জমির রাজস্ব বেশি, খুব বেশি খুশি হবেন না।

এই বছরের প্রথমার্ধে ভূমি ব্যবহার ফি আদায় আকাশছোঁয়া, যা ২৪৩,০০০ বিলিয়ন ভিয়ানডে পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ২.৬ গুণ বেশি, তবে অনেক বিশেষজ্ঞ এবং ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠান বলছে যে খুব বেশি খুশি হওয়ার দরকার নেই, কারণ এটি এককালীন আদায়, যার অনেক সম্ভাব্য ঝুঁকি রয়েছে।

কিছু ব্যবসা প্রতিষ্ঠান বলছে যে ভূমি ব্যবহারের ফি বৃদ্ধির ফলে আবাসনের দাম নিয়ন্ত্রণ করা কঠিন হয়ে পড়বে।

এই বছরের প্রথমার্ধে ভূমি রাজস্বের তীব্র বৃদ্ধি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলির জন্য জমি পাওয়া আরও কঠিন করে তুলেছে। এমনকি যেসব ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের প্রকল্প কয়েক দশক ধরে স্থগিত ছিল, এবং এখন আইনি বাধা দূর হয়েছে, তাদের প্রকল্প বাস্তবায়ন করাও কঠিন হয়ে পড়ছে কারণ ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি কর কয়েক ডজন গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে।

ভূমি ব্যবহারের ফি কেন আকাশছোঁয়া?

প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ডঃ ড্যাং হুং ভো বলেন, চলতি বছরের প্রথমার্ধে জমির মূল্য তালিকা বৃদ্ধির কারণে জমির ব্যবহার ফি বৃদ্ধি পেয়েছে। জমির মূল্য তালিকা বাজারের কাছাকাছি ঠেলে দিলে স্বাভাবিকভাবেই জমির ব্যবহার থেকে আয় বৃদ্ধি পাবে। বিশেষ করে, সর্বোচ্চ জমির মূল্য তালিকা সহ এলাকা হল হো চি মিন সিটি, জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের ৭০% এর সমান।

"দীর্ঘদিন ধরে, ভিয়েতনাম ভূমি থেকে রাজস্বের দিক থেকে বিশ্বের শীর্ষস্থানীয় দেশগুলির মধ্যে একটি। এমনকি যখন পূর্ববর্তী বছরগুলির মতো জমির দাম কম ছিল, তখনও আমাদের দেশে জমি থেকে রাজস্ব ছিল জিডিপির প্রায় ৩%, যা মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র এবং যুক্তরাজ্যের মতো বিশ্বের উন্নত দেশগুলির সমান এবং জাপান এবং দক্ষিণ কোরিয়ার চেয়েও বেশি," মিঃ ভো আরও বলেন।

ফুলব্রাইট স্কুল অফ পাবলিক পলিসি অ্যান্ড ম্যানেজমেন্টের প্রভাষক মিঃ ডো থিয়েন আনহ তুয়ানের মতে, বিশেষ করে উচ্চ অর্থনৈতিক মূল্যের এলাকা যেমন নগর অঞ্চল, শিল্প উদ্যান বা নতুন পরিকাঠামো সম্পন্ন এলাকাগুলিতে, একাধিক এলাকা জমি নিলামের আয়োজনকে ত্বরান্বিত করছে, যা জমি থেকে রাজস্ব বৃদ্ধিতে অবদান রাখে।

এছাড়াও, ২০২৪ সালের শেষ থেকে ২০২৫ সাল পর্যন্ত রিয়েল এস্টেট বাজারের পুনরুদ্ধার এবং বাজার-ক্লিয়ারিং নীতিমালার একটি ধারাবাহিকতা কার্যকর হতে শুরু করেছে।

"প্রকল্প অনুমোদনের গতি বাড়ানো, পরিকল্পনা সম্পন্ন করা এবং ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তরের প্রক্রিয়ায় স্বচ্ছতা উন্নত করার ফলে লেনদেন আরও সুষ্ঠুভাবে সম্পন্ন হয়েছে, যার ফলে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে বাজেটের জন্য একটি বড় রাজস্ব প্রবাহ তৈরি হয়েছে," মিঃ তুয়ান আরও যোগ করেন।

তবে, জিপি ইনভেস্টের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপের মতে, যদিও জমি ব্যবহারের ফি বৃদ্ধির কারণে বাজেট রাজস্ব তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলিকে বিবেচনা করা উচিত যে এই বছরের প্রথমার্ধে জমির দামের হঠাৎ বৃদ্ধি বিনিয়োগ, উৎপাদন এবং ব্যবসাকে কীভাবে প্রভাবিত করছে।

"এই বছরের প্রথমার্ধে ভূমি ব্যবহার ফি থেকে রাজস্ব আকাশচুম্বী হয়েছে কারণ অনেক প্রকল্প দীর্ঘদিন ধরে বাস্তবায়িত ছিল। এই বছরের শুরুতে, একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা ছিল তাই তাদের এটি করতে হয়েছিল। হ্যানয়ে, এমন কিছু প্রকল্প ছিল যা কয়েক দশক ধরে আটকে ছিল এবং এই বছরের শুরু পর্যন্ত বাস্তবায়ন করা যায়নি যখন ব্যবসাগুলি বাস্তবায়ন চালিয়ে যাওয়ার জন্য বাধাগুলি দূর করতে সক্ষম হয়েছিল," মিঃ হিপ বলেন।

আরও বেশ কয়েকটি ব্যবসার প্রতিনিধিরা বলেছেন যে এই বছরের প্রথমার্ধে ভূমি ব্যবহারের ফিতে তীব্র বৃদ্ধি ব্যবসায়িক বিনিয়োগ পরিবেশের জন্য, বিশেষ করে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগের জন্য ভালো লক্ষণ নয়।

২০২৫ সালের প্রথমার্ধে জমি নিলাম ভূমি ব্যবহার ফি আদায় বৃদ্ধিতে অবদান রাখছে - ছবি: বি.এনজিওসি

ভূমি ব্যবহারের ফি আবাসনের দাম বাড়ানোর বিষয়ে উদ্বেগ

মিঃ নগুয়েন কোক হিপের মতে, বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধির ইতিবাচক প্রভাব ছাড়াও, জমির উচ্চ মূল্য অনেক নেতিবাচক পরিণতি বয়ে আনে। অর্থাৎ, বাড়ির দাম বৃদ্ধি পাবে কারণ সমস্ত উপকরণ খরচ বাড়ির দামের সাথে অন্তর্ভুক্ত থাকে এবং কোনও বিনিয়োগকারী ক্ষতি স্বীকার করবে না। কিন্তু বাস্তবতা এটাও দেখায় যে সমস্ত বিনিয়োগকারী দাম বাড়িয়ে বাড়ি বিক্রি করতে পারবেন না।

"অ্যাপার্টমেন্টের দাম ইতিমধ্যেই ৭০-৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটারে} পৌঁছেছে, যা ইতিমধ্যেই ভয়াবহ। যদি এটি ১০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটারের} বেশি হয়, তাহলে কে তা কিনবে? আবাসনের দাম শ্রমিক এবং মজুরদের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে।"

"যাদের কাছে বিনিয়োগের জন্য বাড়ি কেনার টাকা আছে, ফটকাবাজি করে, এবং দাম বাড়ার অপেক্ষায় উচ্চ মূল্যে কিনতে রাজি, বাজার ধীর হয়ে গেলে তারাও বিনিয়োগ চালিয়ে যাবে না," মিঃ হিপ উদ্বেগ প্রকাশ করেন।

এদিকে, হ্যানয়ের একজন বিনিয়োগকারী মিঃ এনকিউকে বলেছেন যে এই সময়ে, অনেক বিনিয়োগকারী বিবেচনা করছেন কারণ আবাসনের দাম খুব বেশি বেড়েছে, বাজারের চাহিদা কমছে। এক পর্যায়ে, বাজারের ভোগ ক্ষমতা আর থাকবে না, বাজার বন্ধ হয়ে যাবে। সেই সময়ে, যদিও তারা ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদান করেছে, বিনিয়োগকারীরা প্রকল্পে বিনিয়োগ চালিয়ে যেতে পারবে না কারণ তারা পণ্যগুলি ব্যবহার করতে পারবে না।

মিঃ এনকিউকে-র মতে, কৃষি ও গ্রামীণ উন্নয়ন মন্ত্রক ২০১৪ সালের ভূমি আইনের মতো জমির মূল্য সারণী এবং জমি ব্যবহার সহগের দিকে ফিরে যাওয়ার লক্ষ্যে ২০২৪ সালের ভূমি আইন সংশোধন করার পরিকল্পনা করছে। সেই অনুযায়ী, জমির মূল্য কাঠামো ৫ বছরের জন্য একই থাকবে এবং ভূমি ব্যবহার সহগ দ্বারা সমন্বয় করা হবে।

অতএব, ভূমি ব্যবহারের সহগ সম্পর্কে আরও সুনির্দিষ্ট নিয়মকানুন থাকা প্রয়োজন, আমরা এটি নির্ধারণের ভার প্রদেশগুলির উপর ছেড়ে দিচ্ছি, তবে নির্বিচারে সহগ এড়াতে নির্মাণ ভূমি ব্যবহারের সহগ সম্পর্কেও নিয়মকানুন থাকা প্রয়োজন। কারণ বিনিয়োগকারীদের অনুমান তৈরি এবং আউটপুট গণনা করার জন্য প্রকল্পের জমির দাম কল্পনা করতে হবে, মিঃ এনকিউকে আরও বলেন।

এছাড়াও, অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান উদ্বেগ প্রকাশ করেছে যে ভূমি আইন অনুসারে, জমির মূল্য তালিকা ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে কার্যকর হবে, কিন্তু এখন পর্যন্ত, অনেক এলাকা এখনও একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা তৈরি করেনি, এখনও বর্তমান জমির মূল্য তালিকা অনুসারে গণনা করা হচ্ছে। অতএব, ২০২৬ সালের প্রথম দিকে একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করার জন্য হিসাব করা প্রয়োজন।

কিছু ব্যবসার প্রতিনিধিদের মতে, বেশিরভাগ প্রকল্পে জমির দাম একটি জ্বলন্ত সমস্যা। "যদি এলাকাগুলি ডিক্রি ৭১ অনুসরণ করে, তাহলে প্রকল্পগুলির জন্য জমির মূল্যায়ন প্রক্রিয়া অনেক সমস্যার সম্মুখীন হবে এবং একটি প্রকল্পের মূল্যায়ন সম্পন্ন করতে ১-২ বছর সময় লাগবে। অতএব, ভূমি আইন সংশোধন করার সময় প্রথম যে বিষয়টির দিকে মনোযোগ দেওয়া প্রয়োজন তা হল জমির মূল্যায়ন পদ্ধতি সংশোধন করা," একজন ব্যবসায়ী বলেন।

উৎস: অর্থ মন্ত্রণালয়, তথ্য: লে থান - গ্রাফিক্স: তুয়ান আনহ

* মিঃ দো থিয়েন আন তুয়ান (ফুলব্রাইট স্কুল অফ পাবলিক পলিসি অ্যান্ড ম্যানেজমেন্টের প্রভাষক):

জমির দাম বৃদ্ধি উৎপাদন ব্যাহত করতে পারে।

ভূমি ব্যবহার ফি আদায়ের পেছনে ছুটলে স্থানীয়রা টাকার বিনিময়ে জমি বিক্রি করতে বাধ্য হতে পারে, নিলামের মাধ্যমে জমির দাম বাড়িয়ে দিতে পারে, বাজার বিকৃত করতে পারে, বিনিয়োগ খরচ বৃদ্ধি করতে পারে এবং উৎপাদন ব্যাহত হতে পারে।

এটি অর্থনৈতিক প্রতিযোগিতামূলকতাকে স্তব্ধ করে দিতে পারে, মূল্য সংযোজন উৎপাদন ও পরিষেবায় বিনিয়োগের আকর্ষণ হ্রাস করতে পারে।

ভূমি রাজস্ব আরও টেকসই হতে হবে

একজন ভূমি বিশেষজ্ঞের দৃষ্টিকোণ থেকে, মিঃ ড্যাং হুং ভো বিশ্বাস করেন যে জমির মূল্য তালিকা বাজারের কাছাকাছি হওয়া উচিত তবে রাজ্যের জমির উপর উপযুক্ত আর্থিক নীতি থাকা উচিত। বিশেষ করে, ভূমি নীতিগুলি অবশ্যই আবাসনের দাম নিয়ন্ত্রণ করবে যেমনটি অনেক দেশ প্রয়োগ করছে।

"অন্যান্য দেশগুলি যেভাবে এটি সমাধান করে তা হল বিনিয়োগকারীদের কেবল ভূমি ব্যবহার ফি এর 30% দিতে হবে, আমাদের মতো শুরু থেকে পুরো পরিমাণ নয়। কেবলমাত্র যখন সুবিধাটি কার্যকর হবে তখনই রাজ্য কর গণনা করবে। অর্থাৎ, অবশিষ্ট 70% সুবিধাটি কার্যকর হলে বর্ধিত জমির মূল্যের উপর কর হিসাবে সংগ্রহ করা হবে," মিঃ ভো বলেন।

এদিকে, মিঃ দো থিয়েন আনহ তুয়ান বলেন যে, ভূমি ও রিয়েল এস্টেট রাজস্ব নীতির একটি ব্যাপক সংস্কার করা প্রয়োজন, যা কেবল বাজেটের জন্য একটি টেকসই রাজস্ব ব্যবস্থা তৈরি করার জন্যই নয়, বরং যুক্তিসঙ্গতভাবে আয় নিয়ন্ত্রণ, সামাজিক ন্যায়বিচার নিশ্চিত করা এবং একটি সুস্থ রিয়েল এস্টেট বাজার গড়ে তোলার জন্যও প্রয়োজন।

মিঃ তুয়ানের মতে, তথাকথিত "অর্থ সংগ্রহ" ধীরে ধীরে বাদ দেওয়া এবং এর পরিবর্তে সম্পত্তি কর ব্যবস্থা প্রয়োগ করা প্রয়োজন। বিশেষ করে, সম্পত্তি কর একটি প্রগতিশীল সময়সূচী অনুসারে ডিজাইন করা উচিত, যার অর্থ একজন ব্যক্তির যত বেশি রিয়েল এস্টেটের মালিকানা থাকবে, অথবা রিয়েল এস্টেট যত বেশি মূল্যবান হবে, করের হার তত বেশি হবে।

এটি কেবল রাজস্ব বৃদ্ধির জন্যই নয়, বরং আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল জমি থেকে অতিরিক্ত আয় নিয়ন্ত্রণ করা - এক ধরণের নিষ্ক্রিয় আয় যা শ্রম বা উৎপাদন এবং ব্যবসা থেকে আয়ের মতো যথাযথভাবে কর ধার্য করা হয় না।

"সম্পত্তি করের মূল কাজ হল পুনর্বণ্টন, অর্থাৎ, যে গোষ্ঠীর প্রচুর সম্পদ আছে তাদের কাছ থেকে সুবিধার একটি অংশ পুনর্বণ্টনের জন্য নেওয়া। এখানে, করের লক্ষ্য আবাসনের দাম কমানো নয় বরং সুবিধাবঞ্চিত গোষ্ঠীগুলিকে আবাসন অ্যাক্সেস করতে, সামাজিক আবাসন বিকাশ করতে, দরিদ্র শহুরে এলাকা সংস্কার করতে বা সংখ্যাগরিষ্ঠদের সেবা দেওয়ার জন্য পাবলিক অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করতে সহায়তা করার জন্য সম্পদ তৈরি করা।"

"সম্পত্তি করের পাশাপাশি, আমাদের আয় নিয়ন্ত্রণ এবং অনুমানমূলক আচরণ নিয়ন্ত্রণের জন্য রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে প্রগতিশীল আয়করও দৃঢ়ভাবে প্রয়োগ করা উচিত," মিঃ টুয়ান আরও বিশ্লেষণ করেন।

বিষয়ে ফিরে যান

লে থান - বাও এনজিওসি

সূত্র: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm