اتجاه تجديد المباني المكتبية والفنادق وتحويلها إلى شقق فندقية

[إعلان 1]

لم يكن السوق أكثر سخونة من أي وقت مضى

ومع اتجاه التركيز على إيجاد فرص عمل في المناطق الحضرية والمدن الكبرى، يتزايد الطلب على السكن أيضاً. وفي الوقت نفسه، ومع ندرة المعروض من الشقق منخفضة التكلفة، لا يستطيع العديد من الناس تحمل تكاليف شراء شقق متوسطة التكلفة. ولذلك فإن سوق الإيجار بمنتجات مثل الشقق والشقق الفندقية التي تخدم العمال الذين يبلغ دخلهم نحو 20 مليون دونج يكون دائما في حالة "لا توجد غرف متاحة".

حتى خلال الفترة التي اجتاحت فيها "موجة" عودة العقارات مدينة هوشي منه، مما تسبب في اضطرار العديد من الأماكن إلى تعليق لافتات "للإيجار" ووقوع العديد من المكاتب في حالة من الشغور، فإن أسعار الشقق المؤجرة ما زالت ترتفع قليلاً. ويُظهر تقرير Batdongsan.com.vn للربع الثاني من عام 2023 أيضًا أن معدل نمو هامش الربح (بما في ذلك معدل زيادة الأسعار + عائد الإيجار) عند الاستثمار في قطاع الشقق يتزايد بنسبة 97٪ مقارنة ببداية عام 2015، وهو أكثر استقرارًا من قنوات الاستثمار الأخرى مثل الأسهم والذهب والمدخرات أو العملات الأجنبية.

اتجاه تجديد المباني المكتبية والفندقية وتحويلها إلى شقق فندقية - الصورة 1 — تجذب الشقق الفندقية العديد من الأشخاص الذين لا يملكون الموارد المالية أو يحتاجون إلى شراء منزل.

وبحسب المسح، فإن العديد من مباني الشقق الفندقية في المناطق المركزية في مدينة هوشي منه مثل فو نهوان، وبينه ثانه، وتان بينه، والمنطقة 10، والمنطقة 11... تشهد معدل إشغال يزيد عن 80%، حتى أن بعض مشاريع الإيجار وصلت إلى معدل إشغال الغرف 100%. ارتفعت نسبة إشغال الشقق الفندقية الصغيرة الحجم في مدينة هوشي منه بشكل حاد في الآونة الأخيرة وتميل إلى الارتفاع خلال أشهر الصيف عندما يستعد الطلاب لموسم العودة إلى المدرسة.

وفي مواجهة هذا الاتجاه، وفي انتظار تحسن الاقتصاد ، قام العديد من أصحاب المباني التي كانت تعمل في السابق كمكاتب أو إيجارات فنادق بتغيير اتجاههم ويقومون بإجراءات لتجديدها وتحويلها إلى شقق فندقية. عادةً ما يتم تأجير هذه الشقق الفندقية المصممة على طراز الاستوديو مفروشة بالكامل، وتتراوح الأسعار من 6 إلى 12 مليون دونج/الشهر، اعتمادًا على المنطقة.

بمساحة أصغر من الشقة العادية، يتميز هذا النوع بكونه أرخص وأقرب إلى المركز. لقد أصبح ظهور الشقق الفندقية في الآونة الأخيرة قوة تنافسية للمستثمرين الذين يشترون شقق الضواحي للاستثمار الإيجاري.

اتجاه تجديد المباني المكتبية والفندقية وتحويلها إلى شقق فندقية - الصورة 2 — يقوم العديد من أصحاب المباني بدمج المكاتب التجارية في الطابق الأرضي والشقق في الطوابق العليا.

وقال بعض السماسرة إن الكثير من الناس على استعداد للتخلي عن المساحة والتهوية ومرافق البنية التحتية من أجل اختيار استئجار شقة فندقية بالقرب من وسط المدينة بدلاً من شقة في الضواحي بنفس السعر. ولذلك، يتم تحويل المزيد والمزيد من المباني إلى هذا النموذج للتأجير، مما يؤدي إلى جلب التدفق النقدي بدلاً من ترك مبنى المكاتب بأكمله فارغًا في انتظار المستأجرين.

بالإضافة إلى ذلك، قام بعض أصحاب المباني بدمج تأجير المكاتب والمقرات الرئيسية في الطابقين الأول والثاني من المبنى، في حين تم تجديد الطوابق العليا إلى شقق فندقية للإيجار بأنواع عديدة من المتوسطة إلى الفاخرة، مع مساحات ووسائل راحة مختلفة.

يجب حساب تكاليف الاستثمار بعناية

وبحسب الأبحاث فإن الدخل من تأجير الشقق الفندقية ليس منخفضا وهو مستقر إلى حد كبير. وبالمقارنة مع الغرف العادية بنفس المساحة، فإن سعر إيجار الشقق الفندقية عادة ما يكون أعلى بما لا يقل عن 1.5 إلى 2 مرة لكل غرفة. وخاصة بالنسبة للمستثمرين الذين يعرفون كيفية الاستفادة من المساحة وزيادة المرافق والخدمات المناسبة، فإن السعر يمكن أن يرتفع أكثر.

ومع ذلك، فإن إدارة وتشغيل وحساب الإيرادات والنفقات لهذا النوع من الشقق الفندقية ستكون أكثر تعقيدًا من غرف الإيجار الرخيصة. يجب على رجال الأعمال أن يعرفوا كيفية الإدارة بشكل منهجي وعن كثب من مرحلة العقد إلى مراحل التشغيل والإعلان لتحسين الإيرادات عند الاستثمار في هذا النوع.

لأن الشقق الفندقية، حتى في وقتنا الحالي، تحظى بشعبية كبيرة ومطلوبة من قبل العديد من الأشخاص. لكن بعض المستثمرين تكبدوا خسائر عند التحول إلى هذا النوع. مثل قصة السيد نغوك آنه (بينه ثانه)، الذي قام بتحويل نموذج فندقه إلى شقق فندقية للإيجار.

في البداية، بسبب عدم معرفة كيفية إدارة نموذج الإيجار الطويل الأجل، إلى جانب الإعلان لجمهور مستهدف خاطئ، إلى جانب الضغط الناتج عن قرض بقيمة 2 مليار دونج تقريبًا لتجديد النموذج، كان بائسًا لمدة عام تقريبًا من التحويل. بعد أكثر من عام من المعاناة من الخسائر، وبمساعدة الأصدقاء في إيجاد الطريقة الأكثر سلاسة لتشغيل أعمال التأجير، أصبح مجمع الشقق الفندقية للسيد نغوك آن ممتلئًا بنسبة 80%، مما جلب إيرادات شهرية بلغت ما يقرب من 300 مليون دونج.

اتجاه تجديد المباني المكتبية والفندقية وتحويلها إلى شقق فندقية - الصورة 3 — تتمتع الفنادق والمباني المكتبية بميزة وجود مواقف سيارات تحت الأرض ومصاعد وأنظمة حماية من الحرائق.

ولكن ليس الجميع محظوظين، كما في حالة السيد هيو (بينه تان)، لأنه لم يفهم السوق بشكل جيد، قام هو وأصدقاؤه بتجميع رأس المال لاستئجار العديد من المباني لتجديدها وتحويلها إلى شقق فندقية للإيجار. ولكن بسبب رأس المال الاستثماري الكبير وفوائد قروض البنوك، فإن الشقق الفندقية التي يؤجرها السيد هيو لا تتمتع بأسعار تنافسية مقارنة بالشقق في نفس الموقع.

في حين يتم تأجير بعض الشقق التي تزيد مساحتها عن 50 مترًا مربعًا في بينه تان بحوالي 7 ملايين دونج شهريًا، يتم الإعلان عن شقة السيد هيو الفندقية للإيجار مقابل 6 ملايين دونج شهريًا. وعند احتساب رسوم الخدمات والكهرباء والمياه بأسعار أعلى من الشقق، فإن هذا النوع يفقد قدرته التنافسية، ما يجعل من المستحيل عليه أن يملأ شققه بأكثر من 60% لعدة أشهر. ويؤدي هذا إلى زيادة أعباء الديون لأن الإيرادات لا تكفي إلا لتغطية النفقات والفوائد والإيجارات.

ومع ذلك، فقد لوحظ أنه في هذه المنطقة، تجذب العديد من نماذج الشقق الفندقية العديد من المستأجرين مع معدلات إشغال قريبة دائمًا من 100%. معظمها شقق مخدومة ولكن بأسعار معقولة، حيث تتراوح أسعار الإيجار من 4 إلى 5 ملايين دونج شهريًا، وهي أرخص بكثير من الشقق في نفس المنطقة.

مع الربحية العالية إذا تم تشغيلها بشكل جيد وحساب التكاليف بعناية، فإن نموذج الشقق الفندقية يظهر بشكل متزايد. ومن بينهم العديد من أصحاب الفنادق وأصحاب المباني المكتبية الذين لم يتمكنوا من تحمل نقص الإيرادات خلال الفترة الماضية بسبب العديد من العوامل. وبفضل ميزة المباني القائمة، فإنها ستكون منافسًا قويًا في سوق الإيجار في الفترة القادمة حيث يمكنها خفض تكلفة استئجار المبنى.

[إعلان 2]
مصدر