Obavy ohledně návrhu na zvýšení cen zemědělské půdy

Úprava cen zemědělské půdy je nezbytná, ale měla by se zvýšit na odpovídající úrovni, aby lidé mohli platit daně, stát mohl vybírat příjmy do rozpočtu a zároveň podporovat rozvoj.

Městský institut ekonomie , přírodních zdrojů a životního prostředí HCM (IEER) právě zaslal dokument, v němž žádá městský lidový výbor HCM o úpravu ceny zemědělské půdy v ceníku pozemků na ekvivalentní úroveň 65–70 % ceny rezidenčních pozemků.

Ceny zemědělské půdy jsou příliš nízké

Podle Dr. Phama Vieta Thuana, ředitele IEER, jsou ceny zemědělské půdy v Ho Či Minově Městě v současné době příliš nízké, postrádají vědecký základ a nezajišťují tržní principy. Tato situace způsobuje nízké příjmy z daně z převodu práv k užívání pozemků, stagnaci trhu s nemovitostmi a pokles trhu se stavebními materiály v důsledku snížené poptávky po stavebnictví.

IEER se domnívá, že pro zajištění souladu s novým ceníkem pozemků – jehož platnost se očekává od 1. ledna 2026 – by bylo rozumné zvýšit ceny zemědělské půdy na 65–70 % cen pozemků určených pro bydlení. Pan Thuan však také poznamenal, že se to týká pouze zemědělské půdy, u které se plánuje změna účelu využití.

Paní Nguyen Hien – bydlící v okrese Hiep Binh v Ho Či Minově Městě – souhlasila s návrhem IEER a uvedla, že plánuje přeměnit více než 1 000 metrů čtverečních zemědělské půdy na pozemky určené k bydlení. Po obdržení oznámení o splatné dani však dočasně přestala, protože neměla dostatek peněz na zaplacení. Podle současného výpočtu je cena pozemku v oblasti Hiep Binh přibližně 28 milionů VND/m2, zatímco cena zemědělské půdy je pouze 600 000 VND/m2. Tento rozdíl činí daň, kterou musí paní Hien zaplatit, více než 27 miliard VND – což je téměř o 500 % více než dříve.

Podle paní Hien, pokud se cena zemědělské půdy zvýší na přibližně 20 milionů VND/m2, jak doporučuje IEER, bude její daňový rozdíl činit pouze asi 8 miliard VND, což je nárůst o přibližně 150 % ve srovnání se starou úrovní, která je rozumnější. Paní Hien však poznamenala, že nárůst ceny rezidenčních pozemků o 70 % je příliš vysoký, měl by se pohybovat pouze kolem 50–55 %, aby si ho lidé mohli snadno vyrovnat. Kromě toho se také obává, že při změně účelu využití půdy budou muset lidé platit za infrastrukturu, silnice a čištění silnic, což není málo peněz.

Pan Do Linh Dan, ředitel realitní poradenské společnosti Linh Dan, rovněž poznamenal, že cena zemědělské půdy v Ho Či Minově Městě je v současnosti příliš nízká ve srovnání se skutečnou tržní cenou. To vede k tomu, že při přeměně na rezidenční pozemek je zaplacená daň příliš vysoká – téměř rovna nebo dokonce vyšší prodejní ceně pozemku, což vede k tomu, že lidé již nechtějí měnit účel využití pozemku za účelem výstavby domů.

Pro firmy je nákup zemědělské půdy a její následná přeměna na obytné pozemky za účelem rozdělení a oddělení parcel téměř nemožná kvůli vysokým nákladům, což vede k absenci nových projektů. Po oznámení nového ceníku pozemků si ve skutečnosti téměř nikdo nekoupil zemědělskou půdu pro rozvoj projektů v Ho Či Minově Městě.

Pan Dan uvedl, že Ho Či Minovo Město musí upravit ceny zemědělské půdy tak, aby odpovídaly realitě, povzbudit lidi a podniky ke změně účelu využití půdy a podpořit výstavbu. V současné době se ceny zemědělské půdy na trhu pohybují v rozmezí 10–20 milionů VND/m2, zatímco ceník uvádí pouze několik set tisíc VND, což neodráží skutečnou hodnotu.

Pokud Ho Či Minovo Město nezvýšilo ceny zemědělské půdy, pan Dan navrhl zavedení rozumnějšího mechanismu výpočtu daní, který by zmenšil velký rozdíl mezi cenami pozemků pro bydlení a zabránil tak „zmrazení“ trhu.

Băn khoăn về đề xuất tăng giá đất nông nghiệp - Ảnh 1. — IEER poznamenala, že návrh na zvýšení cen zemědělské půdy se týká pouze oblastí s plánovanou přeměnou využití půdy. Foto: TRANG NGUYEN

Může vést k mnoha následkům

Mezitím pan Tran Khanh Quang, generální ředitel společnosti Viet An Hoa Real Estate Investment Joint Stock Company, poznamenal, že návrh IEER není skutečně rozumný a vyžaduje podrobnější průzkumy.

Podle pana Quanga se ceny zemědělské půdy musí přiblížit tržním cenám. Ve skutečnosti se ceny zemědělské půdy v centru města a na předměstích Ho Či Minova Města velmi liší. Pokud ceny zemědělské půdy ve všech oblastech porostou „tvrdým tempem“, jak navrhuje IEER, je to nerozumné.

Pan Quang uvedl, že pro povzbuzení lidí ke změně účelu využití ze zemědělské půdy na pozemek určený k bydlení je nutné uplatnit vyrovnávací koeficient namísto výběru 100 % cenového rozdílu dle ceníku pozemků. Tato sazba by se měla pohybovat kolem 0,4 % – 0,5 %, aby se zabránilo situaci, kdy je daň vyšší než náklady na stavbu domu, což by vedlo k ztrátě motivace lidí stavět.

Expert na nemovitosti se mezitím obává, že zvýšení cen zemědělské půdy na 70 % cen rezidenčních pozemků by mohlo vést k mnoha důsledkům. Zemědělskou půdu, která je plánována pro zemědělskou produkci, nelze považovat za formu „druhotné rezidenční půdy“. Metoda stanovení ceny s pevnou sazbou je nejen ekonomicky nesprávná, ale také vytváří spekulativní mentalitu „držení půdy čekáním na růst cen“, což zkresluje cíl rozvoje půdy v souladu s plánováním.

Podle tohoto experta mělo Ho Či Minovo Město dříve zemědělskou půdu o rozloze přibližně 88 000 hektarů, zatímco obytná půda měla pouze asi 18 000 hektarů. Pokud by se cena zemědělské půdy aplikovala na 70 % obytné půdy, což odpovídá 62 000 hektarům obytné půdy, vůbec by to neodráželo realitu.

Tento expert zdůraznil, že změna účelu využití půdy neznamená, že zemědělská půda bude mít stejnou hodnotu jako obytná půda. Protože po přeměně zemědělské půdy na obytnou půdu musí lidé nebo podniky věnovat většinu plochy infrastruktuře a veřejným pracím. Ve skutečnosti je k přeměně 4 metrů čtverečních obytné půdy zapotřebí přibližně 10 metrů čtverečních zemědělské půdy. Pokud je poměr 70 %, tj. 10 metrů čtverečních zemědělské půdy musí vytvořit 7 metrů čtverečních obytné půdy, aby se „dosáhlo bodu zvratu“, je to zcela neproveditelné.

Zdroj: https://nld.com.vn/ban-khoan-ve-de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-196250704101740493.htm