অনেক পুনরুদ্ধারের সূচক; অ্যাপার্টমেন্ট বিনিয়োগ ভালো এবং স্থিতিশীল লাভ নিয়ে আসে

৪ অক্টোবর Batdongsan.com.vn দ্বারা প্রকাশিত তৃতীয় ত্রৈমাসিক ২০২৩ সালের প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে যদিও রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে, লেনদেনের চাহিদা এবং ক্রেতার মনোভাবের ক্ষেত্রে ইতিবাচক লক্ষণ দেখা গেছে।

Báo cáo quý 3/2023 được Batdongsan.com.vn công bố ngày 4/10 cho thấy, thị trường bất động sản đã nhen nhóm những chỉ dấu tích cực về nhu cầu giao dịch, tâm lý người mua. (Nguồn: Báo Xây dựng)

৩টি গুরুত্বপূর্ণ সূচক যা একটি বিপরীত বিন্দুর ইঙ্গিত দেয়

প্রতিবেদন অনুসারে, রিয়েল এস্টেট বাজারের 3টি মৌলিক সূচক রয়েছে যা পূর্বে পূর্বাভাসিত প্রবণতার সাথে সঙ্গতিপূর্ণ।

প্রথমত , ব্যাংকের সুদের হার সম্পর্কে, যদি ২০০৮-২০১২ সময়কালে, বাজার ব্যাংকের সুদের হার সামঞ্জস্য করার লক্ষণ দেখাতে ৪ বছর সময় নেয়, তাহলে এই সময়ের মধ্যে, ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিক থেকে, স্টেট ব্যাংক অপারেটিং সুদের হার হ্রাস করার জন্য দুটি সমন্বয় করেছে, তারপরে অনেক ধরণের সুদের হার হ্রাস করা হয়েছে।

দ্বিতীয়ত, ঋণ বৃদ্ধির উপর। ২০১২ সালের গল্পের দিকে ফিরে তাকালে, ঋণ বৃদ্ধি ২০% থেকে কমে ৭% হয়েছে, যেখানে মুদ্রাস্ফীতি ৮% এ পৌঁছেছে। ২০১৩ সালে, ঋণ বৃদ্ধি ১২% এ বৃদ্ধি পেয়েছে এবং মুদ্রাস্ফীতি ছিল ৬%। ঋণ শিথিলকরণের ঠিক বছরেই, রিয়েল এস্টেট বাজার তাৎক্ষণিকভাবে বিপরীতমুখী লক্ষণ দেখিয়েছে। বর্তমান বাজারের প্রেক্ষাপটে, ২০২৩ সালের শুরু থেকে, স্টেট ব্যাংক ২০২৩ সালের পুরো বছরের জন্য ঋণ বৃদ্ধি ১৪-১৫% এ স্থির করেছে, যা ২০২২ সালে ১৪% ছিল, এটি একটি ইতিবাচক সংকেত।

তৃতীয়ত, রিয়েল এস্টেট নীতির উপর। ২০০৮ সালে, রিয়েল এস্টেট বাজারের তারল্য হ্রাস পায়, কিন্তু ২০১৩ সালের মধ্যেই ৩০,০০০ বিলিয়ন ডলারের সহায়তা প্যাকেজ এবং সংশোধিত ভূমি আইন ঘোষণার মতো বাজার সহায়তা নীতি চালু হয়। ২০২২ সালে, ঋণ কঠোর করা হলে, সুদের হার বৃদ্ধি পায় এবং তারল্য হ্রাস পায়, বাজারে আবার মন্দা দেখা দেয়।

তবে, ২০২২ সালের শেষের দিক থেকে, সরকার রিয়েল এস্টেট বাজারের অসুবিধা দূর করার জন্য ধারাবাহিকভাবে পদক্ষেপ গ্রহণ করেছে যেমন ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং সহায়তা প্যাকেজ, ডিক্রি ০৮ ব্যবসার জন্য বন্ড পেমেন্টের চাপ কমাতে সাহায্য করে, রেজোলিউশন ৩৩ রিয়েল এস্টেট বাজারকে মুক্ত করতে অবদান রাখে, ডিক্রি ৩৫ প্রাদেশিক গণ কমিটিকে বিক্রয়ের জন্য প্লটে বিভক্ত এলাকাগুলি নিয়ন্ত্রণ করার অনুমতি দেয়, ইত্যাদি।

উপরোক্ত সূচকগুলির বিশ্লেষণের উপর ভিত্তি করে, প্রতিবেদনটি এখনও এই মতামত বজায় রেখেছে: "২০২৩ সালের দ্বিতীয় থেকে চতুর্থ প্রান্তিকের মধ্যে রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের সম্ভাবনা রয়েছে"।

ভূমি বিভাগ: দক্ষিণে শক্তিশালী বৃদ্ধি, উত্তরে স্থিতিশীল বৃদ্ধি

Batdongsan.com.vn এর তথ্য অনুসারে, জমির মূল্য সূচক ২০১৮ সাল থেকে বর্তমান পর্যন্ত দেশব্যাপী স্থিতিশীল বৃদ্ধি বজায় রেখেছে, তবে ২০২৩ সালে নির্দিষ্ট অঞ্চল এবং এলাকার মধ্যে পার্থক্য করার প্রবণতা রয়েছে।

২০১৮ সালের প্রথম প্রান্তিক থেকে ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিক পর্যন্ত দীর্ঘ সময় পর, দক্ষিণে জমির বিক্রয়মূল্য ৭১% এবং উত্তরে ৫৪% বৃদ্ধি পেয়েছে। সুতরাং, গত ৫ বছরে, দক্ষিণে জমির গড় মূল্য বৃদ্ধি উত্তরের তুলনায় বেশি ছিল।

তবে, শুধুমাত্র ২০২৩ সালের কথা বিবেচনা করলে, দুটি অঞ্চলে জমির দাম ভিন্ন প্রবণতা দেখিয়েছে। উত্তরে জমির গড় বিক্রয় মূল্য ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা বজায় রেখেছে, ২০২২ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকের তুলনায় ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকে ৪.৯% বৃদ্ধি পেয়েছে। ইতিমধ্যে, দক্ষিণে জমির দামের চার্ট হ্রাসের লক্ষণ দেখিয়েছে, গত বছরের শেষের দিক থেকে ২৬.২% হ্রাস পেয়েছে।

উত্তরের সাধারণ প্রদেশগুলিতে ২০১৮ সালের প্রথম ত্রৈমাসিক থেকে ২০২৩ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিক পর্যন্ত দীর্ঘ সময় ধরে জমির দাম স্থিতিশীলভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যার মধ্যে রয়েছে হাই ফং (১২৮% বৃদ্ধি), কোয়াং নিন (৪৪% বৃদ্ধি), হুং ইয়েন (৩৬% বৃদ্ধি) এবং বাক নিন (২০% বৃদ্ধি)।

দক্ষিণে, বিন ডুওং ২০১৮ সালের শুরুর তুলনায় জমির দাম ১৪৭% বৃদ্ধি করেছে, যা এই অঞ্চলের মধ্যে সেরা জমির দাম বৃদ্ধি বজায় রাখা প্রদেশগুলির মধ্যে একটি। লং আন , বা রিয়া-ভুং তাউ, ডং নাই-এর মতো অন্যান্য এলাকায় জমির বিক্রির দাম সম্প্রতি হ্রাস পেয়েছে, তবে সামগ্রিকভাবে গত ৫ বছরে, এটি এখনও যথাক্রমে ৮৯%, ৬৪% এবং ৬০% মূল্য বৃদ্ধি অর্জন করেছে।

নিম্ন-উত্থানের রিয়েল এস্টেট বাজার আলাদা করা হয়

বছরের শুরু থেকেই, দেশব্যাপী নিম্ন-উত্থান রিয়েল এস্টেট বাজার লেনদেন হ্রাসের সাথে মন্থর ছিল। Batdongsan.com.vn এর তৃতীয় ত্রৈমাসিক 2023 সালের প্রতিবেদন অনুসারে, জরিপে অংশগ্রহণকারী 57% ব্রোকার বলেছেন যে নিম্ন-উত্থান রিয়েল এস্টেট পণ্যের লেনদেন 50% এরও বেশি হ্রাস পেয়েছে, 28% মন্তব্য করেছেন যে লেনদেন 10% - 50% হ্রাস পেয়েছে।

দক্ষিণাঞ্চলের Batdongsan.com.vn- এর পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে বর্তমান সময়ে ক্রেতাদের জন্য দাম সবচেয়ে বড় বাধা কারণ নিম্ন-উচ্চতার রিয়েল এস্টেটের দাম মানুষের গড় আয়ের চেয়ে অনেক বেশি এবং উচ্চ মূল্যের পণ্য কেনার জন্য ধার করা কঠিন।

২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে টাউনহাউসের গড় বিক্রয়মূল্য হ্যানয়ে ৩৩৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা এবং হো চি মিন সিটিতে ২০৯ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা।

মিঃ দিন মিন তুয়ান বলেন যে প্রতিটি নিম্ন-উত্থিত রিয়েল এস্টেট বিভাগের একটি ভিন্ন প্রবণতা এবং পুনরুদ্ধারের সম্ভাবনা রয়েছে। বিশেষ করে, টাউনহাউসগুলি এখনও শান্ত রয়েছে কারণ সামষ্টিক অর্থনীতির প্রভাব এবং কোভিড-১৯ মহামারী-পরবর্তী সময়ের কারণে পর্যটন এবং খুচরা কার্যকলাপগুলি জোরালোভাবে বৃদ্ধি পায়নি।

Batdongsan.com.vn- এর তথ্য থেকে দেখা যায় যে, মধ্য শহরাঞ্চলে টাউনহাউসের প্রতি আগ্রহের মাত্রা প্রায় একই রয়েছে, অন্যদিকে মধ্য, উত্তর এবং দক্ষিণ অঞ্চলের উপকূলীয় পর্যটন প্রদেশগুলিতে ২০২১ সালের প্রথম প্রান্তিকের তুলনায় তা যথাক্রমে ১১%, ২২% এবং ৪১% কমেছে।

বছরের শুরু থেকেই, লেনদেনের পরিমাণ হ্রাসের সাথে সাথে দেশব্যাপী নিম্ন-উত্থিত রিয়েল এস্টেট বাজার মন্দার মধ্যে পড়েছে। (সূত্র: ড্যান ভিয়েত)

এদিকে, শহরতলির শহরাঞ্চলে টাউনহাউস এবং ভিলার যথেষ্ট সম্ভাবনা রয়েছে, কারণ ভবিষ্যতের অবকাঠামো নেটওয়ার্ক শহরতলির এবং পার্শ্ববর্তী অঞ্চলে সম্প্রসারণের প্রবণতাকে সমর্থন করে। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে অনেক শহরতলির শহরাঞ্চলে ভিলা এবং টাউনহাউসের দামে ভালো বৃদ্ধি দেখা গেছে, যেমন স্টারলেক আরবান এরিয়া, সিপুত্রা, মাইল্যান্ড হ্যানয় সিটি, ভিনহোমস রিভারসাইড, পার্কসিটি, ইকোপার্ক (হ্যানয়) প্রতি বছর 20%, 30% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে; অথবা সোয়ান বে আরবান এরিয়া, ইকো ভিলেজ সাইগন রিভার, মিজুকি পার্ক (হো চি মিন সিটি) প্রতি বছর 20% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে, Batdongsan.com.vn এর তথ্য অনুসারে।

ব্যক্তিগত বাড়ির জন্য, হ্যানয়ে সুদের স্তর এবং চাওয়া দাম স্থিতিশীল থাকে, কারণ এটি এমন এক ধরণের আবাসন যা প্রকৃত আবাসনের চাহিদা পূরণ করে, তাই চাহিদা এখনও বজায় থাকে। ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, তাই হো, হাই বা ট্রুং, ডং দা, হোয়াং মাই, হা দং-এর মতো অনেক জেলায় ব্যক্তিগত বাড়ির চাওয়া দাম ২০২২ সালের একই সময়ের তুলনায় এখনও ৪% - ৯% বৃদ্ধি পেয়েছে। হ্যানয়ের কিছু জেলায় সুদের স্তরও ২% - ৩% সামান্য বৃদ্ধি পেয়েছে।

হো চি মিন সিটিতে, ব্যক্তিগত বাড়ির বিক্রয়মূল্য এবং সুদের স্তর নিম্নমুখী, তবে ২০২২ সালের তৃতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় এই হ্রাস ১০% এর বেশি নয়।

অ্যাপার্টমেন্ট বিনিয়োগে বছরে গড়ে প্রায় ১২.৫% মুনাফা অর্জন করা হয়

প্রতিবেদনে আরও দেখা গেছে যে, গত বছর বাজারের নেতিবাচক প্রভাবে অ্যাপার্টমেন্টই সবচেয়ে কম ক্ষতিগ্রস্ত রিয়েল এস্টেট কারণ এই ধরণের রিয়েল এস্টেট প্রকৃত আবাসন চাহিদা পূরণ করে। ২০২৩ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, অ্যাপার্টমেন্টের প্রতি আগ্রহের মাত্রা পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখা গেছে, অ্যাপার্টমেন্ট কেনার চাহিদা আগের প্রান্তিকের তুলনায় ১% এবং ভাড়ার চাহিদা ৬% বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, ২ থেকে ৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গ মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলি সবচেয়ে বেশি অনুসন্ধান করা হয়েছে।

২০২৩ সালে, অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য খুব বেশি পরিবর্তিত হয়নি, হ্যানয়ে ১% - ৫% থেকে সামান্য বৃদ্ধি পেয়েছে এবং হো চি মিন সিটিতে প্রায় অপরিবর্তিত রয়েছে। তবে, ২০১৫ সাল থেকে এখন পর্যন্ত দীর্ঘমেয়াদে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বৃদ্ধি মানুষের আয় বৃদ্ধিকে ছাড়িয়ে গেছে। ৮ বছর পর, হো চি মিন সিটি এবং হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম যথাক্রমে ৮২% এবং ৫৬% বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে শহরাঞ্চলের মানুষের আয় মাত্র ৩৯% বৃদ্ধি পেয়েছে।

Batdongsan.com.vn- এর কৌশল পরিচালক মিঃ লে বাও লং মন্তব্য করেছেন: "যখন আয় বৃদ্ধির হার বাড়ির দাম বৃদ্ধির হারের সাথে তাল মিলিয়ে চলতে পারে না, তখন অ্যাপার্টমেন্ট কেনা মানুষের জন্য ক্রমশ কঠিন হয়ে উঠছে। ভবিষ্যতে, প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পগুলির দামও বেশি হবে কারণ খরচ বাড়লে বিনিয়োগকারীদের লাভের সর্বোত্তম ব্যবহার করতে হবে।"

রিয়েল এস্টেট গ্রাহকদের মনস্তত্ত্বের কথা বলতে গেলে, উচ্চ আবাসন মূল্যের প্রেক্ষাপটে, লোকেরা বাড়ি কেনার জন্য ভাড়া নেওয়ার দিকে ঝুঁকছে অথবা ঋণ নেওয়ার উপায় খুঁজছে। কিন্তু বর্তমানে, অনেক ক্রেতা এখনও সুদের হার নিয়ে উদ্বিগ্ন থাকায় কেনার জন্য ঋণ নেননি।

যেহেতু অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং এই ধরণের অ্যাপার্টমেন্ট কেনা এবং ভাড়া নেওয়ার চাহিদা সর্বদা বেশি, তাই অ্যাপার্টমেন্টে বিনিয়োগের গড় লাভের হার প্রতি বছর ১২.৫% পর্যন্ত (মূল্য বৃদ্ধি এবং ভাড়া লাভের সমন্বয়ে)। এটি অন্যান্য ধরণের বিনিয়োগ যেমন স্টক, সোনা, বৈদেশিক মুদ্রা, জমি এবং সঞ্চয়ের তুলনায় একটি ভাল এবং স্থিতিশীল লাভের হার।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস