Zákaz manipulace s trhem s nemovitostmi

Návrh na to, aby transakce s nemovitostmi probíhaly přes banky

Delegát Trinh Lam Sinh (delegace An Giang ) navrhl, aby návrh zákona doplnil ustanovení zakazující manipulaci a narušování trhu s nemovitostmi a aby jasně definoval znaky manipulace a narušování trhu s nemovitostmi. „V poslední době manipulativní jednání destabilizovalo trh s nemovitostmi a ovlivnilo socioekonomický rozvoj země,“ uvedl pan Sinh.

Mnoho poslanců má stejný návrh. Trinh Xuan An, člen Výboru pro národní obranu a bezpečnost (delegát Dong Nai ), navrhl zařadit manipulaci s trhem s nemovitostmi do seznamu zakázaných činů a upřesnit manipulaci a určování cen nemovitostí. „Osobně si myslím, že manipulace s nemovitostmi není o nic méně nebezpečná než manipulace s akciemi, jak je stanoveno v trestním zákoníku. V současné době se manipulace s trhem s nemovitostmi odehrává sofistikovaným způsobem, což vede k bublinové situaci, ceny nemovitostí jsou ve srovnání se skutečností závratně vysoké a je třeba ji zákonem zakázat a přijmout specifická nařízení, která ji eliminují,“ navrhl pan An.

Podle pana Ana manipulace s realitním trhem nezahrnuje pouze stanovování vysokých cen během aukcí a následné rušení záloh s cílem zvýšit ceny a dosáhnout zisku, ale také využití jednoho projektu ke „stimulaci“ cen jiných projektů, čímž se vytváří velmi vysoká cenová hladina. „Myslím, že pokud se s tím nebude řešit důkladně, vytvoří se bublina a povede to k vážným incidentům,“ zdůraznil pan An.

Místopředseda soudního výboru Národního shromáždění Nguyen Manh Cuong (delegace Quang Binh ) vyjádřil znepokojení nad návrhem zákona, který stanoví: „Stát má politiku vytváření podmínek pro organizace a jednotlivce, aby mohli provádět bezhotovostní platby v transakcích s nemovitostmi.“ Podle pana Cuonga jsou bezhotovostní platby velmi důležitým řešením v prevenci a boji proti korupci a negativitě. Proto navrhl, aby u velkých transakcí, jako jsou transakce s nemovitostmi, stát zavedl povinnost bezhotovostních plateb, a ne pouze vytvářel podmínky.“

Delegát Trinh Xuan An (delegace Dong Nai)

Delegát Trinh Xuan An vyjádřil souhlas s předpisy o platbách v realitních transakcích, podle kterých musí investoři projektů a realitní firmy přijímat peníze od zákazníků prostřednictvím bankovních účtů ve Vietnamu. „Myslím si, že všechny transakce související s nemovitostmi musí být hrazeny prostřednictvím bank, nejen investorů a firem. Udělali jsme významný krok vpřed v zavádění bezhotovostních platebních transakcí, navrhuji, abychom se dále revolučně transformovali,“ navrhl pan An.

Veškeré transakce související s nemovitostmi musí být hrazeny prostřednictvím bank, nejen investorů a firem. Udělali jsme významný krok vpřed v oblasti bezhotovostních plateb, navrhuji další revoluci.

Delegát Trinh Xuan An, člen Výboru pro národní obranu a bezpečnost na plný úvazek (delegace Dong Nai)

Brokeři, kteří „hází a chytají“, narušují trh

Pokud jde o předpisy týkající se realitních tržišť, ve zprávě o přijetí a revizi předchozího návrhu zákona předseda Hospodářského výboru Vu Hong Thanh uvedl, že po obdržení stanovisek mnoha poslanců Národního shromáždění návrh zákona po vysvětlení a schválení odstranil ustanovení vyžadující, aby transakce s nemovitostmi probíhaly přes toto tržiště, a pouze je podpořil. „Požadavek na transakce s nemovitostmi povede k riziku zneužívání a nezajistí rozvoj zdravého, bezpečného a udržitelného trhu s nemovitostmi,“ uvedl pan Thanh. Návrh zákona dále stanoví, že transakce s nemovitostmi, jejichž zúčastněnou stranou je fyzická osoba, musí být notářsky ověřeny a certifikovány. V případě, že jednou zúčastněnou stranou je realitní podnik, notářské ověření a certifikace se nevyžadují.

Poslanec Hoang Van Cuong (hanojská delegace) v komentáři uvedl, že smlouvy o transakcích s nemovitostmi by neměly být povinně ověřovány notářem, ale měly by být potvrzeny prostřednictvím obchodních ploch. Pan Cuong analyzoval, že obchodní plocha je jedním ze tří prvků, které tvoří trh s nemovitostmi, ale současný zákon o podnikání v oblasti nemovitostí řádně nereguluje funkci burzy, když umožňuje burze účastnit se jak prodeje, tak i nákupu, nejen zprostředkování. „Burza by měla být pouze prostředníkem, ale nyní se jedná o nákup i prodej a lidé tomu říkají házení a chytání, což narušuje trh,“ zdůraznil pan Cuong.

Poslanec Cuong dále navrhl, aby byl zákon přísněji regulován, aby obchodní parket plnil pouze zprostředkovatelskou funkci a byl odpovědný za informace poskytované zákazníkům a státu. Zároveň se obchodní parket nesmí účastnit nákupu a prodeje a přijímá pouze poplatky, včetně poplatků za potvrzení transakce, které odpovídají notářským poplatkům a poplatkům za zprostředkování dle smlouvy. Podle pana Cuonga tento přístup dává obchodnímu parku odpovědnost za řádné plnění role makléře, poradenství zákazníkům a poskytování informací o trhu státu.

V debatě s poslancem Cuongem poslanec Nguyen Van Than (delegace Thai Binh) uvedl, že notářské ověřování má v současnosti mnoho problémů, ale pokud se notářské ověřování vynechá nebo obchodní plocha dostane větší pravomoci, „je to velmi nebezpečné“. Pan Than navrhl, aby transakce byly ověřovány pouze notářsky a že obchodní plocha nemůže zastupovat právo daného státu.

Řekl, že poslanec Hoang Van Cuong „uvažoval teoreticky“, když navrhoval zakázat obchodním plochám účastnit se nákupu a prodeje. „Ve skutečnosti to nelze zakázat, protože lidé mají mnoho způsobů, jak nakupovat a prodávat prostřednictvím známých cen. Všichni poslanci vědí, že v minulosti výškové budovy, zejména ty státních korporací nebo velkých soukromých společností, když se druhý den zeptali investora, říkali, že jsou vyprodané, ale když šli na obchodní plochu s nemovitostmi, stále je měli za vysoké ceny, i za jeden a půl nebo dvojnásobek. To je velmi nebezpečné,“ řekl pan Than a navrhl, aby obchodní plochy byly zdarma, „dobré víno nepotřebuje keř“, pokud je transakce dobrá, zákazníci přijdou, pokud není dobrá, zákazníci nepřijdou.

Po obdržení stanovisek delegátů předseda Hospodářského výboru Vu Hong Thanh uvedl, že všichni delegáti chtějí zlepšit kvalitu a profesionalitu obchodních ploch. Proto se návrh zákona zaměří na to, jak mohou obchodní plochy plnit funkci zprostředkovatelů a neúčastnit se přímo nákupu a prodeje, což může způsobit narušení trhu.

Měli bychom přijímat kauce na byt před stavbou základů?

Pokud jde o transakce s budoucím bydlením, návrh zákona navrhuje dvě možnosti. Zaprvé, investor může vybírat kauce od zákazníků, pokud projekt splňuje všechny podmínky pro uvedení do provozu (včetně jednoho z následujících dokumentů: právo k užívání pozemků, stavební povolení, kolaudační dokumentace základů bytů nebo víceúčelových budov s domy atd.). Zadruhé, investor může vybírat kauce, pokud má projekt posouzený základní projekt a jeden z dokumentů: právo k užívání pozemků; maximální výše kauce nepřesahuje 10 % prodejní ceny nebo ceny leasingu s možností koupě.

Poslanec Tran Hong Nguyen (delegace Binh Thuan) ve svém stanovisku navrhl regulaci podle možnosti 1, protože je pro zákazníky méně riziková. Podle něj, pokud se záloha vybere ihned po posouzení základního návrhu projektu, povede to k velmi dlouhé době od obdržení zálohy do skutečné realizace projektu. Trh s nemovitostmi v poslední době prochází mnoha složitými vývoji a stále se vyskytují případy, kdy investoři do realitních projektů zneužívají formu záloh a smluv o kapitálovém vkladu k svévolné mobilizaci kapitálu, což způsobuje nepořádek a nejistotu. Mnoho projektů po obdržení zálohy po 5, nebo dokonce 10 letech, není realizováno.

Naopak, poslanec Pham Van Hoa (delegace Dong Thap) podpořil volbu možnosti 2, protože „investoři ji opravdu oceňují a zákazníci ji také akceptují“. Pan Hoa analyzoval, že investoři ne vždy disponují 100% kapitálem a musí si také půjčit od bank, aby mohli projekt realizovat. Desetiprocentní záloha není ve srovnání s hodnotou domu vysoká, což vytváří podmínky pro to, aby investoři měli peníze na realizaci projektu, a vytváří důvěru mezi oběma stranami, nemluvě o tom, že zákazníci, kteří zálohu vloží, mohou také získat slevu. „Když má investor jeden z dokumentů s právem užívání pozemku, rozhodnutí o pronájmu pozemku a placení poplatků za užívání pozemku, myslím si, že investor není nečestný,“ řekl pan Hoa.

Delegát Pham Van Hoa (delegace Dong Thap)

Podobně i poslankyně Nguyen Thi Viet Nga (delegace Hai Duong) navrhla zvolit variantu 2, protože tato možnost vytvoří podmínky pro rozvoj podniků a investorů. Paní Nga připustila, že ačkoli tato varianta může přinést více rizik pro zákazníky, bude překonána zpřísněním řízení a zvýšením odpovědnosti státních orgánů. Naopak varianta 1 bude pro zákazníky bezpečnější, ale zároveň zúží příležitosti pro podniky, což zdánlivě jde proti podpoře a vytváření mechanismů pro rozvoj podniků.

Delegát Huynh Thi Phuc (delegace Ba Ria-Vung Tau) navrhl stanovit výši vkladu nepřesahující 5 % namísto 10 %, jak je uvedeno v návrhu. Tato částka je dostatečně velká pro to, aby si vkladatel i příjemce vkladu zachovali vzájemnou důvěru, byli si vědomi závazku a zároveň zajistili, že vklad neslouží k mobilizaci kapitálu.

Předseda hospodářského výboru Vu Hong Thanh uvedl, že obě možnosti mají pozitivní i negativní aspekty. U možnosti 1 je pozitivním aspektem to, že může chránit zájmy slabé strany, tedy kupujícího, ale na straně podniků není možné zajistit přístup potenciálním investorům. U možnosti 2 je pozitivním aspektem to, že vytváří podmínky pro podniky, ale od základního návrhu až po udělení stavebního povolení vyžaduje také mnoho kroků a může se zpozdit, což ovlivňuje zájmy lidí. „Pokud to není jasné nebo se na tom nedohodneme, navrhujeme, aby se o tomto obsahu hlasovalo, aby se k němu mohlo vyjádřit Národní shromáždění,“ řekl pan Thanh.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm