انخفاض حاد في عام 2023
رغم تأثر سوق العقارات بالوضع الاقتصادي العام، فإن قطاع الفيلات والمنازل المتلاصقة ليس بمنأى عن هذا التأثير. ويتجه المستثمرون تدريجياً إلى التخلي عن هذا القطاع مع ركود التدفقات النقدية والسيولة.
بحسب مجموعة DKRA، شهد المعروض من المنازل والفيلات الجديدة في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها انخفاضًا حادًا في عام 2023 مقارنةً بعام 2022. فعلى مدار أربعة أرباع السنة، لم يستقبل السوق سوى 907 منازل وفيلات من 28 مشروعًا، أي بانخفاض قدره 87% مقارنةً بالعام السابق. ومن بين هذه المناطق، شهدت أسواق مثل مدينة هو تشي منه وبعض المحافظات المجاورة أكبر انخفاض في المعروض.
انخفض المعروض من الفيلات والمنازل المتلاصقة في عام 2023.
كان استهلاك السوق الجديد منخفضًا للغاية، حيث بلغ حوالي 315 وحدة، أي ما يعادل 35٪ من العرض الجديد، و8٪ فقط مقارنة بعام 2022. وقد حدثت المعاملات بشكل رئيسي في مجموعة المنتجات متوسطة السعر من 1.9 إلى 2.4 مليار دونغ فيتنامي/للوحدة، وتركزت بشكل أساسي في الأشهر الستة الأولى من العام.
تمثل مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها ما يقرب من 47٪ من إجمالي العرض و 45٪ من إجمالي الاستهلاك الجديد في السوق بأكمله.
أشارت شركة أبحاث السوق "جيه إل إل فيتنام" أيضاً إلى أن المعروض من الفيلات والمنازل المتلاصقة في الربع الأخير من عام 2023 لم يتجاوز 180 وحدة، مسجلاً أدنى مستوى له في السنوات العشر الماضية. وتعود الأسباب الرئيسية إلى تأجيل المطورين إطلاق المشاريع في ظل ضعف السوق، وإلى تأخيرات جزئية في الإجراءات القانونية أو في تقدم أعمال البناء للمشاريع التي لم تستوفِ بعد شروط توقيع عقود البيع.
فيما يتعلق بمعدلات الاستيعاب، سجلت الوحدة عددًا محدودًا من المعاملات، حيث بيعت 58 وحدة فقط في الربع الأخير من عام 2023، بانخفاض قدره 74.8% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. وقد تحسن معدل الاستيعاب خلال الربع، ولكنه ظل منخفضًا عند 15.1%، بينما بلغ معدل الاستيعاب السنوي 30.9% فقط (بانخفاض قدره 60 نقطة مئوية على أساس سنوي).
ويعزى انخفاض السيولة في قطاع الفيلات والمنازل المتلاصقة إلى التأثير العام لاقتصاد السوق.
بحسب بيانات جمعية سماسرة العقارات الفيتنامية (VARS)، شهدت أسعار قطع الأراضي والفلل/المنازل الفاخرة انخفاضًا بنسبة 30-40% في عام 2023 مقارنةً بأعلى أسعارها. إلا أن هذا الوضع بات تحت السيطرة إلى حد كبير، ويشهد استقرارًا تدريجيًا. وفي المناطق التي تُظهر مؤشرات واضحة على التعافي، استقرت أسعار بيع هذه القطاعات، بل وارتفعت في بعض المناطق ارتفاعًا طفيفًا بنسبة 3-5%.
على الرغم من الوضع الاقتصادي العام غير المواتي والصعوبات التي تواجه سوق العقارات، لا تزال الأسعار تعتبر مرتفعة نسبياً مقارنة بقيمتها الحقيقية والقدرات المالية للأفراد.
توقعات السوق لنهاية عام 2024
بحسب نغوي دوا تين ، كان عام 2023 عاماً صعباً على قطاع الفيلات والمنازل المتلاصقة، حيث شهد محدودية في المعروض من المنتجات نتيجةً للعديد من العقبات القانونية وتشديد شروط الإقراض. وقد أدى ذلك إلى نقص السيولة في السوق بشكل عام، ولا سيما في قطاع الفيلات والمنازل المتلاصقة الذي يتطلب موارد مالية ضخمة.
ومع ذلك، ومع قيام الحكومة بتنفيذ سياسات مختلفة لتحقيق الاستقرار في سوق العقارات، وقيام بنك الدولة الفيتنامي بتخفيض أسعار الفائدة على الودائع والقروض لتسهيل دوران التدفق النقدي، يعتقد العديد من الخبراء أن سوق العقارات سينتعش، مع عودة قطاعات الفيلات والمنازل المتلاصقة إلى مسارها الطبيعي.
تتوقع شركة DKRA Vietnam زيادة طفيفة في العرض والطلب على المنازل/الفيلات الجديدة، لتصل إلى ما يقارب 1200-1500 وحدة. ومن المرجح أن تتصدر أسواق المحافظات المتاخمة لمدينة هو تشي منه قائمة المعروض الجديد.
على وجه الخصوص، ستحظى المنتجات التي اكتملت إجراءاتها القانونية، والمشاريع التي اكتملت بنيتها التحتية، والتي يطورها مستثمرون ذوو سمعة طيبة، باهتمام كبير من العملاء. ومن المتوقع أن تبقى أسعار البيع في السوق الأولية مستقرة خلال عام 2024. وفي الوقت نفسه، سيواصل العديد من المستثمرين تطبيق سياسات لتحفيز السوق.
في حديثه مع صحيفة "نغوي دوا تين" (المُخبِر)، قال السيد نغوين دوك لوان (مستشار مقيم في مدينة ثو دوك، مدينة هو تشي منه) إن العملاء حاليًا ينتقون بدقة شديدة عند البحث عن مشاريع الفيلات والمنازل المتلاصقة وشرائها. ورغم تباطؤ السوق بشكل عام وضعف السيولة، إلا أن العديد من المشترين بدأوا عمليات الشراء منذ نهاية عام 2023 وبداية عام 2024.
مع ذلك، ستشهد الأسعار فرقاً أكبر مقارنةً بذروة السوق. ووفقاً للسيد لوان، فإن هذا القطاع يحظى دائماً بإقبال كبير من العملاء الميسورين، وستظل الفيلات والمنازل المتلاصقة من بين أكثر المنتجات العقارية رواجاً في عام 2024.
منازل فاخرة تبلغ قيمتها عشرات المليارات من عملة الفيتنامية دونغ في مدينة ثو دوك، مدينة هو تشي منه.
علّقت السيدة فام ثي نغوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه للخدمات، قائلةً: "تُعدّ العقارات السكنية، كالفيلات والمنازل المتلاصقة، من أكثر قنوات الاستثمار تطوراً وريادةً في هذا القطاع، وقد حفّزت الطلب في السوق لسنوات عديدة. وفي عام 2023، أثّر محدودية العرض وضعف السيولة على هذا القطاع."
ومع ذلك، ومع تخفيف اللوائح القانونية وظهور العرض في مدينة هو تشي منه والمحافظات المجاورة، سيتحسن سوق الفيلات والمنازل المتلاصقة ويصبح أكثر حيوية اعتبارًا من النصف الأول أو الأخير من عام 2024.
وبنفس الرأي، قدرت السيدة ترانغ لي، المديرة الأولى للاستشارات والبحوث في شركة إل إل فيتنام، أن سوق الفيلات والمنازل المتلاصقة سيشهد تحسناً في العرض في عام 2024.
من خلال عملية التطهير هذه، سيتم تعزيز الصحة الداخلية للمشاركين في السوق وقدرتهم على التكيف مع الصعوبات والتحديات. ورغم أن التغييرات في القانون الجديد لم تُطبّق بعد، إلا أنها ستكون بمثابة إشارة إيجابية للمشاركين لوضع ثقتهم وتجديد حماسهم للمرحلة المقبلة. وفي عام 2024، ستتبنى شركات العقارات أيضاً العديد من الاستراتيجيات الجديدة لطرح منتجاتها في السوق.
مصدر
تعليق (0)