Jako nejběžnější metoda, která nejzřetelněji odráží finanční povahu realitních projektů, je zrušení metody přebytku podle odborníků krokem zpět v oceňování pozemků a má dlouhodobé důsledky pro nabídku a trh s nemovitostmi.
Dr. Nguyen Tien Thoa – předseda Vietnamské asociace pro oceňování – k této otázce uvedl, že to není špatně, ale jen částečně správně. Důležitější je, že pokud stát povoluje pozemkům s rozvojovým potenciálem dosáhnout co nejlepšího a nejlepšího využití, musí znát také cenu pozemku podle tržních principů, aby tohoto cíle dosáhl, a to jako základ pro stanovení finančních závazků mezi státem a organizacemi a jednotlivci, kteří pozemky využívají. A vhodnou metodou pro oceňování takových rozvojových pozemků je metoda přebytku.
„ Abychom cenu určili, musíme ji založit na právních základech (plánování, licence atd.) a objektivních tržních datech, nikoli na libovolných, nepodložených výpočtech ,“ zdůraznil Dr. Thoa.
Odborníci tvrdí, že by se od metody přebytku při oceňování pozemků nemělo upouštět.
Expert na právo v oblasti nemovitostí k tomuto aspektu dále uvedl, že metoda přebytku jasně odráží finanční povahu realitního projektu: identifikuje náklady, výnosy a zisky vědeckým a objektivním způsobem. Tato metoda jasně odráží, jak využít, alokovat a sdílet „rozdíl v rentě z pozemků“. Jedná se také o moderní metodu oceňování nemovitostí v souladu s mezinárodní praxí.
„ Agentura, která se zabývá návrhem zákona, argumentuje, že kvůli nedostatku dat pro oceňování musí být oceňování založeno na hypotetických a nepřesných faktorech, a proto se od této metody upouštělo. Podle mého názoru je to nepřesvědčivé. Pokud je problémem nedostatek dat, řešením by mělo být vytvoření kvalitní a spolehlivé databáze, namísto opuštění metody přebytků (demontáž výrobního stroje). Pokud se tedy opuštění metody přebytků stane realitou, bude to krok zpět v oceňování pozemků ,“ poznamenal.
Metoda přebytku by měla být zachována.
Vzhledem k návrhu na zrušení metody přebytku bude návrh vyhlášky, kterou se mění vyhláška č. 44, obsahovat pouze tři metody: srovnávací, příjmovou a metodu úpravy ceny pozemku. Je však okamžitě zřejmé, že tyto tři metody nejsou dostatečné k nahrazení metody přebytku při oceňování pozemků s rozvojovým potenciálem.
V podrobné analýze experti poukázali na tři nedostatky. Zaprvé, oceňování pozemků je založeno na potenciálním budoucím rozvojovém využití, nikoli na současném využití, jako je tomu u komparativních nebo příjmově orientovaných metod.
Za druhé, u typů pozemků se společným rozvojovým potenciálem neexistují žádná srovnatelná nebo podobná aktiva, která by byla na trhu úspěšně obchodována, aby bylo možné použít srovnávací metodu (za předpokladu, že existují alespoň 3 srovnatelná aktiva, s výjimkou výjimečných případů), takže srovnávací metodu nelze pro ocenění použít.
Za třetí, metoda příjmu určuje budoucí příjem na základě předpokladu, že příjem je stabilní a trvalý a riziko spojené s budoucím příjmem je fixní. Metoda přebytku je naopak pravý opak. Proto nelze metodu příjmu použít jako náhradu metody přebytku.
Podle právního experta v oblasti nemovitostí by zrušení metody přebytku vytvořilo mezeru v oceňování pozemků. „ Jakou metodu by státní orgány používaly k oceňování pozemků při přidělování pozemků investorům pro projekty bez dražby? V současné době státní orgány u naprosté většiny realitních projektů při přidělování pozemků investorům používají k oceňování pozemků metodu přebytku (s výjimkou některých pozemků s nízkou hodnotou, kde se používá metoda vyrovnávacího koeficientu); i v případě dražby práv k užívání pozemků musí být vyvolávací cena stanovena pomocí metody přebytku .“
Profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí , se k této otázce dále vyjádřil a navrhl, aby metoda koeficientu úpravy ceny pozemku byla z metod oceňování pozemků odstraněna, zatímco metoda přebytku by měla být zachována nebo doplněna pro oceňování developerských projektů na pozemcích.
Metoda koeficientu úpravy ceny pozemků je tedy jednoduše vynásobením hodnoty uvedené v ceníku pozemků stanoveném provinčním lidovým výborem koeficientem, který rovněž stanovil provinční lidový výbor. „Tržně přiměřená cena pozemků je objektivní veličina; nelze ji nutit, aby se rovnala součinu dvou subjektivních veličin, které stanovil i o nichž rozhodl provinční lidový výbor. Lze tedy konstatovat, že se jedná o metodu určování cen pozemků bez jakéhokoli vědeckého základu,“ prohlásil profesor Vo.
Premiér nedávno vydal směrnici, v níž požaduje, aby Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí a vedoucí představitelé provincií a měst urychleně vyřešili potíže a překážky v oceňování pozemků. Klíčovým bodem je, že Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí musí do 31. července předložit vládě k projednání a vydání vyhlášku, kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 44/2014/ND-CP o cenách pozemků, a také dokončit změnu a doplnění oběžníku č. 36/2014/TT-BTNMT, který podrobně stanoví metody oceňování pozemků, sestavení a úpravu cenových tabulek pozemků, specifické oceňování pozemků a poradenství v oblasti stanovování cen pozemků.
Podle odborníků však mají novely vyhlášky č. 44 a oběžníku č. 36 závažné nedostatky, které povedou k významným důsledkům pro oceňování pozemků i pro rozvoj trhu s nemovitostmi. Důvodem je, že navrhovatel zrušil metodu přebytku při oceňování pozemků, která je nejpraktičtější metodou a má úplnou, stabilní a transparentní databázi vstupních dat.
Hai Anh
Příznivý
Emoce
Tvůrčí
Unikátní
Hněv
Zdroj
Komentář (0)