Realitní makléři vytvářejí humbuk a způsobují chaos na trhu s nemovitostmi.

Trh s nemovitostmi se pozitivně zotavuje.

Podle zprávy Vietnamské asociace realitních makléřů (VAR) vykázalo zejména třetí čtvrtletí roku 2024 a prvních devět měsíců roku 2024 obecně pozitivní oživení trhu s nemovitostmi po obtížném období. To je částečně způsobeno stabilitou ekonomiky a podpůrnou vládní politikou.

Zejména skutečnost, že zákon o bydlení z roku 2023, zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 a zákon o pozemkech z roku 2024 oficiálně vstoupily v platnost 1. srpna 2024, tedy o pět měsíců dříve, než bylo původně stanoveno, přispívá k dokončení právního rámce pro trh s nemovitostmi a otevírá nový cyklus trhu směrem k větší bezpečnosti, zdraví a udržitelnosti. Segmenty nemovitostí, od rezidenčních a komerčních až po průmyslové nemovitosti, vykazují pozitivní známky růstu a realizuje se mnoho nových projektů.

Trh s nemovitostmi v poslední době vykazuje známky přehřátí. (Foto: ST)

Podle paní Pham Thi Mien, zástupkyně ředitele Vietnamského institutu pro hodnocení trhu s nemovitostmi (VARs IRE), trh s rezidenčními nemovitostmi začal vykazovat známky „oteplování“.

Příběh o pozemkových aukcích je proto žhavější než kdy dříve, aukce se konají „celou noc“ a zaznamenávají stovky, ba tisíce lidí ochotných „spát a jíst“, aby se utkali o místo. Vítězné nabídky jsou také rekordně vysoké, srovnatelné s pozemky v projektech s dobře rozvinutou infrastrukturou.

Žhavou aktivitu na trhu dále pohání segment bytů, kde ceny neustále nastavují nové vysoké laťky jak na primárním, tak na sekundárním trhu. Vysoká poptávka vedla k tomu, že tisíce majitelů bytů dostávají časté telefonáty s dotazy na prodej svých nemovitostí. Navzdory rostoucím cenám vykazují nově zahájené bytové projekty velmi dobrou míru absorpce.

Spolu s bytovými projekty zaznamenalo „rekordní“ počet rezervací i několik nově spuštěných nízkopodlažních projektů od velkých developerů, a to i přes stále vyšší ceny. Mnoho jednotek v prvotřídních lokalitách je nejen drahých, ale kupující/investoři se musí také smířit s tím, že za zajištění koupě zaplatí prémii.

Pozemkoví spekulanti „rozvířili“ trh.

Kromě výsledků plynoucích ze skutečné nabídky a poptávky vykazuje trh také známky přehřátí. To se projevuje spekulacemi s pozemky, nadsazenými cenami nemovitostí a vznikem neprůhledných transakcí s nemovitostmi.

„Mnoho drobných investorů vstupuje na trh s cílem krátkodobé spekulace, což způsobuje nepřiměřeně vysoký nárůst cen nemovitostí. Známky „přehřátí“ jsou patrné i v segmentu bytů, kde se ceny bytů k prodeji zvyšují, což usnadňují určité spekulativní skupiny. Všechny tyto příznaky pramení z nedostatku nabídky, ačkoli se situace zlepšila,“ uvedla paní Mienová.

Kromě výsledků plynoucích ze skutečné nabídky a poptávky vykazuje trh také známky přehřátí. (Foto: VOV)

Paní Mien konkrétně uvedla, že ve třetím čtvrtletí roku 2024 trh s rezidenčními nemovitostmi nadále zaznamenával nabídku 22 412 produktů nabízených k prodeji, přičemž bylo uvedeno na trh přibližně 14 750 nových produktů, což představuje 25% pokles ve srovnání s předchozím čtvrtletím, ale 60% nárůst ve srovnání se stejným obdobím roku 2023. Navzdory statistickému poklesu množství nabídka ve třetím čtvrtletí stále vykazovala „růst“ s objevením se několika nových projektů, zejména velkých projektů, které zahájily realizaci, což podnítilo zvěsti na trhu a učinilo trh živějším.

V prvních devíti měsících roku 2024 zaznamenal trh 38 797 nových produktů nabízených k prodeji. Nabídka zůstala vysoce diverzifikovaná, přičemž 70 % nové nabídky pocházelo ze segmentu bytů. Trhu dominovaly produkty s cenou 50 milionů VND/m2 nebo vyšší. Cenově dostupné komerční byty téměř vůbec chyběly. Regionálně vedl v nové nabídce sever s 46 %, následovaný centrálním regionem s 29 % a jihem s 25 %.

Výzkumná data společnosti VARS rovněž ukazují, že ačkoliv se nabídka nachází převážně v segmentu high-end a luxusu, celý trh zaznamenal ve třetím čtvrtletí přibližně 10 400 úspěšných transakcí, což odpovídá míře absorpce 51 %. To odráží zájem trhu o nové realitní produkty, a to i přesto, že většina nové nabídky je realizována na vysoké úrovni a investiční náklady, zejména náklady spojené s pozemky, rostou.

Objem transakcí a míra absorpce se ve srovnání s předchozím čtvrtletím snížily o 25 %, respektive o jeden procentní bod, ale ve srovnání se stejným obdobím roku 2023 se zvýšily o 80 %, respektive o 28 procentních bodů. Z nich dominovaly transakce s byty, které ve 3. čtvrtletí tvořily 71 % celkových transakcí s bydlením, přičemž nové bytové projekty zaznamenaly průměrnou míru absorpce 75 %. Některé bytové projekty v Hanoji dokonce krátce po spuštění zaznamenaly míru absorpce až 90 %.

Stále zřetelnější je trend výstavby menších bytů za účelem snížení celkové hodnoty nemovitostí, které lépe odpovídají potřebám a finančním možnostem jednotlivců a mladých rodin. Tento typ nemovitosti se také může pochlubit nejlepší likviditou.

Celkově v prvních devíti měsících roku 2024 trh zaznamenal 30 589 úspěšných transakcí, což je 2,5krát více než ve stejném období roku 2023. Mnoho nových projektů spuštěných na konci září, které začaly přijímat rezervace, zaznamenalo také obrovské množství úroků a vkladů.

Pokud jde o ceny, ceny bydlení zůstávají i nadále vysoké, a to jak na primárním, tak na sekundárním trhu, zejména v segmentu bytů. To je způsobeno stále závažnější nerovnováhou mezi nabídkou a poptávkou, jelikož nabídka i přes zlepšení stále nedokáže uspokojit poptávku. Většina nově nabízených nemovitostí je navíc i nadále stavěna ve vysokých standardech, což vede ke zvýšeným investičním nákladům, zejména nákladům souvisejícím s pozemky.

Konkrétně ve třetím čtvrtletí ceny primárního trhu v Hanoji nadále prudce rostly bez známek zastavení, zatímco nabídka se postupně zlepšuje. Nové projekty, od nízkopodlažních po výškové, zejména v segmentu high-end a luxusních nemovitostí, se i nadále těšily silnému zájmu trhu. To vytvořilo dynamiku, která udržela ceny bytů na sekundárním trhu vysoké, ačkoli likvidita se po období rychlého růstu postupně stabilizovala.

V Da Nangu zaznamenaly ceny bytů na primárním trhu také „rekordní“ nárůst, přičemž více než 50 % nové nabídky mělo cenu nad 80 milionů VND/m2. Trh však zůstal silný díky investiční poptávce ze strany kupujících mimo provincii, zejména investorů z Hanoje. Kromě toho se ceny na sekundárním trhu také plošně zlepšily, přičemž ceny pozemků v některých oblastech vzrostly o 10–25 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku.

V Ho Či Minově Městě zůstaly ceny na primárním trhu stabilně na vysoké úrovni, a to díky nabídce pocházející převážně z probíhajících projektů. Ceny na primárním trhu v provinciích a městech v okolí Ho Či Minova Města se mezitím mírně zvýšily a pohybovaly se v rozmezí 3–5 %, přičemž nová nabídka měla vyšší prodejní ceny.

Výzkum indexů cen bytů, které odrážejí průměrné výkyvy prodejních cen projektů ve vzorku 150 projektů vybraných a sledovaných agenturou VARS, rovněž ukazuje, že k 3. čtvrtletí 2024 se průměrná prodejní cena vzorku projektů v Hanoji blíží 60 milionům VND/m2, což představuje nárůst o 64,0 % ve srovnání s 2. čtvrtletím 2019. Průměrná prodejní cena vzorku projektů v Ho Či Minově Městě se zvýšila ze 49,2 milionů VND/m2 na 64,2 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 30,6 % ve srovnání se základním obdobím. V Da Nangu vykazuje index tržních cen v Da Nangu ve 3. čtvrtletí nárůst o 46,2 %, což je více než nárůst v Ho Či Minově Městě.

„Poptávka po nemovitostech, včetně bydlení i investičních potřeb, se nadále přesouvá směrem k příměstským oblastem, provinciím/městům obklopujícím dvě zvláštní městské oblasti a na sekundární trh s dostupnějšími možnostmi. Byty a domy s cenou pod 3 miliardy VND jsou v Hanoji a Ho Či Minově Městě velmi žádané,“ zdůraznila paní Mien.

Zdroj: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html