Podle docenta Dr. Tran Kim Chunga, bývalého zástupce ředitele Ústředního institutu pro ekonomický management, existují pro trh s nemovitostmi v roce 2024 tři scénáře. „Ale bez ohledu na to, který scénář zvolíte, trh bude lepší než před dvěma lety,“ předpověděl pan Chung.
 |
| Docent, Dr. Tran Kim Chung, bývalý zástupce ředitele Ústředního institutu pro ekonomický management |
Vývoj následujícího roku je vždy založen na základech předchozího roku. Pane, rok 2023 je mnohými považován za velmi špatný pro trh s nemovitostmi?
Pokud provedeme obecné zhodnocení, lze říci, že v roce 2023 bude trh s nemovitostmi poměrně ponurý, ale při analýze každého segmentu trhu zvlášť není vše šedé.
Konkrétně v kontextu obecně ponurého trhu si sektor průmyslových nemovitostí vede docela dobře. To je dáno silným růstem v přilákání přímých zahraničních investic v roce 2023.
Podle Generálního statistického úřadu dosáhl nově registrovaný kapitál, upravený registrovaný kapitál a kapitálový vklad a hodnota nákupu akcií zahraničních investorů ve Vietnamu v roce 2023 téměř 36,6 miliardy USD, což představuje nárůst o více než 32 % oproti předchozímu roku. Segment komerčních bytů střední a nižší třídy je také docela dobrý, a to jak z hlediska prodejní ceny, tak i transakcí. Segment super luxusních vil a nemovitostí v prvotřídních lokalitách má vysokou hodnotu, ačkoli transakcí je málo, ceny téměř neklesly. Segment cestovního ruchu a rekreačních nemovitostí začíná vykazovat známky oživení.
To znamená, že je podle vás vývoj trhu s nemovitostmi v roce 2023 přijatelný?
Vietnamský trh s nemovitostmi se ve skutečnosti zformoval v roce 1993 – v době vydání prvního pozemkového zákona. Sledováním trhu s nemovitostmi po dobu 30 let jsem zjistil, že každých 10 let se cyklus opakuje: obtíže – oživení – stabilita – růst. Zejména obtížné časy často připadají na dobu, kdy Národní shromáždění zvažovalo schválení nového pozemkového zákona (1993, 2003, 2013). V závislosti na podmínkách trvá každá fáze přibližně 2–3 roky.
Toto obtížné období trhu začalo ve druhém čtvrtletí roku 2022 a brzy skončí, protože začátkem roku 2024 schválilo Národní shromáždění zákon o půdě (ve znění pozdějších předpisů). V roce 2023 se trh nachází v obtížném období „desetiletého cyklu“, ale neklesá, nezhoršuje se, ale je poměrně stabilní, což je pozitivním bodem cyklického zákona.
Na rozdíl od předchozích novel zákona o nemovitostech tentokrát Národní shromáždění revidovalo jak zákon o bydlení, tak i zákon o podnikání v oblasti nemovitostí, takže návrat realitního trhu bude silnější. Všechny tři zákony však vstoupí v platnost začátkem roku 2025, takže v roce 2024 má realitní trh stále tři scénáře.
Jaké jsou konkrétně tyto tři scénáře, pane?
V prvním scénáři, pokud se všechny faktory nezmění, bude trh pokračovat ve svém vzestupném trendu, ale pomalu.
Druhým scénářem je, že trh silně roste, když dojde k šokům.
Třetím scénářem, který si nikdo nepřeje, ale přesto se může stát, je pokles trhu s nemovitostmi v případě, že se světová ekonomika dostane do potíží, poklesne světový obchod, poklesnou zahraniční investice, neobnoví se domácí produkce a obchodní aktivity, poklesne příliv investičních hotovostí na trh, zejména bankovních úvěrů a podnikových dluhopisů. Ať už je scénář jakýkoli, trh je stále lepší než před 2 lety.
Z těchto tří scénářů se přikláním k druhému, ačkoli se právní systém pro fungování trhu s nemovitostmi letos nezměnil díky nově schválenému zákonu o pozemkech, zákonu o podnikání s nemovitostmi a zákonu o bydlení Národním shromážděním, které vstoupí v platnost až v roce 2025.
Proč jsi tak optimistický/á?
Vláda a premiér si uvědomují zvláštní význam trhu s nemovitostmi pro hospodářské oživení a rozvoj a od začátku roku 2023 vydali řadu směrnic a řídicích dokumentů s cílem synchronně implementovat politiky, úkoly a řešení k odstranění obtíží na trhu, zejména právních a kapitálových obtíží a problémů.
Nedávno v oficiálním dokumentu 1376/CD-TTg (ze dne 17. prosince 2023) premiér požádal, aby pokračující razantní, včasné a účinné zavádění řešení na podporu bezpečného, zdravého a udržitelného rozvoje trhu s nemovitostmi bylo odpovědností ministerstev, odvětví a obcí. Ministerstva, odvětví a obce musí tento úkol považovat za jeden z naléhavých a důležitých úkolů, na jehož řešení je třeba se zaměřit podle principu, že problém je v pravomoci které úrovně, ta úroveň ho musí řešit, a to v žádném případě bez vyhýbání se, tlačení, strachu z chyb a strachu z odpovědnosti.
Pracovní skupina premiéra, která má přezkoumat, naléhat a vést odstraňování obtíží a překážek při realizaci realitních projektů, v čele s samotným ministrem stavebnictví, musí být rozhodnější, silnější, komplexnější a včasnější, aby vedly a odstraňovaly obtíže a překážky v právních postupech, urychlily postup realitních projektů, zejména bytových projektů, velkých městských oblastí a průmyslových parků s vedlejšími účinky; urychlily decentralizaci, autorizaci a omezení zbytečných administrativních postupů; rozhodně řešily případy, které způsobují obtíže, nepříjemnosti a okliky, jež způsobují zpoždění lidem i firmám.
Ale pane, trh funguje na základě nabídky a poptávky, nestačí jen politické odhodlání?
Byl vydán nejvyšší právní dokument přímo související s trhem s nemovitostmi. Vláda urychleně dokončuje směrodatný dekret, který v kombinaci s odhodláním vlády a premiéra obnovil důvěru podniků, investorů a lidí, což je důležitým základem pro víru v brzké oživení trhu.
Trh s nemovitostmi je v recesi od začátku druhého čtvrtletí roku 2022. Podle „pravidla 10 let“ je doba recese trhu přibližně 1,5–2 roky. Do druhého čtvrtletí roku 2024 to budou přesně 2 roky, trh se stabilizuje a rozvine.
Trh funguje podle zákona nabídky a poptávky. Pokud jde o nabídku, vláda se rozhodla v období 2021–2030 vynaložit 120 000 miliard dongů na investice do výstavby nejméně 1 milionu bytů pro sociální bydlení s nízkými příjmy a pracovníky v průmyslových zónách, ale tento úvěrový balíček je v současné době vyplácen jen velmi málo. Aby se zvýšila nabídka zboží pro nejdůležitější segment trhu s nemovitostmi, premiér nařídil ministerstvům a odvětvovým složkám, aby našla proveditelná řešení pro razantní a efektivní implementaci úvěrového programu v hodnotě 120 000 miliard dongů na preferenční půjčky na rozvoj sociálního bydlení, bydlení pro pracovníky a renovaci a přestavbu bytů.
Aby se stimulovala poptávka, požádal premiér bankovní sektor o praktická a efektivní řešení na podporu úvěrování podniků BBS; o posílení směřování, naléhání a vedení komerčních bank, aby podniky, realitní projekty a kupující domů měli snadnější přístup k úvěrovým zdrojům a aby se rychle řešily potíže s kapitálovým a cash flow.
Premiér právě uspořádal konferenci s vedoucími představiteli realitních a výrobních podniků, jako jsou Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat..., s cílem pokračovat v odstraňování obtíží a překážek. Lze ji považovat za „konferenci Dien Hong“ pro realitní trh, po které bude co nejdříve odstraněno mnoho obtíží a překážek, pokud jde o mechanismy, legalitu, zdroje kapitálu, nabídku a poptávku na trhu.
Zdroj
Komentář (0)