হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা এবং বিবেচনা করার বিষয়গুলি

বাজার মূল্য মেনে চলা আবশ্যক।

১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর ২০২৪ সালের ভূমি আইন অনুসারে, স্থানীয় এলাকাগুলিকে ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ পর্যন্ত পুরাতন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করতে এবং ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করতে অনুমতি দেওয়া হয়েছে। নতুন মূল্য তালিকা জমির মূল্য কাঠামো দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হবে না এবং বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্য রেখে তৈরি করতে হবে।

হো চি মিন সিটি হল প্রথম এলাকা যেখানে খসড়া সমন্বিত জমির মূল্য তালিকার উপর মতামত চাওয়া হয়েছে। সমন্বিত জমির মূল্য তালিকার দাম পুরাতন মূল্য তালিকার তুলনায় অনেক বেশি, যেমন থু ডুক সিটিতে, দাম ১০-১৫ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে; নাহা বে, বিন চান, ক্যান জিও এবং কু চি জেলায়, দাম ১০-২০ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। শুধুমাত্র হোক মন জেলায়, এমন অনেক রাস্তা রয়েছে যেখানে জমির দাম ১৫-৩০ গুণ বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে।

এই বিষয়ে, স্যাভিলস বিশেষজ্ঞরা বলেছেন যে হো চি মিন সিটিতে জমির মূল্য তালিকা প্রকৃত বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয় এবং প্রায়শই উল্লেখযোগ্যভাবে কম। এই দীর্ঘস্থায়ী মূল্যের পার্থক্য একটি "দ্বি-মূল্য" ব্যবস্থা তৈরি করেছে, যার ফলে অনেক গুরুতর পরিণতি ঘটেছে।

হো চি মিন সিটির স্যাভিলস কনসাল্টিং সার্ভিসেসের পরিচালক মিসেস ডো থি থু গিয়াং-এর মতে, এই সমস্যাটি রাজ্যের ভূমি ব্যবস্থাপনাকে কঠিন এবং জটিল করে তোলে। "উদাহরণস্বরূপ, নোটারিকৃত চুক্তিতে ঘোষিত মূল্য এবং প্রকৃত লেনদেন মূল্যের মধ্যে পার্থক্য প্রায়শই ভূমি হস্তান্তর কর কমাতে ব্যবহৃত হয়। অথবা অন্যান্য ক্ষেত্রে, বাজারের চেয়ে কম জমির মূল্য তালিকার ভিত্তিতে বার্ষিক জমির ভাড়া প্রদানের ফলে রাজ্যের বাজেটে ক্ষতি হয়েছে," মিসেস গিয়াং উল্লেখ করেছেন।

মিসেস ডো থি থু গিয়াং, পরামর্শ পরিষেবা পরিচালক, স্যাভিলস এইচসিএমসি

স্যাভিলস বিশেষজ্ঞরা আরও বলেছেন যে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির উন্নয়নেও অনেক অসুবিধার সম্মুখীন হতে হয়েছে, বিশেষ করে জমি অধিগ্রহণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স পর্যায়ে। বাজার মূল্যের কাছাকাছি না থাকা জমির মূল্য তালিকার উপর ভিত্তি করে ক্ষতিপূরণের মাত্রা ক্ষতিগ্রস্তদের জন্য বিলম্ব, অসন্তোষ এবং আর্থিক ক্ষতির কারণ হয়েছে, যার ফলে জমি নিয়ে দীর্ঘস্থায়ী বিরোধ এবং মামলা-মোকদ্দমা হয়েছে।

এই অমীমাংসিত বিষয়গুলির কারণে, মিসেস গিয়াং বিশ্বাস করেন যে বাজার নীতির উপর ভিত্তি করে জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করা অনিবার্য এবং প্রয়োজনীয়। এই প্রগতিশীল পরিবর্তন পূর্ববর্তী সীমাবদ্ধতাগুলি কাটিয়ে উঠতে সাহায্য করবে, ব্যবস্থায় স্বচ্ছতা এবং ন্যায্যতা নিশ্চিত করবে। বিশেষ করে, বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ একটি জমির মূল্য তালিকা ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স প্রক্রিয়াকে সহজতর করবে, বিশেষ করে গুরুত্বপূর্ণ অবকাঠামো উন্নয়ন প্রকল্পগুলিতে, সমর্থন এবং ক্ষতিপূরণের স্তরে জনগণের ঐক্যমত্যকে উৎসাহিত করে।

প্রস্তাবিত জমির মূল্য তালিকা সম্পর্কে মন্তব্য করতে গিয়ে, স্যাভিলস বিশেষজ্ঞরা আরও বলেছেন যে প্রস্তাবিত জমির মূল্য এবং প্রকৃত লেনদেনের মূল্যের মধ্যে এখনও উল্লেখযোগ্য পার্থক্য রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, কাও থাং স্ট্রিটে (জেলা 3), বাজার লেনদেনের মূল্য প্রায় 525 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, যেখানে প্রস্তাবিত জমির মূল্য মাত্র 330 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার। তান থাং স্ট্রিটে (তান ফু জেলা), লেনদেনের মূল্য প্রায় 150 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, যেখানে প্রস্তাবিত মূল্য 90 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার। সাধারণভাবে, প্রস্তাবিত জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের তুলনায় মাত্র 60%, কিছু অন্যান্য এলাকায় 70% পর্যন্ত পৌঁছায়, যা দেখায় যে এখনও একটি উল্লেখযোগ্য পার্থক্য রয়েছে।

আবেদন করার আগে বিবেচনা করার বিষয়গুলি

মিসেস দো থি থু গিয়াং বলেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৯ ধারা অনুসারে, ১১টি ক্ষেত্রে জমির মূল্য তালিকা ব্যবহার করা হয়। এছাড়াও, ২০২৪ সালের পুনর্বাসন সহায়তা ও ব্যবস্থা সংক্রান্ত ভূমি আইনের ১০৯ এবং ১১১ ধারায়ও জমির মূল্য তালিকা অনুসারে জমির মূল্য ব্যবহার করা হয়েছে। সুতরাং, হো চি মিন সিটির প্রস্তাবিত জমির মূল্য তালিকা সরাসরি দুটি ভিন্ন বিষয়ের উপর প্রভাব ফেলবে, উভয়ই উপকারী এবং উভয়ই অসুবিধাজনক।

সুবিধাভোগীদের মধ্যে তারাও অন্তর্ভুক্ত যারা জমি উদ্ধার এবং পুনর্বাসনের ব্যবস্থা করার সময় রাষ্ট্রের কাছ থেকে সহায়তা পান (ভূমি আইন ২০২৪ এর ১০৯ এবং ১১১ ধারা অনুসারে)।

ক্ষতিগ্রস্ত গোষ্ঠীর মধ্যে রয়েছে এমন পরিবার এবং ব্যক্তি যারা স্বীকৃত হয়েছে এবং তাদের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করেছে। পূর্ববর্তী ভূমি আইন ২০১৪ অনুসারে, সীমার মধ্যে এবং বাইরের জমির মধ্যে আর্থিক বাধ্যবাধকতা ভিন্নভাবে অনুমান করা হয়েছিল: সীমার মধ্যে জমি থাকলে, এটি জমির মূল্য সারণী অনুসারে গণনা করা হত এবং সীমার বাইরের জমি থাকলে, এটি নির্দিষ্ট জমির মূল্য অনুসারে গণনা করা হত।

তবে, বর্তমান ভূমি আইন ২০২৪ আর এই পার্থক্য করে না, বরং সমগ্র এলাকা জমির মূল্য তালিকা অনুসারে মূল্য প্রয়োগ করবে। সুতরাং, প্রস্তাবিত জমির মূল্য তালিকা অনুসারে মূল্য বর্তমান জমির মূল্য তালিকার চেয়ে বহুগুণ বেশি হওয়ায়, এটি সীমার মধ্যে থাকা এলাকার উপর আর্থিক বাধ্যবাধকতা বৃদ্ধি করবে। প্রস্তাবিত জমির মূল্য তালিকা বর্তমান জমির মূল্য তালিকার চেয়ে বহুগুণ বেশি হওয়ায়, এটি এই এলাকার উপর আর্থিক দায়বদ্ধতার খরচ বৃদ্ধি করবে।

হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকার তাৎক্ষণিক প্রয়োগ অনেক গোষ্ঠীর উপর প্রভাব ফেলবে।

হো চি মিন সিটির প্রস্তাবিত জমির মূল্য তালিকা, যা ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে কার্যকর হওয়ার কথা, আরও বিবেচনার জন্য স্থগিত করা হয়েছে। স্যাভিলস বিশেষজ্ঞরা বিশ্বাস করেন যে এই স্থগিতাদেশ যুক্তিসঙ্গত, কারণ প্রস্তাবিত মূল্য তালিকাটি পুরানো মূল্য তালিকার তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে এবং অল্প সময়ের মধ্যে প্রয়োগ করার প্রস্তাব করা হয়েছে। এটি ক্ষতিগ্রস্ত গোষ্ঠীগুলির জন্য প্রচুর আর্থিক চাপ তৈরি করে। অতএব, সকল পক্ষের স্বার্থের ভারসাম্য বজায় রাখার জন্য, বিশেষ করে জনগণের অধিকার সুরক্ষাকে অগ্রাধিকার দেওয়ার জন্য জমির মূল্য তালিকা তৈরি এবং প্রয়োগের বিষয়টি সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা প্রয়োজন।

উপরন্তু, জমির দাম নির্ধারণের জন্য ব্যবহৃত পদ্ধতিগুলি এখনও অভিন্ন এবং সহজ নয়। কিছু উচ্চ-মূল্যের এলাকায়, জমির দামের সারণী তৈরির পদ্ধতিটি সমস্ত রুটের জন্য কেবল একটি নির্দিষ্ট সহগ গুণ বলে মনে হয়।

উদাহরণস্বরূপ, জেলা ১-এ, সমস্ত স্থান এবং রুটে ৫.০ গুণক প্রয়োগ করা হয়েছে। ফলস্বরূপ, দং খোই স্ট্রিট ৮১০ মিলিয়ন ভিএনডি/মিটার (বর্তমান ভিএনডি ১৬২ মিলিয়ন/মিটারের তুলনায়) এবং হাই বা ট্রুং স্ট্রিট (বাখ ড্যাং ওয়ার্ফ থেকে নগুয়েন থি মিন খাই পর্যন্ত) ৪৮৪ মিলিয়ন ভিএনডি/মিটার (বর্তমান ভিএনডি ৯৬.৮ মিলিয়ন/মিটারের তুলনায়) প্রস্তাবিত। একইভাবে, জেলা ৪-এর গুণক ১১.৩ এবং জেলা ৫-এর গুণক ৫.৫৮।

"এই পদ্ধতিটি মূলত পুরাতন মূল্য তালিকা প্রয়োগ এবং সহগ K দিয়ে গুণ করার থেকে আলাদা নয়, তাই এটি ভূমি আইনের চেতনা অনুসারে প্রতিটি রুটের বাজার মূল্যকে প্রকৃত অর্থে প্রতিফলিত করে না," মিসেস জিয়াং বলেন।

উপসংহারে, মিসেস ডো থি থু গিয়াং বলেন যে যদিও বাজার মূল্য প্রতিফলিত করার জন্য জমির মূল্য তালিকা আপডেট করা একটি গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ, বর্তমান প্রস্তাবটি আরও উন্নত করা প্রয়োজন। পদ্ধতিটি কেবল সাধারণ সহগ প্রয়োগের পরিবর্তে প্রতিটি ক্ষেত্রের জন্য আরও পরিশীলিত এবং সুনির্দিষ্ট করা প্রয়োজন। এই নতুন ব্যবস্থার দীর্ঘমেয়াদী সাফল্য নিশ্চিত করার জন্য একটি ধীরে ধীরে, স্বচ্ছ রূপান্তর অপরিহার্য যা সমস্ত অংশীদারদের স্বার্থ নিশ্চিত করে।

সূত্র: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html