Nemovitosti nadále vedou ve výnosnosti investic

Jak se v příštích dvou letech změní psychologie kupujících nemovitostí?

Na základě velkých dat a průzkumu trhu napříč vývojovými cykly pan Nguyen Quoc Anh - zástupce generálního ředitele společnosti Batdongsan.com.vn - předpovídá, že v příštích dvou letech by vietnamský trh s nemovitostmi mohl projít následujícími fázemi: obrat, průzkum, konsolidace, oživení a stabilizace. V každé fázi budou kupující při výběru nemovitostí upřednostňovat jiné faktory.

Konkrétně od teď až do konce roku 2024 se trh stále nachází v testovací fázi. Kupující upřednostňují určité faktory, jako je uspokojení skutečných životních potřeb, jasný právní status, dobrá politika finanční podpory a stabilní výnosy z pronájmu při optimalizaci různých nákladů. V této fázi byty přitahují značný zájem a vykazují nejlepší likviditu ze všech typů nemovitostí.

Vstupující do fáze konsolidace, která by měla začít v 1. čtvrtletí roku 2025, zajistí, že kupující a investoři budou mít větší jistotu ohledně finančních a právních faktorů, ale i tak budou upřednostňovat produkty, které slouží skutečným potřebám a generují dobrý cash flow. V této době, pokud budou příznivější měnové podmínky, se objem transakcí s drahými nemovitostmi, jako jsou rodinné domy a řadové domy, postupně zvýší.

Psychologie kupujícího v každé fázi trhu s nemovitostmi (Obrázek: Batdongsan.com.vn)

Předpokládá se, že od 2. do 4. čtvrtletí roku 2025 dojde k oživení, kdy lidé budou věnovat větší pozornost investičním potřebám a zhodnocování cen a nebudou klást takový důraz na prodejní cenu a právní aspekty jako během poklesu trhu. V tomto období pozemky a vily postupně znovu získají své výhody a budou mít lepší likviditu. Očekává se, že od začátku roku 2026 vstoupí vietnamský trh s nemovitostmi do stabilního cyklu, kdy kupující budou upřednostňovat investiční příležitosti do typů nemovitostí s vysokou mírou zhodnocování cen, omezenou nabídkou, ale vysokou poptávkou.

Kromě předpovědí trendů kupujících a investorů na příští dva roky analyzuje Batdongsan.com.vn také jejich krátkodobé preference prostřednictvím svého průzkumu spotřebitelské důvěry v nemovitosti za druhou polovinu roku 2024. Podle průzkumu zůstává tržní sentiment stabilní. Kupující očekávají pozitivní signály z trhu, přičemž nižší úrokové sazby ve srovnání s rokem 2023 a nová právní opatření, která brzy vstoupí v platnost, vytvářejí příznivější náladu mezi veřejností.

Podle expertů z Batdongsan.com.vn je vládní návrh umožnit, aby pozemkový zákon, zákon o bydlení a zákon o podnikání v oblasti nemovitostí vstoupily v platnost od 1. srpna 2024, pozitivním signálem, který vyjasňuje právní rámec a urychluje oživení trhu. Efektivní implementace těchto zákonů podpoří konzistentnější a realističtější oceňování pozemků, zpřísní požadavky na developery při projektování s cílem zajistit práva kupujících, usnadní vlastnictví nemovitostí pro Vietnamce v zahraničí, přiláká více zahraničních investic a zvýší profesionalitu a transparentnost v rámci realitní makléřské komunity.

Klíčové faktory, které motivují kupující nemovitostí k nákupu.

Poptávka po nemovitostech navíc zůstává silná, přičemž hlavní cílovou skupinou v nadcházejícím období budou mladé rodiny, zejména novomanželé. Průzkum této jednotky ukazuje, že 73 % ženatých a bezdětných lidí plánuje koupit dům v příštím roce. Zatímco svobodní lidé při výběru nemovitostí upřednostňují pracovní prostory, manželské páry se nejvíce zajímají o vybavení, jako jsou školy a nákupní centra. Trend vyhledávání nemovitostí na sekundárním trhu roste kvůli omezené primární nabídce a vysokým počátečním cenám primárních projektů.

Průzkum spotřebitelské nálady ve druhé polovině roku 2024 rovněž ukázal, že kupující upřednostňují vyhledávání informací na velkých realitních portálech a oficiálních webových stránkách developerů. Při výběru developera věnují největší pozornost finanční síle, zatímco při výběru projektu je nejdůležitějším faktorem dodržování právních předpisů. Při hledání pomoci od realitních makléřů si kupující nade vše cení odborných znalostí, zkušeností a přístupu, následovaných poplatky za zprostředkování.

Nemovitosti zůstávají mezi investičními kanály nejvýkonnějším sektorem z hlediska výnosů.

Podle údajů o trhu s nemovitostmi za prvních šest měsíců roku 2024 od Batdongsan.com.vn zaznamenala většina investičních kanálů ve srovnání s rokem 2023 pozitivní signály. Nemovitosti zůstávají kanálem s nejvyššími investičními výnosy. V červnu 2024 se průměrná požadovaná cena nemovitostí zvýšila o 24 % ve srovnání se začátkem roku 2023. Index VNIndex, který odráží kolísání cen akcií, se mezitím zvýšil o 19 %, cena zlata SJC vzrostla o 17 % a směnný kurz USD vzrostl o 8 %.

Hanoj, jedna z předních lokalit z hlediska růstu cen, zaznamenala 32% nárůst nabízených cen soukromých domů ve srovnání se začátkem roku 2023, 31% nárůst u bytů a 10–19% nárůst u pozemků, vil a řadových domů. Nabízené ceny nemovitostí v Ho Či Minově Městě se za poslední rok a půl téměř nezměnily, s výjimkou bytů, u kterých došlo k mírnému nárůstu o 6 %, zatímco ostatní typy nemovitostí si udržely stejnou cenovou hladinu.

Pokud jde o typy trhu, pozemky a rodinné domy vykázaly v první polovině roku 2024 určité oživení zájmu a transakcí. Konkrétně zájem o rodinné domy se zvýšil o 87 % a zájem o pozemky o 60 % ve srovnání s 1. čtvrtletím roku 2021. Jedná se však pouze o lokální zlepšení v některých oblastech, zejména v severních provinciích.

Nemovitosti zůstávají nejvýkonnějším investičním kanálem.

V některých severních provinciích, jako je Hung Yen , se zájem o pozemky zvýšil o 194 % a o soukromé domy o 70 %. Hanoj ​​také zaznamenala 75% nárůst zájmu o pozemky a 48% nárůst počtu soukromých domů. Zájem a ceny prudce vzrostly v příměstských oblastech Hanoje v důsledku plánovacích a aukčních aktivit. Konkrétně v první polovině roku 2024 se poptávka po pozemcích v Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That a Quoc Oai zvýšila o 48 % až 104 %, což vedlo k nárůstu požadovaných cen o 4 % až 24 % ve srovnání s druhou polovinou roku 2023.

Byty jsou navíc nejživějším typem nemovitosti na realitním trhu, zejména v Hanoji. Výzkum této jednotky ukazuje, že poptávka po bytech v Hanoji dosáhla vrcholu v březnu 2024, kdy se ve srovnání s koncem roku 2023 zvýšila o téměř 60 %. V současné době, ačkoli zájem o byty ochladl, ceny neklesly. Požadovaná cena bytů v Hanoji v květnu 2024 byla na stejné úrovni jako v Ho Či Minově Městě a dosáhla 50 milionů VND/m2. Zároveň byty zůstávají nejlikvidnějším typem nemovitosti na trhu; 48 % makléřů zapojených do průzkumu Batdongsan.com.vn se domnívá, že byty se v současné době nacházejí ve fázi silného růstu.

Pan Dinh Minh Tuan, ředitel jižního regionu společnosti Batdongsan.com.vn, se domnívá, že trh s byty v současné době nevykazuje žádné známky „bubliny“, protože faktory, které tuto situaci vytvářejí, jsou nadsazená poptávka, kdy je investiční poptávka vyšší než skutečná; ceny tlačené nahoru ve srovnání s ekonomikou a jinými typy nemovitostí; a uvolněná měnová politika vytvářející podmínky pro kapitálová omezení na trhu.

Apartmány jsou nejživějším typem nemovitostí na trhu, zejména v Hanoji.

Data z Batdongsan.com.vn ukazují, že ve srovnání s městy po celém světě není rozdíl mezi cenami bytů a HDP Vietnamu příliš vysoký. Odhaduje se, že k nákupu bytu o rozloze 50 m² v Bangkoku (Thajsko) by bylo zapotřebí více než 47 let příjmu; v Manile (Filipíny) by to trvalo více než 56 let; a v Kuala Lumpuru (Malajsie) by to trvalo téměř 17 let. V Hanoji a Ho Či Minově Městě by lidé potřebovali k nákupu bytu podobné velikosti přibližně 14–15 let příjmu.

„Míra růstu populace ve dvou hlavních městech ukazuje, že poptávka po bytech zůstává velmi vysoká. Předpokládaná celková poptávka po bydlení na období 2021–2030 je v Hanoji 89 milionů metrů čtverečních a v Ho Či Minově Městě 107,5 milionu metrů čtverečních. Navzdory této vysoké poptávce nejsou současné ceny bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě ve srovnání s jinými městy po celém světě přehnaně vysoké. Zároveň se neočekává, že úrokové sazby hypoték klesnou na nízké úrovně, protože úrokové sazby vkladů byly pouze upraveny směrem nahoru. Na trhu s byty proto neexistuje žádná „bublina“; ve skutečnosti omezená nabídka a vysoké počáteční prodejní ceny způsobily nedávný silný růst,“ vysvětlil pan Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Zdroj: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html