অ্যাপার্টমেন্টের দাম আকাশছোঁয়া, তাদের প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি, এবং এই বিভাগটি ২০২৫ সালে সেরা রিটার্ন দেবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হচ্ছে।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম তাদের আসল মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি, লেনদেন টাউনহাউস এবং জমির প্লটের চেয়েও বেশি, এবং মধ্য হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টগুলি ২০২৫ সালে সেরা রিটার্নের প্রতিশ্রুতি দেয়... এগুলি হল সর্বশেষ রিয়েল এস্টেট খবর।

প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং উচ্চ মাধ্যমিক অ্যাপার্টমেন্টের দাম তাদের প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি, তা থামানোর, চালিত করার এবং বজায় রাখার কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না। (ছবি: লিন আন)

২০২৪ সালে সর্বোচ্চ প্রবৃদ্ধির শীর্ষ ৩টি শহর

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS) এর একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট বাজার তার সবচেয়ে কঠিন পর্যায় অতিক্রম করেছে।

২০২৪ সালে সামগ্রিকভাবে, বাজারে প্রায় ৮১,০০০ পণ্য বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত হয়েছিল, যা ২০২৩ সালের তুলনায় ৪০% এরও বেশি। এর মধ্যে ৬৫,৩৭৬টি নতুন পণ্য ছিল, যা ২০২৩ সালের তুলনায় প্রায় তিনগুণ বেশি কিন্তু ২০১৮ সালের সংখ্যার মাত্র ৭%। শুধুমাত্র ২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে, বাজারে ২৮,০০০ নতুন পণ্য বিক্রির জন্য প্রস্তাবিত হয়েছিল, যা আগের প্রান্তিকের তুলনায় দ্বিগুণ এবং ২০২৩ সালের একই সময়ের তুলনায় চারগুণ বেশি।

সরবরাহ উন্নত হওয়ার সাথে সাথে ২০২৪ সালে লেনদেনের পরিমাণ ক্রমাগত বৃদ্ধি পেতে থাকে। সামগ্রিকভাবে ২০২৪ সালে, সমগ্র বাজারে ৪৭,০০০ এরও বেশি সফল লেনদেন রেকর্ড করা হয়েছে, যা ৭২% এর শোষণ হারের সমতুল্য।

উল্লেখযোগ্যভাবে, অনেক বাজারে অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের দাম তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। ১৫০টি নির্বাচিত প্রকল্পের উপর করা VARS সমীক্ষা অনুসারে, ২০২৪ সালের শেষ নাগাদ, হ্যানয়ে গড় বিক্রয় মূল্য ২০১৯ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের তুলনায় ৭২.৪% বৃদ্ধি পেয়েছে। এর পরেই রয়েছে দা নাং , যেখানে ৪৯.৯% বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে হো চি মিন সিটিতে প্রায় ৩৪.৩% ধীর গতিতে বৃদ্ধি পেয়েছে।

প্রাথমিক বাজারের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং উচ্চ মাধ্যমিক বাজারের অ্যাপার্টমেন্টের দামগুলি তাদের প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি, থামানোর, চালিত করার এবং বজায় রাখার কোনও লক্ষণ দেখা যাচ্ছে না।

এর পাশাপাশি, জমির বিভাজন এবং বিক্রয়ের উপর কঠোর নিয়মকানুনগুলির কারণে জমির সরবরাহ হ্রাসের মধ্যে সম্পূর্ণ আইনি নথিপত্র সহ উপবিভক্ত জমির প্লটের দামও পুনরুদ্ধার হয়েছে এবং তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, উন্নত অবকাঠামো বা পরিকল্পিত উন্নয়ন সহ শহরগুলিতে প্রায় 30 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টার কম দামের কম মূল্যের জমির প্লটগুলি অত্যন্ত চাহিদাপূর্ণ, যার দাম আগের বছরের শেষের তুলনায় 15% বৃদ্ধি পেয়েছে।

VARS রিপোর্টে আরও ইঙ্গিত দেওয়া হয়েছে যে, অবকাঠামো এবং নগর পরিকল্পনার সুবিধার কারণে বিনিয়োগকারীরা সাশ্রয়ী মূল্যে এবং উল্লেখযোগ্য প্রবৃদ্ধির সম্ভাবনা সহ শহরতলির প্রদেশ এবং শহরগুলিতে আবাসিক জমি খোঁজার প্রবণতা পোষণ করেন, অন্যদিকে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির দুটি প্রধান শহরগুলিতে আবাসিক জমির দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়েছে এবং নতুন উচ্চ স্তর স্থাপন করেছে, যা বেশিরভাগ গ্রাহকের অ্যাক্সেসযোগ্যতাকে ছাড়িয়ে গেছে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন মন্তব্য করেছেন যে রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও ইতিবাচকভাবে এগিয়ে চলেছে। উচ্চমানের সেগমেন্টে বাজারে তারল্য কিছুটা হ্রাস পায় তবে বাস্তব আবাসন চাহিদা পূরণ করে এবং যুক্তিসঙ্গত দামের আবাসন পণ্যগুলির ক্ষেত্রে স্থিতিশীল থাকে।

VARS বিশ্বাস করে যে, বাজার পুনরুদ্ধার এবং একটি নিরাপদ, সুস্থ এবং টেকসই দিকে বিকশিত হওয়ার জন্য, বিনিয়োগকারীদের স্বল্পমেয়াদী লাভের উপর মনোযোগ দেওয়ার পরিবর্তে বাজারের ক্রয় ক্ষমতার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ দাম নিশ্চিত করতে হবে।

দুটি বিভাগ বিনিয়োগকারীদের আগ্রহ আকর্ষণ করবে।

ওয়ানহাউজিং-এর ব্যবসায়িক উন্নয়ন পরিচালক মিঃ ট্রান কোয়াং ট্রুং-এর মতে, সামষ্টিক অর্থনৈতিক নীতি, প্রকল্প উন্নয়ন পরিকল্পনা এবং বিনিয়োগকারীদের দ্বারা পণ্য লঞ্চের পরিবর্তনের কারণে, ২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেট বাজারে দুটি অংশ থাকবে যা বিনিয়োগকারীদের দৃষ্টি আকর্ষণ করবে।

প্রথমত, এমন অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে যা নগদ প্রবাহ বিনিয়োগকারী এবং মূল্য বৃদ্ধির জন্য আগ্রহী বিনিয়োগকারী উভয়ের চাহিদা পূরণ করবে। অ্যাপার্টমেন্টগুলি এমন একটি বিভাগ যার মোট মূল্য মাঝারি, যা অনেক বিনিয়োগকারীর কাছে অ্যাক্সেসযোগ্য করে তোলে এবং ভবিষ্যতে অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা খুব বেশি থাকবে। একই বিনিয়োগ স্তর বিবেচনা করে, ভাড়ার ফলন এবং মূল্য বৃদ্ধির ক্ষেত্রে অ্যাপার্টমেন্টগুলি টাউনহাউস এবং জমি সম্পত্তির তুলনায় উচ্চতর মূল্য প্রদর্শন করছে।

ওয়ানহাউজিং-এর মার্কেট রিসার্চ অ্যান্ড কাস্টমার ইনসাইটস সেন্টারের মতে, ২০২৪ সালের প্রথম প্রান্তিকের আগে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্ট এবং জমির প্লটের মধ্যে লেনদেনের অনুপাত প্রায় ৪০-৬০% ছিল। তবে, ২০২৪ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিক থেকে, অ্যাপার্টমেন্ট পণ্যের চাহিদা দ্রুত বৃদ্ধির সাথে সাথে, এই ভারসাম্য বিপরীত হয়ে যায় - অ্যাপার্টমেন্ট লেনদেন জমির প্লটের লেনদেনকে ছাড়িয়ে যায়।

দ্বিতীয় অংশ, যা অনেক বিনিয়োগকারী লক্ষ্য করছেন, তা হল বৃহৎ প্রকল্পের মধ্যে নিম্ন-উত্থিত সম্পত্তি, অথবা সু-উন্নত অবকাঠামো সহ জমির প্লট যা আবাসিক ইউনিটে রূপান্তরিত হতে পারে। ২০২৫ সালে বাজারে এই অংশের জন্য আরও একটি বৃহত্তর অংশ বরাদ্দ থাকবে।

বিশেষজ্ঞ বিনিয়োগকারীদের এই সময়ে বাজারে প্রবেশের সময় তাদের মূলধন সাবধানতার সাথে বিবেচনা করার পরামর্শ দেন, ক্রয়ের সময় থেকে সম্পত্তি গ্রহণ পর্যন্ত 2 থেকে 3 বছরের দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগ নির্ধারণ করুন। বিকল্পভাবে, তাদের স্বল্পমেয়াদী অনুমানমূলক বিনিয়োগে জড়িত হওয়ার পরিবর্তে সম্পদ ধরে রাখা বা ভাড়া আয় তৈরির উদ্দেশ্যে কেনা উচিত, কারণ এটি একটি অত্যন্ত ঝুঁকিপূর্ণ এবং অস্থিতিশীল বিনিয়োগ।

২০২৫ সালে কোন বিভাগটি সবচেয়ে বেশি লাভ করবে?

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বিশ্বাস করেন যে মধ্য হ্যানয়ের অ্যাপার্টমেন্টগুলি বিনিয়োগকারীদের বিবেচনা করার জন্য একটি বিকল্প। এই পণ্য লাইনের অনেক বৈশিষ্ট্য রয়েছে যা বিনিয়োগের লাভজনকতা নির্ধারণ করে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যানের মতে, ২০১৮ থেকে ২০২৩ সাল পর্যন্ত, মধ্য হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ ধারাবাহিকভাবে কম ছিল, পাশাপাশি হ্যানয়ে জুড়ে সরবরাহের সামগ্রিক হ্রাসও ছিল। ২০২৪ সালের মধ্যে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ আবার বৃদ্ধি পেতে শুরু করে, তবে মূলত শহরতলির অঞ্চলে কেন্দ্রীভূত হয়, যা শহরের কেন্দ্রস্থল থেকে অনেক দূরে, ৯০% এরও বেশি।

কেন্দ্রীয় অঞ্চলে, যার মধ্যে হোয়ান কিয়েম, বা দিন, দং দা এবং হাই বা ট্রুং জেলা রয়েছে, অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ খুবই কম। ২০২৪ সালের প্রাথমিক পরিসংখ্যান থেকে বোঝা যাচ্ছে যে কেন্দ্রীয় অঞ্চলে প্রায় ৪০০টি নতুন ইউনিট চালু হবে, যেখানে মাত্র ৩টি নতুন প্রকল্প থাকবে, যা ২০২৩ সালের পরিসংখ্যানের মাত্র ৩০%।

হ্যানয়ের কেন্দ্রীয় জেলাগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের সরবরাহ কম রয়ে গেছে এবং উন্নয়নের জন্য জমির পরিমাণ কমে যাওয়া এবং ভবনের উচ্চতা ও ঘনত্বের উপর কঠোর নিয়ন্ত্রণের কারণে এটি ক্রমশ দুর্লভ হয়ে উঠছে, যার ফলে বাজারে সরবরাহ সীমিত হয়ে পড়েছে। বিশেষ করে, অর্থনৈতিক ও নগর উন্নয়নের তীব্র চাহিদার কারণে কেন্দ্রীয় অঞ্চলে রিয়েল এস্টেটের দাম ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা দেখা দিচ্ছে। ২০১৯ সালের শুরু থেকে হ্যানয়ের চারটি কেন্দ্রীয় জেলায় গড় অ্যাপার্টমেন্টের দাম দ্বিগুণ হয়েছে, যা সমগ্র শহরের গড় বৃদ্ধির চেয়ে ৩০% বেশি। এর মধ্যে, হাই বা ট্রুং এবং ডং দা জেলাগুলি গত পাঁচ বছরে সবচেয়ে বেশি দাম বৃদ্ধি পেয়েছে।

গত তিন বছরে চালু হওয়া নতুন প্রকল্পগুলির দামও ক্রমাগত বৃদ্ধি পেয়েছে, প্রতিটি বিক্রয় পর্যায়ের পরে প্রায় ১০%। বিশেষ করে ২০২৪ সালে, কেন্দ্রীয় অঞ্চলে নতুন চালু হওয়া বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলির সাধারণ দাম ছিল ১২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা থেকে শুরু করে।

সার্ভিসড অ্যাপার্টমেন্টের দাম আনুমানিক ৮৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার (ভ্যাট এবং রক্ষণাবেক্ষণ ফি বাদে)। ভাড়ার দাম দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে, যা সাধারণ প্রবণতা এবং অভাব উভয়ের কারণে সামগ্রিক বাজার বৃদ্ধিকে ছাড়িয়ে গেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রায় ১৫% বেশি বলে অনুমান করা হচ্ছে।

মিঃ দিন-এর মতে, কেন্দ্রীয় এলাকায় বিনিয়োগ এবং আবাসিক উভয় উদ্দেশ্যেই অ্যাপার্টমেন্টের চাহিদা ধারাবাহিকভাবে বেশি, বিশেষ করে বিলাসবহুল সম্পত্তির ক্ষেত্রে। প্রাথমিক সরবরাহ সীমিত এবং ছোট ছোট ব্যাচে নতুন ইউনিট প্রকাশের সাথে সাথে এটি বেশ ভালোভাবে শোষিত হয়।

২০২৪ সালে নতুন সরবরাহের প্রাথমিক শোষণ হার ৫০% অনুমান করা হয়েছে। ভাড়া অ্যাপার্টমেন্টের দখলের হার ধারাবাহিকভাবে ৮০% এর উপরে রয়ে গেছে এবং একটি স্থির ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা দেখাচ্ছে। সীমিত প্রাথমিক সরবরাহের কারণে এই অঞ্চলে লেনদেন মূলত সেকেন্ডারি বাজারে ঘটে।

মিঃ দিন জোর দিয়ে বলেন যে চারটি কেন্দ্রীয় জেলা হোয়ান কিয়েম, বা দিন, দং দা এবং হাই বা ট্রুং তাদের প্রধান অবস্থান এবং উচ্চমানের, আধুনিক সামাজিক অবকাঠামোর কারণে বিনিয়োগকারীদের কাছে সর্বদাই আকর্ষণীয়। এই জেলাগুলিতে প্রধান ব্যবসা, কর্পোরেশন এবং দূতাবাসের সদর দপ্তরও রয়েছে।

ফলস্বরূপ, এই অঞ্চলগুলিতে অবস্থিত সম্পত্তিগুলিতে রেস্তোরাঁ, ক্যাফে, শপিং মল, আন্তর্জাতিক হাসপাতাল এবং বিনোদন স্থানগুলিতে সহজে প্রবেশাধিকার রয়েছে, যা উচ্চবিত্ত ভাড়াটেদের চাহিদা পূরণ করে। বিশেষ করে, ২০৩০ সাল পর্যন্ত চারটি কেন্দ্রীয় জেলার পরিকল্পনা, ২০৫০ সালের লক্ষ্য নিয়ে, এমন একটি এলাকা তৈরি করার লক্ষ্যে যা অনেক উচ্চমানের বসবাসের স্থানকে একত্রিত করে, এইভাবে বাসিন্দাদের জন্য একটি আদর্শ জীবনযাপনের পরিবেশ তৈরি করে।

হ্যানয়ের সীমান্তবর্তী জেলাগুলিতে নিলামে তোলা জমির দাম সবচেয়ে বেশি, ৭৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা ছাড়িয়ে গেছে।

কোওক ওই জেলার ভূমি উন্নয়ন কেন্দ্র, জয়েন্ট-স্টক নিলাম কোম্পানি নং ৫ - ন্যাশনালের সাথে সমন্বয় করে, সম্প্রতি কোওক ওই জেলার (হ্যানয়) তান ফু কমিউনের ইয়েন কোয়ান গ্রামে ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলাম এলাকা DG31/2019-এ 26টি জমির প্লট (LK2, LK6) সফলভাবে নিলাম করেছে।

নিলামে তোলা জমির আকার ৭৩.২ থেকে ১০১.৫ বর্গমিটার পর্যন্ত, যার প্রারম্ভিক মূল্য ৪.৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

প্রায় ১৪ ঘন্টা পর, ২৬টি জমির নিলাম সফলভাবে সম্পন্ন হয়। সর্বোচ্চ বিজয়ী দর ছিল ৭৬.৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যা প্রারম্ভিক মূল্যের প্রায় ১৬ গুণ, যেখানে সর্বনিম্ন দর ছিল ৪০.৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা, যা প্রারম্ভিক মূল্যের চেয়ে ৮.৬ গুণ বেশি।

এই নিলাম থেকে কোওক ওই জেলা প্রায় ১৩৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং সংগ্রহ করেছে, যা শুরুর মূল্যের তুলনায় ১২১ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি পার্থক্য।

নভেম্বরের শুরুতে, কোওক ওই জেলা তান ফু কমিউনের ইয়েন কোয়ান গ্রামে কয়েক ডজন জমির প্লট সফলভাবে নিলামে তুলেছিল। সর্বোচ্চ বিজয়ী দর ছিল ৯৪.৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা এবং সর্বনিম্ন দর ছিল ৭০.৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা।

কোওক ওই জেলার পিপলস কমিটির মতে, ২০২৪ সালে, জেলাটি ৬টি প্রকল্পে ৭টি নিলাম সেশন সফলভাবে আয়োজন করেছিল, যার মধ্যে ১৪,৯২০ বর্গমিটারেরও বেশি আয়তনের ১৬১টি জমির প্লট ছিল। মোট বিজয়ী দরপত্রের পরিমাণ ছিল ৮২৫.৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গেরও বেশি।

এই জানুয়ারিতে, জাতীয় যৌথ নিলাম কোম্পানি নং ৫, কোওক ওয়ে জেলার ভূমি তহবিল উন্নয়ন কেন্দ্রের সাথে সমন্বয় করে, ২৬টি জমির প্লট (LK1, LK2 এলাকা) ব্যবহারের অধিকার নিলামে তোলা অব্যাহত রাখবে, যা কোওক ওয়ে জেলার পিপলস কমিটির সম্পদ।

কোক ওয়েই জেলার তান ফু কমিউনের ইয়েন কোয়ান গ্রামে ভূমি ব্যবহার অধিকার নিলাম এলাকা ডিজি ৩১-এর জন্য অবকাঠামো নির্মাণ প্রকল্পের অংশ হিসেবে ২৬টি জমি নিলামে তোলা হচ্ছে।

জমির প্লটগুলির আকার ৮৫-১২২ বর্গমিটারের মধ্যে। প্রারম্ভিক মূল্য ৪.৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার; প্রতি প্লটের জন্য ৩৯৯.৫ মিলিয়ন থেকে ৫৭৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এর সমতুল্য।

নিলামের নথি বিক্রি এবং গ্রহণের শেষ তারিখ ১৫ জানুয়ারী বিকেল ৫টা।

নিলামটি একাধিক রাউন্ডের সরাসরি ভোটদানের মাধ্যমে পরিচালিত হবে, যেখানে কমপক্ষে ছয়টি বাধ্যতামূলক রাউন্ড থাকবে। কেউ আর দর না দিলে ভোটদান প্রক্রিয়া শেষ হবে। দরপত্রের সংখ্যা ঊর্ধ্বমুখী হবে। নিলামটি ১৮ জানুয়ারী সকালে অনুষ্ঠিত হবে।

সূত্র: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html