Ceny domů klesají, příležitosti se postupně rozšiřují

Cenově dostupné bydlení vhodné pro osoby se středními a nízkými příjmy v Hanoji a Ho Či Minově Městě je stále vzácnější, zatímco nabídka luxusního a superluxusního bydlení roste.

Realitní oblast ve výstavbě v 7. okrese (HCMC) - Foto: QUANG DINH

Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou činí „sen“ o usazení se pro mnoho lidí stále méně dostupným...

A aby se napravila nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, požádal stálý vládní výbor na nedávném zasedání o situaci na trhu s nemovitostmi ministerstvo stavebnictví , státní banku a příslušná ministerstva a obce, aby zavedly řadu řešení k odstranění překážek, jako je vytváření pozemkových fondů, prozkoumání střednědobých úvěrových balíčků, stabilní úrokové sazby pro projekty komerčního bydlení s vhodnými cenami a úvěrové balíčky pro mladé lidi, kteří si mohou půjčit peníze na nákup domů.

Zároveň musíme přísně kontrolovat cenovou inflaci a vytváření virtuální horečky, abychom udrželi ceny bydlení pod kontrolou.

Ceny bydlení prudce rostou

Podle ministerstva stavebnictví se v prvních měsících roku 2025 trh s nemovitostmi dočká mnoha zlepšení, přičemž nabídka i objem transakcí s nemovitostmi se ve srovnání se stejným obdobím roku 2024 zvýší.

Nabídka je však stále omezená a neodpovídá poptávce na trhu, struktura produktů není vyvážená, chybí bydlení vhodné pro potřeby pracujících a mladých lidí; je zde příliš mnoho vil a nízkopodlažních domů; ceny nemovitostí a bydlení neodpovídají možnostem potřebných. Stále přetrvávají spekulace, manipulace, cenová inflace a narušení trhu.

V Ho Či Minově Městě se většina projektů, které byly uvedeny do prodeje od konce loňského roku do druhého čtvrtletí letošního roku, zaměřovala na segment luxusních bytů s cenami v rozmezí 100–150 milionů VND/m², v centrální oblasti i vyššími.

Podle průzkumu společnosti Tuoi Tre ve východní části Ho Či Minova Města jsou byty v nových projektech ve městě Thu Duc nabízeny kupujícím za ceny nad 100 milionů VND/m². V oblasti poblíž křižovatky An Phu (Thu Duc) se nacházejí některé projekty, které „nabízejí“ ceny až 120–150 milionů VND/m².

V jižní části města, v okresech Binh Chanh a Nha Be, se projekty prodávají zákazníkům za ceny v rozmezí od 64 do 80 milionů VND/m².

Jen v 1. okrese má byty ve svém „nákupním košíku“ jen několik bytových domů, ale prodejní cena se pohybuje od 200 do 300 milionů VND/m², na některých místech až do 400–500 milionů VND/m².

Nejen na primárním trhu si trh se starými byty udržuje závratně vysoké ceny. Existují dokonce i projekty, které jsou v provozu téměř deset let, ale prodejní cena bytů se zdvojnásobila a v současné době se obchoduje za 4–5 miliard VND za byt.

Podle průzkumů trhu se cena cenově dostupných bytů v předměstských oblastech Ho Či Minova Města pohybuje mezi 45 a 55 miliony VND/m². Při této ceně stojí byt o rozloze 50 m² také přibližně 2,2 miliardy VND.

Bytové domy podél ulice Vo Nguyen Giap, město Thu Duc, Ho Či Minovo město - Foto: QUANG DINH

V Hanoji ceny bydlení od druhé poloviny roku 2024 do současnosti „závratně“ vzrostly a komerční byty s cenou pod 50 milionů VND/m2 téměř zmizely, a to i v oblastech mimo okruh 3.

Na realitním obchodním patře v oblasti Nam Tu Liem (investor otevírá projekt na prodej v oblastech Hung Yen v Hanoji, včetně Dong Anh, Gia Lam a Nam Tu Liem), i když je všední den, je plno aut, motorek makléřů a lidí, kteří si přicházejí prohlédnout modelový dům.

Podle průzkumu v oblasti Nam Tu Liem investoři otevírají prodej některých komerčních bytových projektů za ceny v rozmezí 120 až 160 milionů VND/m2.

Realitní makléřka paní Minh Huong uvedla, že v oblasti Nam Tu Liem již nejsou žádné byty pod 50 milionů VND/m2. Projekt vedle ulice Le Quang Dao nabízí také ceny 120–150 milionů VND/m2 bez daně z přidané hodnoty a poplatků za údržbu.

U bytů s dobrým výhledem se cena pohybuje okolo 150 milionů VND/m2. Třípokojové byty o rozloze cca 100 m2 stojí také 13 až 15 miliard VND.

Kromě toho některé byty, které byly uvedeny do užívání v oblasti Thanh Xuan (Hanoj), nabízejí makléři k prodeji za 74 milionů VND/m2, nebo byty v komerčním bytovém komplexu na ulici Pham Van Dong (Bac Tu Liem) jsou nabízeny také za 67 milionů VND/m2.

Když jsou ceny pozemků nízké, objeví se mnoho typů nemovitostí, jako jsou řadové domy a byty za nízké ceny. Když je nabídka hojná a rozmanitá, vytváří se konkurence mezi typy bydlení, což nutí ceny bytů klesat. A aby byly ceny bydlení dostupné, musí být politika transparentní a jasná, zejména pokud jde o udělování stavebních povolení, vydávání červených knih a rozdělování pozemků pro lidi.

Pan Tran Khanh Quang (ředitel Viet An Hoa Company)

Ceny bydlení rostou kvůli procedurálním překážkám

V rozhovoru s Tuoi Tre uvedl pan Nguyen Hoang Minh, zástupce generálního ředitele společnosti Saigon 5 Real Estate Development Joint Stock Company, že ceny bydlení ve velkých městech, jako je Ho Či Minovo Město, jsou tlačeny příliš vysoko, částečně kvůli přetížení administrativních postupů.

Vezměte si příklad obchodního projektu, který je ve vývoji od roku 2018, ale „zasekl se“ v procedurálních fázích, což způsobuje, že očekávaná cena bydlení se oproti původní ceně zvýšila nejméně dvojnásobně.

Pan Minh uvedl, že projekt této společnosti v 8. okrese byl původně uveden na trh za cenu 26–28 milionů VND/m² před rokem 2020.

Kvůli právním problémům byl však projekt dočasně pozastaven až do současnosti, což podniku způsobilo dodatečné bankovní úroky ve výši více než 51 miliard VND, nemluvě o mnoha dalších finančních nákladech, které se rovněž zvýšily.

Pokud tedy bude projekt letos nasazen a uveden do prodeje, obchodní strana plánuje přepočítat prodejní cenu minimálně na dvojnásobek, protože kromě finančních nákladů se zvýší i další náklady, jako například stavební materiál, náklady na výstavbu, obchodní náklady...

„Kdyby postupy nebyly složité, rychle bychom postavili, rychle prodali a lidé by se usadili za 4–5 let. Projekt se ale rozvíjí pomalu, takže k prodejní ceně se nakonec přidají finanční náklady, které budou muset nést kupující domů, a cena domu tak nebude tak nízká, jak si lidé a firmy přejí,“ vysvětlil pan Minh.

Podle paní Duong Thanh Thuy - viceprezidentky skupiny Trung Thuy, u bytových projektů tvoří cena pozemku pouze 30 %, finanční náklady 30 %, pokud je projekt dokončen do tří let, a stavební náklady činily v minulosti pouze 15 %, ale nyní se zvýšily na 20–25 %.

Podle ní se jedná o „tvrdé“ náklady, takže pokud bude projekt pomalý v právních postupech vedoucích ke zpožděním, pokud bude prodloužen o čtyři roky, finanční náklady se zvýší o 40 % nebo déle, což znamená, že finanční náklady také „nafouknou“.

Pokud budou náklady na pozemky vysoké a náklady na financování se časem budou zvyšovat, jak se děje u mnoha bytových projektů, nebude existovat dostupné bydlení.

Stejný názor sdílí i pan Tran Khanh Quang, ředitel společnosti Viet An Hoa, který uvedl, že nejdůležitějším faktorem pro dostupnost cen nemovitostí jsou nízké ceny pozemků. Cena stavebních materiálů celkovou cenu nemovitostí příliš neovlivňuje.

U bytu o rozloze 50 m² v centru Ho Či Minova Města, jehož cena činí 5 miliard VND, činí náklady na materiál pouze asi 1 miliardu VND, což představuje malou část z přibližně 15–20 % prodejní ceny.

Lidé dokončují stavební práce na domech v okrese Binh Thanh v Ho Či Minově Městě - Foto: HUU HANH

Potřebuji pomoc pro ty, kteří si poprvé kupují dům

Podniky i odborníci se domnívají, že k překonání nedostatku je zapotřebí řešení pro rychlé zvýšení nabídky bydlení, zejména v segmentu cenově dostupného bydlení.

Kromě toho by měly existovat politiky na podporu majitelů domů poprvé bez ohledu na věk, přičemž nejzřejmější formou podpory jsou politiky úrokových sazeb.

Vzhledem k tomu, že pozemkové fondy v centrálních oblastech Hanoje a Ho Či Minova Města jsou vzácné, pan Nguyen Van Dinh - viceprezident Vietnamské asociace nemovitostí - uvedl, že je nutné plánovat a rezervovat pozemkové fondy v příměstských oblastech obou měst pro rozvoj dostupného bydlení.

V nejbližší budoucnosti by měla být dána přednost pozemkům s dostupným dopravním napojením na centra obou měst pro výstavbu cenově dostupného bydlení.

Pro zbývající oblasti je třeba synchronizovat plánování pozemků pro komerční bydlení za vhodné ceny s investicemi do propojovací dopravní infrastruktury, aby se vytvořilo místo pro život lidí.

Kromě toho je pro rozvoj dostupného bydlení zapotřebí specifická strategie, v níž by se vláda měla spojit s místními samosprávami a naplánovat rozvoj dostupného bydlení pro obyvatele provincií sousedících s Hanojem a Ho Či Minovým Městem.

Pan Nguyen Hoang Minh uvedl, že pokud státní orgány rychle odstraní potíže v právních postupech, firmy budou brzy moci stavět, projekty budou mít nižší finanční náklady a nižší náklady, které tvoří ceny bydlení.

Mezitím viceprezident skupiny Trung Thuy uvedl, že je nutné upravit náklady na pozemky a finanční náklady, přičemž stát může upravit náklady na pozemky tak, aby tvořily přibližně 20 % namísto současných až 30 %.

Zejména je možné podporovat nefinanční opatření (což jsou v podstatě finanční řešení) zrychlením postupů, čímž se zabrání pomalému provádění projektů.

Například místo finančních nákladů na hranici 30 % po dobu tří let by měl stát doprovázet podniky, aby zvládly jednotlivé fáze během pouhého jednoho roku, a pak se finanční náklady sníží na pouhých 10 %.

„Pokud se nám podaří dosáhnout výše uvedených dvou věcí, je jasné, že prudké snížení nákladů na rozvoj projektů ovlivní ceny bydlení. Podniky si pak udrží pouze přijatelné ziskové marže, zatímco ceny zbývajících bytů klesnou a lidé k nim budou mít snazší přístup,“ dodala paní Thuyová.

Je nutné rychle vyřešit administrativní postupy, aby se snížily finanční náklady pro podniky. Na fotografii: realitní oblast na ulici Nguyen Huu Tho (Nha Be, Ho Či Minovo Město) - Foto: TU TRUNG

* Pan Nguyen Quoc Hiep (předseda Vietnamské asociace stavebních dodavatelů):

Kupující dostane, co si zaslouží.

Trh s nemovitostmi se nachází v situaci, kdy „ceny pozemků honí ceny domů a ceny domů honí ceny pozemků“, což vytváří začarovaný kruh cen, který nakonec vede k utrpení kupujících. Částečně je důvodem této situace pohyblivý kurz, který způsobuje růst cen pozemků s vysokým rizikem, že se ceny pozemků ocitnou mezi světovými vrcholy.

V rámci stejného projektu může pouhých několik měsíců mezi předchozím a dalším rozhodnutím o přidělení pozemku způsobit zvýšení ceny o 20 %, což je nepřiměřené a povede ke zvýšení prodejní ceny domu.

Proto je načase, aby úřady zasáhly a harmonicky řídily a kontrolovaly ceny pozemků.

Kromě toho zdlouhavé administrativní postupy, jako je oceňování pozemků, způsobí, že podniky vynaloží dodatečné finanční náklady, jako jsou úroky z úvěrů nebo dodatečné náklady na pozemky až do výše desítek nebo dokonce stovek miliard VND. Všechny tyto náklady se připočítávají k prodejní ceně.

Pro kontrolu cen bydlení je nutné brzy mít státní mechanismus řízení cen pozemků, vyhnout se současnému kolísavému kurzu a rychle vyřešit administrativní postupy ke snížení finančních nákladů pro podniky.

* Dr. Nguyen Quoc Hung (viceprezident a generální tajemník Vietnamské bankovní asociace):

Preferenční úvěrové balíčky je třeba vyplácet správným subjektům

Správnou politikou je přidání balíčku střednědobých úvěrů se stabilními úrokovými sazbami pro dostupné hypotéky pro mladé lidi.

Aby byl ale tento úvěrový balíček skutečně efektivní, je nutné přezkoumat, zda si současní kupující nemovitosti kupují za účelem bydlení, nebo za účelem investování a spekulací.

Většina současných transakcí probíhá mezi investory, kteří nakupují a prodávají investorům. Pokud se tato situace nebude kontrolovat, půjčky se nedostanou ke správným lidem se skutečnými potřebami koupě bydlení.

Dále je nutné jasně definovat příjemce úvěrového balíčku, kritéria a standardy pro zapůjčení kapitálu. V ideálním případě by tento úvěrový balíček měl být určen pouze pro kupující, kteří kupují nemovitost poprvé.

Vhodné jsou komerční domy s cenou 35–40 milionů VND/m2.

Podle pana Nguyen Van Dinha, viceprezidenta Vietnamské realitní asociace, je cenově dostupné komerční bydlení typem bydlení, které si mohou koupit lidé s průměrnými a nízkými příjmy. Cena cenově dostupného komerčního bydlení se proto bude pohybovat v rozmezí 35–40 milionů VND/m2.

Podle výpočtu Ministerstva stavebnictví je současná jednotková cena za výstavbu 1 m2 výškových bytových domů přibližně 20 milionů VND/m2, takže při prodejní ceně 35 - 40 milionů VND investoři dosáhli zisku.

Pokud jde o náklady na pozemky v současné struktuře cen bytů, ty obvykle tvoří 20–25 % prodejní ceny bytů v oblastech mimo centrum Hanoje. U projektů v centrální oblasti se náklady na pozemky mohou zvýšit až na 50 % cenové struktury.

Hanojský trh s nemovitostmi - Foto: NAM TRAN

Obavy z toho, že už nemáte možnost koupit si dům

Sen o usazení se stává pro miliony lidí stále vzdálenějším, zejména pro mladé lidi a osoby se středními příjmy ve velkých městech, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město.

Ceny bydlení, které byly již tak vysoké, nadále rychle rostou, zatímco příjmy pracujících stagnují, což mnoha administrativním pracovníkům a státním úředníkům maří plány na vlastní bydlení.

„Pracuji jako soudní úředník na okrsku a moje žena pracuje jako notářka. Ušetřili jsme si nějaké peníze, ale vzhledem k současným vysokým cenám bydlení už s manželkou nemáme možnost si koupit dům. Vydělané peníze jsme investovali a v současné době naše rodina stále bydlí v pronájmu,“ řekl Hoang Van Minh (40 let, z Thanh Hoa).

Paní Nguyen Thu Trang (34 let, z Phu Tho) uvedla, že po více než 10 letech spoření sice nějaké peníze měla, ale po prohlídce pozemku to stále nestačilo na koupi bytu o rozloze asi 30 metrů čtverečních.

„Jsem svobodný a chci si koupit byt, ale po pohledu na ceny by mě pěkný stál kolem 2 miliard VND. Musel jsem si ho pronajmout, protože 30m² byt v městské oblasti stojí jen kolem 8 milionů VND měsíčně,“ sdělil Trang.

Podle experta z Vietnamské realitní asociace se trh s nemovitostmi potýká s nedostatkem cenově dostupných bytů, investoři proto na trhu nabízejí za své produkty vysoké ceny.

Většina kupujících domů v poslední době jsou investoři s mentalitou kupování domů a čekání na růst cen, aby dosáhli zisku, takže ceny domů na trhu nejsou reálné.

Důvody růstu cen nemovitostí, jako je cena pozemků, cena stavebních materiálů, úroky z úvěrů - Foto: TU TRUNG

Zjednodušte postupy, snižte náklady na investice do bydlení

Jedním z důležitých řešení, které shrnuje Stálý vládní výbor pro podporu rozvoje trhu s nemovitostmi bezpečným, zdravým a udržitelným směrem, je zvýšení decentralizace, delegování pravomocí a minimalizace administrativních postupů.

Souběžně s požadavkem na přezkoumání a objasnění příčin nárůstu cen nemovitostí, jako je cena pozemků, cena stavebních materiálů, úroková sazba z úvěrů..., stálý výbor vlády rovněž požádal ministerstva, složky a obce, aby se zaměřily na minimalizaci zbytečných a překrývajících se administrativních postupů a aby okamžitě odstranily složité papírování a požadavky na dokumenty.

Zajistit zkrácení doby zpracování a administrativních nákladů na dodržování předpisů alespoň o 30 %. To zahrnuje studium možností zkrácení postupů pro schvalování investic, hodnocení projektů, projektování, zejména postupů pro udělování stavebních povolení, kontrolu přejímacích prací, snížení počtu předběžných inspekcí a posílení následných inspekcí.

Řešením je navíc zvýšení nabídky, snížení cen a rozvoj rozmanitých segmentů nemovitostí, které uspokojí skutečné potřeby bydlení, zejména pro osoby s nízkými a středními příjmy.

Vláda zejména vyžaduje výzkum a vývoj politik na podporu mladých lidí a osob se skutečnou bytovou nouzí, zvýšení přístupu k bydlení a přispění k realizaci práva na bydlení, jak je stanoveno Ústavou.

Státní banka se musí zaměřit na řízení a naléhání na banky k účasti v preferenčním úvěrovém programu ve výši 120 000 miliard VND. Ministerstva a pobočky jsou zároveň pověřeny výzkumem a návrhem modelu „centra pro transakce s nemovitostmi a právy k užívání pozemků spravovaného státem“ na elektronické platformě.

Bude se jednat o systém, který integruje všechny fáze od transakcí, notářského ověření, daní, registrace... podobně jako obchodování s akciemi. Tento model zajistí transparentnost informací, zabrání cenové inflaci, daňovým ztrátám a tržním podvodům.

BAO NGOC - NGOC HIEN - QUANG THE

Zdroj: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm