আবাসনের দাম আয়ের চেয়ে অনেক বেশি: বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য প্রস্তাবিত সমাধান

বৃহৎ শহরগুলিতে আবাসনের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে, যা জনগণের অর্থ প্রদানের ক্ষমতার বাইরে, এই পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, সরকার জরুরি ভিত্তিতে রিয়েল এস্টেটের দাম নিয়ন্ত্রণ এবং নিয়ন্ত্রণের জন্য বেশ কয়েকটি পদক্ষেপের উপর একটি প্রস্তাব জারি করার প্রস্তুতি নিচ্ছে। সামাজিক নিরাপত্তা এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক স্থিতিশীলতার লক্ষ্যগুলির সাথে সামঞ্জস্য রেখে বাজারকে স্থিতিশীল এবং সুস্থ উন্নয়নের দিকে পরিচালিত করার জন্য এটি একটি সময়োপযোগী সমাধান হিসাবে বিবেচিত হয়।

ইলাস্ট্রেশন ছবি: তুয়ান আনহ/ভিএনএ

বাড়ির দাম মানুষের আয়ের চেয়ে অনেক বেশি

২০২৫ সালের সেপ্টেম্বরে ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট রিসার্চ ইনস্টিটিউট (VIRES) দ্বারা পরিচালিত একটি জরিপ অনুসারে, হ্যানয়ে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের গড় দাম গড়ে ৯২.৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে। এদিকে, হো চি মিন সিটিতে, এই সংখ্যাটি আরও বেশি, ১৩৫.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে। এই দাম আজকের ভিয়েতনামি কর্মীদের গড় আয়ের থেকে অনেক আলাদা, যা মাত্র ৮ থেকে ১০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাসের মধ্যে ওঠানামা করে।

আবাসনের দাম এবং আয়ের মধ্যে বিশাল ব্যবধানের কারণে বেশিরভাগ মানুষের, বিশেষ করে নিম্ন ও মধ্যম আয়ের গোষ্ঠীর জন্য, বাড়ির মালিকানার স্বপ্ন ক্রমশ দূর হয়ে যাচ্ছে। এই পরিস্থিতিতে, আবাসনের মূল্য নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থার উপর সরকারের খসড়া প্রস্তাবকে একটি গুরুত্বপূর্ণ নীতিগত পদক্ষেপ হিসেবে বিবেচনা করা হচ্ছে, যা বাজারকে পুনর্নির্ধারণ এবং মানুষের আবাসন অ্যাক্সেসের অধিকার রক্ষার দৃঢ় সংকল্প প্রদর্শন করে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের বিশ্লেষণে দেখা গেছে যে, গত কয়েক বছর ধরে, বৃহৎ শহরগুলিতে রিয়েল এস্টেটের দাম অস্বাভাবিকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা সরবরাহ ও চাহিদার প্রকৃত নিয়মকে পুরোপুরি প্রতিফলিত করে না। এর একটি কারণ হল জল্পনা, মূল্যস্ফীতি এবং পরিকল্পনা তথ্যে স্বচ্ছতার অভাব, যা অনেক এলাকায় "ভার্চুয়াল জ্বর" সৃষ্টি করে। এই পরিস্থিতি কেবল বাজারকে বিকৃত করে না বরং সামাজিক মনোবিজ্ঞানকেও নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করে।

রিয়েল এস্টেট পণ্যের কাঠামোও মারাত্মকভাবে ভারসাম্যহীন, যার বেশিরভাগ সরবরাহ মধ্যম এবং উচ্চ-স্তরের অংশে কেন্দ্রীভূত। ইতিমধ্যে, সামাজিক আবাসন, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন এবং ভাড়া আবাসন বিভাগগুলি এখনও গুরুতর ঘাটতির মধ্যে রয়েছে। এর ফলে প্রকৃত আবাসন চাহিদা - যা সমাজের একটি বৃহৎ অংশ - সঠিকভাবে পূরণ হচ্ছে না।

বর্তমানে, কর, ঋণ, পরিকল্পনা বা জমির মূল্য নির্ধারণের মতো বাজার নিয়ন্ত্রণের সরঞ্জামগুলি সমন্বিত নয় এবং অকার্যকর। মানক সূচক এবং নির্ভরযোগ্য তথ্য ব্যবস্থার অভাব ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির জন্য সময়মত হস্তক্ষেপ করা কঠিন করে তোলে, অন্যদিকে মানুষ, বিশেষ করে তরুণ প্রজন্ম এবং শহুরে কর্মীদের উপযুক্ত আবাসন অ্যাক্সেস করতে ক্রমবর্ধমানভাবে অসুবিধা হচ্ছে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট রিসার্চ ইনস্টিটিউটের পরিচালক মিঃ বুই ভ্যান দোয়ান-এর মতে, আবাসনের দাম নিয়ন্ত্রণের জন্য সরকারের প্রাথমিক প্রক্রিয়া এবং নীতিমালা প্রবর্তন জরুরি এবং এটি সমন্বিতভাবে এবং ব্যাপকভাবে বাস্তবায়ন করা প্রয়োজন। কারণ এটি একটি সামাজিক নিরাপত্তার সমস্যা। ভিয়েতনামের সংবিধান নিশ্চিত করে যে আবাসন জনগণের একটি অপরিহার্য চাহিদা। তবে, বর্তমান মূল্য স্তরের সাথে, এমনকি মধ্যম আয়ের গোষ্ঠীরও আবাসন অ্যাক্সেস করতে অসুবিধা হচ্ছে। এটি জীবনযাত্রার মান, শ্রম উৎপাদনশীলতা এবং সমাজের উন্নয়নের গতিতে নেতিবাচক প্রভাব ফেলে।

"আজকাল অনেক তরুণ-তরুণী বিয়ে করতে বা সন্তান ধারণ করতে সাহস করে না কারণ তাদের থাকার জন্য কোনও স্থিতিশীল জায়গা নেই। যদি এই প্রবণতা অব্যাহত থাকে, তাহলে এটি দেশের জনসংখ্যা কাঠামো এবং মানব সম্পদের উপর প্রভাব ফেলবে," মিঃ দোয়ান সতর্ক করে বলেন।

বাজারের দৃষ্টিকোণ থেকে, কিছু কিছু অঞ্চলে আবাসনের দাম অযৌক্তিকভাবে উচ্চ স্তরে ঠেলে দেওয়া হয়, যা তাদের প্রকৃত মূল্যের চেয়ে অনেক বেশি। এর ফলে বাজার বিকৃত, আত্মবিশ্বাসের অভাব এবং তরল হয়ে ওঠে। যখন রিয়েল এস্টেট তরল থাকে না, তখন নগদ প্রবাহ স্থবির হয়ে পড়ে, ব্যবসাগুলি তাদের ঋণ পরিশোধ করতে পারে না, যার ফলে ব্যাংকিং ব্যবস্থা এবং সামগ্রিকভাবে অর্থনীতির জন্য ঝুঁকি তৈরি হয়। সেই সময়ে, বাজার যদি "হিমায়িত" অবস্থায় পড়ে যায় তবে সামষ্টিক অর্থনীতি অনিবার্যভাবে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত হবে।

বিশ্বে, বেশিরভাগ আর্থিক সংকটের উৎপত্তি রিয়েল এস্টেট বুদবুদ থেকে। অতএব, ভিয়েতনামকে দ্রুত পদক্ষেপ নিতে হবে, সক্রিয়ভাবে বাজার ঠান্ডা করতে হবে এবং আবাসনের দামকে তাদের আসল মূল্যে ফিরিয়ে আনতে হবে - মিঃ দোয়ান জোর দিয়েছিলেন।

বাজার নিয়ন্ত্রণের তিনটি স্তম্ভ

সহযোগী অধ্যাপক ডঃ এনগো ট্রাই লং - অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ মন্তব্য করেছেন, সরকারের খসড়া প্রস্তাবে আবাসনের দাম নিয়ন্ত্রণ এবং বাজারকে নতুন আকার দেওয়ার জন্য তিনটি প্রধান স্তম্ভের প্রস্তাব করা হয়েছে। প্রথমটি হল একটি রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেন্দ্র প্রতিষ্ঠা করা, যা প্রতিটি সম্পত্তির পরিকল্পনা, আইনি অবস্থা, আর্থিক বাধ্যবাধকতা এবং লেনদেনের ইতিহাসের তথ্য একীভূত করে।

এই কেন্দ্রটি রিয়েল এস্টেট লেনদেনের জন্য একটি "অফিসিয়াল হাব" হিসেবে কাজ করবে, যা মূল্যস্ফীতি কমাতে এবং বাজারের জন্য একটি স্বচ্ছ ভিত্তি তৈরি করতে সাহায্য করবে। সঠিকভাবে পরিচালিত হলে, কেন্দ্রটি মূল্য প্রত্যাশাকে প্রকৃত মূল্যের কাছাকাছি নিয়ে আসবে, একই সাথে ক্রেতা এবং ব্যবসা উভয়ের জন্য ঝুঁকি হ্রাস করবে।

দ্বিতীয় স্তম্ভ হল একাধিক বাড়ির ক্রেতাদের জন্য ঋণ সীমা, যাতে অনুমানমূলক সার্ফিং সীমিত করা যায়। সেই অনুযায়ী, দুই বা ততোধিক বাড়ির মালিকদের ঋণের অনুপাত কঠোর করা হবে এবং আর্থিক লিভারেজ ব্যবহারের খরচ বৃদ্ধি করা হবে। তবে, দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া আবাসন সরবরাহকারীদের গ্রুপ - যা বড় শহরগুলিতে একটি গুরুত্বপূর্ণ উপাদান - প্রভাবিত না করার জন্য ঋণ নীতিগুলিকে ব্যবহারের উদ্দেশ্য অনুসারে স্পষ্টভাবে শ্রেণীবদ্ধ করা প্রয়োজন। "সমতলকরণ" এর পরিবর্তে, নীতিগুলিকে "আচরণগত ঝুঁকি নির্ধারণ" করতে হবে যেমন প্রকৃত বাড়ি ক্রেতাদের জন্য অগ্রাধিকারমূলক ঋণ সমর্থন করা, স্বল্পমেয়াদী অনুমান কঠোর করা এবং বিনিয়োগকারীদের স্বচ্ছভাবে ভাড়া দেওয়ার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করা - মিঃ লং সুপারিশ করেছেন।

এর পাশাপাশি, তৃতীয় স্তম্ভ হল সাশ্রয়ী মূল্যের বাণিজ্যিক আবাসন উন্নয়ন, যেখানে প্রতিটি এলাকার গড় আয়ের সাথে "সাশ্রয়ী মূল্যের" স্পষ্ট সংজ্ঞা এবং যুক্তিসঙ্গত অর্থপ্রদানের হার (আয়ের ৩০-৩৫%) থাকবে। পৃথক ভূমি তহবিলের ব্যবস্থা করা এবং সক্ষম বিনিয়োগকারীদের নির্বাচনকে অগ্রাধিকার দেওয়ার পাশাপাশি, এই পণ্যটির সার্ফিং সীমিত করার জন্য একটি বাধ্যতামূলক স্থানান্তর সময় থাকা প্রয়োজন, পাশাপাশি আবাসন উন্নয়ন তহবিলের মাধ্যমে অসুবিধায় থাকা ক্রেতাদের সহায়তা করার জন্য একটি ব্যবস্থাও থাকা উচিত।

বিশেষজ্ঞ দৃষ্টিকোণ থেকে, ভিয়েতনাম অর্থনৈতিক ইনস্টিটিউটের উপ-পরিচালক - ডঃ লে জুয়ান সাং নিশ্চিত করেছেন যে আবাসনের দামের সমস্যা সমাধানের জন্য, সরবরাহের "ভালভ খোলা" প্রয়োজন, বিশেষ করে কম খরচের আবাসন। এই বিশেষজ্ঞ আরও উল্লেখ করেছেন যে সাম্প্রতিক সময়ে হ্যানয়ে আবাসনের দাম তীব্র বৃদ্ধির একটি কারণ হল ভূমি বিভাজনের উপর সিদ্ধান্ত 61/2024/QD-UBND। সেই অনুযায়ী, 2024 সালের অক্টোবর থেকে, ন্যূনতম ভূমি বিভাজনের ক্ষেত্রের নিয়ন্ত্রণ 30 বর্গমিটার থেকে 50 বর্গমিটারে বৃদ্ধি পাবে, সাথে 4 বর্গমিটার বা তার বেশি প্রস্থ এবং সম্মুখভাগের প্রয়োজনীয়তাও থাকবে।

"এই নীতি ছোট বাড়ির সরবরাহকে ব্যাপকভাবে হ্রাস করেছে - যা বেশিরভাগ শহুরে বাসিন্দাদের জন্য উপযুক্ত। অবকাঠামো এবং নগর মানের নিয়মকানুনগুলির সাথে মিলিত হয়ে, যুক্তিসঙ্গত মূল্য সহ প্রায় কোনও ছোট-এলাকার আবাসন তহবিল অবশিষ্ট নেই," মিঃ সাং বিশ্লেষণ করেছেন।

এছাড়াও, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের অধীনে জমির মূল্য কাঠামো অপসারণ এবং "বাজার নীতি" অনুসারে মূল্য নির্ধারণের প্রয়োজনীয়তাও জমির দাম দ্রুত বৃদ্ধির জন্য পরিস্থিতি তৈরি করে, বিশেষ করে অবকাঠামোগত উন্নয়নের সম্ভাবনাময় এলাকায়। সমস্ত প্রশাসনিক নীতি কেবল অস্থায়ী। বাজারকে ঠান্ডা করার মূল কারণ হল প্রকৃত সরবরাহ বৃদ্ধি করা, বিশেষ করে আবাসন বিভাগে যা মানুষের অর্থ প্রদানের ক্ষমতার জন্য উপযুক্ত।

রিয়েল এস্টেটের মূল্য নিয়ন্ত্রণের বিষয়ে সরকারের খসড়া প্রস্তাবটি একটি প্রয়োজনীয় নীতিগত পদক্ষেপ, যা বাজারকে আবার সঠিক পথে ফিরিয়ে আনার ক্ষেত্রে রাষ্ট্রের নিয়ন্ত্রক ভূমিকার প্রতিফলন ঘটায়। আবাসন সমস্যা কেবল বাজারের সমস্যা নয়, বরং সামাজিক নিরাপত্তা, টেকসই উন্নয়ন এবং স্থিতিশীলতারও বিষয়।

অতএব, এই রেজোলিউশনের জারি এবং কার্যকর বাস্তবায়ন উপযুক্ত পণ্য লাইনের উন্নয়ন, জল্পনা-কল্পনা সীমিত, স্বচ্ছতা বৃদ্ধি এবং জনগণের বৈধ অধিকার রক্ষায় অবদান রাখবে বলে আশা করা হচ্ছে।

সূত্র: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm