أصيب الناس بالذهول عندما سمعوا أن مدينة هو تشي منه تخطط لزيادة أسعار الأراضي بمقدار يتراوح بين 5 إلى 50 مرة اعتبارًا من الأول من أغسطس.

"إنه صعب جدًا بالنسبة لي"

عند قراءة الأخبار حول خطة مدينة هوشي منه لتطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من الأول من أغسطس، فوجئ السيد نجوين ثانه فينه (المقيم في منطقة جو فاب، مدينة هوشي منه) عندما علم أن سعر الأرض سيتم تعديله لزيادة 5-50 مرة مقارنة بقائمة أسعار الأراضي الحالية، اعتمادًا على المنطقة.

في عام 2023، اشترى السيد فينه قطعة أرض زراعية وأكمل الإجراءات اللازمة لتغيير غرض الاستخدام إلى أرض سكنية. لأنه لا يملك القدرة المالية الكافية، عليه أن يدفع 300 مليون دونج رسوم استخدام الأراضي، ويخطط لتوفير المال لسدادها تدريجيا في أغسطس/آب من هذا العام.

لكن المال لم يكن جاهزا في الوقت المناسب، فصدم عندما علم أنه في حال تطبيق سعر الأرض الجديد، فإن الدين قد يصل إلى مليارات الدونغ. السيد فينه خائف من أنه لن يتمكن من سداد ديونه القديمة عندما تزيد الديون كثيرًا.

في جدول تعديل أسعار الأراضي اعتبارًا من الأول من أغسطس، تخطط مدينة هوشي منه لزيادة أسعار الأراضي بمقدار 5-50 مرة، وهي قريبة من أسعار السوق (الصورة: نام آنه).

بناءً على قائمة أسعار الأراضي الجديدة، يبدو أنني أشتري أرضي للمرة الثانية. أطفالي على وشك بدء عام دراسي جديد، وعليّ إدارة جميع أنواع الأموال. هذا صعب جدًا عليّ، كما قال السيد فينه.

وقال إنه يدعم دائمًا سياسات الدولة لصالح الصالح العام للمجتمع. ومع ذلك، فإن الوقت المناسب لتطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتباراً من الأول من أغسطس/آب هو وقت عاجل للغاية. ويأمل أن يكون هناك تعديل في الوقت حتى يتمكن الناس من فهم الطبيعة الحقيقية ويكون لديهم الوقت للتعامل مع كل شيء.

مثل السيد فينه، اشتكت السيدة نجوين فونغ (المقيمة في مقاطعة تان فو): "قرأت الصحيفة ولم أصدق عيني. لا أعلم إن كان هناك أي خطأ أم لا، لكن المدينة طبّقت سياسة رفع أسعار الأراضي بسرعة كبيرة. لا يزال لديّ ما يقارب 200 متر مربع من الأراضي الزراعية لم تُحوّل إلى أراضٍ سكنية. آمل أن تُبقي المدينة سعر الأرض الحالي حتى نهاية عام 2025 حتى تتمكن عائلتي من تدبير أمورها".

وبحسب السيدة فونج، فإن السبب في عدم تغيير غرض 200 متر مربع من الأرض إلى أرض سكنية على الرغم من أنها اشترتها قبل خمس سنوات هو الصعوبات الاقتصادية . وعند شراء الأرض، اضطرت أيضًا إلى اقتراض ما يقرب من 2 مليار دونج ولم تسدد الدين بعد.

قال بعض الأشخاص إن وقت التكيف كان قصيرًا للغاية، مما جعل من الصعب عليهم التكيف وفهم الطبيعة الحقيقية للتغيير (صورة توضيحية: نام آنه).

لقد واجهت أعمال عائلتي صعوبات بالغة بعد جائحة كوفيد-19، لذا إذا ارتفع سعر الأرض مجددًا، فلن تعرف عائلتي متى سنتمكن من توفير المال اللازم للانتقال إلى أرض سكنية. أنا دائمًا ملتزمة بجميع سياسات الدولة، لكنني آمل أن تراعي المدينة رغبات الشعب وتؤجل زيادة سعر الأرض من الأول من أغسطس، كما تأمل السيدة فونغ.

وقال الخبير العقاري نجوين دوي ثانه إن تعديل قائمة أسعار الأراضي سيكون له تأثير كبير على المستثمرين لأن الالتزامات الضريبية وتكاليف المعاملات العقارية من خلال البنوك ستكون أعلى.

بالنسبة لمشاريع الأراضي والشقق التي واجهت مشاكل قانونية ولم تتمكن من إصدار شهادات للسكان، لن يتمكن المستثمرون من توقع ذلك في خطط أعمالهم، إذ سيُضطرون قريبًا إلى دفع ضرائب باهظة. وهذا سيؤثر على هامش ربح مشروع نفذوه قبل 5 أو 10 سنوات، كما قال السيد ثانه.

كما أعرب عن قلقه من أن أسعار الأراضي سترتفع في المستقبل القريب بسبب شفافية المعاملات العقارية ومعدلات الضرائب الجديدة والطلب على الاستثمار ومعايير نمو الأرباح.

قد يُصدم الناس لعدم إدراكهم لالتزاماتهم الشخصية. سيُضطر من يحتاجون إلى السكن إلى تحمل تكلفة إضافية كبيرة لضريبة الأراضي. ومن المتوقع أن تؤدي عوامل الطلب الاجتماعي وزيادة ضريبة الأراضي مستقبلًا إلى ارتفاع أسعار الشقق مقارنةً بالوقت الحالي، وفقًا للسيد ثانه.

في صباح يوم 31 يوليو، أعلنت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) أنها أرسلت وثيقة تطلب من لجنة مدينة هو تشي منه الشعبية النظر في عدم إصدار قائمة أسعار الأراضي المعمول بها اعتبارًا من 1 أغسطس. بدلاً من ذلك، يجب أن ينصب التركيز على تطوير أول قائمة أسعار للأراضي ليتم تطبيقها اعتبارًا من 1 يناير 2026 وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024.

وبحسب الزعيم فإن مسودة قائمة أسعار الأراضي التي أعدتها HoREA سيكون لها تأثير كبير على العديد من الأفراد والأسر عند اقتراح إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول المرتبطة بالأرض (الكتب الوردية) لأنهم مضطرون إلى دفع رسوم استخدام الأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي أعلى من ذي قبل.

ومن ناحية أخرى، فإن سعر قائمة أسعار الأراضي المسودة سيكون له تأثير على تكاليف المدخلات للعديد من قطاعات الاقتصاد، أولا وقبل كل شيء، سيتم دفع تكلفة التعويض عن إزالة الموقع إلى الأعلى.

بحاجة إلى فهم قائمة أسعار الأراضي الجديدة بشكل صحيح

وبحسب السيد ثانه، ورغم أن هناك بعض التأثيرات لا تزال قائمة، فإن تعديل أسعار الأراضي سيساهم في "سد" أوجه القصور في قطاع العقارات، وإتقان الإطار القانوني، وخلق سوق أكثر شفافية وإنصافاً وتحديداً.

وسوف يتمكن الناس من التداول بأسعار قريبة من واقع السوق. وبالإضافة إلى ذلك، سيتم تعويض المتضررين من قرارات إزالة الأراضي لأغراض التنمية الاقتصادية والاجتماعية بسعر قريب من سعر السوق.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن التعديل من شأنه أن يسهم في تسريع عملية إزالة الأراضي المحلية، وتقليل الشكاوى المطولة، وضمان الأمن، والتأثير بشكل إيجابي على البنية التحتية الاجتماعية والاقتصادية والمرور.

ويقول خبراء اقتصاديون إن تعديل قائمة أسعار الأراضي الجديدة لتكون أقرب إلى السوق أمر معقول (صورة توضيحية: نام آنه).

في السابق، كانت شريحة ضريبة الأراضي الحكومية منخفضة للغاية، مما تسبب في خسارة كبيرة لإيرادات ميزانية المجتمع. في الوقت نفسه، استفاد مستثمرو العقارات من هذه الخسارة. سيساعد هذا التعديل الدولة على زيادة ميزانيتها، والاستثمار في البنية التحتية، والاهتمام بسياسات الإسكان الاجتماعي، وما إلى ذلك، كما قال السيد ثانه.

وبحسب العديد من الخبراء الاقتصاديين فإن تعديل أسعار الأراضي الحكومية لتكون أقرب إلى أسعار السوق هو أمر معقول وقد اقترحه العديد من الخبراء منذ فترة طويلة. ومع ذلك، فإن هذا يتطلب خريطة طريق لتجنب أن يصبح الناس في حالة عقلية "التعرض للكمين".

وقال الخبير الاقتصادي دينه ذي هيين إنه في كثير من الحالات، يتعين على الأشخاص الذين يغيرون غرض استخدام الأراضي من الزراعية إلى السكنية أن يدفعوا مليارات الدونغ في الضرائب وفقًا لسعر الأرض الجديد. ومن منظور اقتصادي دقيق، أعرب خبراء الاقتصاد أيضا عن أسفهم لهذه الحالات.

قال السيد هين: "يجب على الناس فهم قائمة أسعار الأراضي الجديدة بشكل صحيح. كانت أسعار الأراضي السابقة قديمة جدًا وبعيدة كل البعد عن قيمتها السوقية، لذا كان هذا التعديل ضروريًا. في الواقع، لا يمثل سعر الأرض المعدل سوى 70% من قيمته السوقية. كما يُسهم هذا التعديل في حل مشكلة السعرين اللذين كانا موجودين سابقًا".

ومع ذلك، من منظور كلي، عندما يتحول الناس إلى امتلاك كتاب أحمر للأراضي السكنية، مما يجعل الأرض أكثر قيمة، فإن دفع الضرائب وفقًا لقيمة السوق أمر ضروري.

قال السيد هين: "المهم هو أن يتوافق سعر الدولة المُعدّل مع سعر السوق، حتى لا يضطر المواطنون ومستثمرو العقارات إلى دفع أسعار أعلى. كما لا داعي للقلق بشأن نقص الأراضي السكنية، فبالإضافة إلى المشاريع ذات الأسعار الباهظة، لا يزال هناك العديد من الشقق والمنازل وغيرها في السوق، والأسعار مستقرة أيضًا".

تقييم الأثر على حياة الناس قبل إصدار قائمة أسعار الأراضي

تنص المادة 23 من المرسوم 71/2024/ND-CP على أنه يجب عند إعداد مسودة قائمة أسعار الأراضي ومسودة التقرير التوضيحي بشأن إعداد قائمة أسعار الأراضي حسب المساحة وموقع الأرض تقييم مدى ملاءمة أو عدم ملاءمة أسعار الأراضي مقارنة بنتائج التحقيق والمسح وجمع معلومات أسعار الأراضي. تقييم أثر مسودة قائمة أسعار الأراضي على الوضع الاجتماعي والاقتصادي وبيئة الاستثمار وتنفيذ السياسات المالية المتعلقة بالأرض والدخل وحياة الأسر والأفراد والمنظمات المستخدمة للأرض.

وقال السيد نجوين توان ثانج، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، في مؤتمر صحفي لإعلام بشأن تعديل قائمة أسعار الأراضي وفقًا للبند 1، المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024، إن البناء العاجل لقائمة أسعار الأراضي الجديدة في غضون 9 أيام فقط دون الانتظار حتى 1 يناير 2026 لأنه اعتبارًا من 1 أغسطس، لن يكون معامل K موجودًا، لذلك يجب تعديل قائمة أسعار الأراضي. إذا لم يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، فإن المشاريع العامة سوف تتوقف اعتبارا من الأول من أغسطس بسبب عدم وجود قائمة أسعار لإعادة التوطين.

ستُطبق قائمة أسعار الأراضي هذه حتى 31 ديسمبر 2025. واعتبارًا من 1 يناير 2026، ستُجرى تعديلات عليها وفقًا للوائح التي يسمح بها القانون. وربما بحلول نهاية عام 2024، سنقوم بتلخيص وإعادة تقييم تأثير قائمة أسعار الأراضي، وفقًا لما أبلغه مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm