اقتراح تنظيم السوق من خلال سياسات قانون الائتمان

التدابير التي تم تطبيقها في جميع أنحاء العالم.

بحسب هيئة تنظيم سوق العقارات (VARS)، يُعدّ تنظيم سوق العقارات من خلال السياسات القانونية المتعلقة بالائتمان أحد السبل الفعّالة لضمان تنمية مستدامة ومستقرة للسوق، وتجنب الآثار السلبية على الاقتصاد . بل على العكس، قد يؤدي ازدهار أو انهيار سوق العقارات إلى أزمات مالية كبرى.

لطالما اعتُبر قطاع العقارات تاريخياً أحد الأسباب الرئيسية للصعوبات الاقتصادية التي تواجهها فيتنام، وذلك لما له من تأثيرات مباشرة وغير مباشرة على القطاعات الاقتصادية الداعمة، كالبناء والسياحة والتمويل والمصارف. وتشمل العوامل المساهمة في ذلك الديون المعدومة، وارتفاع مخزون العقارات، وصعوبة الحصول على التمويل، وتراجع ثقة المستثمرين.

لا تؤثر هذه الصعوبات بشكل مباشر على تطور السوق فحسب، بل تُحدث أيضًا آثارًا متسلسلة في جميع أنحاء الاقتصاد. لذا، مع مراعاة قوانين العرض والطلب الطبيعية إلى أقصى حد، من الضروري للغاية أن تُعزز الدولة تنظيم سوق العقارات بشكل استباقي عندما يُظهر السوق "مؤشرات على عدم الاستقرار". وهذا إجراء تتبناه أيضًا الحكومات والمؤسسات المالية في العديد من دول العالم.

يُعد تنظيم سوق العقارات إجراءً حاسماً لتجنب الآثار السلبية على الاقتصاد.

ولضمان التنمية المستدامة والمستقرة لسوق العقارات وتجنب الآثار المزعزعة للاستقرار الاقتصادي، لجأت العديد من الحكومات إلى سياسات الائتمان كأداة لتنظيم هذا السوق. فمن خلال تشديد أو تخفيف شروط الائتمان، تستطيع الحكومات التحكم في أسعار العقارات، ومنع حدوث فقاعات اقتصادية، وضمان استقرار السوق. إلا أن مرونة هذه السياسة تعتمد على كل سوق وعلى الوضع الاقتصادي الخاص بكل دولة. وفيما يلي تجارب بعض الدول في هذا الشأن:

فعلى سبيل المثال، في الصين، وللسيطرة على تدفقات الاستثمار، تفرض الحكومة الصينية قيوداً عديدة على شراء العقارات بالائتمان، وخاصة القروض المخصصة للمضاربة. كما أنها تتحكم في تدفقات رأس المال إلى الخارج لمنع تدفق الأموال المضاربة إلى أسواق العقارات الأجنبية.

على وجه التحديد، شهد سوق العقارات في الصين نموًا سريعًا في عام 2010، مع ارتفاع أسعار المنازل بشكلٍ كبير. في ذلك الوقت، كانت عشرات الملايين من الشقق في الصين قد اكتمل بناؤها منذ فترة طويلة، لكنها ظلت شاغرة. استمر هذا الوضع وتفاقم إلى درجة اضطرت معها الحكومة في نهاية عام 2017 إلى تبني سياسة "المنازل للسكن لا للمضاربة"، ووجهت في الوقت نفسه بإنشاء نظام سياسي للتحكم في السوق وتنظيمه، بهدف التمييز بين المضاربين ومشتري المنازل الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية.

إضافةً إلى اللوائح الصارمة للغاية بشأن امتلاك منزل ثانٍ أو أكثر، كاشتراط دفع مشتري المنزل الثاني دفعة أولى تتراوح بين 60% و85%، ومشتري المنزل الثالث دفعة أولى تصل إلى 100%؛ واشتراط امتلاك أي شخص يشتري منزلاً للعقار لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات ونصف؛ وإقالة مسؤولين رفيعي المستوى في المناطق التي شهدت ارتفاعاً حاداً في أسعار المساكن؛ بل وحتى تطبيق نظام التسعير المرجعي وتخصيص حصص الشراء... علاوة على ذلك، اتخذت العديد من المدن الصينية مجموعة من التدابير، مثل تحديد سقف لقروض الرهن العقاري، ورفع أسعار الفائدة عليها، وتشديد لوائحها. وقد أثبتت هذه التعديلات فعاليتها إلى حد ما في الحد من المضاربة بشكل ملحوظ.

يتم تطبيق العديد من اللوائح التي "تؤثر على جيوب مشتري المنازل" لمنع المضاربة.

في سنغافورة، وللحد من المضاربة ومنع حدوث فقاعة عقارية، رفعت الحكومة الحد الأدنى للدفعة المقدمة لقروض العقارات، لا سيما لمشتري المنازل الثانية أو الثالثة. وفي الوقت نفسه، وللحد من مبالغ القروض وكبح أسعار العقارات، حددت الحكومة مدة سداد القروض بالتزامن مع تشديد سياسة الائتمان.

في كندا، شددت الحكومة اللوائح المتعلقة بنسب القروض إلى قيمة العقار للحد من القروض عالية المخاطر. غالباً ما يضطر مشتري المنازل في المدن الكبرى مثل تورنتو وفانكوفر إلى دفع مقدمات أعلى عند الاقتراض لشراء العقارات. كما تفرض العديد من الدول ضوابط ائتمانية على مشتري المنازل الأجانب لكبح المضاربة، والسيطرة على ارتفاع أسعار المنازل، وحماية سكان الطبقة المتوسطة في المدن الكبرى، مثل أستراليا وكندا.

تُظهر تجارب الدول الأخرى أن السياسة الائتمانية تُعدّ من أهم الأدوات التي تستخدمها الحكومات لتنظيم سوق العقارات. ويمكن الاستفادة من العديد من السياسات التي نُفّذت بنجاح في دول أخرى، وتطبيقها في فيتنام.

يجب تطبيق هذا على فيتنام لتنظيم السوق.

استناداً إلى الفعالية التي تحققت في العديد من البلدان حول العالم، تقترح VARS عدة حلول لسياسة الائتمان لتنظيم السوق عندما يشهد السوق تقلبات تزيد عن 20% في 3 أشهر، أو عندما يشهد سوق العقارات تقلبات أخرى تؤثر على الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي دون التأثير على طلب الناس على السكن، وذلك على النحو التالي:

أولاً، تشديد سياسات الائتمان للمضاربين. وللحد من عدد المقترضين لأغراض المضاربة أو أولئك الذين يستخدمون رافعة مالية مفرطة، يمكن للمؤسسات الائتمانية تعديل حدود الإقراض عن طريق تغيير نسبة القرض إلى القيمة، أو اشتراط نسبة سداد أعلى لحقوق الملكية، أو تطبيق أسعار فائدة أعلى على أولئك الذين يشترون منزلاً ثانياً أو أكثر.

ثانيًا، من الضروري تعزيز الرقابة على الائتمان وإدارته. يمكن للحكومة فرض لوائح تنظيمية بشأن مراقبة جودة الائتمان، تلزم البنوك بالإبلاغ عن معلومات أكثر تفصيلًا حول القروض العقارية، مما يُحسّن رصد المخاطر. ويهدف إنشاء آلية ائتمانية لمشاريع الإسكان الاجتماعي، مع إعطاء الأولوية لتمويل مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور، إلى تلبية احتياجات السكن للأفراد ذوي الدخل المحدود.

تقترح هيئة تنظيم سوق رأس المال (VARS) عدة تدابير لتنظيم السوق بأكثر الطرق منطقية.

بالإضافة إلى ذلك، تحتاج الحكومة أيضاً إلى تنفيذ سياسات لتخفيف القيود الائتمانية، بما في ذلك خفض أسعار الفائدة ودعم القروض طويلة الأجل بأسعار فائدة تفضيلية لمشتري المنازل لأول مرة، أو غيرهم من الفئات ذات الأولوية التي تهدف إلى تحقيق الاستقرار الاجتماعي، مثل الأزواج الشباب حديثي الزواج، وما إلى ذلك.

مع ذلك، ووفقًا لهيئة تنظيم سوق العقارات (VARS)، لكي تُطبَّق السياسات بشكل صحيح وفعّال، يتعين على الدولة إنشاء قاعدة بيانات كبيرة ودقيقة ومُحدَّثة باستمرار لضمان التمييز الواضح بين مشتري المنازل الحقيقيين الذين يستخدمون العقارات لأغراض الإنتاج والتجارة، وأولئك الذين يمارسون المضاربة والتربح. ويُعدّ الإسراع في نشر مؤشرات أسعار معاملات العقارات وغيرها من المؤشرات المؤثرة أمرًا بالغ الأهمية لتحديد متى يتعين على الدولة التدخل.

وبالنظر إلى المخاوف الحالية بشأن أسعار العقارات، فإنه من أجل تنظيم سوق العقارات بشكل أكثر شمولاً، ينبغي الجمع بين سياسات الائتمان وتطبيق ضريبة نقل الملكية العقارية أو ضريبة الأملاك. وفي الوقت نفسه، يجب أن يكون تطبيق السياسات التنظيمية مرناً، بما يضمن استقرار سوق العقارات ونظامه مع تقليل المخاطر إلى أدنى حد.

المصدر: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html