Pomůže výstavba dostupného bydlení „ohřátí“ realitního trhu?

I s příjmem několika desítek milionů dongů je těžké si koupit dům.

„S manželem si už sedm let pronajímáme dům a nevíme, kdy si budeme moci koupit dům v Ho Či Minově Městě,“ řekla paní Nguyen Thi Thuy, obyvatelka okresu Tan Binh.

Paní Thuy uvedla, že pracuje jako účetní pro oděvní firmu s platem 10 milionů VND měsíčně. Její manžel pracuje jako technik pro stavební firmu s platem 12 milionů VND měsíčně. Jejich celkový příjem 22 milionů VND stačí páru pouze na pokrytí životních nákladů a zaplacení vzdělání jejich šestileté dcery.

Podle paní Thuyové si s manželem našetřili několik set milionů dongů, ale tato částka nestačí na koupi domu. Minimální částka, kterou potřebují, je kolem 600 milionů dongů, aby jim banka půjčila peníze na koupi nejlevnějších a nejstarších bytů ve městě.

Paní Thuyová uvedla, že i s 600 miliony VND se její měsíční příjem nezvýšil a ona ani její manžel nemají dostatek peněz na splacení jistiny a úroků z bankovního úvěru. Sen o vlastním domě je proto stále velmi vzdálený.

Mnoho lidí se středními příjmy si stále nemůže dovolit bydlení v Ho Či Minově Městě. (Ilustrační obrázek: Dai Viet)

Stejně jako Thuyova rodina si ani Vo Thanh Tuan, specialista na komunikaci v zahraniční společnosti, nemohl koupit dům, a to i přes svůj současný příjem 16 milionů VND měsíčně.

Podle pana Tuana by si v současné době, pokud by si měl koupit dům, musel půjčit přibližně 1,5 miliardy VND. To znamená, že splátky jistiny a úroků by spotřebovaly celou jeho mzdu.

Trh sociálního bydlení je „pochmurný“.

Zatímco miliony lidí s nízkými a středními příjmy potřebují bydlení, segment sociálního bydlení zůstává velmi stagnující. To je způsobeno četnými překážkami souvisejícími s právními postupy, nedostatky v regulaci, obtížemi se získáváním preferenčních úvěrů a problémy s identifikací oprávněných příjemců této politiky.

Dr. Doan Van Binh, expert na nemovitosti, poznamenal, že ačkoli zákon o bydlení konkrétně stanoví podmínky pro nákup sociálního bydlení, jako je příjem, bydliště a bytové podmínky, přesná identifikace způsobilých kupujících, nájemníků nebo žadatelů o pronájem s následnou koupí zůstává náročná.

Navíc nařízení, které vyžaduje, aby komerční bytové projekty ve městech typu III a vyšších vyčlenily 20 % své půdy pro sociální bydlení, v současné době neodpovídá realitě. To vede k tomu, že mnoho projektů sice přiděluje půdu pro sociální bydlení, ale nevyužívá ji, čímž plýtvá půdními zdroji a narušuje městskou estetiku.

U malých projektů, i když je 20 % plochy využíváno pro komunitní bydlení, tato plocha stále nestačí k vybudování standardního komplexu sociálního bydlení s vybavením a úpravami terénu, které by sloužily obyvatelům.

Trh sociálního bydlení se vyvíjí velmi pomalu a pomalu. (Foto: D.V)

Podle Dr. Binha se lidé i firmy potýkají s mnoha obtížemi při získávání preferenčních úvěrů na projekty sociálního bydlení. Úvěrové aktivity podporující segment sociálního bydlení dosud nebyly efektivní.

Podle paní Tran Lan Anh, zástupkyně realitní společnosti v 12. okrese Ho Či Minova Města, důvodem, proč firmy nejsou nadšené ze sociálního bydlení, je přílišný nárůst cen pozemků a příliš nízká zisková marže pro výstavbu sociálního bydlení.

Mechanismy a politiky mezitím neposkytly podnikům velkou podporu. Proto se podniky méně zapojují do výstavby sociálního bydlení a zaměřují se pouze na komerční bydlení.

Řešením je výstavba cenově dostupného bydlení.

Podle realitních expertů v Ho Či Minově Městě vytvoří rozvoj dostupného bydlení příležitosti k řešení nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou, uspokojení bytových potřeb většiny lidí s průměrnými a téměř průměrnými příjmy a snížení celkové úrovně cen bydlení na trhu.

Řešení bytových potřeb lidí je po mnoho let prioritou strany a vlády a je považováno za klíčový úkol v socioekonomickém rozvoji země. Rychlý hospodářský růst a urbanizace však zvýšily poptávku po bydlení. Nabídka mezitím neustále klesá a od roku 2018 nevykazuje žádné známky oživení, což zhoršuje nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou.

Struktura nabídky se stále více vychyluje směrem k luxusním produktům s vysokou hodnotou, které slouží investičním a spekulativním účelům. Tato dlouhodobá nerovnováha neustále zvyšuje ceny bydlení a vytváří novou cenovou hladinu, která je daleko za hranicí dostupnosti drtivé většiny populace. Rozvoj dostupného bydlení proto otevře příležitosti k řešení nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou a k uspokojení bytových potřeb lidí.

Očekává se, že cenově dostupné bydlení pomůže v budoucnu „oteplit“ trh s nemovitostmi. (Ilustrační obrázek: Dai Viet)

Výzkumná data Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) ukazují, že podíl nabídky dostupného bydlení (do 25 milionů VND/m2) na celkové nabídce bydlení neustále klesá, z 30 % v roce 2019 na 7 % v roce 2022 a 6 % v roce 2023.

V období 2019–2022 se podíl bytů střední cenové kategorie (25–50 milionů VND/m2) rovněž snížil na 54 %, 34 % a 27 %, přičemž nabídka pocházela převážně z produktů s cenou 40–50 milionů VND/m2.

Poptávka po skutečných koupí bydlení mezitím trvale vede strukturu poptávky po bydlení s podílem 80 %, zatímco 15 % připadá na dlouhodobé investice a 5 % na spekulace. Podle údajů VARS má pouze asi 25 % těch, kteří skutečně potřebují koupit bydlení, finanční kapacitu si ho zaplatit.

V tomto kontextu se VARS domnívá, že spolu se sociálním bydlením bude v nadcházejícím období hlavním vývojovým trendem na trhu s nemovitostmi dostupné bydlení, protože tento segment vychází ze skutečných potřeb a možností drtivé většiny lidí.

Co znamená „cenovo dostupné“?

Dr. Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů, uvedl, že Vietnam dosud nemá oficiální definici dostupného bydlení, ale některé charakteristiky tohoto typu bydlení lze identifikovat porovnáním se sociálním bydlením a na základě toho, jak se určuje přiměřenost cen bydlení.

Sociální bydlení je proto v současné době zaměřeno na osoby s nízkými příjmy a pracovníky v průmyslových zónách, s osvobozením od poplatků za užívání pozemků a přístupem k preferenčním úvěrovým balíčkům speciálně pro developery a kupce domů.

Cenově dostupné bydlení označuje komerční bydlení s dostupnými cenami, vhodné pro finanční možnosti většiny populace, zaměřené na skupiny se středními a téměř středními příjmy s určitou úrovní úspor, zejména v městských oblastech.

Pan Dinh se domnívá, že rozumné ceny bydlení jsou tehdy, když rodiny dokážou vyvážit náklady na bydlení s ostatními životními náklady v rámci svých příjmů.

Na základě hodnocení dostupnosti bydlení v mnoha zemích světa je dostupné bydlení definováno jako náklady na bydlení, které nepřesahují 30 % celkového příjmu domácnosti. Pro domácnost s příjmem přibližně 30 milionů VND měsíčně odpovídá 30 % těchto nákladů roční úspoře přibližně 100 milionů VND, takže cenově dostupný dům by stál přibližně 2–2,5 miliardy VND na byt.

Podle pana Dinha je však ve skutečnosti v současné době velmi obtížné rozvíjet bytové projekty v cenovém rozpětí mezi 2 a 2,5 miliardami VND, zejména ve velkých městech, jako je Ho Či Minovo Město a Hanoj . Obtížné ale neznamená nemožné.

Pan Dinh se domnívá, že pokud bude celý trh fungovat společně a bytová politika bude orientována na tržní ekonomiku, pak se bude rozvíjet dostupné bydlení. Navrhuje rozvoj dostupného bydlení spolu se sociálním bydlením.

Podle VARS musí vláda poskytnout oficiální definici dostupného bydlení a prozkoumat mechanismy a preferenční politiky zaměřené konkrétně na dostupné bydlení s hlavním cílem povzbudit investory k účasti na rozvoji nabídky tohoto segmentu a uspokojit tak bytové potřeby domácností se středními nebo téměř středními příjmy.

Patří sem preferenční úvěrové politiky speciálně navržené pro zvýšení kupní síly nebo zvýšené daně z druhých a třetích nemovitostí s cílem omezit spekulativní pobídky, přičemž daňové příjmy by mohly být recirkulovány na podporu těch, kteří to skutečně potřebují. Podpora je poskytována také developerům při rozvoji a provozu projektů sociální infrastruktury...

Kromě toho jsou nezbytné zvýšené investice a rozšiřování propojovací dopravní infrastruktury. Jakmile vzdálenost přestane být problémem, trend stěhování z centra města do předměstí je nevyhnutelný.

Zdroj: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html