انخفاض حاد في عام 2023
في حين يتأثر سوق العقارات بالاقتصاد العام، فإن قطاع العقارات الفلل والتاون هاوس ليس بمنأى عن نفس المصير. ويتجه المستثمرون تدريجيا إلى "إدارة ظهورهم" لهذا القطاع عندما يكون التدفق النقدي راكدا والسيولة راكدة.
في عام 2023، ذكرت مجموعة DKRA أن العرض الجديد من المنازل/الفلل في مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها سجل مؤخرًا انخفاضًا حادًا مقارنة بعام 2022. وفي جميع الأرباع الأربعة، استقبل السوق 907 منازل/فيلات من 28 مشروعًا، بانخفاض 87٪ مقارنة بالعام السابق. وعلى وجه الخصوص، شهدت أسواق مثل مدينة هوشي منه وبعض المحافظات المجاورة أكبر انخفاض في العرض.
من المتوقع أن ينخفض العرض من المنازل والفلل في عام 2023.
الاستهلاك الجديد في السوق منخفض للغاية، حوالي 315 وحدة، أي ما يعادل 35% من العرض الجديد، أي 8% فقط مقارنة بعام 2022. وتتم المعاملات بشكل رئيسي في مجموعات المنتجات بمتوسط سعر يتراوح بين 1.9 - 2.4 مليار دونج/وحدة، وتتركز بشكل رئيسي في الأشهر الستة الأولى من العام.
تمثل مدينة هوشي منه والمناطق المحيطة بها حوالي 47% من العرض و45% من الاستهلاك الجديد في السوق بأكمله.
وسجلت وحدة أبحاث السوق الأخرى، جيه إل إل فيتنام، أن المعروض من الفلل والمنازل في الربع الرابع من عام 2023 وصل إلى 180 وحدة فقط، وهو أدنى مستوى قياسي في السنوات العشر الماضية. السبب الرئيسي يأتي من قيام المستثمرين بتأخير طرح المشاريع خلال سوق ضعيفة؛ ويرجع ذلك جزئيا إلى التأخير في الإجراءات القانونية أو تقدم البناء للمشاريع التي لم تستوف بعد شروط توقيع عقود البيع.
وفيما يتعلق بمعدل الامتصاص، سجلت الوحدة عددا محدودا من المعاملات مع بيع 58 وحدة في الربع الرابع من عام 2023، بانخفاض 74.8% على أساس سنوي. وتحسن معدل الامتصاص في الربع، لكنه ظل منخفضا عند 15.1%، في حين بلغ معدل الامتصاص خلال العام 30.9% فقط (بانخفاض 60 نقطة مئوية على أساس سنوي).
ويُعتقد أن نقص السيولة في قطاع الفلل والمنازل يعود إلى التأثير العام لاقتصاد السوق.
وبحسب بيانات جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، فإن قطع الأراضي ذات القيمة الكبيرة والفيلات/المنازل ستقبل خسارة تتراوح بين 30% و40% مقارنة بالذروة في عام 2023. لكن هذا الوضع تحت السيطرة بشكل أساسي ويستقر تدريجيا مع مرور الوقت. وفي المناطق التي تظهر علامات واضحة على التعافي، ظلت أسعار بيع هذه القطاعات مستقرة، بل وارتفعت بشكل طفيف بنسبة 3-5% في بعض الأماكن.
ورغم أن الوضع الاقتصادي العام ليس متفائلا، فإن سوق العقارات يسجل أيضا صعوبات، لكن قاعدة الأسعار لا تزال تعتبر مرتفعة نسبيا مقارنة بالقيمة الحقيقية والقدرة المالية للناس.
توقعات السوق بحلول نهاية عام 2024
وبحسب نجوي دوا تين ، فإن قطاع الفلل والمنازل في عام 2023 سيواجه صعوبات، مع انخفاض المعروض من المنتجات بسبب العديد من الإجراءات القانونية وتشديد القروض، مما سيؤدي إلى نقص السيولة في السوق العامة، وخاصة لقطاع الفلل والمنازل، والذي يتطلب إمكانات مالية عالية للغاية.
ومع ذلك، ومع إصدار الحكومة للعديد من السياسات الرامية إلى استقرار سوق العقارات، قام البنك المركزي بخفض أسعار الفائدة على الودائع وأسعار الفائدة على الإقراض لتوزيع التدفقات النقدية. ويرى العديد من الخبراء أن سوق العقارات سيشهد تعافياً، حيث سيعود قطاع العقارات الفلل والتاون هاوس إلى دوره.
وتتوقع شركة DKRA فيتنام أن يرتفع العرض والطلب الجديد على قطاع المنازل/الفلل بشكل طفيف، ليصل إلى حوالي 1200 - 1500 وحدة. وقد تقود الأسواق في المقاطعات المجاورة لمدينة هوشي منه العرض الجديد.
وعلى وجه الخصوص، ستحظى مجموعة المنتجات التي تم الانتهاء من إجراءاتها القانونية ومشاريع البنية التحتية المنجزة والتي طورها مستثمرون ذوو سمعة طيبة باهتمام كبير من العملاء. من المتوقع أن تظل أسعار البيع الأولية مستقرة في عام 2024. وفي الوقت نفسه، سيستمر العديد من المستثمرين في تطبيق سياسات تحفيز السوق.
وفي حديثه إلى نجوي دوا تين ، قال السيد نجوين دوك لوان (المقيم في مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه، مستشار) إن العملاء في الوقت الحالي حذرون للغاية عندما يتطلعون إلى شراء مشاريع الفلل والمنازل. على الرغم من أن السوق العام بطيء والسيولة ضعيفة، إلا أنه كان هناك العديد من المشترين منذ أواخر عام 2023 وأوائل عام 2024.
ومع ذلك، سيكون هناك فرق أكثر وضوحا في الأسعار مقارنة بفترة "الذروة" في السوق. وبحسب السيد لوان، فإن هذا القطاع هو دائما مطلوب من قبل العملاء ذوي الظروف الاقتصادية. في عام 2024، ستظل الفلل والمنازل واحدة من المنتجات العقارية الشائعة.
منازل تبلغ قيمتها عشرات المليارات في مدينة ثو دوك، مدينة هوشي منه.
علّقت السيدة فام ثي نجوين ثانه، المديرة العامة لشركة دات زانه سيرفيسز، قائلةً: "يُعدّ قطاع عقارات الفلل والتاون هاوس من أكثر قنوات الاستثمار تطورًا وريادةً في هذا القطاع، وقد حفّز الطلب في السوق لسنوات عديدة. في عام ٢٠٢٣، سيؤثر نقص العرض وضعف السيولة على هذا القطاع.
ومع ذلك، مع الحصول على الموافقة القانونية وظهور العرض في مدينة هوشي منه والمقاطعات المجاورة، فإن سوق المنازل والفيلات سوف يتحسن ويصبح أكثر حيوية اعتبارًا من النصف الأول أو نهاية عام 2024.
وفي رأي مماثل، أشارت السيدة ترانج لي، المديرة الأولى للاستشارات والبحوث في شركة إل إل فيتنام، إلى أن سوق المنازل والفيلات سيشهد تحسناً في العرض في عام 2024.
من خلال عملية التطهير، سيتحسن الوضع الداخلي وقدرته على التكيف مع الصعوبات والتحديات التي تواجهها الجهات الفاعلة في السوق. وستُمثل تغييرات القانون الجديد، وإن لم تُطبق بعد، إشارة إيجابية للجهات الفاعلة لمنح ثقتها وتنشيط عزيمتها لمرحلة الاستعداد في الفترة المقبلة. وفي عام ٢٠٢٤، ستُطلق شركات العقارات العديد من الاستراتيجيات الجديدة لطرح منتجاتها في السوق.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)