أصحاب العقارات يفكرون في فرض ضريبة "ركوب الأمواج"

يمكن فرض ضريبة الدخل الشخصي على أرباح معاملات العقارات وفقًا لتكرار المعاملات، ووقت شراء وإعادة بيع العقار. كلما تسارعت هذه المدة، ارتفع معدل الضريبة، والعكس صحيح.

وزارة المالية تقترح فرض ضريبة على الدخل الشخصي من تحويلات العقارات بناءً على فترة الملكية - صورة: NGOC HIEN

وهذا أحد المحتويات الجديدة تماماً في مقترح وزارة المالية بشأن مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي البديل.

وبناء على ذلك اقترحت وزارة المالية دراسة تطبيق ضريبة الدخل الشخصي على أرباح تحويلات العقارات بناء على مدة الحيازة، استناداً إلى تجربة بعض الدول، للحد من المضاربات والفقاعات.

الضريبة على الأرباح فقط

في حديثه مع توي تري، أيّد السيد نجوين فان دوك، المدير العام لشركة ترونغ تين للاستشارات المحاسبية والضريبية المحدودة، الرأي القائل بضرورة إيجاد حلول للحد من المضاربة العقارية. ومع ذلك، في ظل الظروف الفيتنامية، من الضروري مراعاة جوانب عديدة لاختيار الحل الأنسب، وتجنب التسبب في عواقب وخيمة على السوق.

وفقًا للسيد دوك، تُطبّق مصلحة الضرائب التعميم رقم ١١١، الذي ينص على أنه في حال امتلاك شخص منزلًا واحدًا ولم يتملّكه لمدة ١٨٣ يومًا، فلن يُعفى من الضريبة عند نقل ملكيته. ويُعدّ هذا أيضًا أحد الحلول لمنع المضاربة والتهرب الضريبي عند نقل ملكية العقارات.

مع ذلك، تُعتبر العقارات سلعة خاصة. لذلك، لمنع المضاربة، يُمكن اللجوء إلى حلول عديدة، وليس بالضرورة فرض ضرائب على معاملات العقارات بناءً على مدة الملكية.

"يجب أن نعود إلى طبيعة ضريبة نقل الملكية العقارية. إنها ضريبة على الدخل الذي يتلقاه ناقل الملكية العقارية، ما يعني ضرورة وجود دخل يخضع للضريبة"، هذا ما قاله السيد دوك.

وبحسب السيد دوك، كانت مصلحة الضرائب تنص سابقًا على أن المُحوِّل له الحق في اختيار إحدى الطريقتين: 25% على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، أو 2% على سعر البيع. إلا أن مصلحة الضرائب حوّلت كل شيء لاحقًا إلى احتساب 2% على سعر البيع، مما أدى إلى العديد من حالات الخسائر التي كانت خاضعة أيضًا للضريبة.

حتى الآن، كانت لدى هيئة الضرائب أدوات إدارة أفضل، كما اقتربت أسعار العقارات من أسعار السوق. لذلك، ينبغي النظر في سياسة العودة إلى احتساب ضريبة نقل الملكية العقارية على الدخل الفعلي المُدرّ. هذه هي أفضل طريقة للإدارة، وتجنب خلق عدم المساواة عندما تكون الخسائر خاضعة للضريبة كما في الماضي،" اقترح السيد دوك.

وشاطر السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، الرأي نفسه، قائلاً إن تحقيق الدخل يعني البيع المربح، ثم الاضطرار إلى دفع الضرائب لضمان العدالة بين الناس. تُحتسب الضريبة على أساس الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، أو سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء، ثم تُخصم التكاليف المترتبة على ذلك، مثل فوائد القروض المصرفية.

للحد من المضاربة العقارية، تفرض العديد من الدول ضرائب على الأرباح المحققة من معاملات العقارات فقط. وصرح السيد دينه قائلاً: "من البديهي أن الأرباح فقط هي التي تخضع للضريبة. هذا هو مبدأ حساب الضرائب. في هذه الحالة، إذا بيع العقار خلال الأشهر القليلة الأولى من الشراء، يُطبق معدل ضريبة مرتفع على الأرباح التي يحققها البائع. أما إذا بيع بعد 3-5-7 سنوات، فسيكون معدل الضريبة أقل".

هل تم جمع البيانات الجديدة بشكل صحيح وكافٍ؟

قال الخبير نجوين تاي سون أيضًا إن الخطة التي اقترحتها وزارة المالية تُعدّ أحد الحلول للقضاء على المضاربة والبيع والشراء، مما يرفع أسعار العقارات، ويصعّب على ذوي الاحتياجات الخاصة شراء منزل. ومع ذلك، هناك حالات يُجبر فيها الناس على بيع عقاراتهم لظروف طارئة، ويتكبدون خسائر بسبب "تصنيفهم" كمضاربين، ويُجبرون على دفع ضرائب باهظة.

برأيي، علينا التشاور والنقاش بعناية ودراسة جوانب عديدة. إذا استخدمنا أدوات ضريبية لزيادة تكلفة المضاربة للحد منها، فعلينا دراسة معدل ضريبي مناسب للظروف في فيتنام، وليس تطبيق معدل مرتفع وغير واقعي، كما قال السيد سون.

يعتقد الدكتور فو دينه آنه، الخبير الاقتصادي ، أن تطبيق معدل ضريبي أعلى عند قصر فترة الحيازة، نظريًا، يمكن أن يُسهم في الحد من المضاربة و"التجوال" في سوق العقارات. وتساءل السيد آنه: "لكن كيف سيتم تطبيق هذا الحل؟ هل ستتوفر لدى هيئة الإدارة بيانات وستتمكن من مراقبة أسعار البيع والشراء بدقة؟"...

وفقاً للسيد آنه، لا يقتصر سوق العقارات على الشراء بغرض السكن فحسب، بل ينطوي على مضاربة. المضاربة العقارية في الواقع استثمار قصير الأجل؛ وكما هو الحال في الاستثمار المالي، فإن بيع وشراء العقارات ليس بغرض الاستخدام، بل لتحقيق الربح. المضاربة العقارية عاملٌ حتميٌّ وهامٌّ في سوق العقارات.

"يشهد هذا السوق نشاطًا ديناميكيًا بفضل أنشطة المضاربة. لذلك، علينا التعامل مع المضاربة العقارية وفقًا لطبيعتها ودورها. المضاربة العقارية ليست سيئة، لذا لا يمكننا إيجاد سبل للقضاء عليها" - قال السيد آنه، معتبرًا أنه يجب إيجاد حلول لمساعدة هذا السوق على النمو بشكل صحي، وليس التركيز فقط على الإيرادات.

يجب أن تكون السياسة متزامنة مع البنية التحتية للتكنولوجيا

خبراء يقترحون فرض ضريبة على الدخل الشخصي في حال حقق البائع ربحًا بعد خصم النفقات الصحيحة - صورة: NGOC HIEN

وفقًا لوزارة المالية، وللحد من المضاربة العقارية، تفرض العديد من الدول ضرائب على أرباح المعاملات العقارية وفقًا لتكرار المعاملات وتوقيت بيع وشراء العقارات. كلما تسارعت وتيرة هذه المعاملات، ارتفع معدل الضريبة. على سبيل المثال، في سنغافورة، تُفرض ضريبة بنسبة 100% على الأراضي المشتراة والمباعة في السنة الأولى على فرق قيمة الشراء؛ وبعد عامين، يصبح معدل الضريبة 50%؛ وبعد ثلاث سنوات، يصبح 25%...

في حال تطبيقها في فيتنام، ووفقًا لوزارة المالية، يجب دراسة معدل الضريبة المحدد وتحديده بشكل مناسب، بما يعكس الوضع الفعلي لسوق العقارات. وفي الوقت نفسه، يجب أن يتزامن تطبيق سياسة ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات العقارات بناءً على مدة الحيازة مع عملية تطوير السياسات المتعلقة بالأراضي والإسكان، بالإضافة إلى تزامن وجاهزية البنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات لتسجيل الأراضي والعقارات.

* البروفيسور دانج هونغ فو (نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق):

سوف يحد من حالة البيع والشراء مرة أخرى

لقد طُبِّقت ونجحت في العديد من الدول مقترح وزارة المالية بفرض ضريبة على الدخل الشخصي من نقل الملكية العقارية بناءً على مدة الملكية. من يشتري عقارًا ويحتفظ به لفترة قصيرة ثم ينقله بسرعة، تكون قيمته التجارية أعلى، وعليه دفع ضرائب أعلى.

ومع ذلك، في السوق الفيتنامية، من الضروري تجاوز حالة اتفاق المشترين والبائعين على تحديد سعر معاملة أقل في العقد مما هو عليه في الواقع، أو عندما يكون الفرق بين عملية الشراء السابقة والبيع التالي ضئيلاً. يجب توفير أدوات أقوى لإجبار المشترين والبائعين على تحديد قيمة المعاملة الصحيحة في العقد، وعندها ستكون الأداة الضريبية المذكورة أعلاه فعّالة ومجدية في فيتنام.

وفي حال تطبيقها، فإن هذه السياسة سوف تعمل على تقليل السيولة التجارية في حالات إعادة البيع، وزيادة السيولة في عمليات الشراء السكنية، والمساعدة في استقرار سوق العقارات.

* السيد تران مان تشي (نائب المدير العام لشركة دونج تاي العقارية):

يجب حساب تكاليف كافية ومعقولة وصحيحة

إن مقترح وزارة المالية بفرض ضريبة دخل شخصية على تحويلات العقارات بناءً على مدة الملكية، بدلاً من تطبيق 2% من سعر التحويل، سيكون له تأثير كبير على سوق العقارات. فالمضاربون الذين يشترون ويبيعون العقارات في فترة زمنية قصيرة سيعتبرون أن ارتفاع معدل الضريبة بشكل مبالغ فيه يعني عدم تحقيق ربح.

ومع ذلك، إذا تم تطبيق طريقة حساب الضريبة على أساس فترة الملكية، سيتم فرض ضريبة الدخل الشخصي على أنشطة نقل العقارات عندما يحقق المشتري ربحًا.

نتجه نحو إتمام المعاملات عبر البنوك، كما تراقب دائرة الضرائب التصريح عن المعاملات وفقًا لأسعار السوق. لذا، ستُحدد الجهات المختصة عمليات فحص المعاملات بناءً على أسعار البيع والشراء بناءً على المعاملات والفواتير.

في حالة قيام المشتري بشراء منزل أو أرض للبيع خلال فترة زمنية قصيرة، فمن الضروري تحديد ضريبة الدخل الشخصي المستحقة عند وجود ربح، أي الإيرادات مطروحًا منها النفقات الفعلية والمعقولة والصالحة.

في هذا الصدد، ينبغي احتساب تكاليف الفائدة وتكاليف الوساطة وغيرها من التكاليف المشروعة كأساس لتحديد الربح. إذا تمت الصفقة خلال فترة زمنية قصيرة، وحقق البائع ربحًا، فسيكون من المناسب احتساب الضريبة بمعدل أعلى.

في الواقع، هناك حالات كثيرة يشتري فيها الناس منزلاً للعيش فيه أو كأصل لأطفالهم، ولكن لأسباب لا يمكن تجنبها مثل المرض أو الديون أو الانتقال... يضطرون إلى بيع المنزل، حتى بخسارة، ولكن لا يزال يتعين عليهم دفع ضريبة الدخل الشخصي، وهو أمر غير معقول.

المصدر: https://tuoitre.vn/nguoi-co-nhieu-bat-dong-san-can-nhac-ve-thue-luot-song-20241127223815472.htm