أصيب الناس بالذهول عندما سمعوا أن مدينة هوشي منه تخطط لزيادة أسعار الأراضي بمقدار 5 إلى 50 مرة اعتبارًا من الأول من أغسطس.

"إنه صعب جدًا بالنسبة لي"

عند قراءة الأخبار حول خطة مدينة هوشي منه لتطبيق قائمة أسعار جديدة للأراضي اعتبارًا من الأول من أغسطس، تفاجأ السيد نجوين ثانه فينه (المقيم في منطقة جو فاب، مدينة هوشي منه) عندما علم أن أسعار الأراضي سيتم تعديلها لزيادة 5-50 مرة مقارنة بقائمة أسعار الأراضي الحالية، اعتمادًا على المنطقة.

في عام ٢٠٢٣، اشترى السيد فينه قطعة أرض زراعية وأكمل إجراءات تحويل استخدامها إلى أرض سكنية. ونظرًا لمحدودية موارده المالية، كان عليه دفع ٣٠٠ مليون دونج رسوم استخدام، وكان يخطط للادخار لسدادها تدريجيًا في أغسطس من هذا العام.

ومع ذلك، صُدم عندما علم أنه في حال تطبيق سعر الأرض الجديد، قد يصل الدين إلى مليارات الدونغ. ولأن الدين القديم لم يُسدد بعد، خشي السيد فينه ألا يتمكن من سداده عندما يزداد الدين بشكل كبير.

في جدول تعديل أسعار الأراضي اعتبارًا من الأول من أغسطس، تخطط مدينة هوشي منه لزيادة أسعار الأراضي بمقدار 5-50 مرة، وهي قريبة من أسعار السوق (الصورة: نام آنه).

بناءً على قائمة أسعار الأراضي الجديدة، يبدو أنني أشتري أرضي للمرة الثانية. أطفالي على وشك بدء عام دراسي جديد، وعليّ تدبير أموري المالية. هذا صعب عليّ للغاية، كما قال السيد فينه.

قال إنه يدعم دائمًا سياسات الدولة التي تصب في مصلحة المجتمع. ومع ذلك، فإن تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من الأول من أغسطس أمرٌ مُلِحّ. ويأمل أن يتم تعديلها في الوقت المناسب ليتمكن الناس من فهم حقيقة الوضع وليكون لديهم الوقت الكافي للتعامل مع كل شيء.

مثل السيد فينه، أعربت السيدة نجوين فونغ (المقيمة في مقاطعة تان فو) عن أسفها قائلةً: "قرأتُ الصحيفة ولم أصدق عيني. لا أعلم إن كان هناك أي خطأ أم لا، لكن المدينة طبّقت سياسة رفع أسعار الأراضي بسرعة كبيرة. لا يزال لديّ ما يقارب 200 متر مربع من الأراضي الزراعية لم تُحوّل إلى أراضٍ سكنية. آمل أن تُحافظ المدينة على سعر الأرض الحالي حتى نهاية عام 2025 حتى تتمكن عائلتي من تدبير أمورها".

وفقًا للسيدة فونغ، فإن سبب عدم تغييرها استخدام أرض مساحتها 200 متر مربع إلى أرض سكنية، رغم شرائها قبل خمس سنوات، هو الصعوبات الاقتصادية . عند شرائها الأرض، اضطرت أيضًا إلى اقتراض ما يقرب من ملياري دونج، ولم تسدد الدين حتى الآن.

قال بعض الأشخاص إن وقت التكيف كان قصيرًا للغاية، مما جعل من الصعب عليهم التكيف وفهم الطبيعة الحقيقية للتغيير (صورة توضيحية: نام آنه).

لقد واجهت عائلتي صعوبات بالغة بعد جائحة كوفيد-19، لذا إذا ارتفع سعر الأرض مجددًا، فلن تعرف عائلتي متى سيتوفر لدينا المال الكافي للانتقال إلى أرض سكنية. أنا دائمًا ملتزمة بجميع سياسات الدولة، لكنني آمل أن تراعي المدينة رغبات الناس وتؤجل زيادة سعر الأرض من الأول من أغسطس، كما تأمل السيدة فونغ.

وقال الخبير العقاري نجوين دوي ثانه إن تعديل قائمة أسعار الأراضي سيكون له تأثير كبير على المستثمرين لأن الالتزامات الضريبية وتكاليف المعاملات العقارية من خلال البنوك ستكون أعلى.

بالنسبة لمشاريع الأراضي والشقق التي واجهت مشاكل قانونية ولم تتمكن من إصدار شهادات للسكان، لن يتمكن المستثمرون من وضع ذلك في خطط أعمالهم، إذ سيُضطرون قريبًا إلى دفع ضرائب باهظة. وهذا سيؤثر على هامش ربح المشروع الذي نفذوه قبل 5 أو 10 سنوات، كما قال السيد ثانه.

كما أعرب عن قلقه من أنه في المستقبل القريب، وبسبب شفافية المعاملات العقارية، ومعدلات الضرائب الجديدة، واحتياجات الاستثمار ومعايير نمو الأرباح، فإن ذلك سيخلق تأثيراً يتسبب في ارتفاع أسعار الأراضي.

قد يُصدم الناس لعدم إدراكهم لالتزاماتهم الشخصية. سيُضطر من يحتاجون إلى السكن إلى تحمل تكلفة إضافية كبيرة لضريبة الأراضي. ومن المتوقع أن تؤدي عوامل الطلب الاجتماعي وزيادة ضريبة الأراضي مستقبلًا إلى ارتفاع أسعار الشقق مقارنةً بالوقت الحالي، وفقًا للسيد ثانه.

في صباح يوم 31 يوليو، أعلنت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) أنها أرسلت وثيقة تطلب من لجنة الشعب في مدينة هو تشي منه النظر في عدم إصدار قائمة أسعار الأراضي المطبقة اعتبارًا من 1 أغسطس. بدلاً من ذلك، يجب أن تركز على بناء قائمة أسعار الأراضي الأولى المطبقة اعتبارًا من 1 يناير 2026 وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2024.

وبحسب الزعيم فإن مسودة قائمة أسعار الأراضي التي أعدتها جمعية أصحاب الأراضي الريفية سيكون لها تأثير كبير على العديد من الأفراد والأسر عند اقتراح إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المساكن والأصول المرتبطة بالأرض (الكتب الوردية) لأنهم مضطرون إلى دفع رسوم استخدام الأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي أعلى من ذي قبل.

ومن ناحية أخرى، فإن سعر قائمة أسعار الأراضي المسودة سيؤثر على تكاليف المدخلات للعديد من قطاعات الاقتصاد، وأولا وقبل كل شيء، سيتم دفع تكلفة التعويض عن إزالة الموقع إلى الارتفاع.

بحاجة إلى فهم قائمة أسعار الأراضي الجديدة بشكل صحيح

وبحسب السيد ثانه، ورغم أن هناك بعض التأثيرات لا تزال قائمة، فإن تعديل أسعار الأراضي سيساهم في "سد" أوجه القصور في قطاع العقارات، وإتقان الإطار القانوني، وخلق سوق أكثر شفافية وإنصافاً وتحديداً.

سيتمكن الناس من إجراء معاملاتهم بأسعار قريبة من أسعار السوق. كما سيتم تعويض المتضررين من قرارات إزالة الأراضي لأغراض التنمية الاقتصادية والاجتماعية بأسعار قريبة من أسعار السوق.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن التعديل من شأنه أن يسهم في تسريع تقدم عملية إخلاء المواقع المحلية، وتقليل الشكاوى المطولة، وضمان الأمن، والتأثير بشكل إيجابي على البنية التحتية الاجتماعية والاقتصادية والمرور.

وبحسب خبراء اقتصاديين فإن تعديل قائمة أسعار الأراضي الجديدة لتكون أقرب إلى السوق أمر معقول (صورة توضيحية: نام آنه).

في السابق، كان إطار ضريبة الأراضي في الدولة منخفضًا جدًا، مما تسبب في خسارة كبيرة في إيرادات الميزانية الاجتماعية. في الوقت نفسه، استفاد مستثمرو العقارات من هذه الخسارة. سيساعد هذا التعديل الدولة على زيادة ميزانيتها، والاستثمار في البنية التحتية، والاهتمام بسياسات الإسكان الاجتماعي، وما إلى ذلك، كما قال السيد ثانه.

يرى العديد من الخبراء الاقتصاديين أن تعديل أسعار أراضي الدولة لتقترب من أسعار السوق أمرٌ معقول، وقد اقترحه العديد من الخبراء منذ زمن طويل. إلا أن هذا يتطلب خارطة طريق لتجنب شعور الناس بالتعرض للاستغلال.

قال الخبير الاقتصادي دينه ذي هين إن هناك حالات عديدة يغيّر فيها الناس استخدام الأراضي من زراعية إلى سكنية، ويضطرون لدفع مليارات الدونغ كضرائب وفقًا لسعر الأرض الجديد. وبنظرة إجمالية، أعرب الخبير الاقتصادي عن أسفه لهذه الحالات.

قال السيد هين: "يجب على الناس فهم قائمة أسعار الأراضي الجديدة بشكل صحيح. كان سعر الأرض السابق قديمًا جدًا، وبعيدًا كل البعد عن القيمة السوقية، لذا كان هذا التعديل ضروريًا. في الواقع، لا يمثل سعر الأرض المعدل سوى 70% من القيمة السوقية. كما يُسهم هذا التعديل في حل مشكلة السعرين اللذين كانا موجودين سابقًا".

ومع ذلك، من منظور كلي، عندما يتحول الناس إلى امتلاك كتاب أحمر للأراضي السكنية، مما يجعل الأرض أكثر قيمة، فإن دفع الضرائب وفقًا للقيمة السوقية أمر ضروري.

قال السيد هين: "المهم هو أن يتوافق سعر الدولة المُعدّل مع سعر السوق، حتى لا يضطر المواطنون ومستثمرو العقارات إلى دفع أسعار أعلى. كما لا داعي للقلق بشأن نقص الأراضي السكنية، فبالإضافة إلى المشاريع ذات الأسعار الباهظة، لا يزال هناك العديد من الشقق والمنازل وغيرها في السوق، والأسعار مستقرة أيضًا".

تقييم الأثر على حياة الناس قبل إصدار قائمة أسعار الأراضي

تنص المادة 23 من المرسوم 71/2024/ND-CP على أن إعداد مسودة قائمة أسعار الأراضي، ومسودة تقرير توضيحي حول إعداد قائمة أسعار الأراضي حسب المساحة والموقع، يجب أن يُقيّم مدى ملاءمة أسعار الأراضي من عدمها، مقارنةً بنتائج البحث والمسح وجمع معلومات أسعار الأراضي. كما يجب تقييم أثر مسودة قائمة أسعار الأراضي على الوضع الاجتماعي والاقتصادي، وبيئة الاستثمار، وتطبيق السياسات المالية المتعلقة بالأراضي والدخل، وحياة الأسر والأفراد والمؤسسات التي تستخدم الأراضي.

في حديثه خلال المؤتمر الصحفي لإعلان تعديل قائمة أسعار الأراضي وفقًا للبند 1 من المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024، صرّح السيد نجوين توان ثانغ، مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، بضرورة إعداد قائمة أسعار جديدة للأراضي في غضون 9 أيام فقط دون انتظار حتى 1 يناير 2026، نظرًا لإلغاء معامل K اعتبارًا من 1 أغسطس، مما يستدعي تعديل قائمة أسعار الأراضي. وفي حال عدم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة، ستتوقف المشاريع العامة اعتبارًا من 1 أغسطس نظرًا لعدم وجود قائمة أسعار لإعادة التوطين.

ستُطبق قائمة أسعار الأراضي هذه حتى 31 ديسمبر 2025. واعتبارًا من 1 يناير 2026، ستُجرى تعديلات عليها وفقًا للأحكام التي يسمح بها القانون. وربما بحلول نهاية عام 2024، سنُراجع ونُعيد تقييم تأثير قائمة أسعار الأراضي، حسبما أفاد مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm