وجهة نظر وزارة الإنشاءات بشأن تطوير الشقق الصغيرة، وسوق التاون هاوس لا يزال في حالة "سبات"، والفلل الساحلية راكدة

آراء حول تطوير الشقق الصغيرة، وسوق التاون هاوس الكئيب، والأسعار المرتفعة، والفيلات الساحلية البطيئة... هي أحدث أخبار العقارات.

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

آخر مستجدات العقارات: وزارة الإنشاءات تقترح خيارين لتطوير شقق صغيرة. (المصدر: توي تري)

احصل على آراء حول تطوير الشقق الصغيرة

قدمت وزارة الإنشاءات مؤخرًا تقريرًا إلى الحكومة حول قبول ومراجعة واستكمال مشروع قانون الإسكان المُعدّل. وفي هذا التقرير، عرضت الوزارة خيارين لتطوير مساكن متعددة الطوابق تضم شققًا سكنيةً متعددة للأسر والأفراد (المعروفة أيضًا بالشقق الصغيرة).

وفي الخيار الأول تقترح وزارة البناء القضايا التالية:

أولاً ، يحق للأسر والأفراد استخدام الأراضي السكنية وفقًا للوائح. عند بناء منزل من طابقين فأكثر، ولكل طابق تصميم وبناء شقق للبيع أو الإيجار المنتهي بالتمليك، يجب أن تستوفي كل شقة شروط الاستثمار في مشروع استثماري سكني. وفي الوقت نفسه، يجب أن يتوافق الاستثمار في البناء مع أحكام قانون البناء والقوانين ذات الصلة بمشاريع الاستثمار في بناء المساكن.

يُجرى بيع وتأجير الشقق المذكورة في هذه الفقرة وفقًا لأحكام هذا القانون وقانون تنظيم مهنة العقار. ويُصدر ترخيص كل شقة من الشقق المذكورة في هذه الفقرة وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

ثانيًا ، يحق للأسر والأفراد استخدام الأراضي السكنية وفقًا للأنظمة. عند بناء منزل من طابقين أو أكثر، يكون لكل طابق تصميم وبناء شقق للإيجار، ويتم الاستثمار في بناء هذا المنزل وفقًا لأحكام قانون بناء المنازل الفردية، وإدارة السلامة من الحرائق وفقًا لأحكام قانون مكافحة الحرائق في المنازل الفردية، بالإضافة إلى الإنتاج والأعمال التجارية.

ثالثاً - تتم إدارة وتشغيل المساكن المنصوص عليها في البندين (1) و(2) من هذه المادة وفقاً للائحة إدارة واستخدام المباني السكنية التي يصدرها وزير البناء.

رابعاً - اللجان الشعبية على كافة المستويات، في حدود واجباتها وصلاحياتها، مسؤولة عن التفتيش والتحقق من الالتزام بمتطلبات وشروط السكن المنصوص عليها في البندين (1) و(2) من هذه المادة.

خامساً ، تقوم الحكومة بتفصيل هذه المادة.

الخيار الثاني

وفيما يتعلق بالخيار الثاني، ينص مشروع قانون الإسكان المعدل الذي راجعته اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية على ما يلي:

أولاً ، باستثناء الحالة التي يحق فيها للفرد الانتفاع بالأرض السكنية المنصوص عليها في البند 3 من المادة 54 من هذا القانون لبناء منزل مكون من 22 طابقاً فأكثر، كل طابق مصمم ومبني بشقتين أو أكثر للإيجار، يجب توافر المتطلبات والشروط المنصوص عليها في هذا القانون.

أي أن البيت يجب أن يحتوي على منطقة استخدام خاص للشقة، ومنطقة استخدام مشترك للمنزل، وأن يحتوي على معدات للاستخدام المشترك؛

يجب أن يتم تصميم وبناء الشقق في الإسكان بشكل مغلق، بحيث لا يقل معيار مساحة الأرضية لكل شقة عن المساحة وفقًا للوائح الفنية الوطنية للمباني السكنية؛

يجب أن يكون السكن حاصلا على رخصة بناء وفقا لأحكام قانون البناء؛

يجب أن تستوفي متطلبات التصميم وتقييم الوقاية من الحرائق ومكافحتها كما هو منصوص عليه في المباني السكنية.

ثانياً - لا يجوز بيع أو تأجير المساكن المنصوص عليها في الفقرة (1) من هذه المادة بغرض شراء شقة.

ثالثاً ، في حالة بناء منزل بمقياس 20 شقة فأكثر، يشترط توافر الشروط الكافية ليكون مستثمراً في مشروع بناء سكني وفقاً لأحكام المادة 35 من هذا القانون، ويجب إنشاء مشروع لتنفيذ استثمار بناء سكني وفقاً لأحكام القانون.

رابعاً - تتم إدارة وتشغيل المساكن المنصوص عليها في هذه المادة وفقاً للوائح إدارة واستخدام المباني السكنية التي يصدرها وزير البناء.

خامسًا ، تُحدد اللجنة الشعبية للمقاطعة شروط مرور سيارات الإطفاء في المناطق السكنية، كأساس لمنح تراخيص بناء المساكن المنصوص عليها في هذه المادة. وتتولى اللجان الشعبية على جميع مستوياتها، في نطاق مهامها وصلاحياتها، مسؤولية التفتيش والتحقق من استيفاء المتطلبات والشروط المنصوص عليها في البند الأول من هذه المادة عند استئجار الأفراد شققًا في مبانٍ سكنية متعددة الطوابق.

وزارة البناء تختار الخيار الأول

أبدت وزارة الإنشاءات وجهة نظرها بشأن اختيار الخيار الأول، لأن تطبيق الخيار الأول سيحد من بناء المنازل متعددة الطوابق من قبل الأسر والأفراد، وتصميم العديد من الشقق غير المطابقة لرخص البناء، ولا تستوفي الأنظمة والمعايير، وخاصة الأنظمة والمعايير المتعلقة بالوقاية من الحرائق ومكافحتها كما حدث في الآونة الأخيرة.

وبالإضافة إلى ذلك، وجدت وزارة البناء أنه بالنسبة للمنازل الفردية (غير الخاضعة لضرورة إنشاء مشروع استثماري في بناء المساكن)، فإن القانون يتضمن أحكامًا محددة بشأن إدارة الاستثمار في البناء بالإضافة إلى إدارة السلامة من الحرائق ومكافحتها.

في الوقت نفسه، ووفقًا لوزارة البناء، اقترح مشروع القانون أيضًا عدم إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي وحقوق ملكية المنازل لكل شقة عند بناء منازل فردية بتصميمات متعددة الطوابق والشقق. لذلك، ليس من الضروري وضع شروط للتمييز بين مناطق الاستخدام المشترك والخاص.

كما اقترحت وزارة البناء أيضاً أن تتم إدارة وتشغيل السكن الفردي على شكل منازل متعددة الطوابق وشقق للإيجار وفقاً للوائح إدارة واستخدام المباني السكنية التي يصدرها وزير البناء.

المعروض من المنازل الجديدة منخفض، والأسعار لا تزال مرتفعة

تظهر معلومات سوق الإسكان في هانوي التي أصدرتها شركة جيه إل إل فيتنام مؤخراً أن سوق المنازل المتجاورة (الفيلات والمنازل المتجاورة والمنازل المتجاورة) في هانوي استمر في الربع الثالث في تمديد حالة "السبات"، حيث قامت معظم المشاريع بإغلاق قوائم منتجاتها مؤقتًا وإعادة بناء قوائم أسعارها وسياساتها.

ويتوخى المستثمرون الحذر الشديد، حيث يعطون الأولوية للإجراءات القانونية أو تقدم البناء بدلاً من أنشطة ما قبل البيع الصاخبة كما في المرحلة السابقة.

وعلى نحو مماثل، ووفقاً لشركة سافيلز فيتنام، كان سوق الإسكان في هانوي في الربع الثالث هادئاً للغاية مع انخفاض حجم المعاملات وحذر المستثمرين بشأن إطلاق عروض جديدة.

لا يزال العرض الجديد محدودًا، ولا تزال الفجوة بين العرض والطلب تُشكّل تحديًا. مع ذلك، شهد السوق عوامل إيجابية يُتوقع أن تُعزز انتعاشه تدريجيًا مستقبلًا.

وفقًا لهذه الوحدة، استمر انخفاض عرض الشقق الجديدة في هانوي خلال الربع الأخير بنسبة 47% على أساس ربع سنوي و65% على أساس سنوي، ليصل إلى 1,891 شقة من الفئة "ب". والجدير بالذكر أن السوق لم يسجل أي عرض جديد من الفئتين "أ" و"ج" خلال الربع الأخير.

بلغ المعروض من الشقق الأولية 19,808 وحدات، بانخفاض قدره 3% على أساس ربع سنوي و6% على أساس سنوي، حيث شكلت الفئة (ب) 92% من المعروض. واستمر انخفاض عدد الشقق المباعة بنسبة 16% على أساس ربع سنوي و42% على أساس سنوي ليصل إلى 2,100 وحدة.

فيما يتعلق بمعروض الفلل والتاون هاوس، لم يسجل السوق أي مشاريع جديدة، باستثناء 30 وحدة جديدة من المشاريع القائمة في ثانه تري. وانخفض المعروض الجديد من فئة المباني منخفضة الارتفاع بنسبة 76% على أساس ربع سنوي و94% على أساس سنوي. وانخفض عدد الوحدات المباعة في الربع الثالث بنسبة 5% على أساس ربع سنوي و66% على أساس سنوي ليصل إلى 101 وحدة.

أدى ارتفاع أسعار المخزون إلى ارتفاع أسعار العقارات الأولية في جميع أنواع المنتجات. وبلغت أسعار الشقق الأولية 54 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 2% على أساس ربع سنوي و13% على أساس سنوي. وارتفعت أسعار الشقق الأولية على مدار 19 ربعًا متتاليًا، وهي أعلى بنسبة 77% مقارنةً بالربع الأول من عام 2019.

وبالمثل، ارتفع متوسط سعر الفلل الرئيسية بنسبة 3% على أساس ربع سنوي ليصل إلى 103 ملايين دونج فيتنامي للمتر المربع من الأرض. كما ارتفع سعر المنازل المتجاورة بنسبة 9% على أساس ربع سنوي ليصل إلى 190 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما سجل سعر المحلات التجارية ارتفاعًا بنسبة 6% على أساس ربع سنوي.

ساهم قلة المعروض الأولي الجديد في ازدهار السوق الثانوية. ففي سوق الشقق، بلغ سعر البيع الثانوي 36 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بزيادة قدرها 2% على أساس ربع سنوي و8% على أساس سنوي. في الوقت نفسه، بلغ متوسط سعر البيع الثانوي للوحدات السكنية منخفضة الارتفاع 23 مليار دونج فيتنامي للوحدة، بزيادة قدرها 5% على أساس ربع سنوي، ولكنه لا يزال أقل بنسبة 19% من سعر البيع الأساسي.

فلل الشاطئ والشقق الفندقية مع خسائر فادحة

بحسب الخبراء، شهد سوق العقارات، بفضل التدخل الحكومي الجذري، تحولات إيجابية، حيث بدأت العديد من قطاعات العقارات باستئناف التداول.

في أغسطس 2023، كان الطلب في سوق الفلل السياحية متواضعًا، حيث بلغ الاستهلاك 15% فقط مقارنة بالفترة نفسها (المصدر: cafef.vn)

مع ذلك، لا يزال سوق العقارات السياحية في حالة ركود. ووفقًا لاستطلاع أجرته صحيفة دان تري، لا تزال المعلومات المتعلقة ببيع الفلل والشقق الفندقية بخسارة في بعض المناطق، مثل دا نانغ، ونها ترانج (خانه هوا)، وفو كوك (كين جيانج)، وكوانغ نينه... تتداول بكثافة على مواقع إعلانات العقارات.

بالإضافة إلى الفيلات "الهائلة" الثمن، يتم الإعلان عن العديد من الشقق الفندقية في بعض مشاريع العقارات السياحية للبيع بخسارة.

على سبيل المثال، في منتجع FLC Grand Hotel Ha Long (كوانغ نينه)، تُعلن العديد من الشقق الفندقية عن خسائر تتراوح بين 500 و600 مليون دونج فيتنامي. على وجه التحديد، يبلغ سعر عقد شراء شقة فندقية في الطابق التاسع عشر من الفندق 1.47 مليار دونج فيتنامي مع المستثمر، لكن المالك يبيعها الآن بخسارة قدرها 950 مليون دونج فيتنامي. وبالمثل، تبلغ قيمة شقة فندقية أخرى 1.1 مليار دونج فيتنامي، بينما يبلغ سعر عقد الشراء 1.7 مليار دونج فيتنامي.

وفقًا لهيئة DKRA، شهد قطاع الفلل السياحية طلبًا سوقيًا متواضعًا في أغسطس، حيث لم يتجاوز الاستهلاك 15% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وركزت معظم الصفقات خلال الشهر على المنتجات التي يقل سعرها عن 10 مليارات دونج للوحدة.

تجدر الإشارة إلى أن الطلب في السوق لا يزال منخفضًا للغاية، حيث لم تُبع سوى 17 وحدة جديدة في أغسطس، أي ما يعادل 14% مقارنةً بالفترة نفسها من عام 2022. ولم يشهد سعر البيع الأساسي لقطاع الشقق الفندقية تقلبات كبيرة مقارنةً بالشهر السابق، ولا يزال مرتفعًا نظرًا لارتفاع تكلفة رأس المال حاليًا. وتحديدًا، يتراوح سعر البيع في الجنوب بين 55.5 و81.7 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع، بينما يتراوح في الشمال بين 35.5 و44.2 مليون دونج فيتنامي للمتر المربع.

انتهت فترة "حمى الأرض"، وتخطط شركة كوانج تري لتقسيم الأراضي إلى قطع أصغر وخفض أسعار البيع.

وفقًا لموقع Vietnamnet، بعد موجة الإقبال على شراء الأراضي، لم يُقبل على العديد من المزادات نظرًا لارتفاع أسعار الأراضي وكبر حجمها. وتخطط مقاطعة كوانغ تري لتقسيم قطع الأراضي إلى قطع أصغر وتخفيض أسعار البيع لتنشيط سوق العقارات.

في أوائل عام 2022، في بعض المناطق في مقاطعة كوانج تري مثل منطقة كام لو، وبلدة لاو باو (منطقة هوونج هوا)، ومنطقة تريو فونج، ومدينة دونج ها، كانت هناك حمى أرض "مجنونة".

انحسرت حمى الأراضي، ومنذ نهاية عام ٢٠٢٢ وحتى الآن، بدأ سوق العقارات في كوانغ تري بالركود. وتشير الملاحظات إلى أن معاملات الأراضي بين المواطنين لم تتوقف فحسب، بل ركدت المزادات الحكومية أيضًا بسبب نقص المشاركين.

وقد أدى هذا الوضع إلى حصول كوانج تري على 194 مليار دونج فقط من مزادات الأراضي في الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، وهو ما يمثل 24% فقط من الهدف.

أحد الأسباب التي تجعل مزادات الأراضي المحلية تواجه صعوبات في الوقت الحالي ولا يوجد مشترين هو أن سعر الأرضية مرتفع ومساحة الأرض المعروضة للمزاد كبيرة.

قال السيد ها سي دونج، نائب رئيس اللجنة الشعبية الدائمة لمقاطعة كوانج تري، إن المحلية تخطط وتغير الخطط لزيادة الإيرادات من مزادات الأراضي.

وبحسب السيد دونغ، فإن تأثير العوامل الجيوسياسية في العالم، بعد جائحة كوفيد-19، تسبب في العديد من الصعوبات للاقتصاد، ما أدى إلى تباطؤ سوق العقارات.

"في مواجهة قطع الأراضي الكبيرة ذات أسعار الأرضيات المرتفعة التي لا تجذب المستثمرين، وجهت اللجنة الشعبية لمقاطعة كوانج تري إدارة البناء برئاسة خطط البحث بالتعاون مع الوكالات ذات الصلة لتقليل مساحة الأراضي وخفض أسعار الأرضيات لزيادة القدرة الشرائية.

وأضاف دونغ "بناء على اللوائح القانونية والمشورة من الإدارات والفروع، ستعمل اللجنة الشعبية الإقليمية على تطوير خطط جديدة لجذب المستثمرين للمشاركة في المزادات، مما يؤدي إلى زيادة الإيرادات المحلية".

[إعلان 2]
مصدر