(دان تري) - يرى الخبراء أن تكلفة ضريبة الأراضي والبناء والاستثمار في الوقت الحالي آخذة في الارتفاع، مما يجعل من الصعب انخفاض أسعار الشقق. وفي الوقت نفسه، يتوقع المستثمرون تحقيق أرباح أعلى، بسبب ارتفاع تكاليف الاستثمار.
أسعار الشقق تستمر في الارتفاع
وفقًا لبيانات وحدة أبحاث السوق، تجاوز إجمالي المعروض من الشقق الجديدة في هانوي خلال الأشهر التسعة الماضية وحدها 19 ألف وحدة، متجاوزًا إجمالي المعروض لعام 2023 بأكمله. ومع هذا المعروض الوفير، قد ينهي هذا العام دورة ندرة المعروض السكني في هانوي على مدى السنوات الأربع الماضية. ومن المتوقع أن يبلغ إجمالي المعروض من الشقق في البلاد هذا العام نحو 30 ألف شقة.
على الرغم من زيادة المعروض من الشقق، إلا أن مستوى أسعار البيع في هانوي يواصل تسجيل اتجاه تصاعدي في كل من الأسواق الأولية والثانوية. وفي السوق الأولية، وصل متوسط سعر البيع إلى 64 مليون دونج/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، وهو أقل بنسبة 3% من سعره في مدينة هوشي منه.
وفي السوق الثانوية، حافظ متوسط سعر البيع على زخمه الصعودي من الربع السابق، ليصل إلى 46 مليون دونج/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة)، بزيادة 5.5% على أساس ربع سنوي ونحو 26% على أساس سنوي. لا تظهر الزيادة في الأسعار الثانوية أي علامات على التوقف وهي حاليًا لا تفصلها سوى حوالي 2 مليون دونج/م2 عن سعر الشقة الثانوية في مدينة هوشي منه.
ارتفعت أسعار بيع العديد من الشقق بمئات الملايين من الدونغ بعد شهر واحد فقط (صورة توضيحية: دونج تام).
وبحسب استطلاع أجراه مراسلو دان تري ، فإن أسعار الشقق في هانوي استمرت في الارتفاع خلال الشهر الماضي ولم تظهر أي علامات على التباطؤ.
على وجه التحديد، تم الإعلان عن منزل بمساحة 64 مترًا مربعًا يحتوي على غرفتي نوم في مشروع Vinhomes Smart City في منتصف سبتمبر للبيع بحوالي 4.2 مليار دونج. في الوقت الحالي، يتم بيع نفس المنزل بأسعار تتراوح بين 4.5 مليار دونج إلى 4.7 مليار دونج.
وفي مشروع "ثانغ لونغ رقم واحد"، تم الإعلان عن شقة بمساحة 87 مترًا مربعًا بها غرفتي نوم للبيع في نهاية شهر سبتمبر مقابل 5.7 مليار دونج. ومع ذلك، حتى الآن، ارتفع سعر هذه الشقة إلى 6 مليارات دونج.
قال السيد نجوين فان نجو (من نام دينه ) الذي يحتاج إلى شراء منزل، إنه خلال الأشهر الثلاثة الماضية، ذهبت عائلته باستمرار لرؤية العديد من الشقق في منطقتي نام تو ليم وها دونج. بميزانية تبلغ حوالي 3 مليارات دونج، يخطط السيد نجو لشراء شقة تبلغ مساحتها حوالي 65-70 مترًا مربعًا، ومصممة بغرفتي نوم.
كلما دققتُ أكثر، ارتفع السعر الذي يعرضه المالك. على سبيل المثال، عُرض منزل بمساحة 68 مترًا مربعًا في مي دينه (نام تو ليم، هانوي) للبيع في أغسطس بحوالي 3.3 مليار دونج. ويعرض المالك المنزل نفسه للبيع مقابل 3.7 مليار دونج، حسبما قال.
لماذا من الصعب أن تنخفض أسعار الشقق؟
قال خبير العقارات تران كوانج ترونج إن الكثير من الناس ما زالوا ينتظرون انخفاض أسعار الشقق، لكن هذا الانتظار يبدو مستحيلا. لأن جميع عوامل الإدخال في مؤسسات تطوير المشاريع مثل تكاليف ضريبة الأراضي وفقًا لقائمة الأسعار الجديدة، وتكاليف البناء، والاستثمار في تصميم المنتج... كلها تتزايد بشكل كبير.
في ظل ندرة الأموال المخصصة للأراضي بشكل متزايد، يتعين على الشركات إنفاق مبالغ كبيرة من المال من أجل امتلاك موقع جميل، وخاصة في وسط المدينة. عندما تكون أسعار الأراضي مرتفعة، فمن المؤكد أن المستثمرين سوف يخسرون المال إذا صنعوا منتجًا منخفض التكلفة. في ظل وجود مواقع جميلة، يتعين على مطوري المشاريع إنشاء منتجات تليق بهذا الموقع، حتى لا تكون هناك أسعار رخيصة.
مشروع سكني في هانوي (الصورة: دوونغ تام).
قالت السيدة نجوين هواي آن - المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي فيتنام - إن معظم المشاريع التي تم افتتاحها حديثًا تقع في مناطق حضرية قائمة ذات أسعار مرتفعة. علاوة على ذلك، فإن سعر البيع مرتفع جزئيًا بسبب الطلب الاستثماري الكبير، حيث لا يزال التدفق النقدي يتدفق إلى المنتجات التي تخدم الاحتياجات السكنية الحقيقية في المركز. ولذلك، لا تزال السيولة في السوق تحافظ على وضعها الإيجابي.
عند إطلاق منتجات جديدة، يقوم المستثمرون بحساب ارتباط سعر البيع بالمنطقة بعناية، وبالتالي من غير المرجح أن تكون أسعار المباني الجديدة أقل من المرحلة السابقة أو المشاريع المحيطة. ويأتي ذلك لضمان تحقيق المستثمر للربح المتوقع في ظل ارتفاع تكاليف المواد الخام.
وفقا لـ TS. نجوين فان دينه - رئيس جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS)، إن المعروض من الشقق في هانوي زاد في الآونة الأخيرة لكنه لا يزال غير قادر على تلبية احتياجات الناس. علاوة على ذلك، لا تزال معظم الإمدادات الجديدة تكتمل وفق معايير عالية مع تكاليف استثمارية عالية وتكاليف الأراضي.
ومع ارتفاع تكاليف الاستثمار الحالية، يتوقع المستثمرون أيضًا تحقيق أرباح أعلى من ذي قبل. ولذلك، من الصعب جدًا خفض مستوى أسعار الشقق الأولية. أدى ارتفاع أسعار الشقق في السوق الأولية إلى زيادة حادة في الأسعار في السوق الثانوية.
وفي معرض شرحه لسبب زيادة المعروض العقاري وعدم انخفاض الأسعار، قال السيد فونغ دوي دونج - نائب مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) - في مؤتمر صحفي عقدته مؤخرا وزارة البناء - إن المعروض العقاري هو أحد أسباب ارتفاع أسعار العقارات في بعض المناطق والبلديات في الآونة الأخيرة.
وأوضح أن ارتفاع أسعار العقارات يعود جزئياً إلى التقلبات الأخيرة في تكاليف الأراضي، فضلاً عن تأثير تطبيق أساليب وجداول جديدة لحساب أسعار الأراضي. علاوة على ذلك، هناك ظاهرة قيام العديد من المستثمرين بتشكيل جمعيات ومجموعات للمشاركة في المزادات؛ دفع أسعار الأراضي أعلى عدة مرات من السعر الأولي، ثم القدرة على "التخلي عن الوديعة" بعد الفوز بمزاد الأرض بهدف تحديد مستوى سعر افتراضي في المنطقة لتحقيق الربح...
وأضاف: "إن طرح حقوق الانتفاع بالأراضي في مزاد علني، حيث يكون السعر الفائز أعلى بكثير من السعر الابتدائي، سيؤثر سلبًا على مستوى أسعار الأراضي والعقارات والمساكن في المناطق المجاورة. وفي الوقت نفسه، سيزيد هذا من تكلفة تنفيذ مشاريع الإسكان، مما يُسبب صعوبات للشركات، ويُقلل العرض، ويؤثر سلبًا على سوق العقارات".
[إعلان 2]
المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm
تعليق (0)