الحاجة الملحة لبناء مساكن اجتماعية - المقال الأخير: إضافة آليات جديدة

وفقًا لتوقعات وزارة الإنشاءات ، يشهد الطلب على المساكن في الفترة 2021-2030 تزايدًا مستمرًا، لا سيما في المناطق الحضرية. تبلغ نسبة سكان الحضر حاليًا حوالي 40%، ومن المتوقع أن ترتفع إلى حوالي 45% بحلول عام 2030. ومع معدل النمو السكاني الحالي والطلب المتزايد على المساكن، يجب إضافة حوالي 70 مليون متر مربع من المساكن الحضرية سنويًا.

على وجه الخصوص، لا تزال إمكانات وفرص تطوير قطاع الإسكان الاجتماعي في فيتنام كبيرة. ومع ذلك، في الواقع، لا تزال السياسات المتبعة غير جذابة، لذا لا تزال معظم شركات العقارات "غير مبالية" بهذا القطاع. ويتوقع الناس والشركات صدور سلسلة من السياسات الجديدة للمساعدة في إزالة العوائق الإجرائية والمالية لتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي.

السيد نجوين هوانج نام - المدير العام لشركة جي هوم:

حاليًا، إذا رغب مستثمر في بناء مسكن اجتماعي، يجب على الشركة تخصيص 20% من قيمة الشقة للإيجار، ولا يُسمح ببيعها إلا بعد 5 سنوات. في الوقت الحالي، يتطلب تطوير المساكن الاجتماعية من الشركات إنفاق تكاليف باهظة، بينما لا يمكن أن يكون سعر الإيجار مرتفعًا نظرًا لوجود "إطار عمل".

جميع أسعار بيع وإيجار المساكن الاجتماعية متاحة للعامة على بوابة معلومات وزارة الإنشاءات في المناطق التي تقع فيها المشاريع. يُقدر سعر إيجار المساكن الاجتماعية في هانوي ومدينة هو تشي منه بحوالي 100,000 دونج فيتنامي للمتر المربع شهريًا. أما في المحافظات والمدن الأخرى، فيتراوح بين 30,000 و50,000 دونج فيتنامي للمتر المربع شهريًا.

علاوة على ذلك، إذا كنت ترغب في استئجار سكن اجتماعي، يجب على المستأجر استيفاء عدة شروط، منها على الأقل استئجار لمدة عام واحد. كما تنص اللائحة على أنه في حال استفادتك من سياسة السكن الاجتماعي مرة واحدة، لا يمكنك الاستفادة منها مرة أخرى. لذلك، إذا استأجرت رسميًا لمدة شهر واحد، فلن تتمكن من شراء سكن اجتماعي في المستقبل.

لقد طبقت العديد من دول العالم بنجاح وعلى نطاق واسع نموذج بناء الشركات للمساكن الإيجارية، نظرًا لانخفاض تكاليف رأس المال على المدى الطويل. لا تحتاج الشركات إلا إلى الاقتراض بفائدة تبلغ حوالي 3% لتتمكن من الاستثمار بسهولة، ثم عند تأجيرها، يمكنها تحقيق أرباح.

في الوقت نفسه، في فيتنام، تضطر الشركات حاليًا إلى الحصول على رأس مال بفوائد تتراوح بين 12% و15%، مع رسوم احتياطية دائمة، مما يزيد من تكاليف التنفيذ. وفي ظل الآلية المالية الحالية، لا يوجد مصدر تمويل لدعم الشركات في ظل ارتفاع أسعار الفائدة وتكاليف المدخلات بشكل كبير.

في الوقت نفسه، يبلغ هامش ربح الشركة 10% فقط، بينما يبلغ متوسط ​​الربح السنوي 2% فقط. وهذا يُصعّب جذب الشركات للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية.

السيدة دونج ثوي دونج - المدير الأول لشركة سي بي آر إي فيتنام:

ابتداءً من عام ٢٠٢١، يُطبّق معدل رأس المال الاستثماري لبناء المساكن الاجتماعية على نفس معدل رأس المال الاستثماري المُعتمد من قِبل وزارة الإنشاءات لبناء المساكن التجارية. إلا أنه في ١٣ يوليو ٢٠٢٢، أصدرت وزارة الإنشاءات القرار رقم ٦١٠/QD-BXD بشأن إعلان معدل رأس المال الاستثماري لأعمال البناء والسعر الإجمالي للأجزاء الإنشائية للأعمال لعام ٢٠٢١.

وبناءً على ذلك، أصدرت وزارة الإنشاءات إطارًا لرأس المال الاستثماري لبناء مشاريع الإسكان الاجتماعي على شكل مباني سكنية. وبالمراجعة، تبيّن أن رأس المال الاستثماري لبناء مشاريع الإسكان الاجتماعي أقل بنحو 25% من رأس المال الاستثماري لبناء مباني الشقق التجارية.

لذا، ستُطبّق مشاريع الإسكان الاجتماعي المزمع بناؤها اعتبارًا من عام ٢٠٢١ معدل رأس المال الاستثماري الصادر عن وزارة الإنشاءات عند وضع خطط التسعير. وبناءً على ذلك، يكون معدل رأس المال الاستثماري لبناء المساكن الاجتماعية أقل من معدل رأس المال الاستثماري للمساكن التجارية. ومع ذلك، لضمان جودة عالية وبناء مناطق سكنية نموذجية، لا بد من زيادة معدل الاستثمار.

في الوقت الحالي، لا تقتصر تكلفة الإسكان الاجتماعي على ارتفاع تكلفة تطوير جميع المنتجات العقارية في فيتنام. لذا، تكمن المشكلة في كيفية تمكين المستثمرين من تجنب الخسائر وتحقيق الأرباح في الأنشطة التجارية.

في حين أن الطلب على المساكن في السوق لا يزال مرتفعًا للغاية، لا سيما في قطاع الإسكان "الميسور" أو الاجتماعي تحديدًا. لذلك، ينبغي على الشركات أيضًا متابعة السوق عن كثب، واغتنام الفرص، وتقديم منتجات بأسعار معقولة. علاوة على ذلك، تُظهر التجارب في بعض دول العالم أنه بدلًا من عرض الشقق للبيع، يسمح المستثمرون للناس بالاستئجار لمدة تتراوح بين سنة وثلاث سنوات، بينما يتضمن عقد الإيجار بندًا يسمح لهم بالشراء. وهكذا، خلال هذه السنوات الثلاث، ستتاح للمحتاجين فرص أكبر لجمع واختيار ما يناسبهم.

السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه:

بموجب المرسوم رقم 100/2015/ND-CP، يُسمح لمستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي بزيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي بما يصل إلى 1.5 مرة عن المعيار. إلا أن وزارة البناء ألغت هذا البند في أحدث مسودة مرسوم بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي.

يُلزم مشروع المرسوم المتعلق بتطوير وإدارة المساكن الاجتماعية بإعادة إضافة بندٍ يسمح لمستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي بتعديل كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي بما لا يتجاوز مرة ونصف المرة عن معايير وقواعد البناء. ويهدف ذلك إلى ضمان جدوى المشروع وتشجيع المستثمرين على التفاوض بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو امتلاكها لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.

يُعدّ هذا أيضًا إحدى آليات السياسات لجذب المستثمرين. ينبغي السماح لمستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي بتعديل كثافة البناء أو معامل استخدام الأرض بما لا يتجاوز مرة ونصف المرة مقارنةً بمعايير البناء الحالية واللوائح الصادرة عن الجهات المختصة، وذلك في حال طرح مناقصة لاختيار المستثمرين، حيث لا تتجاوز مساحة الأرض المخطط التنظيمي 1/2000، أو في حال كان للمستثمر الحق في استخدام الأرض لتنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعي.

لأن المستثمرين، بدون هذه الآلية السياسية، سوف يختارون استخدام صندوق أراضيهم الحالي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، والتي هي أسهل وأكثر فعالية، بدلا من تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي التي تقيدها العديد من اللوائح.

علاوة على ذلك، في حين أن الدولة لا تملك أموالاً متاحة للأراضي لتطوير الإسكان الاجتماعي، فمن الضروري تشجيع المستثمرين على التفاوض بشأن حقوق استخدام الأراضي الخاصة بهم أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.

وفقا لوكالة الأنباء الفيتنامية

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478