لقد انتهى عصر المضاربة قصيرة الأجل؛ فالعقارات تدخل الآن في لعبة طويلة الأجل.
الفحص
بحسب بيانات بحثية صادرة عن جمعية سماسرة العقارات الفيتنامية (VARS)، سيشهد السوق العقاري في عام 2025 طرح ما يقارب 128 ألف وحدة سكنية جديدة، وهو أعلى مستوى له خلال الفترة 2019-2025، ويقترب من ذروة العرض. مع ذلك، لا يمكن لهذه الزيادة أن تحل أزمة السكن بشكل كامل، إذ لا يزال هيكل العرض غير متوازن.
نظراً لأن غالبية المعروض الجديد يأتي من مشاريع الشقق الفاخرة والعقارات منخفضة الارتفاع ذات القيمة العالية، في حين لا يزال قطاع الإسكان الميسور التكلفة لغالبية السكان يعاني من نقص حاد. ويبلغ سعر حوالي 25% من الشقق المعروضة في السوق أكثر من 100 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، ويتركز ذلك بشكل رئيسي لدى عدد قليل من شركات التطوير العقاري الكبرى.
أشار السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، إلى أن هذا الخلل في التوازن بين العرض والطلب يُصعّب على المشترين الحقيقيين الوصول إلى السوق، حتى مع توفر المزيد من المنتجات. وفي الوقت نفسه، يزيد هذا من مخاطر استراتيجيات الاستثمار قصيرة الأجل التي تعتمد على توقعات ارتفاع الأسعار السريع.
في الواقع، على الرغم من تحسن العرض، لا تزال أسعار العقارات تسجل مستويات قياسية جديدة. ويعود ذلك إلى الطلب المتراكم على المساكن لسنوات عديدة، إلى جانب عوامل داعمة أخرى كالنمو الاقتصادي ، والاستثمار في البنية التحتية، وارتفاع تكاليف تطوير المشاريع. وقد سجلت العديد من المشاريع التي تم إطلاقها حديثًا معدلات استيعاب إيجابية، بل وشهد بعضها بيعًا كاملًا، حيث اضطر المشترون إلى دفع مبالغ إضافية لامتلاك العقار. وخلال هذه الفترة، تدفقت رؤوس الأموال الاستثمارية بقوة إلى السوق، مما ساعد العديد من المستثمرين على تحقيق أرباح عالية في فترة وجيزة.
مع ذلك، ومنذ نهاية عام 2025، بدأ المشهد السوقي بالتغير مع ازدياد العرض في جميع القطاعات، ولم يعد توزيع السيولة متساوياً بين جميع المناطق والقطاعات. ووفقاً للسيد دينه مينه توان، مدير المنطقة الجنوبية لموقع Batdongsan.com.vn، فقد ولّى عهد "الاستثمارات المربحة في كل مكان". لم يعد السوق الحالي مناسباً لاستراتيجيات المضاربة قصيرة الأجل. فقد تقلصت هوامش الربح بشكل ملحوظ، بينما ازدادت المخاطر، لا سيما بالنسبة للمستثمرين الذين يستخدمون رافعة مالية عالية.
علاوة على ذلك، يُعدّ التطور الهائل في البنية التحتية للنقل أحد العوامل الأساسية التي تُعيد تشكيل السوق. فالاستثمار المتسارع في الطرق السريعة والطرق الدائرية والطرق بين المناطق خلال السنوات الماضية لم يُسهم فقط في زيادة قيمة العقارات، بل ساهم أيضاً في تقليص أوقات السفر وتوسيع فرص التنمية في المناطق الضواحي والمدن التابعة.
في عام 2025 وحده، ستبدأ البلاد بأكملها وتفتتح 564 مشروعاً باستثمارات إجمالية تتجاوز 5.14 مليون مليار دونغ فيتنامي، يمثل رأس المال الخاص منها ما يقارب 75%. ويتجاوز إجمالي طول الطرق السريعة والتقاطعات والطرق الفرعية أهداف خطة التنمية الاجتماعية والاقتصادية الخمسية للفترة 2021-2025.
إلى جانب تطوير البنية التحتية، أصبح حلّ العقبات القانونية التي تعترض المشاريع محركاً أساسياً لتوفير الإمدادات. وقد تمّ حلّ الصعوبات التي واجهت نحو ألف مشروع، واستؤنف تنفيذها، بينما حظيت العديد من المشاريع الكبيرة بالموافقة والتنفيذ المبكر لتجنب مخاطر استصلاح الأراضي بموجب اللوائح الجديدة.
علّق السيد نغوين كوك آنه، نائب المدير العام لموقع Batdongsan.com.vn، قائلاً إنه عندما يُطرح العرض على نطاق واسع، يُجبر السوق على الدخول في مرحلة منافسة حقيقية. لقد ولّى زمن الزيادات الموحدة في الأسعار؛ إذ يجب على المشاريع الراغبة في البيع إثبات جدواها، وربطها بالبنية التحتية، واستكمال الوثائق القانونية اللازمة.
لم يعد بإمكان المستثمرين تحقيق أرباح سريعة بسهولة كما كان الحال في الماضي.
الاستثمار طويل الأجل
مع ارتفاع أسعار العقارات في المدن الكبرى مقارنةً بمتوسط الدخل، وتزايد تكاليف رأس المال، وخاصةً أسعار فائدة القروض، يتقلص السوق تدريجيًا من حيث عدد المشاركين. ويضطر المشترون الباحثون عن سكن إلى امتلاك قاعدة مالية متينة وقدرة على تكوين ثروة على المدى الطويل. كما يجد المستثمرون صعوبة متزايدة في تحقيق أرباح سريعة كما كان الحال في الفترات السابقة.
ينصح الخبراء بأن الاستراتيجيات القائمة على معلومات غير موثقة، أو عقلية القطيع، أو التوقعات قصيرة الأجل، أصبحت محفوفة بالمخاطر بشكل متزايد، لا سيما في سياق زيادة شفافية بيانات السوق تدريجياً، بما في ذلك تخصيص معرفات فريدة للعقارات.
بحسب السيد نغوين فان دينه، فإن السوق يُجبر المستثمرين على تغيير طريقة تفكيرهم. وصرح رئيس مجلس إدارة شركة VARS قائلاً: "اللعبة الجديدة ليست للمال السريع. يجب على المستثمرين الراغبين في البقاء التركيز على القيمة الحقيقية، وإمكانات الاستغلال طويلة الأجل، وتقبّل دورات استثمارية أطول".
لا يواجه المستثمرون وحدهم ضغوطاً كبيرة من تكاليف الأراضي، وتكاليف تطوير المشاريع، وتكاليف التمويل، بل يواجهها أيضاً المطورون. وسرعان ما ستكشف الشركات التي تفتقر إلى القدرة المالية، أو تعتمد بشكل مفرط على القروض، أو تُطوّر منتجات لا تتوافق مع متطلبات السوق، عن مخاطرها.
تؤمن شركة VARS بأنه في سوق يتجه نحو المنافسة الحقيقية، تصبح سمعة المطور وقدراته الميزة التنافسية الأساسية. وستحظى المشاريع التي تضمن إنجازها في الوقت المحدد، والامتثال الكامل للقوانين، وتوفير معلومات شفافة، بميزة واضحة في جذب الاستثمارات.
على المدى البعيد، ترى شركة VARS أن أسعار العقارات لن تشهد ارتفاعاً حاداً، ولكن من غير المرجح أيضاً أن تنخفض بشكل كبير. ويُعزى ذلك إلى عوامل داعمة للسوق، منها ارتفاع الطلب على المساكن، والنمو الاقتصادي، واستمرار الاستثمار في البنية التحتية. إضافةً إلى ذلك، تُسهم زيادة تكاليف تطوير المشاريع والالتزامات المالية المتعلقة بالأراضي بموجب قائمة الأسعار الجديدة في خلق مستوى سعري جديد.
مع ذلك، في عام 2026، سيكون الطلب في السوق انتقائياً للغاية. المشاريع التي تتجاوز أسعار بيعها قيمتها الحقيقية بكثير، أو التي تقع في مواقع ذات اتصال ضعيف، أو التي تفتقر إلى وثائق قانونية مكتملة، أو التي لا تلائم الاحتياجات السكنية الفعلية، معرضة لخطر تجميد الصفقة.
يتجه سوق العقارات نحو مرحلة نمو أبطأ ولكنها أكثر استدامة، متجاوزاً مرحلة النمو القائمة على التوقعات قصيرة الأجل. ولن تأتي الأرباح بعد الآن من المضاربة، بل من القيمة الحقيقية والقدرة المالية والاستراتيجيات طويلة الأجل للمشاركين في السوق.
المصدر: https://vtv.vn/bat-dong-san-het-thoi-luot-song-100260124152459157.htm
تعليق (0)