Ceny pozemků jsou v „období chladu“, ceny bytů v Da Nangu jsou závratně vysoké, existuje tajná dohoda o zvýšení cen?

Je čas koupit pozemky a využít příležitostí; ceny bytů v Da Nangu jsou závratné; trhu dominují řadové domy s cenou přesahující 30 miliard VND… to jsou nejnovější zprávy ze světa nemovitostí.

Nejnovější zprávy z oblasti nemovitostí: Odborníci předpovídají, že trh s pozemky zaznamená od druhého čtvrtletí roku 2024 významné změny. (Zdroj: CafeF)

Je čas koupit pozemek jako investici.

Podle mnoha realitních expertů investoři aktivně „loví“ pozemky a využívají současného poklesu trhu, což usnadňuje jednání. Zároveň mohou investoři využít příležitostí dříve, než vstoupí v platnost zákon o pozemkech a zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, které pravděpodobně výrazně ovlivní cenovou hladinu všech typů nemovitostí.

Podle pana Vo Hong Thanga, ředitele pro poradenské služby a rozvoj projektů ve skupině DKRA, se trh s pozemky celkově stále potýká s mnoha obtížemi a jeho oživení je napříč segmenty nerovnoměrné. Přestože překonal nejkritičtější období a může se objevit více pozitivních signálů, pokud jde o nabídku i poptávku, vstupy i výstupy, toto období je pro trh s pozemky stále „chladným místem“.

Pan Thang uvedl, že v prvních čtyřech měsících roku byly transakce s pozemky na jihu poměrně pomalé. Ve většině lokalit od Ho Či Minova Města po Long An , Dong Nai, Binh Duong nebo i dále, jako je Tay Ninh a Binh Phuoc, se prodej pozemků pohyboval pouze kolem 20–25 % nabízeného množství. Mnoho oblastí, které v předchozích letech zažívaly boom, nyní nezaznamenává žádné transakce.

„Nová nařízení zpřísňující rozdělení pozemků a prodej v novelizovaném zákoně o podnikání s nemovitostmi znamenají, že trh s pozemky bude potřebovat více času na zotavení. Proto se trh s pozemky může „obrátit“ nejdříve na konci roku a nyní je stále vhodná doba pro hledání nemovitostí za rozumnou cenu,“ poznamenal pan Thang.

Stejný názor sdílí i pan Dinh Minh Tuan, ředitel společnosti Batdongsan.com.vn v jižním regionu, který předpovídá, že novelizovaný zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, jakmile oficiálně vstoupí v platnost, zpřísní předpisy týkající se dělení a prodeje pozemků, což by mohlo vést k dalšímu poklesu zájmu o pozemky. Ceny pozemků se také sníží, zejména u větších parcel. Z dlouhodobého hlediska však mohou ceny pozemků nadále růst a transakce se obnoví. Je to proto, že ceny nemovitostí závisí také na dalších faktorech, jako je rozvoj infrastruktury, hospodářský růst a příjmy lidí.

„Myšlení typu ‚každý centimetr půdy má cenu zlata‘ znamená, že poptávka po vlastnictví půdy a hromadění majetku mezi Vietnamci je velmi vysoká. Proto budou pozemky i v nadcházejících letech i nadále středem zájmu spotřebitelů. Ti, kteří mají stabilní finance, mohou zvážit koupi pozemku nyní za účelem hromadění a dosažení dobrých zisků v nadcházejících letech,“ dále analyzoval pan Tuan.

Pokud jde o otázku, zda investovat do pozemků, odborníci naznačují, že trh s pozemky zaznamená od druhého čtvrtletí letošního roku významné změny. Investoři využívající finanční páku by se v tuto chvíli neměli účastnit. Pro velké investory se silným cash flow je však nyní vhodná doba k hledání příležitostí.

Trhu v Ho Či Minově Městě dominují řadové domy s cenou přes 30 miliard VND.

Podle společnosti Savills Vietnam byla v prvním čtvrtletí roku 2024 nabídka nových řadových domů a vil v Ho Či Minově Městě velmi omezená, pouze 42 jednotek. Tato nová nabídka pocházela pouze z jednoho projektu ve městě Thu Duc City s prodejní cenou kolem 10 miliard VND za jednotku.

Pokud jde o důvody omezené nabídky v posledních třech letech, experti ze Savills Vietnam se domnívají, že je to způsobeno především právními překážkami, které vedou ke stagnaci nových projektů.

V prvních třech měsících roku 2024 dosáhla primární nabídka řadových domů a vil v Ho Či Minově Městě 762 jednotek, což je mezičtvrtletně stabilní hodnota, ale meziročně se zvýšila o 13 %. Produkty s cenou nad 30 miliard VND tvořily 76 % tržního podílu a 85 % primární nabídky bylo soustředěno ve městě Thu Duc.

Společnost Savills Vietnam předpovídá, že ve zbývajících třech čtvrtletích letošního roku dosáhne nabídka řadových domů a vil v Ho Či Minově Městě přibližně 1 149 jednotek, a to především z následných fází stávajících projektů. Většina budoucí nabídky bude v segmentu řadových domů s prodejními cenami přesahujícími 20 miliard VND za jednotku.

Skupina DKRA se mezitím při hodnocení trhu s řadovými domy a vilami v Ho Či Minově Městě a jeho okolí v první polovině letošního roku domnívá, že poptávka na trhu zůstává nízká a transakce se uskutečňují převážně v produktové skupině s cenou pod 10 miliard VND/jednotku. Ho Či Minovo Město a Binh Duong vedly trh a v daném čtvrtletí představovaly více než 80 % spotřeby primárních produktů.

Podle expertů ze skupiny DKRA zůstává primární tržní cena řadových domů a vil v Ho Či Minově Městě a okolí vysoká, s průměrnými cenami v rozmezí od 4,1 do 27,8 miliardy VND za jednotku.

Průzkumy ukazují, že nabídka řadových domů a vil v Ho Či Minově Městě je velmi omezená, což zvyšuje ceny domů. Většina developerů, kteří mají v současné době k dispozici nemovitosti, chce změnit pozici svých produktů a prodávat je za vyšší ceny než v předchozích letech. Na trhu se také objevily případy, kdy se majitelé projektů spolčovali s cílem uměle navyšovat ceny.

Například vznik projektu superluxusní vily ve městě Thu Duc s prodejní cenou přes 700 miliard VND za jednotku výrazně zvýšil cenovou hladinu sousedních projektů. Například projekt, který se dříve prodával za 15–17 miliard VND za jednotku, nyní vzrostl na 20–25 miliard VND za jednotku.

Většina nemovitostí nabízených k prodeji patří do luxusního segmentu a nachází se podél řeky Han.

Apartmány v Da Nangu jsou drahé.

Koncem května zaznamenal trh s byty v Da Nangu ceny srovnatelné s Hanoji a dosáhl 150 milionů VND/m2. Většina nových projektů se nachází v prvotřídních centrálních lokalitách podél řeky Han.

Jeden z projektů nacházejících se podél řeky Han, The Filmore, se pyšní cenou přesahující 100 milionů VND/m2 a nabízí 206 luxusních apartmánů o velikosti od 48 do 125 m2. Projekt v současné době předává jednotky zákazníkům. Dvoupokojový apartmán o rozloze přes 74 m2 s výhledem na řeku je nabízen k prodeji za téměř 11 miliard VND, tj. 145 milionů VND/m2. Rohový třípokojový apartmán o rozloze 152 m2 se prodává za 23 miliard VND, což odpovídá více než 150 milionům VND/m2.

Vedle něj se nachází projekt The Royal, který má také přemrštěné ceny. Dvoupokojový byt o rozloze 77 m² stojí 10 miliard VND, což odpovídá 129 milionům VND/m².

Další projekt na ulici Tran Hung Dao se rozkládá na 8 hektarech a zahrnuje 3 věže s více než 1 300 byty o velikosti od 25,8 do 112 metrů čtverečních. Očekávaná prodejní cena se pohybuje mezi 65 a 100 miliony VND.

Další projekt, Sun Ponte Residence, se nachází také na ulici Tran Hung Dao, asi 300 metrů od Dračího mostu. V závislosti na úrovni patra a výhledu se prodejní cena bytů zde pohybuje od 65 do 100 milionů VND/m2. Podle realitních makléřů byl projekt téměř vyprodán během několika týdnů od svého spuštění.

Mezitím se v bytových projektech Panoma 1 a Panoma 2, které se nacházejí na úpatí mostu Tran Thi Ly, cena bytů ve vyšších patrech s krásným výhledem pohybuje také kolem 80–100 milionů VND/m2.

Podle stavebního úřadu města Da Nang bylo v prvním čtvrtletí roku 2024 zaznamenáno 2 117 transakcí s nemovitostmi ve městě, což představuje nárůst o 145 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023 a nárůst o 103,2 % ve srovnání se čtvrtým čtvrtletím roku 2023.

Paní Vu Quy Hoi, vedoucí prodeje ve společnosti Minh Minh Group, uvedla, že trh s byty v Da Nangu zažívá dobrou absorpci. Některé projekty od svého spuštění prodaly již 90 % svých jednotek. Místní kupci tvoří až 40 %.

Podle paní Hoi není nárůst cen bytů v Da Nangu ve srovnání s Hanojem a Ho Či Minovým Městem zatím významný (7–10 %). Nízké bankovní úrokové sazby navíc vedly mnoho zákazníků s volnými finančními prostředky k tomu, aby se rozhodli koupit byty k bydlení nebo investici s úmyslem je později pronajímat, protože většina bytových projektů se nachází na výhodných místech, v blízkosti řek, pláží a v centrálních turistických oblastech Da Nangu.

Pokud jde o pokračující zájem o luxusní byty v cenách stovek milionů VND, pan Vo Hong Thang, ředitel poradenských služeb a rozvoje projektů ve společnosti DKRA Group, uvedl, že je to způsobeno přetrvávajícím nedostatkem bytů v Da Nangu, kde se na trh každoročně uvede pouze 500 až méně než 1 000 jednotek. Čisté pozemky pro rozvoj projektů v centru města a okolí postupně docházejí a náklady na pozemky zůstávají vysoké.

Většina zahajovaných projektů je navíc developerem velkých, renomovaných investorů s kompletní právní dokumentací a rychlým postupem výstavby, což buduje důvěru mezi kupujícími. Zavádí se také mnoho preferenčních prodejních politik a podpůrných opatření na stimulaci poptávky.

Povolení na výstavbu suterénu golfového hřiště Doi Cu v Da Latu bylo zrušeno.

Dne 29. května vydal stavební úřad provincie Lam Dong rozhodnutí o zrušení stavebního povolení na suterén v projektu golfového hřiště Doi Cu v Da Lat, který vlastní akciová společnost Hoang Gia DL.

Toto rozhodnutí vydal stavební odbor poté, co zjistil, že investor neodstranil odchylky stavby od povolení ve lhůtě stanovené v dokumentu o vyřízení přestupku vydaném úřady.

Zároveň je podnik povinen vrátit dříve vydané stavební povolení. Lhůta pro tak činí 5 dnů ode dne podpisu rozhodnutí o zrušení stavebního povolení.

Pokud investor budovy golfového hřiště Doi Cu v Da Latu nevrátí stavební povolení dle požadavků, úřady vydají rozhodnutí o zrušení stavebního povolení.

V souladu s tím v roce 2023 vydal stavební úřad provincie Lam Dong investorovi projektu povolení k provedení části suterénu servisního bloku golfového hřiště v budově golfového hřiště Doi Cu v Da Lat o rozloze přibližně 2 639 m².

Úřady již dříve během inspekce zjistily četná porušení stavebních předpisů a neoprávněná stavební povolení v komplexu golfového hřiště Doi Cu v Da Lat. Tato porušení byla zdokumentována a byly uloženy pokuty. Investor nyní výstavbu projektu zastavil.

V souvislosti s tímto projektem nedávno ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí provincie Lam Dong rozhodlo, že přibližně 5 629 metrů čtverečních chráněné lesní půdy, kde podnik v rámci projektu nelegálně postavil budovy, postrádá potřebný základ pro přeměnu využití půdy a nebude přeměněna na komerční ani servisní pozemek.

Odbor proto navrhuje a čeká na stanovisko Provinčního lidového výboru předložit Provinční lidové radě zprávu, v níž požaduje úpravu a zrušení projektu přeměny 5 629 m2 chráněné lesní půdy na komerční a servisní pozemky pro výstavbu golfového klubu.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-273347.html