بحسب توقعات وزارة البناء ، سيستمر الطلب على المساكن في الازدياد خلال الفترة 2021-2030، لا سيما في المناطق الحضرية. تبلغ نسبة سكان المدن حاليًا حوالي 40%، ومن المتوقع أن ترتفع إلى حوالي 45% بحلول عام 2030. ونظرًا لمعدل النمو السكاني الحالي والطلب على المساكن، يلزم إضافة حوالي 70 مليون متر مربع من المساكن الحضرية سنويًا.
لا يزال قطاع الإسكان الاجتماعي في فيتنام يتمتع بإمكانيات وفرص نمو كبيرة. مع ذلك، لا تزال السياسات الحالية غير جاذبة بما يكفي، مما يجعل معظم شركات العقارات غير مبالية بهذا القطاع. ويأمل الأفراد والشركات في سنّ سلسلة من السياسات الجديدة لإزالة العقبات الإجرائية والمالية، وبالتالي تعزيز نمو الإسكان الاجتماعي.
السيد نغوين هوانغ نام - المدير العام لشركة جي-هوم:
حالياً، إذا رغب مطور عقاري في بناء مساكن اجتماعية، فعليه تخصيص 20% من الوحدات للإيجار، ولا يُسمح له ببيعها إلا بعد خمس سنوات. وينطوي تطوير المساكن الاجتماعية حالياً على تكاليف باهظة، في حين لا يمكن أن تكون أسعار الإيجار مرتفعة بسبب القيود المفروضة على الأسعار.
تُتاح جميع أسعار بيع وتأجير المساكن الاجتماعية للعموم على بوابة إدارة الإنشاءات في المناطق التي تقع فيها المشاريع. وتُقدّر أسعار الإيجار للمساكن الاجتماعية في هانوي ومدينة هو تشي منه بحوالي 100,000 دونغ فيتنامي للمتر المربع شهرياً. أما في المحافظات والمدن الأخرى، فيتراوح السعر بين 30,000 و50,000 دونغ فيتنامي للمتر المربع شهرياً.
علاوة على ذلك، يتطلب استئجار المساكن الاجتماعية استيفاء شروط عديدة؛ ففي بعض الأحيان، يُشترط الاستئجار لمدة عام على الأقل. كما تنص اللوائح على أنه بمجرد استفادة شخص ما من السكن الاجتماعي، لا يحق له الحصول عليه مرة أخرى. لذا، إذا استأجر شخص ما رسميًا لمدة شهر واحد فقط، فلن يكون مؤهلًا لشراء سكن اجتماعي في المستقبل.
نجحت العديد من الدول حول العالم في تطبيق نموذج أعمال بناء المساكن للإيجار على نطاق واسع، وذلك لانخفاض تكاليف رأس المال طويلة الأجل. إذ لا تحتاج الشركات إلا إلى الاقتراض بفائدة تقارب 3%، مما يُسهّل الاستثمار، ثم يُمكنها تحقيق الربح عند بدء تأجيرها.
في الوقت نفسه، تضطر الشركات في فيتنام حاليًا إلى الحصول على رأس المال بأسعار فائدة تتراوح بين 12 و15%، كما يتعين عليها دائمًا تخصيص مخصصات للرسوم الإضافية، مما يزيد من تكاليف التنفيذ. وبموجب الآلية المالية الحالية، لا تتوفر أموال كافية لدعم الشركات في ظل ارتفاع أسعار الفائدة وتكاليف المدخلات.
في الوقت نفسه، لا تتجاوز هوامش الربح للشركات 10%، بمتوسط ربح سنوي لا يتجاوز 2%. وهذا ما يجعل من الصعب جذب الشركات للاستثمار في بناء المساكن الاجتماعية.
السيدة دوونغ ثوي دونغ - المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي في فيتنام:
قبل عام 2021، كانت تكلفة الاستثمار للمتر المربع الواحد في مشاريع الإسكان الاجتماعي تُحتسب بناءً على نفس تكلفة الاستثمار للمتر المربع الواحد في مشاريع الإسكان التجاري، وفقًا لما نصت عليه وزارة البناء. إلا أنه في 13 يوليو/تموز 2022، أصدرت وزارة البناء القرار رقم 610/QD-BXD الذي أعلن تكلفة الاستثمار للمتر المربع الواحد في مشاريع البناء، بالإضافة إلى السعر الإجمالي لمكونات البناء الهيكلية لعام 2021.
وبناءً على ذلك، أصدرت وزارة البناء إطاراً لتكاليف الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي على شكل مبانٍ سكنية. وبعد مراجعة هذه التكاليف، تبيّن أن تكلفة الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي أقل بنحو 25% من تكلفة الاستثمار في المباني السكنية التجارية.
لذا، ستعتمد مشاريع الإسكان الاجتماعي التي تُنفذ ابتداءً من عام ٢٠٢١ على معدلات تكلفة الاستثمار الصادرة عن وزارة البناء عند وضع خطط التسعير. وبناءً على ذلك، فإن تكلفة الاستثمار في بناء الإسكان الاجتماعي أقل من تكلفة بناء الإسكان التجاري. ومع ذلك، إذا أرادت هذه المشاريع ضمان جودة عالية وبناء مناطق سكنية اجتماعية نموذجية، فستحتاج إلى زيادة تكلفة الاستثمار.
لا تواجه مشاريع الإسكان الاجتماعي وحدها، بل جميع مشاريع التطوير العقاري في فيتنام، تكاليف تطوير مرتفعة. لذا، يكمن التحدي في كيفية ضمان تجنب المطورين للخسائر وتحقيق الربحية في عملياتهم التجارية.
في حين لا يزال الطلب على المساكن مرتفعاً للغاية، لا سيما في قطاع الإسكان الميسور أو تحديداً في الإسكان الاجتماعي، ينبغي على الشركات مراقبة السوق عن كثب، واغتنام الفرص، وتقديم منتجات بأسعار معقولة. علاوة على ذلك، تُظهر التجارب في بعض الدول أن المطورين العقاريين، بدلاً من عرض الشقق للبيع، يتيحون للمستأجرين استئجارها لمدة تتراوح بين سنة وثلاث سنوات، مع تضمين عقد الإيجار بنداً يسمح بالشراء. وهذا يمنح المحتاجين مزيداً من الوقت لتوفير المال واتخاذ قراراتهم بأنفسهم.
السيد لي هوانغ تشاو - رئيس جمعية هو تشي منه العقارية:
وفقًا للمرسوم رقم 100/2015/ND-CP، يُسمح للمستثمرين في مشاريع الإسكان الاجتماعي بزيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي بما لا يزيد عن 1.5 ضعف المعيار. إلا أن وزارة البناء ألغت هذا البند في مسودة المرسوم الأخيرة بشأن تطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي.
يجب أن يُعيد مشروع المرسوم الخاص بتطوير وإدارة الإسكان الاجتماعي العمل بالبند الذي يسمح لمستثمري مشاريع الإسكان الاجتماعي بزيادة كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي بما يصل إلى 1.5 ضعف مقارنةً بمعايير ولوائح البناء المحددة. وذلك لضمان جدوى المشاريع وتشجيع المستثمرين على التفاوض بشأن حقوق استخدام الأراضي، أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي القائمة، لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.
يُعدّ هذا أيضًا أحد آليات السياسة العامة لجذب المستثمرين. ينبغي السماح للمستثمرين في مشاريع الإسكان الاجتماعي بتعديل كثافة البناء أو معامل استخدام الأراضي بما لا يتجاوز 1.5 ضعف معايير ولوائح البناء الحالية الصادرة عن الجهات المختصة، وذلك في حال كانت قطعة الأرض أو المنطقة تخضع لخطة تقسيم مناطق بمقياس 1/2000 فقط، أو في حال كان للمستثمر بالفعل حقوق استخدام الأراضي لتنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعي.
لأنه بدون آلية السياسة هذه، سيختار المستثمرون استخدام الأراضي التي يمتلكونها بالفعل لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، وهي أسهل وأكثر كفاءة، بدلاً من القيام بمشاريع الإسكان الاجتماعي التي تخضع للعديد من اللوائح.
علاوة على ذلك، في حين أن الدولة لا تملك حتى الآن أراضي متاحة لتطوير الإسكان الاجتماعي، فمن الضروري تشجيع المستثمرين على التفاوض بشكل مستقل بشأن حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي القائمة لتنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي.
بحسب وكالة الأنباء الفيتنامية
المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
تعليق (0)