Nemovitosti nadále vedou ve výnosnosti investic

Jak se změní psychologie kupujících nemovitostí v příštích 2 letech?

Na základě velkých dat a průzkumu trhu prostřednictvím vývojových cyklů pan Nguyen Quoc Anh - zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn předpovídá, že v příštích 2 letech by vietnamský trh s nemovitostmi mohl projít následujícími fázemi: obrat, průzkum, konsolidace, růst a stabilita. V každé fázi budou kupující při výběru nemovitostí upřednostňovat jiné faktory.

Konkrétně od teď až do konce roku 2024 je trh stále ve fázi průzkumu, kupující upřednostňují určité faktory, jako je uspokojení skutečných bytových potřeb, jasný právní status, dobrá politika finanční podpory spolu se stabilními výnosy z pronájmu a optimalizací nákladů. V této fázi byty přitahují velkou pozornost a vykazují nejlepší likviditu ze všech typů.

Vstupující do období konsolidace, které má začít v prvním čtvrtletí roku 2025, si kupující a investoři budou jistější ohledně finančních a právních faktorů, ale i tak budou upřednostňovat produkty, které slouží skutečným potřebám a přinášejí dobrý cash flow. V této době, pokud jsou měnové faktory příznivější, se objem transakcí s drahými typy nemovitostí, jako jsou soukromé domy a řadové domy, postupně zvýší.

Psychologie kupujícího v každé fázi realitního trhu (Foto: Batdongsan.com.vn)

Od druhého čtvrtletí roku 2025 do čtvrtého čtvrtletí roku 2025 se předpokládá období oživení, kdy lidé budou věnovat větší pozornost investičním potřebám, tempu růstu cen a nebudou klást příliš velký důraz na prodejní cenu a právní faktory, jako v období pochmurného trhu. Bude to doba, kdy pozemky a vily postupně znovu získají svou výhodu a budou mít lepší likviditu. Očekává se, že od začátku roku 2026 vstoupí vietnamský trh s nemovitostmi do stabilního cyklu, kupující budou upřednostňovat hledání investičních příležitostí v typech s vysokým tempem růstu cen, malým množstvím, ale přitahujícím velkou pozornost.

Kromě předpovědí trendů kupujících a investorů v příštích 2 letech analyzoval Batdongsan.com.vn také jejich krátkodobý vkus prostřednictvím průzkumu psychologie spotřebitelů v oblasti nemovitostí ve druhé polovině roku 2024. Index tržní nálady je tedy stagnující. Kupující čekají na pozitivní signály z trhu, nižší úrokové sazby ve srovnání s rokem 2023 a nová právní opatření, která brzy vstoupí v platnost a vytvoří lepší psychologii pro lidi.

Podle expertů z Batdongsan.com.vn je vládní návrh povolit, aby pozemkový zákon, zákon o bydlení a zákon o obchodování s nemovitostmi vstoupily v platnost od 1. srpna 2024, pozitivním signálem, který pomáhá vyjasnit právní systém a urychlit proces oživení trhu. Účinné zákony podpoří konzistentnější a realističtější oceňování pozemků, zpřísní požadavky na investory do developerských projektů s cílem zajistit práva kupujících, vytvoří příznivé podmínky pro vlastnictví nemovitostí pro Vietnamce v zahraničí, přilákají více zahraničních investic a zvýší profesionalitu a transparentnost v makléřské komunitě.

Důležité faktory, které ovlivňují chování kupujících nemovitostí při „splácení zálohy“

Kromě toho je poptávka po nemovitostech neustále přítomna, hlavními cílovými kupujícími v nadcházejícím období jsou mladé rodiny, zejména novomanželé. Průzkum této jednotky ukazuje, že 73 % ženatých a bezdětných lidí plánuje v příštím roce koupit dům. Zatímco svobodní lidé upřednostňují při výběru nemovitosti pracovní prostor, ženatí a vdané se nejvíce zajímají o vybavení škol a nákupních center a obchodů. Trend nákupu druhotných produktů roste kvůli nízké primární nabídce, zatímco otevírací cena primárních projektů je vysoká.

Průzkum spotřebitelské psychologie z druhé poloviny roku 2024 také ukázal, že kupující upřednostňují vyhledávání informací na hlavních zpravodajských webech a oficiálních webových stránkách investora. Při výběru investora věnují největší pozornost finančnímu potenciálu a při výběru projektu je nejdůležitějším faktorem legalita. Při hledání realitního makléře, který by transakci podpořil, si kupující nejvíce cení odborných znalostí, zkušeností a přístupu, následovaných poplatky za zprostředkování.

Nemovitosti stále vedou ve výnosnosti mezi investičními kanály

Data o trhu s nemovitostmi za prvních 6 měsíců roku 2024 od Batdongsan.com.vn ukazují, že většina investičních kanálů zaznamenala ve srovnání s rokem 2023 pozitivní signály. Z nich jsou nemovitosti stále kanálem s nejvyšším investičním výnosem. V červnu 2024 se průměrná prodejní cena nemovitostí zvýšila o 24 % ve srovnání se začátkem roku 2023. Index VNIndex, který odráží kolísání cen akcií, se mezitím zvýšil o 19 %, cena zlata SJC vzrostla o 17 % a směnný kurz USD vzrostl o 8 %.

Hanoj , jedna z lokalit s nejvyšším nárůstem cen, zaznamenala 32% nárůst cen soukromých domů ve srovnání se začátkem roku 2023, 31% nárůst cen bytů a 10–19% nárůst cen pozemků, vil a řadových domů. Cena nemovitostí v Ho Či Minově Městě se za poslední rok a půl téměř nezměnila, s výjimkou bytů, které mírně vzrostly o 6 %, zatímco ostatní typy nemovitostí si udržely stejnou cenovou hladinu.

Pokud jde o typy nemovitostí na trhu, pozemky a soukromé domy zaznamenaly v první polovině roku 2024 určité oživení z hlediska zájmu a transakcí. Konkrétně zájem o soukromé domy se zvýšil o 87 % a o pozemky o 60 % ve srovnání s prvním čtvrtletím roku 2021. V některých oblastech, zejména v severních provinciích, se však jedná pouze o lokální zlepšení.

Nemovitosti jsou stále nejefektivnějším investičním kanálem.

Jen v některých severních provinciích, jako je Hung Yen , se zájem o pozemky zvýšil o 194 % a počet soukromých domů o 70 %. Hanoj ​​také zaznamenala nárůst zájmu o pozemky o 75 % a počet soukromých domů o 48 %. Zejména zájem a ceny prudce vzrostly v příměstských oblastech Hanoje díky plánovacím faktorům a aukčním aktivitám. Konkrétně v první polovině roku 2024 došlo k nárůstu poptávky po pozemcích v Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That a Quoc Oai z 48 % na 104 %, což vedlo k nárůstu ceny pozemků v těchto příměstských okresech ze 4 % na 24 % ve srovnání s druhou polovinou roku 2023.

Kromě toho jsou byty nejživějším typem trhu s nemovitostmi, zejména na trhu v Hanoji. Výzkum této jednotky ukazuje, že poptávka po koupi bytů v Hanoji dosáhla vrcholu v březnu 2024, což je téměř o 60 % více než na konci roku 2023. V současné době, ačkoli zájem o byty „ochladl“, ceny neklesly. Prodejní cena bytů v Hanoji v květnu 2024 se rovnala ceně bytů v Ho Či Minově Městě a dosáhla 50 milionů VND/m2. Zároveň byty stále patří k typům s nejlepší likviditou na trhu, 48 % makléřů zapojených do průzkumu Batdongsan.com.vn uvedlo, že byty se nacházejí v období silného růstu.

Pan Dinh Minh Tuan - regionální ředitel pro jižní oblast společnosti Batdongsan.com.vn - poznamenal, že v současné době neexistují žádné známky „bubliny“ na trhu s byty, protože faktory, které tuto situaci vytvářejí, jsou nadměrně nafouknutá poptávka, investiční poptávka je vyšší než skutečná poptávka, ceny jsou tlačeny nahoru ve srovnání s ekonomikou a dalšími typy poptávek a uvolněná měnová politika vytváří podmínky pro kontrolu kapitálu na trhu.

Byty jsou nejživějším typem trhu, zejména v Hanoji.

Data z Batdongsan.com.vn ukazují, že ve srovnání s jinými městy na světě není rozdíl v cenách bytů vzhledem k HDP Vietnamu příliš vysoký. Odhaduje se, že na koupi bytu o rozloze 50 m2 v Bangkoku (Thajsko) je potřeba více než 47 let příjmu, v Manile (Filipíny) více než 56 let a v Kuala Lumpur (Malajsie) téměř 17 let. V Hanoji a Ho Či Minově Městě je naopak potřeba na koupi bytu podobné velikosti přibližně 14–15 let příjmu.

„Tempo růstu populace ve dvou velkých městech ukazuje, že skutečná poptávka po bytech je stále velmi vysoká. Předpověď celkové poptávky po bydlení v období 2021–2030 v Hanoji je 89 milionů metrů čtverečních podlahové plochy, v Ho Či Minově Městě je to 107,5 milionu metrů čtverečních podlahové plochy. Poptávka je sice vysoká, ale současné ceny bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě nejsou ve srovnání s jinými městy na světě příliš vysoké. Zároveň se neočekává, že úroková sazba pro nákup domů bude nízká, když se úroková sazba z mobilizace teprve zvýšila. Proto u bytů neexistuje žádný fenomén „bubliny“. Ve skutečnosti omezená nabídka a vysoké otevírací ceny způsobily nedávný silný růst,“ vysvětlil pan Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Zdroj: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html