Měla by se při oceňování pozemků opustit metoda přebytku?

Jako nejoblíbenější metoda, která jasně odráží finanční povahu realitních projektů, je zrušení metody přebytku podle odborníků krokem zpět v oceňování pozemků a má dlouhodobé důsledky pro nabídku a trh s nemovitostmi.

Dr. Nguyen Tien Thoa, předseda Vietnamské asociace pro oceňování, se k této otázce vyjádřil, že to není špatně, ale jen částečně správně. Důležitější je totiž to, že když stát umožňuje dosáhnout nejvyššího a nejlepšího využití pozemku s rozvojovým potenciálem, musí znát také cenu pozemku podle tržních principů, aby tohoto cíle dosáhl, a to jako základ pro stanovení finančních závazků mezi státem a organizacemi a jednotlivci, kteří pozemky využívají. Vhodnou metodou pro oceňování tohoto typu rozvojového pozemku je metoda přebytku.

„ Pro stanovení ceny je nutné vycházet z právních podkladů (plánování, licence...) a dostupných objektivních tržních dat, nikoli z nepodložených výpočtů ,“ zdůraznil Dr. Thoa.

Odborníci tvrdí, že by se od metody přebytku při oceňování pozemků nemělo upouštět.

V další diskusi o tomto aspektu expert na právo v oblasti nemovitostí uvedl, že metoda přebytku jasně odráží finanční povahu realitního projektu: jaké jsou náklady, jaké jsou příjmy, jaký je zisk, což je velmi vědecké a objektivní. Tato metoda jasně odráží způsob, jakým se využívá, rozděluje a sdílí „rozdíl v rentě z pozemků“. Jedná se také o moderní metodu oceňování nemovitostí v souladu s mezinárodní praxí.

„ Agentura, která se zabývá návrhem zákona, se domnívá, že vzhledem k nedostatku databáze pro oceňování musí být oceňování založeno na hypotetických faktorech a nedostatku přesnosti, takže opuštění této metody podle mého názoru není přesvědčivé. Pokud je problémem nedostatek databáze, řešením musí být vytvoření kvalitního a spolehlivého zdroje databáze, namísto opuštění metody přebytků (zničení výrobního stroje). Pokud se tedy opuštění metody přebytků stane realitou, bude to krok zpět v práci na oceňování pozemků ,“ poznamenal.

Metoda přebytku by měla být zachována.

Vzhledem k návrhu na odstranění metody přebytku má návrh vyhlášky, kterou se mění vyhláška č. 44, pouze 3 metody: srovnávací, příjmovou a koeficient úpravy ceny pozemku. Je však okamžitě patrné, že tyto 3 metody nestačí k nahrazení metody přebytku při oceňování pozemků s potenciálem pro rozvoj.

Při konkrétní analýze experti poukázali na 3 nedostatky. Zaprvé, stanovení ceny pozemku je založeno na účelu využití s potenciálem budoucího rozvoje, nikoli na současném účelu využití, jak se vypočítává pomocí srovnávací metody a metody příjmu.

Za druhé, typy pozemků se společným rozvojovým potenciálem nemají podobná nebo podobná aktiva, která byla úspěšně obchodována na trhu, aby se na ně dala použít metoda srovnání (s podmínkou, že musí existovat alespoň 3 srovnatelná aktiva, s výjimkou výjimečných případů), takže metodu srovnání nelze pro ocenění použít.

Za třetí, metoda příjmů je metoda, která určuje budoucí příjem s předpokladem, že příjem je stabilní, trvalý a riziko budoucího příjmu je fixní. Reziduální metoda je naproti tomu zcela opačná. Proto nelze metodu příjmů použít jako náhradu reziduální metody.

Podle právního experta v oblasti nemovitostí, pokud bude metoda přebytku zrušena, vznikne v oceňování pozemků mezera. „ Jakou metodu bude muset státní úřad použít k oceňování pozemků při přidělování pozemků investorům k realizaci projektů bez dražby? V současné době u drtivé většiny realitních projektů státní úřady při přidělování pozemků investorům používají k oceňování pozemků metodu přebytku (s výjimkou některých pozemkových fondů s nízkou hodnotou, které používají metodu vyrovnávacího koeficientu); i v případě dražby práv k užívání pozemků musí být vyvolávací cena stanovena podle metody přebytku .“

Profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí , se k této otázce dále vyjádřil, že je nutné z metod oceňování pozemků odstranit metodu úpravy ceny pozemku pomocí koeficientu a zachovat/přidat metodu přebytku pro oceňování developerských projektů na pozemcích.

Metoda koeficientu úpravy ceny pozemků je tedy pouze vynásobením hodnoty uvedené v ceníku pozemků regulovaném provinčním lidovým výborem koeficientem, který rovněž stanoví provinční lidový výbor. „Cena pozemku vhodná pro trh je objektivní veličina, nelze požadovat, aby se rovnala součinu dvou subjektivních veličin regulovaných a stanovených provinčním lidovým výborem. Lze tedy konstatovat, že se jedná o metodu stanovení cen pozemků bez jakékoli vědecké teorie,“ potvrdil profesor Vo.

Premiér nedávno vydal telegram, v němž žádá Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí a vedoucí představitele provincií a měst, aby urychleně odstranili obtíže a překážky v oceňování pozemků. Zejména je důležité, aby Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí předložilo vládě k projednání a vydání vyhlášku, kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 44/2014/ND-CP upravující ceny pozemků, do 31. července, a také dokončilo změnu a doplnění oběžníku č. 36/2014/TT-BTNMT, který podrobně stanoví metody oceňování pozemků, sestavení a úpravu ceníků pozemků, specifické oceňování pozemků a poradenství v oblasti oceňování pozemků.
Podle odborníků má však novela vyhlášky č. 44 a oběžníku č. 36 zásadní nedostatky, které povedou k významným důsledkům pro oceňování pozemků i pro rozvoj trhu s nemovitostmi. To znamená, že navrhovatel zrušil metodu přebytků při oceňování pozemků, která je nejpraktičtější metodou a má úplnou, stabilní a transparentní databázi vstupních informací.

Hai Anh

Užitečný
Emoce
Tvůrčí
Unikátní
Hněv