রিয়েল এস্টেট ট্রান্সফার ট্যাক্স: দ্বিমুখী প্রভাব এবং দীর্ঘমেয়াদী প্রত্যাশা

ব্যক্তিগত আয়কর (প্রতিস্থাপন) সংক্রান্ত খসড়া আইনটি মনোযোগ আকর্ষণ করছে যখন এটি হোল্ডিং পিরিয়ডের উপর ভিত্তি করে রিয়েল এস্টেট ট্রান্সফার ট্যাক্স গণনা করার প্রস্তাব করে, যার সর্বোচ্চ হার ১০% পর্যন্ত, যা বর্তমান স্থির করের হার ২% এর চেয়ে ৫ গুণ বেশি।

ইলাস্ট্রেশন ছবি: তুয়ান আনহ/ভিএনএ

লক্ষ্য হলো জল্পনা-কল্পনা সীমিত করা, দীর্ঘমেয়াদী হোল্ডিংকে উৎসাহিত করা এবং বাজেটের জন্য রাজস্ব বৃদ্ধি করা। তবে, অনেক মতামত বিশ্বাস করে যে একটি সুস্থ রিয়েল এস্টেট বাজার ভারী কর দ্বারা নিয়ন্ত্রিত বাজার নয়, বরং এমন একটি বাজার যেখানে বিনিয়োগকারী এবং প্রকৃত চাহিদা সম্পন্ন ব্যক্তি উভয়ের জন্যই ভালো তরলতা, স্বচ্ছ পরিচালনা এবং ন্যায্যতা রয়েছে। রিয়েল এস্টেট ট্রান্সফার ট্যাক্সের দ্বিমুখী প্রভাব রয়েছে বলে জানা গেছে, তবে নীতিটি যদি যুক্তিসঙ্গত হয় তবে এর দীর্ঘমেয়াদী প্রভাব থাকবে।

জল্পনা-কল্পনা বন্ধ করা নাকি সেকেন্ডারি মার্কেটকে শ্বাসরোধ করা?

সম্প্রতি, ব্যক্তিগত আয়কর সংক্রান্ত খসড়া আইনে (সংশোধিত), অর্থ মন্ত্রণালয় নীট মুনাফা - বিক্রয়মূল্য বাদ দিয়ে ক্রয়মূল্য এবং সংশ্লিষ্ট খরচের উপর ভিত্তি করে রিয়েল এস্টেট স্থানান্তরের উপর ব্যক্তিগত আয়কর গণনা করার একটি পদ্ধতি প্রস্তাব করেছে। সেই অনুযায়ী, প্রস্তাবিত করের হার প্রতিটি স্থানান্তরের জন্য গণনা করা করযোগ্য আয়ের উপর ২০%। যদি ক্রয়মূল্য এবং খরচ নির্ধারণ করা না যায়, তাহলে হোল্ডিং পিরিয়ড অনুসারে প্রগতিশীল করের হার সহ বিক্রয়মূল্যের উপর সরাসরি কর গণনা করা হবে: ২ বছরের কম হলে ১০% এবং ২-৫ বছর হলে ৬%; ৫-১০ বছর হলে ৪%; ১০ বছরের বেশি হলে অথবা উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্ত সম্পদ হলে ২%।

বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে এই প্রস্তাবটি স্বল্পমেয়াদী জল্পনা-কল্পনাকে আরও কঠোর করার এবং স্থানান্তর মূল্য নির্ধারণে স্বচ্ছতা বৃদ্ধির জন্য একটি উল্লেখযোগ্য প্রচেষ্টা হিসাবে বিবেচিত হচ্ছে, যার ফলে বিক্রেতাদের প্রকৃত মূল্যের পাশাপাশি ব্যয়ের সম্পূর্ণ ঘোষণা করতে বাধ্য করা হচ্ছে, যা ডেটা সিস্টেমকে প্রকৃত মূল্য প্রতিফলিত করতে সহায়তা করবে।

তবে, অনেক বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে যদি কর নীতি সঠিকভাবে পরিকল্পিত না হয়, তাহলে এর ফলে সেকেন্ডারি মার্কেট - যা বর্তমানে তারল্যের ক্ষেত্রে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে - স্থবির হয়ে পড়বে। ক্ষুদ্র বিনিয়োগকারীরা বাজার থেকে বেরিয়ে যাবে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা, ব্যাংক এবং আর্থিক বাজারও ক্ষতিগ্রস্ত হবে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS) এর চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে নীতির উদ্দেশ্যগুলি স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা প্রয়োজন। যদিও প্রাথমিকভাবে নেতিবাচক প্রতিক্রিয়া দেখা দিতে পারে, তবুও বাজারটি টেকসই, স্বাস্থ্যকরভাবে বিকশিত হয় এবং প্রকৃত চাহিদা পূরণ করে তা নিশ্চিত করা প্রয়োজন, অনুমানমূলক এবং মুনাফাখোর কার্যকলাপকে উৎসাহিত করা অব্যাহত রাখা উচিত নয়। কারণ এই করের স্তর অনেক বিনিয়োগকারীকে, বিশেষ করে যারা "সার্ফিং" এর লক্ষ্যে কাজ করে, তাদের বিনিয়োগ কৌশল পুনর্বিবেচনা করতে বাধ্য করবে।

বাস্তবে, নতুন কর নীতির ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারে লেনদেন অবশ্যই হ্রাস পাবে, যার ফলে পুরো বাজার ব্যবস্থা প্রভাবিত হবে, উদ্যোগের ব্যবসায়িক কার্যক্রম থেকে শুরু করে বিনিয়োগকারী পর্যন্ত। স্বল্পমেয়াদে, যখন চাহিদা হ্রাসের কারণে উচ্চ বিক্রয়মূল্যের প্রকল্পগুলি লেনদেন করা আরও কঠিন হয়ে পড়বে।

বর্তমান সময়ে কর নীতি জারি করা হলে বাজারকে যে অনিবার্য পরিণতির মুখোমুখি হতে হবে, এটি তার মধ্যে একটি হবে। তবে, মিঃ ডিনের মতে, বাজারকে আরও সুস্থ দিকে নিয়ন্ত্রণ করার জন্য কর নীতি জারি করা প্রয়োজন। উদাহরণস্বরূপ, এটি বিনিয়োগকারীদের তাদের মূল্য নির্ধারণের কৌশল পুনর্বিবেচনা করতে বাধ্য করে। সেখান থেকে, বাজারে মূল্য স্তর সামঞ্জস্য করার সুযোগ দেখা দিতে পারে...

একটি স্পষ্ট, জনসাধারণের এবং স্বচ্ছ রোডম্যাপ প্রয়োজন

Batdongsan.com.vn দ্বারা পরিচালিত সাম্প্রতিক এক জরিপে দেখা গেছে যে জরিপে অংশগ্রহণকারীদের ৯৫% পর্যন্ত মূলত বসবাসের জন্য নয় বরং বিনিয়োগের উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেট কেনেন। তাদের মধ্যে, ১ বছরের মধ্যে বিক্রি করার উদ্দেশ্যে রিয়েল এস্টেটের মালিকদের সংখ্যা একটি বড় অংশ। এটি দেখায় যে বর্তমানে, ভিয়েতনামী লোকেরা রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করতে খুব আগ্রহী কিন্তু হোল্ডিং সময় কম এবং তারা "যখন দাম সঠিক হয় তখন বিক্রি" করার প্রবণতা রাখে, নমনীয়ভাবে মূলধন প্রবাহকে অন্যান্য সম্পদে স্থানান্তর করে যা প্রতিটি সময়ে বেশি লাভজনক।

Batdongsan.com.vn-এর দক্ষিণাঞ্চলীয় পরিচালক মিঃ দিন মিন তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে মুনাফার উপর ভিত্তি করে কর গণনা করা নীতিগতভাবে আরও যুক্তিসঙ্গত হবে তবে সঠিক প্রকৃত মুনাফা নির্ধারণ করা কঠিন কারণ এতে অনেক সম্পর্কিত খরচ হবে যেমন ব্রোকারেজ কমিশন, অভ্যন্তরীণ সংস্কার, ঋণ... কর থেকে ইনভয়েস বা বৈধ নথি বাদ না দিলে। এই পরিস্থিতির মুখোমুখি হয়ে, মিঃ তুয়ান আশঙ্কা করছেন যে যদি এটি স্পষ্টভাবে নিয়ন্ত্রিত না হয়, তাহলে করদাতাদের বাস্তবতার চেয়ে বেশি কর হার দিতে হবে।

বাজেটের ভারসাম্য নিশ্চিত করতে এবং রাজস্ব বৃদ্ধির জন্য রিয়েল এস্টেট ট্রান্সফার ট্যাক্স সামঞ্জস্য করা এখনও প্রয়োজনীয় বলে মনে করা হচ্ছে। তবে, মুনাফার উপর প্রস্তাবিত ১০-২০% হারের সাথে, বাজারে ধাক্কা না দেওয়ার জন্য একটি জনসাধারণের, স্বচ্ছ, যুক্তিসঙ্গত ব্যবস্থা এবং একটি উপযুক্ত রোডম্যাপ তৈরি করা প্রয়োজন, যা জনগণের জন্য একটি বড় বোঝা তৈরি করবে - Batdongsan.com.vn এর বিশেষজ্ঞরা বিশ্লেষণ করেছেন।

এফডিভিএন ল ফার্মের ব্যবস্থাপনা আইনজীবী - আইনজীবী লে কাও মন্তব্য করেছেন যে একটি আইনি নিয়ন্ত্রণ তখনই সবচেয়ে কার্যকর হতে পারে যখন এটি বাস্তবতার জন্য উপযুক্ত। অতএব, কর নীতিমালা জারি করার আগে, বাস্তবে উদ্ভূত পরিস্থিতিগুলি পূর্বাভাস এবং সমাধানের জন্য সাবধানতার সাথে পরামর্শ এবং ব্যাপকভাবে মূল্যায়ন করা প্রয়োজন।

যুক্তিসঙ্গত করের হার নির্ধারণের পাশাপাশি, যুক্তিসঙ্গত খরচ, ক্রয়মূল্য - বিক্রয়মূল্য, ধারণকাল ইত্যাদি বিষয়গুলি নির্ধারণের প্রক্রিয়ায় বিরোধ এড়াতে নির্দিষ্ট নিয়মকানুন থাকা উচিত। একই সাথে, বিশেষ ক্ষেত্রে ন্যায্যতা নিশ্চিত করার জন্য আইনে ব্যতিক্রমী বিধানও থাকা উচিত।

"ট্যাক্স নীতি সহ রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনার মূল বিষয় হল দেশব্যাপী একটি স্বচ্ছ এবং একীভূত রিয়েল এস্টেট ডেটা সিস্টেম তৈরি করা। বর্তমানে, অনেক ত্রুটি এখনও বিদ্যমান যেমন অন্য ব্যক্তির নামে নিবন্ধিত রিয়েল এস্টেট, রিয়েল এস্টেটে অস্বচ্ছ অর্থ প্রবাহ, অথবা স্বার্থবাদী গোষ্ঠীগুলি বাজারে হেরফের করছে, যা রিয়েল এস্টেটের মূল্যের গুরুতর বিকৃতি ঘটাচ্ছে," আইনজীবী লে কাও উল্লেখ করেছেন।

অতএব, এই আইনজীবীর মতে, তথ্য স্বচ্ছতা পূর্বশর্তগুলির মধ্যে একটি। যখন একটি স্পষ্ট তথ্য-ভিত্তিক ব্যবস্থাপনা প্ল্যাটফর্ম প্রতিষ্ঠিত হবে, তখন লেনদেন সহজেই ট্র্যাক করা হবে, রিয়েল এস্টেটের মূল্য প্রকৃত মূল্যের কাছাকাছি পৌঁছাবে। সেই সময়ে, বাজার আরও টেকসইভাবে পরিচালিত হবে, মানুষের তাদের প্রকৃত চাহিদা পূরণকারী রিয়েল এস্টেটে সহজে প্রবেশাধিকার থাকবে এবং বাজারকে ব্যাহত করে এমন অনুমানমূলক ঘটনা সীমিত হবে। একটি বিস্তারিত, স্বচ্ছ ব্যবস্থাপনা ব্যবস্থা কেবল লেনদেন নিয়ন্ত্রণে সহায়তা করে না বরং ভবিষ্যতে উদ্ভূত বিরোধ এবং ঝুঁকি সীমিত করার জন্য একটি "ঢাল" হিসেবেও কাজ করে।

ভিএনএ অনুসারে

সূত্র: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445