Postavit dostupné bydlení, aby se oživil trh s nemovitostmi?

S příjmem několika desítek milionů dongů je také obtížné koupit si dům.

„S manželem si už sedm let pronajímáme dům a nevíme, kdy si budeme moci koupit dům v Ho Či Minově Městě,“ řekla Nguyen Thi Thuy, obyvatelka okresu Tan Binh.

Paní Thuy uvedla, že pracuje jako účetní pro oděvní firmu s platem 10 milionů VND měsíčně. Její manžel pracuje jako technik pro stavební firmu s platem 12 milionů VND měsíčně. Celkový příjem 22 milionů VND páru tak akorát stačí na pokrytí životních nákladů a na vzdělání jejich šestileté dcery.

Podle paní Thuyové si s manželem našetřili několik set milionů dongů, ale tato částka nestačí na koupi domu. Minimální částka, kterou potřebují, je asi 600 milionů dongů, aby jim banka mohla půjčit na koupi nejstarších a nejlevnějších bytů ve městě.

Paní Thuy se podělila o to, že i když měla 600 milionů VND, její měsíční příjem se nezvýšil a ona ani její manžel neměli peníze na splacení jistiny a úroků bance. Sen o vlastním domě byl proto stále velmi vzdálený.

Mnoho lidí se středními příjmy si nemůže dovolit koupit dům v Ho Či Minově Městě. (Ilustrace: Dai Viet)

Stejně jako rodina paní Thuyové si ani pan Vo Thanh Tuan – specialista na komunikaci pro zahraniční společnost – nemohl koupit dům, přestože jeho současný příjem činí 16 milionů VND měsíčně.

Podle pana Tuana, pokud si v současné době koupí dům, bude si muset půjčit přibližně 1,5 miliardy VND. Splátky jistiny a úroků tak „spolknou“ celý jeho plat.

Sociální bydlení „pochmurné“

Zatímco miliony lidí s nízkými a středními příjmy potřebují bydlení, segment sociálního bydlení se stále rozvíjí velmi pomalu. Důvodem je, že tento typ bydlení čelí mnoha překážkám v právních postupech, nedostatkům v regulaci, obtížím s půjčováním preferenčních úvěrů a obtížím s identifikací příjemců pojistných plnění.

Dr. Doan Van Binh, expert na nemovitosti, poznamenal, že ačkoli zákon o bydlení konkrétně stanoví podmínky pro koupi sociálního bydlení, jako je příjem, místo bydliště, bydlení atd., určení správných subjektů pro koupi, pronájem nebo pronájem s následnou koupí stále čelí mnoha obtížím.

Kromě toho nařízení, které stanoví, že komerční bytové projekty v městských oblastech typu III nebo vyššího musí vyhradit 20 % svého pozemkového fondu pro sociální bydlení, neodpovídá realitě. To vede k tomu, že mnoho projektů sice rezervuje pozemky pro sociální bydlení, ale nevyužívá je, čímž plýtvá půdními zdroji a způsobuje ztrátu estetiky měst.

U malých projektů, pokud je 20 % plochy využíváno pro sociální bydlení, tato plocha nestačí k vybudování standardní oblasti sociálního bydlení s inženýrskými sítěmi a úpravami krajiny, které by sloužily lidem.

Trh sociálního bydlení se vyvíjí velmi pomalu a ponuře. (Foto: D.V)

Podle Dr. Binha se lidé a firmy, které staví sociální bydlení, potýkají také s mnoha obtížemi při získávání preferenčních úvěrů. Úvěrové aktivity na podporu segmentu sociálního bydlení zatím nebyly efektivní.

Podle paní Tran Lan Anh, zástupkyně realitní společnosti v 12. okrese Ho Či Minova Města, je důvodem, proč firmy nemají zájem o sociální bydlení, příliš vysoký nárůst cen pozemků a příliš nízký zisk z výstavby sociálního bydlení.

Mechanismy a politiky mezitím podnikům neposkytly velkou podporu. Podniky se proto jen zřídka podílejí na výstavbě sociálního bydlení a zaměřují se pouze na výstavbu komerčních bytů.

Řešením je výstavba cenově dostupného bydlení

Podle realitních expertů v Ho Či Minově Městě otevře rozvoj dostupného bydlení příležitosti k řešení nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou, uspokojení bytových potřeb většiny lidí s průměrnými a téměř průměrnými příjmy a snížení cenové hladiny bydlení na celém trhu.

V průběhu let strana a vláda vždy věnovaly pozornost bydlení pro lidi a označovaly ho za klíčový úkol socioekonomického rozvoje země. Rychlý hospodářský růst a urbanizace však zvýšily poptávku po bydlení. Nabídka mezitím neustále klesá a od roku 2018 nevykazuje žádné známky růstu, což nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou stále zhoršuje.

Struktura nabídky se stále více „přiklání“ k luxusním produktům s vysokou hodnotou, které slouží investičním a spekulativním účelům. Tato dlouhodobá nerovnováha způsobuje neustálý růst cen bydlení a vytváří novou cenovou hladinu, která je daleko za hranicí finančních možností většiny lidí. Rozvoj dostupného bydlení proto otevře příležitosti k řešení nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou a uspokojení bytových potřeb lidí.

Očekává se, že cenově dostupné bydlení pomůže v budoucnu „oteplit“ trh s nemovitostmi. (Ilustrační foto: Dai Viet)

Výzkumná data Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) ukazují, že podíl nabídky bytů v cenově dostupném segmentu (pod 25 milionů VND/m2) z celkové nabídky bydlení neustále klesá, z 30 % v roce 2019 na 7 % v roce 2022 a 6 % v roce 2023.

V období 2019–2022 se podíl bytů střední cenové kategorie (25–50 milionů/m2) rovněž snížil na 54 %, 34 % a 27 %, přičemž nabídka pocházela převážně z produktů s cenou 40–50 milionů VND/m2.

Poptávka po reálném bydlení mezitím vždy vede strukturu poptávky po bydlení s podílem 80 %, zbývajících 15 % tvoří dlouhodobá investiční poptávka a 5 % spekulativní poptávka. Také podle údajů VARS má pouze asi 25 % poptávky po reálném bydlení finanční kapacitu k úhradě.

V této souvislosti se VARS domnívá, že spolu se sociálním bydlením bude v nadcházejícím období hlavním trendem rozvoje trhu s nemovitostmi dostupné bydlení, protože se jedná o segment vycházející z potřeb a skutečných možností většiny lidí.

Co je „cenovo dostupné“?

Dr. Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, uvedl, že Vietnam nemá oficiální koncept dostupného bydlení, ale je možné poukázat na některé charakteristiky tohoto typu porovnáním se sociálním bydlením a na základě toho, jak určit přiměřenost cen bydlení.

V souladu s tím je v současné době sociální bydlení zaměřeno především na osoby s nízkými příjmy a pracovníky v průmyslových parcích, je osvobozeno od poplatků za užívání pozemků a má přístup k preferenčním úvěrovým balíčkům výhradně pro investory a kupce domů...

Dostupné bydlení je komerční bydlení s dostupnými cenami, vhodné pro finanční možnosti většiny lidí, zaměřené na skupinu lidí s průměrným a téměř průměrným příjmem, s určitou úrovní úspor, ve specifických městských oblastech.

Pan Dinh se domnívá, že rozumné ceny bydlení jsou na úrovni, kdy rodiny dokážou vyvážit náklady na bydlení a další životní výdaje v rámci svých příjmů.

Podle zkušeností s hodnocením dostupnosti bydlení v mnoha zemích světa je cenově dostupné bydlení takové bydlení, u kterého náklady na bydlení netvoří více než 30 % celkového příjmu domácnosti. Pro domácnost s příjmem přibližně 30 milionů VND/měsíc odpovídá 30 % těchto nákladů nahromaděným částkám přibližně 100 milionům VND/rok, takže cenově dostupné bydlení má cenu přibližně 2–2,5 miliardy VND/byt.

Podle pana Dinha je však ve skutečnosti velmi obtížné rozvíjet bytové projekty s cenami v rozmezí od 2 do 2,5 miliardy VND, zejména ve dvou velkých městech, jako je Ho Či Minovo Město a Hanoj , ale obtížné neznamená nemožné.

Pan Dinh věří, že pokud se celý trh spojí a bytová politika se bude řídit tržním hospodářstvím, bude se rozvíjet dostupné bydlení. Rozvoj dostupného bydlení souběžně se sociálním bydlením

Podle VARS je na straně státu nezbytné poskytnout oficiální definici dostupného bydlení; prozkoumat mechanismy a preferenční politiky konkrétně pro dostupné bydlení s hlavním cílem povzbudit investory k účasti na rozvoji nabídky tohoto segmentu a uspokojit tak bytové potřeby domácností s průměrným nebo téměř průměrným příjmem.

Patří sem preferenční úvěrové politiky speciálně navržené ke zvýšení „kupní síly“ nebo ke zvýšení daňových sazeb pro druhé a třetí domy s cílem omezit spekulativní pobídky a daňové příjmy lze recyklovat na podporu těch, kteří to skutečně potřebují. Podporujte investory při rozvoji a provozování projektů sociální infrastruktury...

Kromě toho zvýšení investic a rozšíření propojovací dopravní infrastruktury. Jakmile vzdálenost přestane být problémem, trend přesunu z centrální oblasti do předměstí je nevyhnutelný.

Zdroj: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html