Pozemkoví makléři „dělají vlny“ a „vytvářejí horko“, což na realitním trhu vyvolává chaos

Trh s nemovitostmi se pozitivně zotavuje

Podle zprávy Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARs) vykázalo zejména třetí čtvrtletí roku 2024 a prvních 9 měsíců roku 2024 obecně pozitivní oživení trhu s nemovitostmi po obtížném období. Částečně díky stabilitě ekonomiky a podpůrné politice vlády.

Zejména zákon o bydlení z roku 2023, zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 a zákon o pozemkech z roku 2024 oficiálně vstoupily v platnost 1. srpna 2024, o 5 měsíců dříve než předchozí předpisy, a přispěly tak k zdokonalení právního koridoru pro trh s nemovitostmi a otevřely nový cyklus trhu bezpečnějším, zdravějším a udržitelnějším směrem. Segmenty nemovitostí, od bydlení, komerčních až po průmyslové nemovitosti, vykazovaly známky pozitivního růstu s mnoha realizovanými novými projekty.

Trh s nemovitostmi v poslední době vykazuje známky „oteplování“. (Foto: ST)

Paní Pham Thi Mien, zástupkyně ředitele Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARs IRE), uvedla, že trh s rezidenčními nemovitostmi začíná vykazovat známky „oteplování“.

Příběh o pozemkových aukcích je proto „žhavější“ než kdy dříve, aukce se konají „přes noc“ a stovky, ba i tisíce lidí, souhlasily s „čekáním a jídlem“, aby si mohly zasoutěžit o místo. Vítězná cena je také rekordně vysoká, srovnatelná s projektovými pozemky s dobře investovanou infrastrukturou.

Trh je také ovládán segmentem bytů, kde ceny neustále dosahují nových maxim, a to jak na primárním, tak i na sekundárním trhu. Vysoká poptávka vede k tomu, že tisíce majitelů bytů pravidelně dostávají telefonáty s žádostí o prodej svých domů. Navzdory vysokým prodejním cenám zaznamenaly nově zahájené bytové projekty velmi dobrou míru absorpce.

Spolu s typem bytu zaznamenaly „rekordní“ počet rezervací i některé nově spuštěné nízkopodlažní projekty významných investorů, a to i přes stále rostoucí ceny. Mnoho bytů má dobrou polohu, nejen vysoké ceny, ale aby si je mohli koupit, musí zákazníci/investoři také zaplatit rozdíl.

Pozemkoví makléři "dělají vlny"

Kromě výsledků skutečné nabídky a poptávky vykazuje trh také známky „oteplování“. Tato situace se odráží ve spekulacích s pozemky, zvyšování cen nemovitostí a vzniku netransparentních transakcí s nemovitostmi.

„Mnoho drobných investorů vstupuje na trh za spekulativními účely, což způsobuje nepřiměřený růst cen nemovitostí. Známky „oteplování“ se projevují i ​​v segmentu bytů, kde prodejní cena převedených bytů stále roste, a to díky „pomoci“ některých spekulativních skupin. Všechny tyto příznaky pramení z nedostatku nabídky, ačkoli se situace zlepšila,“ uvedla paní Mien.

Kromě výsledků skutečné nabídky a poptávky vykazuje trh také známky „oteplování“. (Foto: VOV)

Paní Mien konkrétně uvedla, že ve třetím čtvrtletí roku 2024 trh s rezidenčními nemovitostmi nadále zaznamenával nabídku 22 412 produktů, přičemž k prodeji bylo přibližně 14 750 nových produktů, což je o 25 % méně než v předchozím čtvrtletí, ale o 60 % více než ve stejném období roku 2023. Navzdory poklesu množství podle statistik nabídka ve třetím čtvrtletí stále vykazovala „růst“, když se objevila řada nových projektů, zejména s ohledem na zahájení realizace velkých projektů, což trh učinilo „živějším“.

Za prvních 9 měsíců roku 2024 se na trhu objevilo 38 797 nových produktů k prodeji. Nabídka stále vykazovala silnou diferenciaci. V souladu s tím 70 % nové nabídky pocházelo ze segmentu bytů. Drtivou většinu z nich tvořily produkty s prodejní cenou přes 50 milionů VND/m2. Trh byl téměř zcela bez dostupných komerčních bytů. Z regionálního hlediska vedl v nové nabídce sever s 46 %, následovaný centrálním regionem s 29 % a jihem s 25 %.

Data z výzkumu VARS rovněž ukazují, že ačkoliv se nabídka nachází převážně v segmentu high-end a luxusu, celý trh zaznamenal ve třetím čtvrtletí přibližně 10 400 úspěšných transakcí, což odpovídá míře absorpce 51 %. To odráží zájem trhu o nové realitní produkty, ačkoli většina nové nabídky je realizována na vysoké úrovni a investiční náklady, zejména náklady spojené s pozemky, rostou.

Objem transakcí a míra absorpce se ve srovnání s předchozím čtvrtletím snížily o 25 %, respektive o jeden procentní bod, ale ve srovnání se stejným obdobím roku 2023 se zvýšily o 80 %, respektive o 28 procentních bodů. Z toho byl objem transakcí s byty stále „ohromující“ a ve třetím čtvrtletí představoval 71 % celkových transakcí s bydlením, přičemž nové bytové projekty zaznamenaly průměrnou míru absorpce 75 %. Bytové projekty v Hanoji dokonce krátce po zahájení prodeje zaznamenaly míru absorpce až 90 %.

Stále zřetelnější je trend výstavby malých bytů s cílem snížit celkovou hodnotu bytu, které by lépe odpovídaly potřebám a finančním možnostem jednotlivců a mladých rodin. Jedná se také o typ nemovitosti s nejlepší likviditou.

Za prvních 9 měsíců roku 2024 trh zaznamenal 30 589 úspěšných transakcí, což je 2,5krát více než ve stejném období roku 2023. Mnoho nových projektů spuštěných na konci září, které začaly přijímat rezervace, zaznamenalo také velký zájem a „obrovské“ vklady.

Pokud jde o prodejní ceny nemovitostí, ceny nemovitostí jsou i nadále „ukotveny“ na vysoké úrovni, a to jak na primárním, tak na sekundárním trhu, zejména v segmentu bytů. Vzhledem k tomu, že nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou je stále závažnější, je sice nabídka zlepšena, ale stále je velmi obtížné uspokojit poptávku. Většina nové nabídky je navíc i nadále realizována ve vysokém standardu s rostoucími investičními náklady, zejména náklady na pozemky.

Konkrétně ve třetím čtvrtletí se cenová hladina v primárním sektoru v Hanoji nadále zvyšovala a nevykazovala žádné známky zastavení, zatímco nabídka se postupně zlepšuje. Nové projekty, od nízkopodlažních až po výškové projekty, zejména v segmentu high-end a luxusních nemovitostí, se i nadále těšily silné pozornosti trhu. To vytvořilo hnací sílu pro udržení vysoké cenové hladiny sekundárních bytů, ačkoli likvidita se po období „horkého“ růstu postupně stabilizovala.

V Da Nangu zaznamenala primární cenová hladina bytů také „rekordní“ nárůst, přičemž více než 50 % nové nabídky mělo cenu nad 80 milionů VND/m2. Trh byl však stále dobře obsazen díky investiční poptávce kupujících mimo provincii, zejména investorů z Hanoje. Kromě toho se výrazně zlepšila i sekundární cenová hladina, přičemž ceny rezidenčních pozemků v některých oblastech vzrostly za stejné období o 10–25 %.

V Ho Či Minově Městě zůstala cenová hladina primárního trhu stabilně na vysoké úrovni, a to díky nabídce pocházející převážně z probíhajících projektů. Cenová hladina primárního trhu v provinciích a městech v okolí Ho Či Minova Města se mezitím mírně zvýšila a pohybovala se v rozmezí 3–5 %, přičemž nová nabídka měla vyšší prodejní ceny.

Výzkum indexu cen bytů, který odráží průměrné kolísání prodejních cen projektů ve vzorku 150 projektů vybraných a sledovaných agenturou VARS, rovněž ukazuje, že k 3. čtvrtletí 2024 se průměrná prodejní cena projektového klastru v Hanoji blíží 60 milionům VND/m2, což představuje nárůst o 64,0 % ve srovnání s 2. čtvrtletím 2019. Průměrná prodejní cena projektového klastru v Ho Či Minově Městě se zvýšila ze 49,2 milionů VND/m2 na 64,2 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 30,6 % ve srovnání se základním obdobím. V Da Nangu vykázal index tržních cen v Da Nangu ve 3. čtvrtletí nárůst o 46,2 %, což je více než nárůst v Ho Či Minově Městě.

„Poptávka po nemovitostech, včetně bydlení a investičních potřeb, se nadále přesouvá do příměstských oblastí, provincií/měst obklopujících dvě zvláštní městské oblasti a na sekundární trh s mnoha možnostmi za rozumnější ceny. Byty a domy do 3 miliard VND jsou v Hanoji a Ho Či Minově Městě silně „loví“,“ zdůraznila paní Mien.

Zdroj: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html