في الآونة الأخيرة، طرحت الحكومة العديد من الحلول الفعّالة لدعم سوق العقارات ومساعدته على التعافي وتحقيق انطلاقة قوية. وتحديدًا، في القرار رقم 33، اقترحت الحكومة العديد من الحلول المحددة والمفصلة لإنقاذ السوق. في الواقع، تلقى السوق أيضًا بعض المؤشرات الإيجابية، إلا أنه لم ينجح في تحقيق انطلاقة قوية.
وفي حديثه لمراسلي صحيفة الصحفيين والرأي العام، قال السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA): في الأشهر السبعة الأولى من عام 2023، استمر سوق العقارات في مواجهة العديد من الصعوبات.
+ كيف تقيمون سوق العقارات منذ بداية عام 2023 حتى الآن؟
رغم أن سوق العقارات أظهر بوادر تحسن بعد الحلول الحكومية للتغلب على الصعوبات، إلا أنه بشكل عام، خلال الأشهر السبعة الماضية، لا يزال السوق يواجه صعوبات عديدة، من شح في السيولة ومحدودية في العرض.
الأسباب الرئيسية هي القضايا القانونية غير المحسومة والوصول المحدود إلى رأس المال، وبعض الحوادث في النصف الثاني من عام 2022 التي أثرت على ثقة المستثمرين، وبشكل عام، لم يتم حل بعض المشاكل الأساسية في السوق، مثل القضايا القانونية، وندرة العرض، واختلال التوازن بين العرض والطلب...
في الواقع، لم تُستغلّ فيتنام كامل إمكانات سوق العقارات ونقاط قوته. فالعقارات الصناعية والسياحية والترفيهية مُركّزة في بعض المناطق فقط، ولا تُشكّل قوة دافعة أو جاذبية واسعة النطاق في جميع أنحاء البلاد.
| ويتوقع السيد لي هوانج تشاو أن يظل سوق العقارات الفيتنامي بطيئًا حتى نهاية عام 2023، ولا يمكنه التعافي والتطور بشكل أكثر صحة وشفافية وتوحيدًا إلا بدءًا من الربع الثاني أو الثالث من عام 2024 بفضل التقدم في البيئة القانونية؛ وآفاق النمو الاقتصادي الإيجابية؛ وتطوير البنية التحتية المتزامنة والحديثة. |
لا تزال العديد من قطاعات سوق الاستثمار تواجه عوائق وعقبات كبيرة. لم تُستغل موارد الأراضي المتاحة على النحو الأمثل. ولا تزال العقارات في المناطق الصناعية، والمناطق الاقتصادية، ومناطق تجهيز الصادرات، والمناطق التكنولوجية المتقدمة، تتطور بحذر وثبات، مع انخفاض معدلات الإشغال.
إن الطلب على السكن لدى كافة الطبقات الاجتماعية كبير جداً، وخاصةً السكن لأصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، إلا أن مستوى الاستجابة محدود.
+ هل يمكنك تحليل الصعوبات التي تواجه السوق في الفترة الحالية بشكل أكثر وضوحا؟
- هناك في الوقت الحالي 3 صعوبات وعقبات رئيسية تمنع سوق العقارات من الاختراق.
أولا، الصعوبات المتعلقة بالسياسات والقوانين، مثل الصعوبات المتعلقة بقانون الأراضي، والصعوبات الناجمة عن قانون التخطيط وبعض الصعوبات المتعلقة بقانون الاستثمار.
على سبيل المثال، فيما يتعلق بالتخطيط، تمت الموافقة على بعض المشاريع ذات الخطط التفصيلية 1/500 ولكنها غير متوافقة مع خطط تقسيم المناطق والخطط الشاملة ويتم مراجعتها وتعديلها وتحديثها وفقًا للأنظمة.
أو أن العديد من المشاريع تواجه صعوبات وعقبات وبطء في التنفيذ بسبب اللوائح الخاصة بطرق تقييم الأراضي؛ وفي كثير من الحالات تم الإعلان عن تخطيط استخدام الأراضي ولكن لا توجد خطة سنوية لاستخدام الأراضي على مستوى المنطقة...
ثانيًا، هناك صعوبات في تدفق رأس المال. وتحديدًا، لا يزال الحصول على قروض لشركات العقارات صعبًا، ويعود ذلك أساسًا إلى ثلاث مشكلات: ارتفاع أسعار الفائدة، وقانونية المشاريع، وثقة السوق بالسيولة. في الواقع، يتراوح سعر الفائدة الحقيقي بين 11% و12% سنويًا.
يُعدّ التخفيض الأخير لأسعار الفائدة بنسبة 0.5-2% جهدًا كبيرًا من الحكومة والقطاع المصرفي، وله تأثير إيجابي على الاقتصاد وقطاع العقارات.
مع ذلك، فإن تقصير مدة المشروع بعام واحد يمكن أن يساعد الشركات على توفير ما يصل إلى 12-15% من تكاليف رأس المال من الفوائد، ناهيك عن التوفير في الأجور والآلات والمعدات، وغيرها، طوال العام.
وتساعد القواعد الصارمة المتعلقة بضبط المخاطر المتعلقة بالائتمان العقاري على جعل السوق أكثر صحة، وأقرب إلى الاحتياجات الفعلية، وتجنب فقاعات الأسعار.
ومع ذلك، فإن القدرة المالية لغالبية شركات العقارات محدودة في الوقت الحالي، وحقوق الملكية منخفضة، وتعتمد العمليات بشكل رئيسي على رأس المال الائتماني المصرفي، مما يؤدي إلى صعوبة الوصول إلى رأس المال الائتماني.
إن سعر الفائدة على القروض بموجب حزمة الـ 120 مليار دونج للإسكان الاجتماعي مرتفع للغاية (8.7٪ للشركات، و8.2٪ سنويًا لمشتري المنازل)، مما يجعل الأمر صعبًا على المستثمرين ومشتري المنازل.
ثالثًا، صعوبات في الطلب الكلي وثقة السوق. يتضح أن الطلب الكلي قد انخفض بشكل حاد في معظم القطاعات، وخاصةً في قطاعات الإسكان الفاخر، والعقارات السياحية والمنتجعات الفاخرة، والأراضي. كما تراجعت ثقة السوق بشكل حاد.
وبحسب مسح أولي أجرته جمعية العقارات في فيتنام، فإن ثلثي شركات تطوير المشاريع لم تقم تقريبا بأي أنشطة تطوير مشاريع جديدة في العام الماضي.
في غضون ذلك، قامت شركات الوساطة العقارية بتسريح ما بين 50% و70% من موظفيها. ولم يستثمر المستثمرون، وهم الأغلبية، في سوق العقارات خلال الفترة الأخيرة.
+ إذن، ما هي توصياتك لمساعدة سوق العقارات على تحقيق النجاح؟
القضية الأكثر إلحاحًا الآن هي زيادة الطلب الإجمالي وإيجاد مصدر عرض رئيسي لسوق العقارات الفيتنامي. ويُشكل قطاع الإسكان التجاري الميسور الطلب الأكبر في سوق العقارات الفيتنامي حاليًا. لذلك، لزيادة الطلب الإجمالي، من الضروري تطوير هذا النوع من العقارات بسرعة وقوة وتنوع.
ومع ذلك، في المستقبل القريب، تحتاج الحكومة إلى تنفيذ حلول فعالة لدعم سوق العقارات وفقًا لبرنامج الإنعاش والتنمية الاجتماعية والاقتصادية لعام 2023 والفترة 2023-2025.
بالإضافة إلى ذلك، استكمال مراجعة الإجراءات القانونية للمشاريع العقارية المتأخرة/المعلقة بشكل عاجل ومعالجتها بشكل شامل في عامي 2022 و2023 لتهيئة الظروف لإعادة تنفيذ المشاريع وضمان توفير السلع للسوق.
كما آمل أن تعفي الدولة من رخص البناء للمشاريع الاستثمارية في المناطق ذات التخطيط التفصيلي المعتمد بنسبة 1/500 وفقاً للفقرة ح، البند 1، المادة 2 من القرار الحكومي رقم 43/NQ-CP بتاريخ 6 يونيو 2014 بشأن عدد من المهام الرئيسية لإصلاح الإجراءات الإدارية في تشكيل وتنفيذ المشاريع الاستثمارية باستخدام الأراضي لتحسين بيئة الأعمال.
وفيما يتعلق برأس المال الائتماني، أعتقد أن البنوك التجارية تحتاج أيضاً إلى زيادة الدعم لأسعار الفائدة/الرسوم على المعاملات العقارية باستخدام المدفوعات الإلكترونية والمدفوعات غير النقدية.
بالإضافة إلى ذلك، أقترح أن يكون سعر فائدة الإقراض لسوق العقارات للفترة 2023-2025 كما يلي. بالنسبة لشريحة المساكن التجارية المناسبة للدخل، يُنصح بأن يكون أقل من 7% سنويًا.
قطاع الإسكان الاجتماعي: بالنسبة للشركات، يُنصح بدفع أقل من 6% سنويًا؛ ولمشتري المنازل، يُنصح بدفع أقل من 4.5% سنويًا. أما بالنسبة لقطاع العقارات السياحية والمنتجعات، فيُنصح بدفع أقل من 9% سنويًا. وأخيرًا، بالنسبة لقطاع العقارات السكنية الفاخرة والقطاعات الأخرى، يُنصح بدفع ما بين 9% و10% سنويًا.
- توجيه وتشجيع اتجاه إصدار السندات للعامة بدلاً من إصدارها بشكل خاص؛ - الاستمرار في التعامل بصرامة مع المخالفات المتعلقة بسندات الشركات، وإلغاء الودائع، وإعلان "السعر المزدوج" في عمليات نقل العقارات، من أجل زيادة الردع وضمان حقوق المستثمرين، وخفض خسائر الميزانية؛ - إتقان الإطار القانوني لحماية المستثمرين في سندات الشركات وشهادات الصناديق.
وأخيرا، أوصي بتعزيز إصدار شهادات الملكية للعقارات السياحية والمنتجعات للمستثمرين الثانويين لإطلاق عشرات المليارات من الدولارات الأمريكية من الموارد بسرعة وتحفيز تطوير العقارات السياحية والمنتجعات على أساس المرسوم رقم 10/2023/ND-CP الذي يعدل ويكمل عددا من مواد المراسيم التي توجه تنفيذ قانون الأراضي.
+ شكرا جزيلا!
فيت فو (تم أداؤه)
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)