Ceny pronájmu pozemků v severních průmyslových parcích rostou, což snižuje konkurenční výhodu.

Atraktivita průmyslových nemovitostí na severu

V první polovině roku 2023 přilákaly severní provincie a města největší zahraniční investice do výrobního sektoru s 3,4 miliardami USD, což odpovídá 63 % nově registrovaných projektů FDI ve výrobě s 238 novými projekty.

Z toho Bac Giang představuje 20 % z celkového počtu nově registrovaných projektů s hodnotou 1,06 miliardy USD, včetně investice do singapurské továrny Fulian Precision Technology v hodnotě 621 milionů USD a projektu společnosti LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd v hodnotě 140 milionů USD. Bac Ninh se s 9 % z celkového registrovaného kapitálu v hodnotě 486 milionů USD umístil na třetím místě v zemi v přilákání přímých zahraničních investic do výroby.

Pokud jde o investiční sektory, v první polovině roku 2023 se největší podíl na celkovém nově registrovaném přímých zahraničních investicích ve zpracovatelském průmyslu (FDI) dostal do odvětví elektrických zařízení, a to 21 % v hodnotě 1,14 miliardy USD. Následoval odvětví počítačů, elektroniky a elektrotechnických výrobků s celkovým investičním kapitálem 20 % a odvětví pryžových a plastových výrobků s 15 %.

Ceny pronájmu pozemků v severním průmyslovém parku rostou, což snižuje konkurenční výhodu (obrázek 1) — Ilustrační fotografie. (Zdroj: DK)

Z hlediska ekonomických regionů lze vidět, že v severním ekonomickém regionu jsou hlavními odvětvími, která přijímají nový investiční kapitál, počítače, elektronika a elektrické výrobky, které představují 19 % celkového investičního kapitálu celého regionu; následují elektrická zařízení (15 %); pryžové a plastové výrobky pouze s 5 % a motorová vozidla se 4 %. Naproti tomu v jižním ekonomickém regionu je situace poněkud opačná, kdy pryžové a plastové výrobky mají největší objem investičního kapitálu a tvoří 10 % celkového investičního kapitálu celého regionu, kovovýroba 4 % a pitná voda přibližně 3 %.

Kromě toho se také zaznamenává přesun výrobců a solární energie na sever. Tři z pěti největších výrobních projektů v Severní ekonomické zóně do roku 2022 budou v sektoru solární energie. Z 30 výrobců solárních produktů v zemi se 77 % nachází v Severní ekonomické zóně a pouze 23 % v Jižní ekonomické zóně.

Mezi nimi je největším investorem společnost Trina Solar s projektem v hodnotě 275 milionů USD v průmyslovém parku Yen Binh v provincii Thai Nguyen. Investoři pocházejí převážně z Číny, Hongkongu a Singapuru. V první polovině roku 2023 zahájil výrobu v moderní továrně s roční kapacitou 1 gigawatt v průmyslovém parku Que Vo v provincii Bac Ninh také americký výrobce solárních modulů Thornava Solar.

V roce 2023 vietnamská soukromá skupina AD Green slavnostně otevřela továrnu o výkonu 3 gigawatty v hodnotě 45 milionů USD, která vyrábí solární panely pro domácí i zahraniční trhy. Zařízení se rozkládá na ploše téměř 8 hektarů v průmyslovém klastru An Ninh v okrese Tien Hai v provincii Thai Binh.

Je vidět, že hlavními skupinami nájemců v severním regionu jsou nájemníci z odvětví s vysokou přidanou hodnotou, včetně elektroniky a počítačů, automobilů, strojů a zařízení a výroby související se solární energií, přičemž nájemci jsou velké korporace, jako jsou Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda a Vinfast.

Hlavními nájemci na jihu jsou mezitím podniky zpracovávající pryžové a plastové výrobky, potravinářský a nápojový průmysl, stavební materiály a oděvní průmysl, u kterých se odhaduje, že mají nižší přidanou hodnotu.

Pan Thomas Rooney, senior manažer pro průmyslové poradenské služby ve společnosti Savills Hanoi, k tomu uvedl: „Severní ekonomická zóna má strategickou polohu s dobrým přístupem na domácí i mezinárodní trhy.“

Během posledních 5 let se infrastruktura v této oblasti výrazně zlepšila díky sérii projektů rychlostních silnic spojujících tři hlavní přístavy, včetně přístavu Hai Phong, hlubokomořského přístavu Lach Huyen a přístavu Cai Lan. Severní ekonomická zóna navíc vlastní velký pozemkový fond, který uspokojuje potřeby nájemců působících v odvětvích s vysokou přidanou hodnotou a přitahuje mnoho velkých investičních projektů v oblasti montáže automobilů, elektronických součástek a produktů solární energie.

„Je vidět, že Severní ekonomická zóna je pro investory považována za velkou výhodu, a to nejen proto, že využívá jednu z důležitých vietnamských importních a exportních tras přes Hai Phong, ale také proto, že umožňuje pohodlně přepravovat zboží na sousední trhy,“ řekl pan Thomas Rooney.

Vysoké nájmy mohou snížit konkurenční výhodu

Podle zprávy společnosti Savills Vietnam zaznamenal sever v první polovině roku 2023 68 projektů průmyslových parků o celkové rozloze až 12 000 hektarů. Průměrná míra obsazenosti dosáhla 83 %, což je nárůst z 81 % ve stejném období loňského roku. Průměrná cena pronájmu pozemků dosáhla 138 USD/m2/pronájemní cyklus, což je nárůst ze 102 USD/m2/pronájemní cyklus.

Ceny pronájmu pozemků v severním průmyslovém parku rostou, což snižuje konkurenční výhodu, obrázek 2 — Sazby daně z pozemků v severních průmyslových zónách se zvyšují, což snižuje konkurenceschopnost severní ekonomické zóny ve srovnání s jižní. (Foto: DP)

Z toho Bac Ninh zaznamenal největší nárůst ceny pronájmu pozemků o 48 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2022 a dosáhl 156 USD/m2/pronájemní cyklus díky obnovenému zájmu elektronických společností a dodavatelů s potřebou diverzifikovat dodavatelské řetězce mimo Čínu.

Cena nemovitosti v Hung Yen se za stejné období zvýšila o 45 % a dosáhla 132 USD/m2/pronájemní cyklus. Podobně zaznamenaly nárůst i klíčové provincie, jako například Hai Duong (nárůst o 33 % a dosáhl 101 USD/m2/pronájemní cyklus) a Hai Phong (nárůst o 28 % a dosáhl 129 USD/m2/pronájemní cyklus).

Zpráva společnosti Savills rovněž ukazuje, že nabídka hotových továren v severním ekonomickém regionu dosáhla 3,5 milionu m2 čisté pronajímatelné plochy (NLA), přičemž zbývá přibližně 618 000 m2 NLA. Průměrná cena pronájmu v první polovině roku 2023 činila 4,8 USD/m2/měsíc (bez DPH). Míra obsazenosti hotových továren a skladů v severním regionu mezitím zaznamenala pokles na 83 % v důsledku spuštění nové nabídky v Hai Phongu a Bac Ninhu.

Podle pana Johna Campbella, zástupce ředitele a vedoucího oddělení průmyslových služeb společnosti Savills Vietnam: „Současné ceny pronájmu pozemků v Severní ekonomické zóně překročily dvojciferné hodnoty, což snižuje konkurenceschopnost Severní ekonomické zóny ve srovnání s Jižní ekonomickou zónou. Vyšší ceny pozemků mohou bránit vstupu nových podniků v oblasti elektroniky, automobilů a solární energie na trh. Jsou to investoři, kteří chtějí vlastnit velké pozemky, ale za rozumné ceny.“

Zdroj