كيف يمكن خفض أسعار الشقق لتتناسب مع احتياجات السكن الحقيقية؟

شهدت أسعار الشقق ارتفاعاً مطرداً على مر السنين.

وفقًا لجمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS)، أدى التطور الاقتصادي السريع والتوسع الحضري إلى زيادة الطلب على المساكن في حين أن صناديق الأراضي تتناقص تدريجيًا ويتناقص المعروض من المساكن باستمرار بسبب بطء تنفيذ المشاريع نتيجة للسياسات المتعلقة بمصادر رأس المال وقرارات الوكالات والإدارات في السيطرة على سوق العقارات.

ارتفعت قيمة الأراضي الحضرية مع تحديث البنية التحتية والخدمات العامة، مما دفع أسعار الشقق إلى تسجيل مستويات جديدة باستمرار على مدى السنوات العديدة الماضية.

وقد أدى ارتفاع قيمة الأراضي الحضرية، بالإضافة إلى تطوير البنية التحتية والخدمات العامة، إلى دفع أسعار الشقق إلى مستويات جديدة باستمرار على مدى السنوات العديدة الماضية.

تُظهر بيانات أبحاث VARS أن مؤشر أسعار الشقق في هانوي في عام 2023 ارتفع بنحو 38 نقطة مئوية مقارنة بعام 2019، وفي مدينة هو تشي منه بنسبة 16 نقطة مئوية.

وفي هذا السياق، يعد مؤشر أسعار الشقق أحد المؤشرات في مشروع مؤشر أسعار العقارات الذي تقوم VARS بدراسته ليعكس تقلبات أسعار العقارات تحت تأثير تحركات السوق بمرور الوقت.

على وجه التحديد، تشهد أسعار الشقق في هانوي ارتفاعاً مستمراً في كل من السوقين الأساسي والثانوي. في الوقت نفسه، بدأت أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه بالعودة إلى الارتفاع مجدداً، بالتزامن مع انخفاض تدريجي في أسعار المشاريع الفاخرة والراقية في السوق الثانوي.

تُظهر إحصائيات موقع Batdongsan.com.vn أن مستوى الاهتمام بالشقق المعروضة للبيع على مستوى البلاد في يناير 2024 ارتفع بنسبة 66% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2023، كما ارتفع عدد إعلانات العقارات بنسبة 46%. وبالتحديد، ارتفع عدد عمليات البحث عن الشقق في هانوي في يناير 2024 بنسبة 71% مقارنةً بالفترة نفسها. وبالمثل، ارتفع الطلب على الشقق في مدينة هو تشي منه بنسبة 59%. ويتشابه هذا الاتجاه في معظم المحافظات والمدن الأخرى.

تُظهر الإحصائيات من موقع Batdongsan.com.vn أن مستوى الاهتمام بالشقق المعروضة للبيع على مستوى البلاد في يناير 2024 ارتفع بنسبة 66٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023، كما ارتفع عدد قوائم العقارات بنسبة 46٪.

على الرغم من الزيادة الكبيرة في طلب مشتري المنازل، لا يزال المعروض من الشقق ينمو بشكل غير متناسب. وقد شهد المعروض من الشقق في عام 2023 انخفاضاً في أسواق هانوي ومدينة هو تشي منه.

في هانوي، يُقدّر المعروض من الشقق الجديدة في عام 2023 بنحو 10,500 وحدة، بانخفاض قدره 31% تقريبًا مقارنةً بالعام السابق. أما في مدينة هو تشي منه، فيُقدّر المعروض من الشقق الجديدة بنحو 7,500 وحدة، بانخفاض يزيد عن 50% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2022.

انخفض المعروض من الشقق في الآونة الأخيرة نتيجةً لقلة عدد المشاريع العقارية الجديدة المعتمدة، بينما تعاني المشاريع القائمة من صعوبات بسبب مشاكل قانونية ورأسمالية. ورغم أن جهود الحكومة والوزارات والجهات المعنية في التغلب على هذه الصعوبات قد حققت نتائج ملحوظة، إذ ارتفع عدد المشاريع المنفذة والمستأنفة في عام 2023 بشكل حاد، إلا أن ضغوط السيولة النقدية لا تزال قائمة على شركات العقارات.

إزالة الصعوبات التي تواجه المستثمرين في مشاريع الإسكان الاجتماعي لخفض أسعار الشقق

وبناءً على ذلك، فقد تحسن وضع تعبئة رأس المال من خلال إصدار سندات الشركات تدريجياً منذ منتصف عام 2023 بفضل جهود وكالات إدارة الدولة.

دخلت لوائح جديدة حيز التنفيذ رسمياً بهدف إزالة الصعوبات التي تواجه المستثمرين ومشتري المساكن الاجتماعية، مما أدى إلى خفض أسعار الشقق إلى مستوى مناسب للأشخاص ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية.

ومع ذلك، لا يزال ضغط استحقاق السندات يمثل تحديًا للشركات في عام 2024، وخاصة شركات العقارات، حيث بلغت قيمة سندات الشركات العقارية المستحقة حوالي 115.7 تريليون دونغ فيتنامي، وهو ما يمثل 41.4٪ من إجمالي قيمة سندات الشركات المستحقة هذا العام، وفقًا لأحدث البيانات الصادرة عن جمعية سوق السندات الفيتنامية (VBMA).

بدأت أنشطة إصدار السندات في الأشهر الأولى من عام 2024 تواجه بعض التحديات نتيجةً لزيادة صعوبة شروط إصدار وتداول السندات، كاللوائح المنظمة للمستثمرين المحترفين في الأوراق المالية، ولوائح التصنيف الائتماني الإلزامي، وذلك عند إعادة تطبيق المرسوم 65/2022/ND-CP اعتبارًا من بداية عام 2024 بعد فترة تمديد وتأجيل بموجب المرسوم 08/2023/ND-CP. إلا أن هذه الصعوبة مؤقتة، فعلى المدى البعيد، سيساهم تطبيق المرسوم 65 في تعزيز نمو سوق سندات الشركات.

فيما يتعلق برأس المال الائتماني، فقد ازداد الائتمان المتاح لأنشطة الأعمال العقارية باستمرار بفضل الحلول المقدمة من القطاع المصرفي والحكومة والوكالات ذات الصلة لإزالة الصعوبات التي تواجه المشاريع.

مع ذلك، من المتوقع أن يستمر انخفاض قروض المستهلكين وعمليات شراء العقارات في الأشهر الأولى من عام 2024 مقارنةً بعام 2023، على الرغم من بقاء أسعار الفائدة على القروض منخفضة. ونظرًا للتقلبات غير المتوقعة في معدلات التضخم وأسعار الفائدة، أصبح اقتراض المال لشراء منزل وسداد ديون شهرية تتجاوز 10 ملايين دونغ فيتنامي عبئًا ثقيلًا على العديد من الأسر، في ظل عدم ثقتهم بوضعهم الوظيفي والمعيشي المستقبلي.

ومع ذلك، بعد عيد رأس السنة الفيتنامية (تيت)، زاد الائتمان المخصص لشراء المنازل بشكل طفيف في بعض البنوك التجارية ذات النظم البيئية العقارية المتنوعة، حيث بدأ الناس في الاستثمار مرة أخرى.

بعد فترة طويلة من التراجع، من المتوقع أن يزداد المعروض من الشقق في المناطق الحضرية الرئيسية بفضل انتعاش السوق وجهود الجهات الحكومية المعنية بإزالة العقبات القانونية أمام المشاريع، لا سيما فيما يتعلق بتوفير السكن الاجتماعي وسكن العمال. مع ذلك، يحتاج هذا المعروض إلى وقت لاستكمال الإجراءات القانونية قبل طرحه رسميًا في السوق، ويأتي معظمه من مناطق بعيدة عن مركز المدينة.

لذا، تتوقع شركة VARS أن تستمر أسعار الشقق في مراكز المدن الكبرى، على المدى القريب، في الارتفاع، لا سيما في فئتي الشقق ذات الأسعار المعقولة والمتوسطة. في المقابل، قد تشهد أسعار إعادة بيع المشاريع الفاخرة والراقية انخفاضاً طفيفاً.

تتوقع VARS أنه إلى جانب ترسيخ سلسلة من العوامل الإيجابية للسوق الحالية، بحلول منتصف عام 2025، عندما يتم إقرار القوانين الجديدة المتعلقة بقطاع العقارات مع لوائح جديدة تهدف إلى إزالة الصعوبات التي تواجه المستثمرين والمشترين للإسكان الاجتماعي وإسكان العمال، سيدخل ذلك حيز التنفيذ رسميًا.

سيزداد المعروض من المساكن الاجتماعية، وستنخفض أسعار الشقق إلى مستوى أكثر ملاءمة للأشخاص ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية.

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/lam-sao-de-giam-mat-bang-gia-can-ho-phu-hop-voi-nhu-cau-o-thuc-a652179.html