কিছু ব্যবসা প্রতিষ্ঠান যুক্তি দেয় যে, ভূমি ব্যবহারের শুল্ক বৃদ্ধি পাওয়ায় বাড়ির দাম নিয়ন্ত্রণ করা কঠিন হয়ে পড়বে।
চলতি বছরের প্রথমার্ধে ভূমি রাজস্বের ব্যাপক বৃদ্ধির ফলে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য জমি পাওয়া আরও কঠিন হয়ে পড়েছে। এমনকি যেসব ব্যবসার প্রকল্প কয়েক দশক ধরে আটকে ছিল, আইনি বাধা দূর হওয়ার পরও তারা তাদের প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে অসুবিধায় পড়ছে, কারণ ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি কর দশগুণ বেড়ে গেছে।
ভূমি ব্যবহার শুল্ক বৃদ্ধির কারণ কী?
প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ডাং হুং ভো বলেছেন যে, চলতি বছরের প্রথমার্ধে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে রাজস্ব বৃদ্ধির কারণ হলো জমির মূল্য তালিকার ঊর্ধ্বমুখী সমন্বয়। যখন জমির দাম বাজার মূল্যের কাছাকাছি বাড়ানো হয়, তখন ভূমি ব্যবহার থেকে রাজস্ব স্বাভাবিকভাবেই বৃদ্ধি পায়। বিশেষ করে, হো চি মিন সিটি, যেখানে জমির মূল্য সর্বোচ্চ সমন্বয় করা হয়েছে, সেখানে জমির দাম বাজার মূল্যের ৭০% এর সমতুল্য।
দীর্ঘদিন ধরে ভূমি রাজস্বের দিক থেকে ভিয়েতনাম বিশ্বের অন্যতম শীর্ষস্থানীয় দেশগুলোর মধ্যে রয়েছে। এমনকি আগের বছরগুলোর মতো যখন জমির দাম কম ছিল, তখনও আমাদের দেশে ভূমি রাজস্ব ছিল জিডিপির প্রায় ৩ শতাংশ, যা মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র ও যুক্তরাজ্যের মতো উন্নত দেশগুলোর সমতুল্য এবং জাপান ও দক্ষিণ কোরিয়ার চেয়ে বেশি,” মিঃ ভো আরও জানান।
ফুলব্রাইট স্কুল অফ পাবলিক পলিসি অ্যান্ড ম্যানেজমেন্ট-এর প্রভাষক জনাব দো থিয়েন আন তুয়ানের মতে, বেশ কিছু স্থানীয় কর্তৃপক্ষ যে ভূমি নিলামের আয়োজন ত্বরান্বিত করছে, বিশেষ করে শহরাঞ্চল, শিল্পাঞ্চল বা নবনির্মিত অবকাঠামোযুক্ত এলাকার মতো উচ্চ অর্থনৈতিক মূল্যসম্পন্ন অঞ্চলগুলিতে, সেটিও ভূমি থেকে রাজস্ব বৃদ্ধিতে অবদান রাখে।
এছাড়াও, ২০২৪ সালের শেষ থেকে ২০২৫ সাল পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার এবং বাজারের পরিস্থিতি সহজ করার জন্য গৃহীত একাধিক নীতি ফল দিতে শুরু করেছে।
"প্রকল্প অনুমোদন ত্বরান্বিত করা, পরিকল্পনা চূড়ান্ত করা এবং ভূমি-ব্যবহার রূপান্তর প্রক্রিয়ায় স্বচ্ছতা বৃদ্ধি করার ফলে লেনদেন সহজতর হয়েছে, যার ফলস্বরূপ ভূমি ব্যবহার ফি থেকে বাজেটের জন্য উল্লেখযোগ্য রাজস্ব আয় হচ্ছে," জনাব তুয়ান আরও বলেন।
তবে, জিপি ইনভেস্ট-এর চেয়ারম্যান জনাব নগুয়েন কুওক হিয়েপের মতে, ভূমি ব্যবহারের মাশুল বৃদ্ধির ফলে বাজেট রাজস্ব বাড়লেও, চলতি বছরের প্রথমার্ধে ভূমি মাশুলের এই আকস্মিক বৃদ্ধি বিনিয়োগ, উৎপাদন এবং ব্যবসার উপর কীভাবে প্রভাব ফেলছে, তা রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলোকে বিবেচনা করতে হবে।
মিঃ হিয়েপ বলেন, “এই বছরের প্রথমার্ধে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে রাজস্ব আয় ব্যাপকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, কারণ দীর্ঘদিন ধরে চলমান অনেক প্রকল্প এই বছরের শুরুতে নতুন জমির মূল্য তালিকার কারণে এগিয়ে যেতে বাধ্য হয়েছে। হ্যানয়ে কিছু প্রকল্প কয়েক দশক ধরে আটকে ছিল এবং এই বছরের শুরু পর্যন্ত তা বাস্তবায়ন করা সম্ভব হয়নি। অবশেষে যখন ব্যবসায়ীরা বাধাগুলো দূর করতে সক্ষম হন, তখন তারা তাদের প্রকল্পগুলো চালিয়ে যেতে পারেন।”
অন্যান্য বেশ কয়েকটি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের প্রতিনিধিরাও যুক্তি দিয়েছেন যে, চলতি বছরের প্রথমার্ধে ভূমি ব্যবহার শুল্কের ব্যাপক বৃদ্ধি বিনিয়োগ ও ব্যবসায়িক পরিবেশের জন্য, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের ক্ষেত্রে, একটি ভালো লক্ষণ নয়।
২০২৫ সালের প্রথমার্ধে ভূমি নিলামের ফলে ভূমি ব্যবহার শুল্ক থেকে রাজস্ব বৃদ্ধি পাবে - ছবি: বি. এনজিওসি
ভূমি ব্যবহারের শুল্ক বাড়ির দাম বাড়িয়ে দিচ্ছে।
জনাব নগুয়েন কুওক হিয়েপের মতে, বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধির ইতিবাচক প্রভাবের পাশাপাশি জমির উচ্চমূল্য অনেক নেতিবাচক পরিণতিও নিয়ে আসে। এর মধ্যে অন্যতম হলো বাড়ির দাম বৃদ্ধি, কারণ সমস্ত নির্মাণ ব্যয় মূল্যের সাথে অন্তর্ভুক্ত থাকে এবং কোনো ডেভেলপারই লোকসান করতে চায় না। তবে বাস্তবতা এটাও দেখায় যে, শুধু বাড়ির দাম বাড়ালেই বিক্রি নিশ্চিত হয় না।
অ্যাপার্টমেন্টের দাম ইতিমধ্যেই প্রতি বর্গমিটারে ৭০-৮০ মিলিয়ন VND, যা অত্যন্ত চড়া। যদি তা বাড়িয়ে প্রতি বর্গমিটারে ১০০ মিলিয়ন VND-এর বেশি করা হয়, তাহলে কারা কিনবে? আবাসন খরচ বেতনভোগী কর্মীদের ক্রয়ক্ষমতা ছাড়িয়ে যাচ্ছে।
"এমনকি যাদের বিনিয়োগ বা ফটকাবাজির জন্য বাড়ি কেনার টাকা আছে এবং দাম বাড়ার আশায় চড়া দামে কিনতে ইচ্ছুক, তারাও বাজারের গতি কমে গেলে বিনিয়োগ বন্ধ করে দেবে," মিঃ হিয়েপ তাঁর উদ্বেগ প্রকাশ করেন।
এদিকে, হ্যানয়ের একজন ডেভেলপার, জনাব এনকিউকে বলেছেন যে, অনেক ডেভেলপার বর্তমানে তাদের পরিকল্পনা পুনর্বিবেচনা করছেন, কারণ বাড়ির দাম ইতোমধ্যে অনেক বেড়ে গেছে এবং বাজারের চাহিদা ক্রমশ কমছে। এক পর্যায়ে বাজারের চাহিদা পুরোপুরি বন্ধ হয়ে যাবে এবং বাজার স্থবির হয়ে পড়বে। জমি ব্যবহারের ফি পরিশোধ করার পরেও ডেভেলপাররা প্রকল্পে বিনিয়োগ চালিয়ে যেতে পারবেন না, কারণ তারা তাদের পণ্য বিক্রি করতে পারবেন না।
জনাব এনকিউকে-এর মতে, কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ও ২০১৪ সালের ভূমি আইনের মতো জমির মূল্য তালিকা এবং ভূমি ব্যবহার সহগ ফিরিয়ে আনতে ২০২৪ সালের ভূমি আইন সংশোধনের পরিকল্পনা করছে। তদনুসারে, জমির মূল্য কাঠামো ৫ বছরের জন্য অপরিবর্তিত থাকবে এবং ভূমি ব্যবহার সহগ দ্বারা তা সমন্বয় করা হবে।
সুতরাং, ভূমি ব্যবহার সহগ বিষয়ে আরও সুনির্দিষ্ট প্রবিধান প্রয়োজন। যদিও আমরা প্রদেশগুলোকে এই নির্ধারণের ক্ষমতা অর্পণ করেছি, যথেচ্ছ গণনা রোধ করার জন্য এই সহগগুলো প্রতিষ্ঠা করতে প্রবিধান প্রয়োজন। বিনিয়োগকারীদেরও প্রাক্কলন প্রস্তুত করতে এবং ফলাফল গণনা করার জন্য তাদের প্রকল্পের জমির মূল্য সম্পর্কে ধারণা থাকা প্রয়োজন, জনাব এনকিউকে যোগ করেন।
এছাড়াও, অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান উদ্বেগ প্রকাশ করেছে যে, ভূমি আইন অনুযায়ী ২০২৬ সালের ১ জানুয়ারি থেকে জমির মূল্য তালিকা কার্যকর হওয়ার কথা থাকলেও, অনেক স্থানীয় প্রশাসন এখনও নতুন কোনো জমির মূল্য তালিকা তৈরি করেনি এবং বর্তমান তালিকাটিই ব্যবহার করছে। সুতরাং, ২০২৬ সালের শুরুতে নতুন জমির মূল্য তালিকাটি সময়মতো জারি করা নিশ্চিত করার জন্য হিসাব-নিকাশ করা প্রয়োজন।
বিভিন্ন ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের প্রতিনিধিদের মতে, অধিকাংশ প্রকল্পের ক্ষেত্রেই জমির দাম একটি বড় উদ্বেগের বিষয়। একজন ব্যবসায়ী বলেন, “যদি স্থানীয় কর্তৃপক্ষ ডিক্রি ৭১ অনুসরণ করে, তবে প্রকল্পের জন্য ভূমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়া অনেক বাধার সম্মুখীন হয় এবং একটি প্রকল্পের মূল্যায়ন সম্পন্ন করতে ১-২ বছর সময় লেগে যায়। তাই, ভূমি আইন সংশোধনের সময় প্রথম যে বিষয়টির দিকে মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন, তা হলো ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির পুনর্বিবেচনা করা।”
উৎস: অর্থ মন্ত্রণালয়, তথ্য: লে থান - গ্রাফিক্স: তুয়ান আন
মিঃ দো থিয়েন আন তুয়ান (ফুলব্রাইট স্কুল অফ পাবলিক পলিসি অ্যান্ড ম্যানেজমেন্ট-এর প্রভাষক):
জমির দাম বৃদ্ধি উৎপাদনকে বাধাগ্রস্ত করতে পারে।
ভূমি ব্যবহার শুল্ক আদায়ের প্রচেষ্টা স্থানীয় কর্তৃপক্ষকে অর্থের বিনিময়ে জমি বিক্রি করতে বাধ্য করতে পারে, যা নিলামের মাধ্যমে জমির দাম বাড়িয়ে দেয়, বাজারকে বিকৃত করে, বিনিয়োগ ব্যয় বৃদ্ধি করে এবং উৎপাদনকে বাধাগ্রস্ত করে।
এর ফলে অর্থনীতির প্রতিযোগিতামূলক ক্ষমতা ব্যাহত হতে পারে, যা উচ্চ মূল্য সংযোজিত উৎপাদন এবং পরিষেবা শিল্পে বিনিয়োগের আকর্ষণ কমিয়ে দেবে।
ভূমি থেকে প্রাপ্ত রাজস্বকে আরও টেকসই করতে হবে।
ভূমি বিশেষজ্ঞের দৃষ্টিকোণ থেকে, জনাব ডাং হুং ভো মনে করেন যে জমির দাম বাজার মূল্যের কাছাকাছি হওয়া উচিত, তবে ভূমি বিষয়ে রাষ্ট্রের যথাযথ আর্থিক নীতি থাকতে হবে। বিশেষ করে, ভূমি নীতির মাধ্যমে আবাসন মূল্য নিয়ন্ত্রণ করতে হবে, যেমনটি অনেক দেশ করছে।
মিঃ ভো বলেন, “অন্যান্য দেশগুলো যেভাবে বিষয়টি পরিচালনা করে তা হলো, বিনিয়োগকারীদের আমাদের মতো পুরো অর্থ একবারে পরিশোধ করার পরিবর্তে ভূমি ব্যবহার ফি-এর মাত্র ৩০% অগ্রিম দিতে হয়। স্থাপনাটি চালু হওয়ার পরেই রাষ্ট্র কর গণনা করে। এর মানে হলো, স্থাপনাটি চালু হয়ে গেলে জমির বর্ধিত মূল্যের ওপর বাকি ৭০% কর হিসেবে সংগ্রহ করা হয়।”
অন্যদিকে, জনাব দো থিয়েন আন তুয়ান যুক্তি দিয়েছেন যে, শুধু বাজেটের জন্য একটি টেকসই রাজস্ব ব্যবস্থা তৈরি করতেই নয়, বরং আয়কে যৌক্তিকভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে, সামাজিক সমতা নিশ্চিত করতে এবং একটি সুস্থ রিয়েল এস্টেট বাজার গড়ে তোলার জন্য ভূমি ও রিয়েল এস্টেট রাজস্ব নীতির একটি ব্যাপক সংস্কার প্রয়োজন।
জনাব তুয়ানের মতে, তথাকথিত 'ফি' পর্যায়ক্রমে বিলুপ্ত করে সেগুলোর পরিবর্তে একটি সম্পত্তি কর ব্যবস্থা চালু করা প্রয়োজন। বিশেষত, সম্পত্তি কর একটি প্রগতিশীল হার অনুযায়ী প্রণয়ন করা উচিত, যার অর্থ হলো, কোনো ব্যক্তির মালিকানাধীন স্থাবর সম্পত্তির পরিমাণ বা তার সম্পত্তির মূল্য যত বেশি হবে, করের হারও তত বেশি হবে।
এর উদ্দেশ্য শুধু রাজস্ব বৃদ্ধি করাই নয়, বরং আরও গুরুত্বপূর্ণভাবে, জমি থেকে প্রাপ্ত অতিরিক্ত আয়কে নিয়ন্ত্রণ করা—যা এক প্রকার নিষ্ক্রিয় আয় এবং বর্তমানে শ্রম বা উৎপাদন ও ব্যবসায়িক কার্যকলাপ থেকে প্রাপ্ত আয়ের মতো আনুপাতিকভাবে এর উপর কর আরোপ করা হয় না।
সম্পত্তি করের মূল কাজ হলো পুনর্বণ্টন, অর্থাৎ, বহু সম্পত্তির মালিক গোষ্ঠীর কাছ থেকে প্রাপ্ত সুবিধার একটি অংশ নিয়ে তা পুনর্বণ্টন করা। এক্ষেত্রে, এই করের লক্ষ্য বাড়ির দাম কমানো নয়, বরং দুর্বল গোষ্ঠীগুলোকে আবাসন পেতে সহায়তা করা, সামাজিক আবাসন উন্নয়ন করা, দরিদ্র শহরাঞ্চলগুলোর সংস্কার করা, অথবা সংখ্যাগরিষ্ঠের সেবায় নিয়োজিত সরকারি অবকাঠামোতে বিনিয়োগের জন্য সম্পদ তৈরি করা।
"সম্পত্তি করের পাশাপাশি, আয় নিয়ন্ত্রণ এবং ফটকাবাজি আচরণ দমনের জন্য আমাদের স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের উপরও দৃঢ়ভাবে একটি প্রগতিশীল আয়কর প্রয়োগ করা উচিত," জনাব তুয়ান আরও বিশ্লেষণ করেন।
উৎস: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm
মন্তব্য (0)