تشهد أسعار الشقق ارتفاعًا هائلًا، متجاوزةً قيمتها الحقيقية بكثير. ومن المتوقع أن يحقق هذا القطاع أعلى الأرباح بحلول عام ٢٠٢٥.

أسعار الشقق تتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير، والمعاملات تتجاوز المنازل السكنية، والشقق في وسط هانوي تعد بتحقيق أفضل الأرباح في عام 2025... هذه هي آخر أخبار العقارات.

أسعار الشقق السكنية الأساسية في ارتفاع مستمر، ولا يبدو أن هناك أي مؤشرات على توقف هذا الارتفاع، بل إنها تدفع أسعار الشقق السكنية الثانوية إلى مستويات مرتفعة تتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير. (صورة: لين آن)

أفضل 3 مدن من حيث النمو في عام 2024

وفقًا لتقرير صادر عن جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، فقد تجاوز سوق العقارات في عام 2024 أصعب مراحله.

بشكل عام، سجل السوق في عام 2024 ما يقارب 81,000 منتج معروض للبيع، بزيادة تتجاوز 40% مقارنة بعام 2023. من بين هذه المنتجات، كان 65,376 منتجًا جديدًا، أي ما يقارب ثلاثة أضعاف عددها في عام 2023، ولكنه لا يمثل سوى 7% تقريبًا من عددها في عام 2018. وفي الربع الأخير من عام 2024 وحده، سجل السوق 28,000 منتج جديد معروض للبيع، أي ضعف عددها في الربع السابق وأربعة أضعاف عددها في الفترة نفسها من عام 2023.

استمر حجم المعاملات في عام 2024 بالنمو المطرد مع تحسن العرض. وبشكل عام، سجل السوق بأكمله في عام 2024 أكثر من 47,000 معاملة ناجحة، أي ما يعادل معدل استيعاب قدره 72%.

شهدت أسعار الشقق ارتفاعاً ملحوظاً في العديد من الأسواق. ووفقاً لدراسة أجرتها شركة VARS على 150 مشروعاً مختاراً، ارتفع متوسط ​​سعر البيع في هانوي بنسبة 72.4% بحلول نهاية عام 2024 مقارنةً بالربع الثاني من عام 2019. تلتها دا نانغ بنسبة ارتفاع بلغت 49.9%، بينما شهدت مدينة هو تشي منه ارتفاعاً أقل بنسبة 34.3% تقريباً.

أسعار السوق الأولية ترتفع باستمرار ولا تظهر أي علامات على التوقف، مما يدفع ويحافظ على ارتفاع أسعار الشقق في السوق الثانوية التي تتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير.

إلى جانب ذلك، شهدت أسعار قطع الأراضي المقسمة ذات الوثائق القانونية الكاملة انتعاشاً ملحوظاً ونمواً قوياً، على الرغم من انخفاض المعروض من الأراضي نتيجة لتشديد اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها. وعلى وجه الخصوص، تحظى قطع الأراضي منخفضة القيمة، التي يقل سعرها عن 30 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع في المدن ذات البنية التحتية المتطورة أو المشاريع العمرانية المخططة، بإقبال كبير، حيث ارتفعت أسعارها بنسبة 15% مقارنة بنهاية العام الماضي.

ويشير تقرير VARS أيضاً إلى أن المستثمرين يميلون إلى البحث عن الأراضي السكنية في المحافظات والمدن ذات الأسعار المعقولة وإمكانات النمو الكبيرة نظراً للفوائد التي توفرها البنية التحتية والتخطيط الحضري، في حين أن أسعار الأراضي السكنية في المدينتين الرئيسيتين هانوي ومدينة هو تشي منه قد ارتفعت باستمرار ووصلت إلى مستويات عالية جديدة، متجاوزة بذلك قدرة معظم العملاء على شرائها.

علّق السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، قائلاً إن سوق العقارات لا يزال يشهد نمواً إيجابياً. ويميل مستوى السيولة في السوق إلى الانخفاض قليلاً في قطاع العقارات الفاخرة، ولكنه يبقى مستقراً بفضل المنتجات السكنية التي تلبي احتياجات السكن الحقيقية وبأسعار معقولة.

ترى شركة VARS أنه لكي يتعافى السوق ويتطور في اتجاه آمن وصحي ومستدام، يحتاج المستثمرون إلى ضمان توافق الأسعار مع القوة الشرائية للسوق، بدلاً من التركيز على الأرباح قصيرة الأجل.

سيجذب قطاعان اهتمام المستثمرين.

ووفقًا للسيد تران كوانغ ترونغ، مدير تطوير الأعمال في شركة ون هاوسينغ، فإنه نظرًا للتغيرات في السياسات الاقتصادية الكلية وخطط تطوير المشاريع وإطلاق المنتجات من قبل المستثمرين، فإن سوق العقارات في عام 2025 سيضم قطاعين يجذبان انتباه المستثمرين.

أولاً، هناك الشقق السكنية، التي تلبي احتياجات كل من المستثمرين الذين يسعون إلى تحقيق تدفق نقدي فوري والمستثمرين الذين يتطلعون إلى زيادة قيمة العقار. تتميز الشقق السكنية بسعرها الإجمالي المعتدل، مما يجعلها في متناول العديد من المستثمرين، ويبقى الطلب عليها مرتفعاً للغاية في المستقبل. وبالنظر إلى مستوى الاستثمار نفسه، تُظهر الشقق السكنية قيمةً أعلى مقارنةً بالمنازل المستقلة والأراضي من حيث العائد الإيجاري وزيادة القيمة.

بحسب مركز أبحاث السوق ورؤى العملاء التابع لشركة ون هاوسينغ، قبل الربع الأول من عام 2024، تراوحت نسبة معاملات الشقق السكنية إلى معاملات قطع الأراضي في هانوي بين 40 و60%. إلا أنه ابتداءً من الربع الثاني من عام 2024، ومع الزيادة السريعة في الطلب على الشقق السكنية، انعكس هذا التوازن، حيث تجاوزت معاملات الشقق السكنية معاملات قطع الأراضي.

أما القطاع الثاني، الذي يستهدفه العديد من المستثمرين، فهو العقارات منخفضة الارتفاع ضمن مشاريع واسعة النطاق، أو قطع الأراضي ذات البنية التحتية المتطورة التي يمكن تطويرها إلى وحدات سكنية. ومن المتوقع أن يشهد السوق في عام 2025 زيادة في حصة هذا القطاع.

ينصح الخبير المستثمرين بدراسة رؤوس أموالهم بعناية عند دخول السوق في هذا الوقت، وتحديد استثمار طويل الأجل لمدة تتراوح بين سنتين وثلاث سنوات من تاريخ الشراء وحتى استلام العقار. وبدلاً من ذلك، ينبغي عليهم الشراء بهدف الاحتفاظ بالأصول أو توليد دخل إيجاري، بدلاً من الانخراط في استثمارات مضاربة قصيرة الأجل، لأن هذا النوع من الاستثمار شديد الخطورة وغير مستدام.

أي قطاع سيحقق أفضل الأرباح في عام 2025؟

يرى السيد نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، أن الشقق في وسط هانوي خيارٌ جديرٌ بالدراسة للمستثمرين. إذ تتميز هذه الشقق بخصائص عديدة تُسهم بشكل كبير في تحديد ربحية الاستثمار.

بحسب رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، ظلّ المعروض من الشقق في وسط هانوي منخفضاً باستمرار خلال الفترة من 2018 إلى 2023، بالتزامن مع الانخفاض العام في المعروض في جميع أنحاء هانوي. وبحلول عام 2024، بدأ المعروض من الشقق في هانوي بالنمو مجدداً، لكنه تركز بشكل رئيسي في المناطق الضواحي البعيدة عن مركز المدينة، حيث شكّل أكثر من 90% من المعروض.

لا يزال المعروض من الشقق في المنطقة المركزية، بما في ذلك أحياء هوان كيم، وبا دينه، ودونغ دا، وهاي با ترونغ، شحيحاً للغاية. وتشير الأرقام الأولية لعام 2024 إلى أن المنطقة المركزية ستشهد إطلاق حوالي 400 وحدة سكنية جديدة فقط، من خلال 3 مشاريع جديدة فقط، وهو ما يمثل حوالي 30% فقط من رقم عام 2023.

لا يزال المعروض من الشقق في المناطق المركزية لهانوي منخفضًا، بل ويتزايد ندرةً، نظرًا لتقلص الأراضي المتاحة للبناء واللوائح الصارمة المتعلقة بارتفاع المباني وكثافتها، مما يُؤدي إلى محدودية المعروض في السوق. وعلى وجه الخصوص، تشهد أسعار العقارات في المنطقة المركزية ارتفاعًا ملحوظًا، مدفوعةً بالطلب القوي الناتج عن التنمية الاقتصادية والحضرية. وقد تضاعف متوسط ​​سعر الشقة في المناطق المركزية الأربع في هانوي منذ بداية عام ٢٠١٩، متجاوزًا بذلك متوسط ​​الزيادة في المدينة ككل بنسبة ٣٠٪. ومن بين هذه المناطق، شهدت منطقتا هاي با ترونغ ودونغ دا أعلى معدلات ارتفاع الأسعار خلال السنوات الخمس الماضية.

شهدت المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها خلال السنوات الثلاث الماضية ارتفاعاً مستمراً في الأسعار، بنسبة تقارب 10% بعد كل مرحلة بيع. وبالتحديد في عام 2024، بدأت أسعار الشقق الفاخرة التي تم إطلاقها حديثاً في المنطقة المركزية من 125 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

تُقدّر أسعار الشقق الفندقية بحوالي 88 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة). وتشهد أسعار الإيجار ارتفاعاً سريعاً، متجاوزةً الزيادة العامة في السوق نتيجةً للاتجاهات السائدة والندرة، حيث تُقدّر بنحو 15% أعلى من الفترة نفسها من العام الماضي.

بحسب السيد دينه، لا يزال الطلب على الشقق، سواء للاستثمار أو السكن، في المنطقة المركزية مرتفعاً باستمرار، لا سيما بالنسبة للعقارات الفاخرة. العرض الأولي محدود ويتم استيعابه بشكل جيد من خلال طرح وحدات جديدة على دفعات صغيرة.

يُقدّر معدل استيعاب العرض الجديد مبدئياً في عام 2024 بنحو 50%. ويحافظ معدل إشغال الشقق المؤجرة باستمرار على نسبة تتجاوز 80%، ويشهد اتجاهاً تصاعدياً مطرداً. وتتركز المعاملات في المنطقة بشكل رئيسي في السوق الثانوية نظراً لمحدودية العرض الأولي.

أكد السيد دينه أن المناطق المركزية الأربع في هوان كيم، وبا دينه، ودونغ دا، وهاي با ترونغ، تحظى بإقبال دائم من المستثمرين نظراً لمواقعها المتميزة وبنيتها التحتية الاجتماعية الحديثة عالية الجودة. كما تضم ​​هذه المناطق مقرات كبرى الشركات والمؤسسات والسفارات.

ونتيجةً لذلك، تتمتع العقارات الواقعة في هذه المناطق بسهولة الوصول إلى المطاعم والمقاهي ومراكز التسوق والمستشفيات الدولية وأماكن الترفيه، ما يلبي احتياجات المستأجرين ذوي الدخل المرتفع. وعلى وجه الخصوص، يهدف التخطيط للمناطق المركزية الأربع حتى عام 2030، مع رؤية مستقبلية حتى عام 2050، إلى إنشاء منطقة تجمع بين العديد من المساكن عالية الجودة، وبالتالي توفير بيئة معيشية مثالية للسكان.

حققت الأراضي التي تم بيعها بالمزاد العلني في المناطق الحدودية مع هانوي أعلى سعر، حيث تجاوز سعر المتر المربع 76 مليون دونغ فيتنامي.

قام مركز تطوير الأراضي في مقاطعة كوك أواي، بالتنسيق مع شركة المزاد المساهمة رقم 5 - الوطنية، مؤخرًا ببيع 26 قطعة أرض (LK2، LK6) في منطقة مزاد حقوق استخدام الأراضي DG31/2019 في قرية ين كوان، كومونة تان فو، مقاطعة كوك أواي (هانوي).

تتراوح مساحات قطع الأراضي المعروضة في المزاد من 73.2 إلى 101.5 متر مربع، بسعر ابتدائي قدره 4.7 مليون دونغ فيتنامي/متر مربع.

بعد ما يقارب 14 ساعة، اختُتم مزاد بيع 26 قطعة أرض بنجاح. وبلغ أعلى سعر فائز 76.7 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي ما يقارب 16 ضعف السعر الابتدائي، بينما بلغ أدنى سعر 40.7 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، أي أكثر من 8.6 أضعاف السعر الابتدائي.

جمعت منطقة كوك أواي ما يقرب من 133 مليار دونغ فيتنامي من هذا المزاد، وهو فرق يزيد عن 121 مليار دونغ فيتنامي مقارنة بسعر البداية.

في وقت سابق من شهر نوفمبر، نجحت مقاطعة كوك أواي في بيع عشرات قطع الأراضي في قرية ين كوان، التابعة لبلدية تان فو، بالمزاد العلني. وبلغ أعلى سعر فائز 94.7 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع، بينما بلغ أدنى سعر 70.7 مليون دونغ فيتنامي للمتر المربع.

بحسب اللجنة الشعبية لمنطقة كوك أواي، فقد نظمت المنطقة بنجاح في عام 2024 سبع جلسات مزاد عبر ستة مشاريع، شملت 161 قطعة أرض بمساحة تزيد عن 14920 مترًا مربعًا. وبلغ إجمالي العطاءات الفائزة أكثر من 825.3 مليار دونغ فيتنامي.

في شهر يناير المقبل، ستواصل الشركة الوطنية المشتركة للمزادات رقم 5، بالتنسيق مع مركز تنمية صندوق الأراضي في مقاطعة كوك أواي، بيع حق استخدام 26 قطعة أرض (مناطق LK1 و LK2) وهي أصول تابعة للجنة الشعبية لمقاطعة كوك أواي.

يتم طرح 26 قطعة أرض في مزاد علني كجزء من مشروع بناء البنية التحتية لمنطقة مزاد حقوق استخدام الأراضي DG 31 في قرية ين كوان، كومونة تان فو، مقاطعة كوك أواي.

تتراوح مساحات قطع الأراضي بين 85 و122 متراً مربعاً. ويبدأ سعر المتر المربع من 4.7 مليون دونغ فيتنامي، أي ما يعادل 399.5 مليون إلى أكثر من 573 مليون دونغ فيتنامي للقطعة الواحدة.

الموعد النهائي لبيع واستلام وثائق المزاد هو الساعة الخامسة مساءً يوم 15 يناير.

ستُجرى المزايدة عبر جولات متعددة من التصويت المباشر، بحد أدنى ست جولات إلزامية. تنتهي عملية التصويت عندما لا يتقدم أحد بعرض إضافي. ستكون المزايدة تصاعدية. ستُعقد المزايدة صباح يوم 18 يناير.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html