هل يتجاهل مشروع المرسوم المتعلق بأسعار الأراضي العديد من التكاليف التي تتحملها الشركات؟

بدون مراعاة التكاليف بشكل كامل، يصعب جذب المستثمرين.

أعلنت جمعية التقييم الفيتنامية أنها اطلعت على المرسوم الحكومي رقم 12/2024/ND-CP المعدل والمكمل للمرسوم الحكومي رقم 44/2014/ND-CP الذي ينظم أسعار الأراضي، ومشروع المرسوم الحكومي الذي ينظم أسعار الأراضي والذي يوجه تنفيذ قانون الأراضي رقم 31/2024/QH15.

تقر جمعية التقييم الفيتنامية بأن كلاً من المرسوم رقم 12/2024/ND-CP ومشروع المرسوم الجديد يحتويان على العديد من الأحكام المناسبة التي تلبي متطلبات حل الصعوبات العملية.

مع ذلك، وجدت جمعية التقييم الفيتنامية أن محتوى طريقة تقييم الأراضي القائمة على طريقة الفائض، والمنصوص عليها في المرسوم ومشروعه، لا يزال يعاني من قصور، إذ لا يحسب بدقة وشمولية إجمالي التكاليف التي يتحملها المستثمرون لتنفيذ المشروع، والأرباح التي سيحصلون عليها عند اكتماله. وبالتالي، لن يؤدي ذلك إلى صعوبة جذب الاستثمارات فحسب، بل سيرفع أسعار الأراضي إلى مستويات مرتفعة بشكل غير معقول.

أولاً، فيما يتعلق بإجمالي تكلفة الاستثمار.

لم يُراعِ المرسوم رقم ١٢/٢٠٢٤/ND-CP ومشروعه جميع أنواع التكاليف اللازمة لتحديد التكلفة الإجمالية التي يتحملها المستثمرون لتنفيذ المشروع. إذ تقتصر اللوائح على حساب تكلفة الاستثمار في تطوير الأراضي، ولا تشمل التكاليف الأولية التي يتحملها المستثمرون للحصول على الأرض اللازمة للمشروع، وهي "رسوم استخدام الأراضي" (إلا إذا أعفت الدولة المستثمر من هذه الرسوم) وفوائد رأس المال المقترض. وقد وصفت جمعية التقييم هذا الأمر بأنه "غير معقول".

ثانياً، فيما يتعلق بالربحية.

في المرسوم وخياري مسودة المرسوم: يُحتسب الربح فقط على تكاليف تطوير الأرض، وليس على إجمالي التكاليف (كما ذُكر أعلاه) التي يتكبدها المستثمر (بما في ذلك رسوم استخدام الأرض + تكاليف تطوير الأرض + تكاليف التشغيل). هذا الحساب غير مكتمل ولا يتوافق مع مبدأ تحديد السعر: يجب أن يغطي السعر تكاليف الإنتاج والتشغيل ويحقق ربحًا (وهو ما يتعارض أيضًا مع طريقة حساب الربح في طريقة الفائض، والتي تُحسب على أساس قيمة الأصل). كما أنه يُخالف مبدأ "القيمة المستقبلية للنقود"، بمعنى أنه عندما يمتلك المستثمرون أموالًا للاستثمار في أي مجال، يجب أن يتوقعوا ربحًا، حتى لو أودعوها في البنك لكسب الفائدة.

بخصوص الخيار الأول: خلطت المسودة بين الربح الذي يحق للمستثمر الحصول عليه والتكاليف التي يتحملها لتنفيذ المشروع (تنص المسودة على أن الربح يشمل التكاليف الرأسمالية)؛ لأن الربح هو المبلغ الذي يحصل عليه المستثمر، بينما التكاليف الرأسمالية هي المبلغ الذي يجب على المستثمر دفعه إلى "جهة التمويل".

تكلفة رأس المال هي في جوهرها سعر الفائدة الذي يدفعه المستثمرون للمقرضين على الأموال المقترضة. إنها ربح للمقرض، ولكنها تكلفة على المقترض، وبطبيعة الحال، لا يستفيد المستثمر من هذه التكلفة المالية، بل يجب عليه دفعها، وهي مدرجة ضمن هيكل تكلفة الإنتاج والعمليات التجارية.

فيما يتعلق بالخيار الثاني: يتم حساب ربح المستثمر فقط على تكاليف التطوير، وليس على إجمالي التكاليف، وهو ليس حسابًا دقيقًا وكاملاً كما تم تحليله أعلاه.

انطلاقاً من أوجه القصور المذكورة أعلاه، توصي جمعية التقييم الفيتنامية بحساب التكلفة الإجمالية لحساب الربح للمستثمرين بشكل صحيح وكامل على النحو التالي: التكلفة الإجمالية (1) = تكلفة رسوم استخدام الأرض + تكلفة التطوير وتكلفة الأعمال.

أما بالنسبة لربح المستثمر، فسيتم حسابه باستخدام الصيغة التالية: ربح المستثمر = النسبة المئوية × التكلفة الإجمالية (1).

نقترح إضافة عنصر "ربح المستثمر".

في السابق، قدمت غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية (VCCI) أيضًا ملاحظاتها على مسودة المرسوم الذي ينظم أسعار الأراضي.

بحسب غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية، تنص المادة 6.3 من مسودة القانون على صيغة لتحديد متوسط ​​صافي الدخل السنوي (متوسط ​​الدخل السنوي - متوسط ​​المصروفات السنوية). وقد علّقت الشركات بأن هذا التنظيم غير منطقي لأنه لا يأخذ في الحسبان "ربح المستثمر" (إذ لا يسمح بخصم هذا العامل). إن عدم تحديد ربح المستثمر لن يضمن عدالة الطرق المطبقة، لأنه بالمقارنة مع الصيغة، سيستثمر المستثمر ويعمل دون ربح. وسيتم دفع جميع الفائض الناتج عن استغلال المنشآت القائمة على الأرض طوال مدة الإيجار (دفعة واحدة) إلى الدولة، باستثناء ضريبة دخل الشركات.

يتعارض هذا التنظيم مع نظرية تحديد إيجارات الأراضي التفاضلية؛ إذ يزيد من الفارق في أسعار الأراضي عند تطبيق طريقة الدخل مقابل طريقة الفائض (في حال توفر نفس المعلومات التخطيطية). لذا، نقترح على الجهة المُصاغة إضافة عنصر "ربح المستثمر" إلى الصيغة المذكورة أعلاه.

تنص المادة 7.3.أ من المسودة على أن تكاليف الاستثمار لتحديد أسعار الأراضي باستخدام طريقة الفائض تشمل: تكاليف إنشاء البنية التحتية التقنية، والبنية التحتية الاجتماعية، والإسكان، وأعمال البناء الأخرى؛ وتكاليف المعدات؛ وتكاليف استشارات الاستثمار في البناء؛ وتكاليف إدارة المشروع؛ وعدد من بنود التكلفة الأخرى كما هو منصوص عليه في معدل رأس المال الاستثماري.

بحسب ردود فعل الشركات، فإن هذا النظام مقيد؛ فالتكاليف الأخرى غير المدرجة تنطبق فقط على الحالات التي تستخدم حصص رأس المال الاستثماري، مثل: تكاليف الطوارئ لحجم العمل غير المتوقع والتضخم أثناء تنفيذ المشروع؛ ونفقات الفائدة، وتكاليف إنشاء الهياكل المؤقتة، والهياكل التي تخدم البناء، والتأمين، وما إلى ذلك. لذلك، تقترح غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية أن تضيف الجهة التي صاغت النظام هذه التكاليف.

بحسب غرفة التجارة والصناعة الفيكتورية، تنص المادة 7.3.ب من مسودة القانون على أن تُحسب نفقات الأعمال كنسبة مئوية من الإيرادات، بما يتوافق مع المستوى العام في المنطقة. وقد علّقت الشركات بأن هذا التنظيم غير واضح وغير مناسب.

وعلى وجه التحديد، تختلف تكاليف الأعمال مثل الإعلان والمبيعات ونفقات التشغيل اختلافًا كبيرًا بين القطاعات، مما يجعل من الصعب تحديد متوسط ​​عام على المستوى المحلي.

علاوة على ذلك، فإن تحديد منطقة المشروع بناءً على "الظروف المحلية العامة" أمر غير مناسب أيضاً، خاصة في الحالات التي تقع فيها المشاريع في مناطق متخلفة ذات مشاريع قليلة واسعة النطاق، حيث قد لا تكون الظروف المحلية العامة مناسبة لهذا المشروع تحديداً.

تنص المادة 7.3.ج من المسودة على طريقتين لحساب أرباح المستثمرين. ووفقًا لآراء الشركات، فإن أيًا من الطريقتين غير منطقية لأنها لا تأخذ في الحسبان بشكل كامل ربح المستثمر من المشروع بأكمله باستخدام طريقة الفائض.

وبالتحديد، تنص اللوائح على أن الربح يُحتسب فقط على تكاليف الاستثمار في البناء. وهذا الربح يقتصر على مرحلة تطوير العقارات (الاستثمار في تطوير الأرض)، وليس ربح المشروع بأكمله.

تتعارض هذه اللوائح مع مبادئ تحديد الأسعار، إذ يجب أن تغطي الأسعار تكاليف الإنتاج والأعمال التجارية وأن تحقق ربحًا. كما أنها تتجاهل مبدأ "القيمة الزمنية للنقود" (بسبب تكاليف الفرصة البديلة والتضخم والمخاطر) ومبدأ "القيمة المستقبلية للنقود" (بمعنى أنه عند الاستثمار في أي مجال، يجب توقع عائد، حتى عند إيداع الأموال في البنك).

في الواقع، تشمل التكلفة التي يتكبدها المستثمر (التكلفة الإجمالية) جميع النفقات المعقولة التي يجب عليه تحملها لإتمام المشروع (حتى تأسيس العمل). ويجب أن تشمل التكلفة الإجمالية رسوم استخدام الأرض (أو قيمة الأرض) - وهي تكلفة استثمارية أولية يتحملها المستثمر للوفاء بالتزاماته المالية تجاه الدولة.

وبناءً على ذلك، إذا تم حذف هذا النوع من التكاليف من الحساب، فقد يُعتبر المستثمر دافعاً ثمن الأرض مرتين: مرة عندما لا يتم تضمينها في التكاليف القابلة للخصم عند تحديد سعر الأرض (وفقًا لهذا النظام)، ومرة ​​ثانية عندما يتعين عليه دفع رسوم استخدام الأرض (لكن هذه الرسوم غير قابلة للخصم كتكلفة).

لذا، نقترح أن تقوم الجهة المسؤولة عن صياغة اللوائح بمراجعتها لحساب الربح بناءً على إجمالي التكاليف التي يتكبدها المستثمر لإتمام المشروع حتى بيع المنتج وتحقيق الإيرادات. يجب أن تشمل هذه التكاليف الإجمالية تكاليف الاستثمار في الإنشاء، وتكاليف تشغيل المشروع، ورسوم استخدام الأراضي - وهي تكاليف الاستثمار الأولية التي يتحملها المستثمر للوفاء بالتزاماته المالية تجاه الدولة.

تنص المادة 4.2.د من مسودة اللوائح على تحديد أسعار الأراضي لتخصيص الأراضي وتأجيرها وفقًا لتقدم التعويض والدعم وإعادة التوطين وفقًا للمادة 257.2.ج من قانون الأراضي لعام 2024.

بحسب الشركات، يجب تطبيق تقييم الأراضي فقط في الوقت الذي تكتمل فيه عملية إزالة الأشجار وتصبح الأرض جاهزة للاستثمار.

في الواقع، توجد حالات تُخصص فيها الأراضي على شكل قطع صغيرة ومجزأة، مما يجعل الاستثمار مستحيلاً. في مثل هذه الحالات، ينبغي تجنب تحديد وقت تقييم الأراضي. فمثل هذه اللوائح ستخلق إجراءات غير ضرورية وتؤدي إلى أساليب تقييم غير متسقة للمناطق التي لا تكفي فيها المخصصات للاستثمار أو التي لا تُدرّ فيها المناطق المخططة أي إيرادات.

لذلك، من المستحسن تنظيم طريقة حساب الفائض بناءً على إجمالي مساحة المشروع وفقًا لخطة البناء التفصيلية أو الخطة الرئيسية حتى وقت تقييم الأرض، وتخصيصها بشكل متناسب مع المساحة التي تم تسليمها.

™

المصدر: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html