Obavy ohledně návrhu na zvýšení cen zemědělské půdy

Úprava cen zemědělské půdy je nezbytná, ale měla by je zvýšit na odpovídající úroveň, aby lidé mohli platit daně, stát mohl vybírat příjmy do rozpočtu a zároveň podporovat rozvoj.

Úprava cen zemědělské půdy je nezbytná, ale zvýšení by mělo být na rozumné úrovni, aby si lidé mohli dovolit platit daně, stát mohl vybírat příjmy a rozvoj byl stále podporován.

Institut pro ekonomiku zdrojů a životního prostředí (IEER) v Ho Či Minově Městě nedávno předložil Lidovému výboru Ho Či Minova Města dokument, v němž doporučuje úpravu s cílem zvýšit cenu zemědělské půdy v ceníku pozemků na úroveň odpovídající 65–70 % ceny rezidenčních pozemků.

Ceny zemědělské půdy jsou příliš nízké.

Podle Dr. Phama Vieta Thuana, ředitele IEER, jsou ceny zemědělské půdy v Ho Či Minově Městě v současnosti příliš nízké, postrádají vědecký základ a nedodržují tržní principy. Tato situace má za následek nízké příjmy z daní z převodu pozemků, stagnující trh s nemovitostmi a v důsledku toho pokles trhu se stavebními materiály v důsledku snížené poptávky po stavebnictví.

IEER se domnívá, že pro dosažení souladu s novým ceníkem pozemků – jehož platnost se očekává od 1. ledna 2026 – by bylo rozumné zvýšit ceny zemědělské půdy na 65–70 % cen pozemků určených pro bydlení. Pan Thuan však také poznamenal, že by se to mělo vztahovat pouze na zemědělské pozemky, u kterých již byla plánována přeměna na jiné využití.

Paní Nguyen Hien, obyvatelka městské části Hiep Binh v Ho Či Minově Městě, souhlasila s návrhem IEER a uvedla, že plánuje přeměnit více než 1 000 metrů čtverečních zemědělské půdy na pozemky určené k bydlení. Po obdržení daňového výměru však proces dočasně pozastavila, protože neměla dostatek peněz na zaplacení. Podle současných výpočtů je cena pozemku v oblasti Hiep Binh přibližně 28 milionů VND/m2, zatímco cena zemědělské půdy je pouze 600 000 VND/m2. Tento rozdíl znamená, že daň, kterou musí paní Hien zaplatit, činí přes 27 miliard VND – téměř o 500 % více než dříve.

Podle paní Hien, pokud se cena zemědělské půdy zvýší na přibližně 20 milionů VND/m2, jak navrhuje IEER, daňový rozdíl pro ni bude pouze asi 8 miliard VND, což je nárůst o přibližně 150 % ve srovnání s předchozí sazbou, která je rozumnější. Paní Hien však poznamenala, že nárůst ceny rezidenčních pozemků o 70 % je příliš vysoký; měl by se pohybovat pouze v rozmezí 50–55 %, aby se lidem usnadnilo vyrovnávat jejich finance. Dále se také obávala, že při změně účelu využití půdy by lidé museli sami nést náklady na infrastrukturu, silnice a hranice silnic, což by představovalo značnou částku.

Pan Do Linh Dan, ředitel realitní poradenské společnosti Linh Dan, rovněž poznamenal, že cena zemědělské půdy v Ho Či Minově Městě je v současnosti ve srovnání se skutečnou tržní cenou příliš nízká. To vede k nadměrně vysokým daním při přeměně pozemků na rezidenční pozemky – téměř rovné, nebo dokonce vyšší prodejní ceně pozemků – což způsobuje, že lidé již nechtějí převádět účel využití pozemků na stavbu domů.

Pro firmy je nákup zemědělské půdy a její následná přeměna na obytné pozemky za účelem rozdělení pozemků téměř nemožná kvůli vysokým nákladům, což vede k nedostatku nových projektů. Po oznámení nového ceníku pozemků si ve skutečnosti již téměř nikdo nekupuje zemědělskou půdu pro rozvoj projektů v Ho Či Minově Městě.

Pan Dan argumentoval, že Ho Či Minovo Město musí upravit ceny zemědělské půdy tak, aby odrážely realitu, povzbudit lidi a podniky ke změně účelu využití půdy a podpořit výstavbu. V současné době je tržní cena zemědělské půdy 10–20 milionů VND/m2, zatímco oficiální cena je pouze několik set tisíc VND, což přesně neodráží skutečnou hodnotu.

Pokud Ho Či Minovo Město nezvýšilo ceny zemědělské půdy, pan Dan navrhl zavedení rozumnějšího mechanismu výpočtu daní, který by zmenšil velký rozdíl mezi cenami pozemků pro bydlení a zabránil tak „zmrazení“ trhu.

IEER poznamenává, že navrhované zvýšení cen zemědělské půdy se týká pouze oblastí, kde již byly zavedeny plány přeměny využití půdy. Foto: TRANG NGUYEN

To by mohlo vést k mnoha důsledkům.

Mezitím pan Tran Khanh Quang, generální ředitel společnosti Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, poznamenal, že návrh IEER není zcela rozumný a vyžaduje další podrobné průzkumy.

Podle pana Quanga se ceny zemědělské půdy musí přiblížit tržním cenám. Ve skutečnosti existuje obrovský rozdíl v cenách zemědělské půdy mezi vnitřními a vnějšími oblastmi Ho Či Minova Města. Pokud by ceny zemědělské půdy ve všech oblastech rostly „pevnou sazbou“, jak navrhuje IEER, bylo by to nerozumné.

Pan Quang navrhl, aby se k přeměně zemědělské půdy na obytnou půdu použil vyrovnávací faktor, nikoli vybírání 100 % cenového rozdílu podle ceníku pozemků. Tato sazba by se měla pohybovat kolem 0,4–0,5 %, aby se zabránilo situaci, kdy daň převyšuje náklady na výstavbu domu, což by lidi od výstavby odrazovalo.

Expert na nemovitosti se mezitím obává, že zvýšení cen zemědělské půdy na 70 % cen rezidenčních pozemků by mohlo vést k mnoha negativním důsledkům. Zemědělská půda, původně plánovaná pro zemědělskou produkci, nemůže být považována za formu „druhotné rezidenční půdy“. Stanovení cen na základě pevného poměru je ekonomicky nesprávné a zároveň vytváří spekulativní mentalitu „hromadění půdy v očekávání růstu cen“, což zkresluje cíl rozvoje půdy podle plánu.

Podle tohoto experta mělo Ho Či Minovo Město dříve přibližně 88 000 hektarů zemědělské půdy, zatímco obytná půda tvořila pouze asi 18 000 hektarů. Pokud by se zemědělská půda oceňovala na 70 % obytné půdy, což odpovídá 62 000 hektarům obytné půdy, neodráželo by to přesně realitu.

Tento expert zdůraznil, že změna ve využívání půdy neznamená, že zemědělská půda bude mít stejnou hodnotu jako obytná půda. Je to proto, že po přeměně zemědělské půdy na obytnou půdu musí lidé nebo podniky věnovat velkou část této plochy infrastruktuře a veřejným pracím. Ve skutečnosti je k přeměně 4 metrů čtverečních na obytnou půdu zapotřebí přibližně 10 metrů čtverečních zemědělské půdy. Pokud je tento poměr 70 %, což znamená, že 10 metrů čtverečních zemědělské půdy musí vygenerovat 7 metrů čtverečních obytné půdy, aby se „dosáhlo bodu zvratu“, je to zcela neproveditelné.

Zdroj: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm