Čínská strategie za biliony dolarů na řešení krize bydlení

Pan Tap nastiňuje velkolepý plán utratit 1,4 bilionu dolarů na posílení role státu při obnově trhu s nemovitostmi a překonání bytové krize.

Obrovský čínský trh s nemovitostmi je v chaosu, ceny klesají, developeři krachují a lidé se ptají, zda je to stále životaschopná investice. Krize brzdí růst Číny a znepokojuje investory po celém světě .

V reakci na to čínský prezident Si Ťin-pching prosazuje novou strategii na posílení role státu v bytové politice na trhu, kterému dominuje soukromý sektor. Političtí poradci zapojení do nedávných vládních diskusí uvádějí, že strategie je založena na dvou hlavních programech.

Muž prochází kolem nedokončených bytových domů, které postavila společnost China Evergrande na okraji města Š’-ťia-čuang v provincii Che-pej v Číně, únor 2024. Foto: Reuters

Jedním z nich je, aby vláda odkoupila problémové soukromé realitní projekty a přeměnila je na nemovitosti k pronájmu nebo dalšímu prodeji. Druhým je, aby vláda postavila více sociálních bytů pro rodiny s nízkými a středními příjmy.

Cílem je zvýšit podíl státem postavených bytů k pronájmu nebo prodeji za nízké ceny, za přísných podmínek, na alespoň 30 % celkové nabídky bydlení v Číně, ze současných 5 %.

Náklady na tyto plány budou obrovské, v příštích pěti letech možná až 280 miliard dolarů ročně, celkem tedy zhruba 1,4 bilionu dolarů. Podle pozorovatelů zapadají do širšího nedávného úsilí prezidenta Si Ťin-pchinga o rozšíření státní kontroly nad ekonomikou a omezení soukromého sektoru.

Na konci 90. let, kdy Čína začala liberalizovat své trhy, si její představitelé zpočátku představovali dvoustupňový systém, v němž by někteří lidé kupovali nemovitosti postavené soukromě, zatímco jiní bydleli ve státem dotovaných sociálních bytech.

Ale v průběhu desetiletí se soukromí developeři jako China Evergrande rychle rozšířili a stále více dominují čínskému trhu. Dnes vlastní své domy více než 90 % čínských domácností, ve srovnání s přibližně 66 % v USA.

Přechod k soukromému vlastnictví domů vytvořil v Číně obrovské bohatství. Boom na trhu s nemovitostmi však také vytvořil dluhovou bublinu, což zvýšilo ceny a připravilo mnoho mladých rodin o jejich vysněný domov.

Vzhledem k tomu, že trh v loňském roce po dlouholeté vládní kampani na omezení nadměrných investic do nemovitostí zaznamenal prudký pokles, ekonomové v Číně i mimo ni vyzvali Peking k rozhodnějším krokům k restrukturalizaci sektoru.

V Číně jsou miliony prázdných bytů a mnoho nedokončených budov potřebuje finanční podporu k dokončení.

Na konferenci v prosinci loňského roku pan Si Ťin-pching jasně uvedl, že prioritou pro rok 2024 je urychlení vývoje „nového modelu“ pro sektor nemovitostí, který se podle zdroje obeznámeného s touto problematikou silně zaměřuje na státem poskytované dostupné bydlení.

Političtí poradci tvrdí, že prezident Si Ťin-pching věří, že nemovitosti, které po léta táhly růst Číny a v jednu chvíli tvořily zhruba čtvrtinu hrubého domácího produktu (HDP), již nebudou v ekonomice hrát tak velkou roli.

Podle jeho názoru bylo příliš mnoho úvěrů použito na spekulace s nemovitostmi, což zvyšuje rizika pro finanční systém, prohlubuje propast mezi bohatými a chudými a odvádí zdroje z odvětví „reálné ekonomiky“, jako je výroba a špičkové technologie, které čínští vůdci považují za strategicky důležité v konkurenci se Spojenými státy.

V jistém smyslu by plán pana Si Ťin-pchinga vrátil čínský trh s bydlením ke kořenům. Před desítkami let, za vlády Mao Ce-tunga, čínský stát kontroloval trh s nemovitostmi a většina lidí žila v domech, které jim poskytovaly jejich zaměstnanecké jednotky.

V diskusích o vnitřní politice čínský vicepremiér Che Lifeng, jeden z nejdůvěryhodnějších poradců pana Si Ťin-pchinga, argumentoval, že větší zapojení státu by pomohlo vládě absorbovat přebytečnou nabídku bydlení, stanovit spodní hranici cen domů a ochránit banky před odpisy ve výši stovek miliard dolarů, pokud by se trh nadále zhoršoval.

Dalším lákadlem je podle poradců to, že přeměna většího množství soukromého majetku na státem dotované bydlení k pronájmu nebo prodeji by mohla pomoci dosáhnout cíle pana Si Ťin-pchinga, kterým je „sdílená prosperita“.

Čínský prezident Si Ťin-pching si v listopadu 2023 prohlíží vládou dotovaný komplex nájemních bytů v Šanghaji. Foto: Xinhua

Nová strategie získala větší podporu po vládním nařízení známém jako Dokument 14, vydaném loni v říjnu. Požaduje, aby v příštích pěti letech bylo v 35 městech s více než 3 miliony obyvatel vybudováno přibližně 6 milionů cenově dostupných bytových jednotek.

Dokument se nezabývá mnoha podrobnostmi o tom, jak bude plán realizován, ale zdůrazňuje, že vláda zavede omezení ohledně toho, kdo může kupovat státní nemovitosti, a zakáže jejich obchodování na volném trhu.

Čínská lidová banka (PBOC) vyčlenila přibližně 70 miliard dolarů, které budou rozděleny mezi tři hlavní politické banky, Čínskou rozvojovou banku, Exportně-importní banku Číny a Zemědělskou rozvojovou banku Číny, aby pomohly s realizací této strategie.

Čínská rozvojová banka v prosinci 2023 oznámila, že městu Fu-čou poskytla úvěrovou linku v hodnotě téměř 28,4 milionu dolarů na výstavbu projektu dostupného bydlení. Po dokončení, které se očekává v roce 2026, bude v rámci projektu prodáno přibližně 701 domů za zvýhodněné ceny rodinám s nízkými příjmy.

Banka také poskytla vládě provincie Hunan úvěr ve výši více než 1,4 milionu dolarů na výstavbu sociálního bydlení v centru města.

Začátkem ledna vydaly PBOC a Národní úřad pro finanční dohled nové pokyny, které slibují finanční podporu pronájmu nemovitostí dotovaných vládou. Pokyny uvádějí, že státní financování pomůže „oživit stávající nabídku bydlení“.

Místopředseda vlády Che Lifeng představil některé vládní plány zástupcům amerického podnikání, když loni v listopadu navštívil San Francisco s prezidentem Si Ťin-pchingem.

Během setkání na okraji summitu prezidenta Si Ťin-pchinga s americkým prezidentem Joem Bidenem se čínský vicepremiér zaměřil především na vládou dotovaný plán bydlení a podle zdrojů obeznámených s touto záležitostí vysvětlil americkým manažerům, že by to pomohlo lidem ve velkých městech dovolit si koupit bydlení.

Diskuse naznačuje, že čínští vůdci mají obavy z toho, jak zahraniční investoři vnímají reakci vlády na problém s bydlením, a v posledních měsících se zbavili čínských akcií a dluhopisů.

Pan Ha však nezmínil kroky, k jejichž přijetí naléhavě vyzývá mnoho zahraničních bankéřů a investorů čínskou vládu, jako je restrukturalizace problémových soukromých developerů nemovitostí nebo dokončení milionů domů, za které Číňané zaplatili, ale které nebyly dokončeny, protože developeři mají finanční potíže.

Mezinárodní měnový fond (MMF) uvedl, že nejnaléhavějším úkolem Pekingu je přijít s komplexním plánem, který pomůže developerům v potížích restrukturalizovat jejich dluhy a donutí banky a další zúčastněné strany akceptovat ztráty. I když je takový krok bolestivý, pomohl by obnovit důvěru veřejnosti v trh.

Političtí poradci zapojení do diskusí však tvrdí, že Peking se i nadále zdráhá poskytnout developerům přímou podporu likvidity ze strachu z opětovného nafouknutí realitní bubliny, kterou se pan Si Ťin-pching snaží vyfouknout.

Nákup nemovitostí čínskou vládou a jejich přestavba na nájemní byty vyvolává složité otázky, včetně toho, zda by vláda měla platit za tržní hodnotu, říkají pozorovatelé. Není také jasné, co se stane, pokud majitelé nemovitost prodat nechtějí.

Ekonomové poznamenávají, že výstavba nových sociálních bytů by byla snazší a pomohla by podpořit stavebnictví. Znamenalo by to ale také zvýšení nabídky bytů v době, kdy se čínská populace zmenšuje. MMF předpovídá, že základní poptávka po nových bytech v Číně klesne v příštím desetiletí téměř o 50 %.

Michael Pettis, profesor financí na Pekingské univerzitě, uvedl, že pokud by vláda výrazně zvýšila nabídku dostupného bydlení, přesunula by se tato částka k chudým domácnostem, což je „něco, co Čína zoufale potřebuje“.

Pomůže to lidem utrácet více za jiné věci, řekl, ale je příliš brzy na to, abychom mohli říci, jak se plán bude vyvíjet.

Zhiwu Chen, profesor financí na Hongkongské univerzitě, je skeptičtější a novou čínskou strategii v oblasti bydlení přirovnává k tomu, jak Peking využíval státní fondy k nákupu akcií ve snaze podpořit klesající akciový trh.

Takové úsilí často nedokáže udržitelně posílit trh, poznamenal Chen. Utrácení peněz na nákup problémových realitních projektů nebude vzhledem k demografickým problémům a nadměrné nabídce v zemi efektivní.

Dodal, že strategie by mohla také vyvolat nepříjemné otázky ohledně sociální rovnosti. Stát, který kupuje nemovitosti od developerů v době, kdy je trh slabý, znamená využití národních zdrojů k dotování některých lidí, zatímco jiní ne.

„Stává se to problémem rozdělení bohatství,“ řekl Chen. „Ne každý v Číně vlastní více bytů a není ochoten je prodat.“

V posledních letech spustilo několik čínských měst, jako například Čeng-čou ve střední Číně a Su-čou poblíž Šanghaje, vlastní programy na odkup tisíců neprodaných nemovitostí od developerů a jejich následnou přeměnu na dostupné bydlení pro rodiny s nízkými příjmy.

Takové programy pomáhají absorbovat přebytečné byty, ale také podle ekonomů více zatěžují místní finance.

Dalším pozoruhodným úsilím o sociální bydlení byla iniciativa „vyklízení slumů“, která byla zahájena téměř před deseti lety, kdy se čínský trh s nemovitostmi také potýkal s problémy.

V rámci programu centrální banka poskytovala preferenční financování státním bankám, které následně půjčovaly peníze developerům na nákup pozemků od měst a obcí a výstavbu dalších bytů. Na oplátku místní samosprávy dotovaly peníze pro rodiny vysídlené ze slumů, což jim umožnilo koupit si nové byty na volném trhu.

Iniciativa sice pomohla obnovit poptávku po nemovitostech, ale zároveň podnítila stavební boom, který zhoršil přebytek bydlení v Číně.

Ekonomové zdůrazňují, že současná krize bydlení je mnohem vážnější a staví čínskou vládu před obrovskou výzvu v jejím úsilí o řešení problému cen bydlení a nadměrné nabídky.

Vu Hoang (podle WSJ, Reuters, AFP )

Zdrojový odkaz: https://vnexpress.net/chien-luoc-nghin-ty-usd-de-trung-quoc-ung-pho-khung-hoang-nha-o-4711986.html