Realitní projekt ve výstavbě v 7. okrese (Ho Či Minovo Město) - Foto: QUANG DINH
Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou činí sen o vlastním bydlení pro mnoho lidí stále méně dostupným...
Aby se řešila nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, požádal Stálý výbor vlády na nedávném zasedání o trhu s nemovitostmi Ministerstvo stavebnictví , Vietnamskou státní banku a příslušná ministerstva a obce, aby zavedly řadu řešení k odstranění překážek, jako je vytváření pozemkových fondů, prozkoumání střednědobých úvěrových balíčků se stabilními úrokovými sazbami pro cenově dostupné projekty komerčního bydlení a úvěrové balíčky pro mladé lidi, kteří si mohou půjčit peníze na nákup domů.
Současně budou přijata přísná opatření proti manipulaci s cenami a vytváření umělých cenových nárůstů s cílem kontrolovat ceny bydlení.
Ceny domů prudce rostou.
Podle ministerstva stavebnictví vykazoval trh s nemovitostmi v prvních měsících roku 2025 mnoho pozitivních signálů, přičemž ve srovnání se stejným obdobím roku 2024 vzrostla jak nabídka, tak objem transakcí.
Nabídka však zůstává omezená a neodpovídá poptávce na trhu; struktura produktů je nevyvážená, chybí bydlení vhodné pro pracující a mladé lidi; existuje nadbytek vil a nízkopodlažních domů; a ceny nemovitostí a bydlení nejsou pro ty, kteří je potřebují, dostupné. Spekulace, manipulace, cenová inflace a narušení trhu stále přetrvávají.
V Ho Či Minově Městě se většina projektů zahájených od konce loňského roku do druhého čtvrtletí letošního roku zaměřila na segment luxusních bytů s cenami v rozmezí od 100 do 150 milionů VND/m² a v centrální oblasti i vyššími.
Podle průzkumu novin Tuoi Tre ve východní části Ho Či Minova Města jsou byty v nových projektech ve městě Thu Duc nabízeny kupujícím za ceny přesahující 100 milionů VND/m². Některé projekty poblíž křižovatky An Phu (Thu Duc) dokonce „nabízejí“ ceny až 120–150 milionů VND/m².
V jižní části města, zahrnující čtvrti Binh Chanh a Nha Be, se projekty prodávají zákazníkům za ceny v rozmezí od 64 do 80 milionů VND/m².
Jen v 1. okrese má stále k dispozici jednotky jen několik bytových domů, ale prodejní cena se pohybuje od 200 do 300 milionů VND/m², přičemž na některých místech dosahuje 400 až 500 milionů VND/m².
Nejen na primárním trhu, ale i na trhu starších bytů se ceny udržují závratně vysoké. V některých projektech, které jsou v provozu téměř deset let, se prodejní cena bytů zdvojnásobila a v současnosti se obchoduje za 4–5 miliard VND za jednotku.
Podle firem zabývajících se průzkumem trhu se cena cenově dostupných bytů v předměstských oblastech Ho Či Minova Města v současné době pohybuje v rozmezí 45 až 55 milionů VND/m². Při této ceně by byt o rozloze 50 m² stál přibližně 2,2 miliardy VND.
Bytové domy podél ulice Vo Nguyen Giap, město Thu Duc, Ho Či Minovo město - Foto: QUANG DINH
V Hanoji ceny bydlení od druhé poloviny roku 2024 do současnosti prudce vzrostly a komerční byty s cenou pod 50 milionů VND/m2 téměř mizí, a to i v oblastech mimo okruh 3.
V realitní kanceláři v oblasti Nam Tu Liem (kde developer prodává projekty v Hung Yen a dalších oblastech Hanoje včetně Dong Anh, Gia Lam a Nam Tu Liem) bylo i ve všední den plno aut a motorek patřících makléřům a lidem, kteří si přišli prohlédnout vzorové domy.
Podle průzkumu v okrese Nam Tu Liem nabízejí developeři k prodeji některé komerční bytové projekty za ceny v rozmezí od 120 do 160 milionů VND/m2.
Realitní makléřka Minh Huong uvedla, že v okrese Nam Tu Liem nejsou žádné byty s cenou pod 50 milionů VND/m2. Projekt poblíž ulice Le Quang Dao nabízí byty také za 120–150 milionů VND/m2, bez daně z přidané hodnoty a poplatků za údržbu.
U bytů s dobrým výhledem se cena pohybuje kolem 150 milionů VND/m2. Třípokojový byt o rozloze cca 100 m2 stojí také mezi 13 a 15 miliardami VND.
Kromě toho některé dokončené bytové domy v okrese Thanh Xuan (Hanoj) inzerují makléři za 74 milionů VND/m2, zatímco byty v komerčních bytových komplexech na ulici Pham Van Dong (okres Bac Tu Liem) jsou nabízeny za 67 milionů VND/m2.
Ceny bydlení rostou kvůli byrokratickým překážkám.
V rozhovoru pro noviny Tuoi Tre pan Nguyen Hoang Minh, zástupce generálního ředitele společnosti Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, uvedl, že ceny domů ve velkých městech, jako je Ho Či Minovo Město, rostou příliš vysoko, částečně kvůli úzkým místům v administrativních postupech.
Například projekt společnosti, který je ve vývoji od roku 2018, se „zasekl“ v procedurálních fázích, což způsobuje, že se očekávané ceny domů nejméně zdvojnásobí oproti původní ceně.
Pan Minh uvedl jako příklad původní projekt této společnosti v 8. okrese, který byl uveden na trh za cenu 26–28 milionů VND/m² před rokem 2020.
Kvůli právním překážkám byl však projekt dočasně pozastaven až do současnosti, což společnosti způsobilo dodatečný bankovní dluh na úrocích ve výši přesahující 51 miliard VND, nemluvě o mnoha dalších zvýšených finančních nákladech.
Pokud by tedy projekt byl spuštěn a prodán letos, společnost předpokládá, že bude muset přepočítat prodejní cenu a zvýšit ji minimálně dvojnásobně, protože kromě finančních nákladů se zvýšily i další náklady, jako jsou stavební materiály, náklady na výstavbu a provozní výdaje.
„Kdyby neexistovaly žádné procedurální překážky, mohli jsme rychle postavit a prodat a lidé by se usadili před 4–5 lety. Ale protože se projekt zpožďuje, tyto finanční překročení se nakonec přidávají k prodejním nákladům a kupující domů musí nést tuto zátěž, což znemožňuje, aby ceny domů byly tak dostupné, jak by si lidé a firmy přáli,“ vysvětlil pan Minh.
Podle paní Duong Thanh Thuy, viceprezidentky skupiny Trung Thuy, tvoří u bytových projektů náklady na pozemek pouze 30 %, finanční náklady 30 %, pokud výstavba trvá tři roky, a stavební náklady, které dříve činily pouze 15 %, se nyní zvýšily na 20–25 %.
Podle ní se jedná o „fixní“ náklady, takže pokud se projekt zpozdí kvůli právním postupům, což povede ke zpoždění v průběhu, a to se prodlouží na čtyři roky, finanční náklady se zvýší o 40 %, nebo pokud se zpozdí ještě déle, finanční náklady se také „nafouknou“.
Dostupné bydlení nebude možné, pokud ceny pozemků zůstanou vysoké a náklady na financování se rok od roku zvyšují, jak se děje u mnoha bytových projektů.
Stejný názor sdílí i pan Tran Khanh Quang, ředitel společnosti Viet An Hoa, který se domnívá, že nejdůležitějším faktorem pro dostupné ceny nemovitostí jsou nízké ceny pozemků. Cena stavebních materiálů celkovou cenu nemovitosti významně neovlivňuje.
U bytu o rozloze 50 m² v centru Ho Či Minova Města, jehož cena činí 5 miliard VND, činí náklady na materiál pouze asi 1 miliardu VND, což představuje malou část z přibližně 15–20 % prodejní ceny.
Obyvatelé procházejí postupy pro stavbu domů v okrese Binh Thanh v Ho Či Minově Městě - Foto: HUU HANH
Podpora je potřebná pro majitele domů, kteří si poprvé pořizují bydlení.
Aby se tento nedostatek vyřešil, firmy i odborníci se shodují, že je zapotřebí řešení pro rychlé zvýšení nabídky bydlení, zejména v segmentu cenově dostupného bydlení.
Kromě toho je potřeba politika na podporu těch, kteří si poprvé kupují bydlení, bez ohledu na věk, přičemž nejjasnější formou podpory jsou úrokové sazby.
Vzhledem k nedostatku půdy v centrálních oblastech Hanoje a Ho Či Minova Města se pan Nguyen Van Dinh, místopředseda Vietnamské realitní asociace, domnívá, že je nezbytné plánovat a přidělovat pozemky v příměstských oblastech těchto dvou měst pro rozvoj dostupného bydlení.
Pro rozvoj dostupného bydlení by měly být přednostně vybrány pozemky se stávající dopravní infrastrukturou napojenou na centra obou měst.
Ve zbývajících oblastech je třeba synchronizovat plánování pozemků pro dostupné komerční bydlení s investicemi do propojovací dopravní infrastruktury, aby se vytvořily vhodné obytné prostory pro lidi.
Rozvoj dostupného bydlení navíc vyžaduje specifickou strategii, v níž se vláda musí s místními úřady dohodnout na plánování rozvoje dostupného bydlení pro lidi v provinciích obklopujících Hanoj a Ho Či Minovo Město.
Pan Nguyen Hoang Minh se mezitím domnívá, že pokud státní orgány rychle odstraní překážky v právních postupech, firmy mohou začít stavět dříve, projekty budou mít menší finanční náklady a náklady, které tvoří cenu domů, se sníží.
Místopředseda skupiny Trung Thuy mezitím navrhl, že je třeba upravit náklady na pozemky a financování, přičemž stát by mohl náklady na pozemky upravit na přibližně 20 % místo současných 30 %.
Zejména nefinanční opatření (v podstatě finanční řešení) lze podpořit urychlením postupů, čímž se zabrání tomu, aby se projekty dostaly do stavu zpoždění v realizaci.
Například místo toho, aby finanční náklady dosáhly 30 % během tří let, by se vláda měla spojit s podniky a tyto procesy zvládnout v rámci jednoho roku, což by snížilo finanční náklady na pouhých 10 %.
„Pokud se tyto dvě věci udělají, výrazné snížení nákladů na rozvoj projektu bude mít jasný dopad na ceny bydlení. Podniky pak budou muset udržovat pouze přijatelnou ziskovou marži, zatímco zbývající náklady se sníží, čímž se bydlení stane dostupnějším pro veřejnost,“ dodala paní Thuyová.
Administrativní postupy je třeba zjednodušit, aby se snížily finanční náklady pro podniky. (Na fotografii: developerský projekt na ulici Nguyen Huu Tho (okres Nha Be, Ho Či Minovo Město) - Foto: Tu Trung)
* Pan Nguyen Quoc Hiep (předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů):
Kupující nesou hlavní tíhu.
Trh s nemovitostmi se v současné době nachází v situaci, kdy „ceny pozemků honí ceny domů a ceny domů honí ceny pozemků“, což vytváří začarovaný kruh, v němž kupující nakonec nesou hlavní tíhu cenových výkyvů. Část důvodu této situace pramení z neregulované povahy cen pozemků, která je potenciálně vyhnala nahoru a patří mezi nejvyšší na světě.
V rámci stejného projektu může rozdíl pouhých několika měsíců mezi předchozími a následnými rozhodnutími o přidělení pozemků způsobit nárůst cen o 20 %, což je nepřiměřené a povede k nárůstu cen domů.
Je proto načase, aby úřady zasáhly a harmonicky řídily a kontrolovaly ceny pozemků.
Zdlouhavé administrativní postupy, jako je oceňování pozemků, navíc způsobí, že podniky vynaloží dodatečné finanční náklady, jako jsou úroky z úvěrů nebo dodatečné poplatky za pozemky, a to v řádu desítek nebo dokonce stovek miliard VND. Všechny tyto náklady se připočítávají k prodejní ceně.
Pro kontrolu cen bydlení je nutné urychleně zavést státní mechanismus řízení cen pozemků, aby se zabránilo současné neregulované situaci, a urychlit administrativní postupy ke snížení finančních nákladů pro podniky.
* Dr. Nguyen Quoc Hung (viceprezident a generální tajemník Vietnamské bankovní asociace):
Preferenční balíčky úvěrů je třeba vyplácet správným příjemcům.
Zavedení střednědobého úvěrového balíčku se stabilními úrokovými sazbami pro dostupné hypotéky na bydlení, konkrétně pro mladé lidi kupující bydlení, je správnou politikou.
Aby však byl tento úvěrový balíček skutečně účinný, je nutné přezkoumat, zda ti, kteří dnes na trhu kupují a prodávají domy, kupují je za účelem bydlení, nebo kupují pro investiční a spekulativní účely.
V současné době většina transakcí zahrnuje nákup a prodej investorů s jinými investory. Pokud se tato situace nebude kontrolovat, úvěrový kapitál se nedostane k těm, kteří skutečně potřebují koupit dům.
Dále je nutné jasně definovat oprávněné příjemce úvěrového balíčku, jakož i kritéria a standardy pro půjčování. V ideálním případě by tento úvěrový balíček měl být k dispozici pouze kupujícím, kteří si kupují nemovitost poprvé.
Vhodné jsou komerční nemovitosti s cenou 35–40 milionů VND/m2.
Podle pana Nguyen Van Dinha, místopředsedy Vietnamské realitní asociace, se cenově dostupné komerční bydlení vztahuje na bydlení, které si mohou dovolit lidé s průměrnými a nízkými příjmy. Cena tohoto typu cenově dostupného komerčního bydlení se proto bude pohybovat v rozmezí 35 až 40 milionů VND/m2.
Podle výpočtů Ministerstva stavebnictví činí současné náklady na výstavbu výškových bytových domů za metr čtvereční přibližně 20 milionů VND/m2, takže při prodejní ceně 35–40 milionů VND investoři již dosahují zisku.
Pokud jde o náklady na pozemky v současné struktuře cen bytů, ty obvykle tvoří 20–25 % prodejní ceny v oblastech mimo centrum Hanoje. U projektů v centru města se náklady na pozemky mohou zvýšit až na 50 % celkové ceny.
Hanojský trh s nemovitostmi - Foto: NAM TRAN
Obává se, že by propásl příležitost koupit si dům.
Sen o vlastním bydlení a stabilním životě se stává pro miliony lidí stále vzdálenějším, zejména pro mladé lidi a osoby se středními příjmy ve velkých městech, jako je Hanoj a Ho Či Minovo Město.
Ceny bydlení, které jsou již tak vysoké, nyní prudce rostou, zatímco příjmy pracujících stagnují, což fakticky ničí plány mnoha kancelářských pracovníků a státních úředníků na pořízení vlastního bydlení.
„Pracuji jako soudní úředník na okrsku a moje žena pracuje jako notářka. Našetřili jsme si nějaké peníze, ale vzhledem k současným vysokým cenám domů už s manželkou nemáme možnost si dům koupit. Vydělané peníze jsme investovali a v současné době naše rodina stále bydlí v pronájmu,“ řekl Hoang Van Minh (40 let, z provincie Thanh Hoa).
Mezitím paní Nguyen Thu Trang (34 let, z provincie Phu Tho) uvedla, že po více než 10 letech spoření nashromáždila nějaké peníze, ale po průzkumu trhu to stále nestačilo na koupi bytu o rozloze asi 30 metrů čtverečních.
„Jsem svobodná a chci si koupit byt, ale po prostudování jsem zjistila, že i pěkný stojí kolem 2 miliard VND. Rozhodla jsem se raději pronajmout, protože 30m² byt v městské oblasti stojí jen asi 8 milionů VND měsíčně,“ sdělila paní Trang.
Podle experta z Vietnamské realitní asociace v současné době pociťuje trh s nemovitostmi nedostatek cenově dostupných bytů, a proto developeři, kteří mají nemovitosti k uvedení na trh, je prodávají za vysoké ceny.
Většina kupujících nemovitostí v poslední době investovala s myšlenkou koupit si domy a čekat na růst cen, aby mohla dosáhnout zisku; ceny domů na trhu proto nejsou realistické.
Mezi faktory přispívající k růstu cen nemovitostí patří ceny pozemků, ceny stavebních materiálů a úrokové sazby z úvěrů - Foto: TU TRUNG
Zjednodušení postupů a snížení nákladů na investice do bydlení.
Jedním z klíčových řešení v závěrech stálého vládního výboru na podporu rozvoje trhu s nemovitostmi bezpečným, zdravým a udržitelným směrem je posílení decentralizace a delegování pravomocí a minimalizace administrativních postupů.
Souběžně s požadavkem na přezkoumání a objasnění příčin růstu cen nemovitostí, jako jsou ceny pozemků, ceny stavebních materiálů, úrokové sazby z úvěrů atd., Stálý výbor vlády rovněž požádal ministerstva, sektory a obce, aby se zaměřily na minimalizaci překrývání a zbytečných administrativních postupů a aby okamžitě odstranily složité administrativní a dokumentační požadavky.
Zajistit snížení doby zpracování a administrativních nákladů na dodržování předpisů alespoň o 30 %. To zahrnuje studium zkrácení postupů souvisejících se schvalováním investiční politiky, hodnocením projektů, projektováním, zejména postupy pro stavební povolení, inspekcemi a přejímacími zkouškami, snížení kontrol před schválením a posílení kontrol po schválení.
Řešení navíc zahrnují zvýšení nabídky, snížení cen a rozvoj diverzifikovaných segmentů nemovitostí s cílem uspokojit skutečné potřeby bydlení, zejména lidí se středními a nízkými příjmy.
Vláda zejména požaduje výzkum a vývoj politik na podporu mladých lidí a osob se skutečnou bytovou potřebou, které by zlepšily jejich přístup k bydlení a přispěly k realizaci práva na bydlení, jak je stanoveno v ústavě.
Vietnamská státní banka se musí zaměřit na řízení a naléhání na banky k účasti v preferenčním úvěrovém programu ve výši 120 000 miliard VND. Ministerstva a agentury mají navíc za úkol prozkoumat a navrhnout model „elektronického centra pro transakce s nemovitostmi a právy k užívání pozemků spravovaného státem“.
Půjde o integrovaný systém zahrnující všechny fáze od transakcí, notářského ověření, zdanění, registrace atd., podobně jako u transakcí na akciovém trhu. Tento model zajistí transparentnost informací, zabrání cenovým manipulacím, daňovým únikům a tržním podvodům.
Zdroj: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm
Komentář (0)