مختصر مدت میں، زمین کی قیمتوں نے پیداواری لاگت میں اضافہ نہیں کیا ہے۔

ہو چی منہ سٹی: مختصر مدت میں، زمین کی قیمت کی فہرست پیداوار کی لاگت میں اضافہ نہیں کرتی ہے۔

اب سے 2027 کے آخر تک، ہو چی منہ سٹی کی ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست پیداوار اور کاروباری اداروں کے لیے غیر زرعی اراضی ٹیکس کو متاثر نہیں کرے گی۔

ہو چی منہ سٹی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے شہر میں زمین کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنے کے بارے میں سوالات کے جوابات دیتے ہوئے یہ بات کہی۔

اسی مناسبت سے، مشاورتی عمل کے دوران، بہت سے تبصروں میں کہا گیا کہ زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کا رئیل اسٹیٹ کے کاروبار، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ساتھ ساتھ پیداوار اور کاروباری اداروں پر بہت زیادہ اثر پڑے گا۔ جب زمین کی قیمتیں زیادہ ہوں گی، یعنی زیادہ ان پٹ، آؤٹ پٹ زیادہ ہو گا، جو براہ راست خریداروں کو متاثر کرے گا۔ وہاں سے مصنوعات کی فروخت کی قیمت بہت زیادہ ہوگی۔

زمین کی قیمتوں کی فہرست سے رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ نہیں ہوتا ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے، زمین کی قیمت کی فہرست کی ایڈجسٹمنٹ سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار متاثر نہیں ہوتے کیونکہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کا تعین اضافی طریقہ سے کیا جاتا ہے۔

لہٰذا، اضافی طریقہ کے مطابق زمین کے استعمال کے حقوق کی قیمت کا تعین کرنے کا نتیجہ، چاہے زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمت سے زیادہ ہو یا کم، زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمت کے مطابق ایڈجسٹ نہیں کرنا پڑتا ہے۔

اس کے علاوہ، ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست میں زرعی زمین کی قیمت پہلے سے زیادہ ہے، جو زمین کے کرایے کے فرق کو حقیقت کے مقابلے میں زیادہ ہم آہنگ بناتی ہے، جو مالیاتی ذمہ داریوں کو پورا کرتے وقت رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے زیادہ شفاف، عوامی، منصفانہ اور معقول کٹوتیوں کا باعث بنتی ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے تصدیق کی کہ زمین کی قیمت کی فہرست کو حقیقی مقامی قیمتوں کے مطابق ایڈجسٹ کرنے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر کوئی اثر نہیں پڑتا۔ تصویر: لی ٹوان

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ طلب اور رسد کے اصول پر کام کرتی ہے، اس لیے ریل اسٹیٹ بنانے کے لیے لاگت کا حساب مارکیٹ کی قیمتوں کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔

مثال کے طور پر، اگر ان پٹ لاگت اراضی ہے، تو رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بھی زمین استعمال کرنے والوں کے ساتھ گفت و شنید کرنی چاہیے یا جب زمین مختص کی جاتی ہے یا زمین کے استعمال کا مقصد تبدیل کیا جاتا ہے، ریاستی اداروں کو زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کے لیے زمین کی مخصوص قیمت - مارکیٹ کی قیمت کا تعین کرنا چاہیے۔

دوسری طرف، زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے سرپلس طریقہ استعمال کرتے وقت، زمین کی قیمتیں زمین کی قیمت کی فہرست کے پابند نہیں ہیں کیونکہ زیادہ تر رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے منصوبے، زمین کی قیمتوں کا تعین کرتے وقت، زائد طریقہ کا اطلاق کرتے ہیں۔

لہٰذا، زمین کی قیمت کی فہرست کو اصل مقامی زمین کی قیمت کے مطابق ایڈجسٹ کرنے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی لاگت متاثر نہیں ہوتی ہے، جبکہ پیداواری مصنوعات طلب اور رسد کے اصول کے مطابق چلتی ہیں۔

زمین کی قیمت کی فہرست کو اصل مقامی قیمت کے مطابق ایڈجسٹ کرنے سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ متاثر نہیں ہوتی ہے۔

معاشی صورتحال کے مطابق ٹیکس کی شرح کو ایڈجسٹ کریں گے۔

مینوفیکچرنگ اور تجارتی اداروں کے لیے، زمین کی قیمت پیداوار، تجارت اور خدمات کے کاروبار کی لاگت میں سے ایک ہے۔ یہ لاگتیں اصولی طور پر مارکیٹ کی قیمتوں کے مطابق ہیں۔

لہذا، زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنے کے 12 معاملات میں، 2 معاملات ایسے ہیں جو پیداوار اور کاروباری سرگرمیوں کے ان پٹ لاگت کو متاثر کریں گے، جو کہ زمین کے استعمال کے ٹیکس کا حساب لگا رہے ہیں اور جب ریاست زمین کو لیز پر دیتی ہے اور زمین کا سالانہ کرایہ وصول کرتی ہے۔

اگر زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے، تو یہ ٹیکس بڑھ جائیں گے، جس کی وجہ سے پیداوار کی لاگت میں اضافہ ہوگا۔

تاہم، مختصر مدت میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کا خیال ہے کہ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست کا زمین کے استعمال کے ٹیکس کے حساب کتاب پر ابھی تک کوئی اثر نہیں پڑا ہے۔

خاص طور پر، پچھلے غیر زرعی اراضی کے استعمال پر ٹیکس کی شرح کا تعین زمین کی قیمت کی فہرست میں x قیمت کے فارمولے سے کیا گیا تھا x حد کے اندر زمین کا رقبہ (حد سے باہر کا رقبہ 0.15% ہے)۔

تاہم، 1 جنوری 2012 سے لاگو ہونے والے غیر زرعی اراضی کے استعمال کے ٹیکس سے متعلق قانون، غیر زرعی ٹیکس کے حساب کتاب کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست کو مؤثر تاریخ سے 5 سال تک مستحکم رکھنے کے لیے بھی متعین کرتا ہے۔

ابھی تک، فیصلہ نمبر 02/2020 کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست تیسرے چکر میں لاگو ہو رہی ہے اور یہ 31 دسمبر 2027 کو ختم ہو جائے گی اور زمین کی قیمت کی اس نئی فہرست کا اطلاق اگلے 5 سالہ دور کے لیے یکم جنوری 2028 تک نہیں ہو گا۔

لہذا، ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست اب سے 2027 کے آخر تک غیر زرعی ٹیکس کی وصولی کو متاثر نہیں کرے گی۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کا محکمہ تسلیم کرتا ہے کہ اس معاملے کا اثر تمام لوگوں اور معیشت کی پیداوار اور کاروباری سرگرمیوں پر پڑتا ہے۔ تاہم، یہ اخراجات پہلے کی طرح مستحکم ہیں، اس لیے شہر کی معیشت پر کوئی منفی اثر نہیں پڑے گا۔

زمین کے کرایے کا حساب لگانے کی صورت میں جب ریاست زمین لیز پر دیتی ہے اور زمین کا سالانہ کرایہ وصول کرتی ہے، حکومت کے فرمان نمبر 46/2014/ND-CP میں یہ شرط عائد کی گئی ہے کہ زمین کے کرایے کی قیمت زمین کی قیمت کے فیصد (1% سے 3% تک) کے حساب سے لگائی جاتی ہے، اس لیے سٹی پیپلز کمیٹی نے فیصلہ نمبر 1/2014 میں زمین کی سطح کی قیمت اور پانی کی قیمت 50 میں جاری کیا۔ شہر، اس کے مطابق شرح 1% سے 2% تک مقرر کرتا ہے۔

فی الحال، فرمان نمبر 103/2024 میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ زمین کے کرائے کی قیمتوں کا حساب زمین کی قیمتوں کے فیصد کے طور پر کیا جاتا ہے (0.25% سے 3% تک)۔

لہذا، پیداواری اور کاروباری سرگرمیوں میں خلل سے بچنے کے لیے، معاشی بحالی اور ترقی کے لیے حالات پیدا کرنے کے لیے، متعلقہ قانونی دستاویزات کے مسودے کی تیاری کے عمل میں، سٹی پیپلز کمیٹی شہر کی سماجی و اقتصادی صورت حال کے مطابق ٹیکس وصولی کی شرح کو ایڈجسٹ کرے گی۔

شہر کی مجموعی معیشت پر غور کرتے ہوئے، زمین کے کرائے کی قیمتیں زیادہ تر پیداواری اور کاروباری سرگرمیوں کو متاثر کرتی ہیں۔ لہٰذا، اس مسئلے کو حل کرنے سے پیداوار اور کاروباری سرگرمیاں مستحکم ہوں گی کیونکہ اس سے زمین کے کرائے کے اخراجات میں اضافہ نہیں ہوتا ہے۔

ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست نے ریاست، زمین استعمال کرنے والوں اور سرمایہ کاروں کے درمیان مفادات کی ہم آہنگی کو یقینی بنایا ہے۔ لہذا، ریاست بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے زمین کے کرایے کے فرق کو ریگولیٹ کرے گی، جس سے شہر کے لوگوں کے مفادات کو پورا کرنے کے لیے شہر میں سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے تحریک پیدا ہوگی۔

اس طرح، جب مندرجہ بالا مسئلہ حل ہو جائے گا، زمین کی قیمت کی فہرست شہر کی معیشت پر مثبت اثر ڈالے گی، شہر کی معیشت کی بحالی اور ترقی کے لیے رفتار پیدا کرنے کے لیے وسائل کو متحرک کرے گا۔ مینوفیکچرنگ انٹرپرائزز اور غیر ملکی سرمایہ کاری والے ادارے (FDI) متاثر نہیں ہوں گے، کیونکہ زمین کے استعمال کے ٹیکس سے متعلق ان پٹ لاگت میں اضافہ نہیں ہوگا۔

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-trong-ngan-han-bang-gia-dat-chua-lam-tang-chi-phi-dau-vao-cua-san-xuat-d224052.html