Ministerstvo financí žádá o připomínky k návrhu zákona o dani z příjmu fyzických osob (náhrada). Podle podání ministerstvo navrhuje, aby se daň z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí fyzických osob s bydlištěm stanovovala vynásobením zdanitelného příjmu sazbou daně ve výši 20 % pro každý převod.

V případě, že kupní cena a náklady spojené s převodem nejsou stanoveny, bude daň vypočítána na základě doby držby. Doba držby se počítá od doby, kdy fyzická osoba má právo vlastnit a užívat nemovitost (od data účinnosti nového zákona o dani z příjmu fyzických osob), do doby převodu.

Daně musí být zaměřeny na správné subjekty.

V rozhovoru s reportérem VietNamNet Dr. Nguyen Ngoc Tu, přednášející na Hanojské univerzitě obchodu a technologií, uvedl, že návrh 20% sazby daně z příjmů z převodu nemovitostí má za cíl vrátit se k pravé podstatě daně z příjmu fyzických osob. To znamená, že daň se vybírá z příjmu, nikoli z výnosů – to znamená, že ztráty je stále třeba zdanit.

Sazba daně ve výši 20 % je dočasně přijatelná, protože musí být podobná dani z příjmu právnických osob. Pan Tu však poznamenal, že je nutné odečíst si u faktur a dokladů přiměřené výdaje pro daňové poplatníky, jako jsou poplatky za zprostředkování, úroky z bankovních úvěrů a náklady na opravy a renovace.

Kromě toho, podle pana Tu, u nemovitostí, které byly zakoupeny před dlouhou dobou, před 20 lety, i když existují dokumenty potvrzující kupní cenu, je cena stále velmi nízká, nyní se prodejní cena v důsledku odpisů desetkrát zvýšila. Pokud je tedy na základě rozdílu mezi kupní a prodejní cenou uplatnění 20% daně nerozumné, je to pro daňové poplatníky nevýhodné.

Pronájem nemovitostí W.jpg
Odborníci tvrdí, že daň z příjmu fyzických osob se vybírá od podniků a nelze ji zdanit od lidí, kteří prodávají své domy z důvodu životních potřeb. Foto: Hoang Ha

V tomto případě expert navrhl flexibilní daňový mechanismus, který by neměl být uvalován, ale měl by dát daňovým poplatníkům právo volby.

V případech, kdy je kupní cena příliš dlouhá nebo ji nelze určit, by tedy daňoví poplatníci měli mít možnost vybrat si ze dvou možností: jednou je zaplatit 20 % z úroku, druhou je zaplatit pevnou sazbu daně ve výši 2 % z prodejní ceny, jak je tomu v současnosti.

Expert zdůraznil, že je nutné jasně definovat, že daň z příjmu fyzických osob se vybírá pro podnikatelské účely. Není možné zdanit lidi, kteří prodávají své domy z důvodu životních potřeb, například proto, aby získali peníze pro studium svých dětí v zahraničí, aby pokryli náklady na lékařskou péči, nebo kvůli přeložení zaměstnání z Vung Tau do Ho Či Minova Města, když musí změnit bydliště. Podobně, když mají ekonomickou situaci, lidé prodávají své malé domy, aby si koupili větší; nebo když zestárnou, chtějí své domy prodat a rozdělit je mezi své děti a vnoučata.

„Takové případy nelze pro daňové účely považovat za příjem, protože to není v souladu s povahou daně z příjmu fyzických osob. Je třeba to jasně upravit v zákoně,“ argumentoval pan Tu.

V případech, kdy kupní cena a náklady spojené s převodem nejsou stanoveny, bude daň vypočítána na základě doby držby, například u prodeje domu, který byl držen méně než 2 roky a podléhá 10% dani z prodejní ceny, aby se zabránilo spekulacím. Odborník uvedl, že se jedná o řešení, které „přináší více škody než užitku“ a je „v rozporu“ s principy zákona.

„Principem je zdanit 20 % zisku. Všechny výpočty musí být v souladu s tímto principem. Proč se v případě neexistence faktury uplatňuje na prodejní cenu zcela jiná daňová sazba? Osobě s fakturou je účtováno 20 % zisku, zatímco osobě bez faktury může být účtováno 10 % z celkové prodejní ceny. To je nespravedlivé a nepřiměřené,“ analyzoval pan Tu.

Dále varoval, že toto opatření nejenže nezabrání spekulacím, ale mohlo by se také stát faktorem zvyšujícím ceny, což by mladým lidem a pracujícím lidem ztížilo přístup k bydlení.

„Zákon o dani z příjmu fyzických osob zdaňuje pouze generované příjmy. Pokud chceme účinný nástroj pro boj se spekulacemi s nemovitostmi, musíme přijmout zákon o dani z nemovitostí,“ řekl.

20% daň a „čištění“ trhu

Pan Nguyen Quoc Anh, zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn, uvedl, že uplatnění 20% sazby daně z výnosů z převodu nemovitostí je ve světě nevyhnutelným trendem a ve Vietnamu je to jen otázka času.

„Všechny země to uplatnily. Japonsko uvaluje 39% daň ze zisku, pokud je dům prodán do 5 let. Vietnamský návrh není nepřiměřený, je dokonce rozumný. Jeho uplatnění však vyžaduje mimořádně pečlivé zvážení,“ řekl pan Quoc Anh.

Podle něj je největší výzvou načasování a data. „Abychom ji mohli uplatnit, potřebujeme transparentní databázi nákupních cen, prodejních cen a nákladů. Jinak bude tato politika vágní a velmi nebezpečná. Navíc na trhu, kde nabídka není synchronizovaná s poptávkou, se tato daň s největší pravděpodobností přenese na konečného kupujícího,“ poukázal na riziko.

Předpověděl, že pokud bude tato politika uplatněna, dojde k zásadní „čistce“ na trhu. Investice do nemovitostí se stanou skutečnou finanční investicí.

„Investoři musí kalkulovat cash flow, zisky a vyvažovat se s jinými kanály. Krátkodobí, „surfující“ investoři bez znalostí budou eliminováni. Ti, kteří zůstanou, budou skuteční investoři, kteří chápou hodnotu nemovitostí, potenciál růstu cen a cash flow,“ zdůraznil pan Quoc Anh.

Zdroj: https://vietnamnet.vn/bat-dong-san-mua-tu-20-nam-truoc-ap-thue-20-lai-chuyen-nhuong-la-bat-hop-ly-2426556.html