Investoři s byty váhají, obracejí se na segment „king“; hodnocení trhu 2024–2025

Investoři, kteří již nemají zájem o byty, investují do skupování pozemků na předměstích, rekultivují více než 1 400 hektarů půdy a mění postupy při přidělování a pronájmu pozemků pro investiční projekty zaměřené na zasahování do moře... to jsou nejnovější zprávy z realitního trhu.

Trh s nemovitostmi v poslední době vykazuje pozitivnější signály, pokud jde o přístup ke kapitálu, a to jak ze strany podniků, tak i zákazníků. (Foto: HA)

Komentář „velkých hráčů“ k trhu

Na výročním setkání s akcionáři představili vedoucí představitelé velkých podniků prognózy a komentáře k letošnímu trhu s nemovitostmi, kde se mísí příležitosti i výzvy.

Při hodnocení trhu s nemovitostmi v letošním roce pan Pham Thieu Hoa, předseda představenstva společnosti Vinhomes, uvedl, že pozitivním momentem jsou 3 zákony týkající se nemovitostí, které schválilo Národní shromáždění a které pomohou stát se trh transparentnějším a přehlednějším. Aby však tyto zákony měly na trh pozitivní dopad, je podle něj nutné počkat na vstoupení v platnost dekretů, které povedou k jejich implementaci.

Paní Nguyen Thu Hang, generální ředitelka společnosti Vinhomes, zhodnotila, že trh se zotaví, ale ne tak rychle, jak se očekávalo.

Podle paní Hangové trh v poslední době vykazuje pozitivnější signály, pokud jde o přístup ke kapitálu, a to jak ze strany podniků, tak i zákazníků. Kupující nemovitostí nyní dostávají lepší úrokovou podporu než dříve, s fixní úrokovou sazbou 6–6,5 % ročně po dobu prvních dvou let. To vytváří podmínky a důvěru pro kupující nemovitostí k návratu na trh.

Pokud jde o akciovou společnost Nam Long Investment, pan Nguyen Xuan Quang, předseda představenstva, poukázal jak na příležitosti, tak na výzvy.

Pan Quang analyzoval, že první výzva souvisí s trhem a produkty. Trh má nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou v různých segmentech nemovitostí a krize důvěry vede ke snížené likviditě a nárůstu zásob.

Druhou je finanční výzva, kdy dluhy stále přetrvávají, dluhopisové losy, i když prodloužené, budou stále platit v letech 2024 a 2025. Třetí je právní výzva projektu, kdy se v současné době některé zákony stále překrývají.

Podle něj však trh otevírá také mnoho různých příležitostí, jako je vysoká reálná poptávka, segmenty dostupného bydlení a rozvoj sociálního bydlení. Úrokové sazby z úvěrů klesly, jsou dokonce nižší než před Covid-19 a jsou konkurenceschopné s mnoha jinými zeměmi, takže je velmi atraktivní.

Zejména byly nedávno vydány nové zákony týkající se nemovitostí. Vláda vynaložila velké úsilí na vytváření, odstraňování a podporu tržních překážek směřujících k udržitelnému rozvoji.

Za společnost Dat Xanh Group, která má mnoho projektů v Ho Či Minově Městě a Dong Nai, uvedl pan Luong Tri Thin, předseda představenstva, že po skončení pandemie Covid-19 ekonomika poklesne a ovlivní to trh s nemovitostmi.

Po nedávném svátku Tet začal trh vykazovat pozitivní známky oživení. Byty se v prvním čtvrtletí opět obchodovaly, i když ne tak vysoko jako v předchozích letech, ale ve srovnání s posledními dvěma čtvrtletími roku 2023 a prvním čtvrtletím roku 2023 se počet transakcí zdvojnásobil, zejména v Hanoji je to třikrát více.

Vzhledem k této obecné situaci pan Thin vidí na trhu stále pozitivní stránky, jako je nedostatek průměrné nabídky; poptávka po bydlení je stále velmi vysoká; současný levný cash flow je velmi dobrý, mnoho zákazníků si půjčuje s dobou splatnosti 20 let, fixní úroková sazba na 3 roky je pouze 5–6 % ročně.

Celkově se trh letos zlepší a rok 2025 bude přinášet pozitivní změny.

Ceny bytů klesají, investoři investují do nákupu pozemků na předměstí

Ceny bytů nepřetržitě rostou již mnoho let a v prvních měsících letošního roku dramaticky vzrostly. Podle nedávných informací z trhu uvedl pan Hoang Hai - ředitel odboru pro bydlení a řízení trhu s nemovitostmi (Ministerstvo výstavby) -, že průměrná prodejní cena některých projektů v Hanoji a Ho Či Minově Městě se pohybuje kolem 50-70 milionů VND/m2.

Podle pana Haie ceny bytů na prodej v Hanoji neustále rostou jak na primárním, tak na sekundárním trhu. Je pozoruhodné, že existují bytové projekty, které jsou v provozu 5–10 let, a dokonce i staré výškové bytové domy dosahují poměrně vysokých cen.

Vedoucí představitel ministerstva stavebnictví však poznamenal, že u některých bytových domů s náhlým nárůstem cen došlo k velmi malému počtu transakcí a téměř k žádným.

Vysoká cena bytů ve skutečnosti přiměla mnoho investorů a skutečných kupců váhat. Mnoho lidí se v této době rozhodlo s nákupem a prodejem bytů přestat.

Vysoké ceny a nedostatek bytů v Hanoji v současné době vedou mnoho investorů k neochotným investicím v tomto segmentu. Zkušení lidé tuto dobu využijí k nákupu pozemků na předměstí.

Mnoho investorů se přesouvá do segmentu pozemků a soukromých domů. Důvodem je, že pozemky v předměstích mají stále „nízká“ cena, takže je v současné době vhodnější investovat do bytů. Je však nutné volit investice do produktů s jasným právním statusem, plánováním a potenciálem pro nárůst ceny díky dobré infrastruktuře.

Trh s pozemky v poslední době zažívá prudký nárůst. Zpráva o trhu s nemovitostmi za první čtvrtletí a prognóza pro druhé čtvrtletí Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) ukazují, že mnoho příměstských čtvrtí Hanoje zažívá náhlý nárůst cen pozemků, zejména u rozdělených parcel.

Ve srovnání se čtvrtým čtvrtletím roku 2023 se ceny pozemků zvýšily přibližně o 5 %, zatímco trh na okraji Hanoje a v blízkosti průmyslových parků se zvýšil o 10–20 %.

„Ceny pozemků na mnoha místech přestaly klesat. Pozemky s cenou pod 2 miliardami VND na předměstích, v provinciích a městech, s garantovaným právním statusem, dostupnou infrastrukturou a inženýrskými sítěmi, zaznamenaly nárůst cen až o 40 % ve srovnání s nejtěžším obdobím trhu,“ cituje zpráva VARS.

Tato jednotka rovněž varovala, že investoři musí být v této době velmi opatrní, než utratí peníze za nákup pozemků, a měli by pečlivě prozkoumat cenové hladiny v daném segmentu, aby se vyhnuli vzniku „virtuálních horeček“, které by mohly vést k nebezpečným rizikům, když se trh stále zotavuje.

Mnoho odborníků se v komentářích k letošnímu trhu s nemovitostmi domnívá, že „pozemky jsou stále králem“ pro dlouhodobé investice. Investoři, kteří mají „kapitál“ nebo využívají nízkou finanční páku, mohou investování zvážit.

Přestože je tato doba považována za vhodnou pro investování, odborníci také doporučují, aby investoři pečlivě zvážili, aby se vyhnuli „pasti“ snižování cen.

Znovuzískání více než 1 400 hektarů půdy v okrese Yen Dung v provincii Bac Giang

Podle územního plánu okresu Yen Dung z roku 2024, který právě schválil Lidový výbor provincie Bac Giang, tato lokalita letos získá zpět 1 411,45 hektarů půdy.

Konkrétně okres Yen Dung rekultivuje 1 360,23 hektarů zemědělské půdy, z čehož plocha rýžové půdy, která má být rekultivována, činí 1 111,93 hektarů, půda pro ostatní jednoleté plodiny 20,47 hektarů, půda pro trvalé plodiny 208,62 hektarů, půda pro akvakulturu 19,21 hektarů a nezemědělská půda 51,23 hektarů. Obce s velkými plochami, které mají být rekultivovány, jsou Tien Phong (32 hektarů), Yen Lu (221,2 hektarů), město Tan An (124,66 hektarů), město Nham Bien (109,53 hektarů)...

Roh města Nham Bien, okres Yen Dung, provincie Bac Giang. (Zdroj: XD Newspaper)

Lidový výbor provincie Bac Giang žádá Lidový výbor okresu Yen Dung, aby byl před zákonem odpovědný za přesnost informací, údajů, dokumentů, mapového systému a databáze ve schváleném územním plánu pro rok 2024; za soulad informací a údajů ve výše uvedeném plánu s úpravou územního plánu do roku 2030 a ustanoveními zákona při navrhování seznamu prací a projektů v dané oblasti.

Dokončit zveřejnění všech schválených dokumentů územního plánu pro rok 2024 na portálu/webových stránkách Lidového výboru okresu Yen Dung a zároveň zorganizovat oznámení a zveřejnění výše uvedeného obsahu plánu v souladu s ustanoveními zákona.

Lidový výbor provincie Bac Giang rovněž požádal okres Yen Dung, aby provedl hospodaření s půdou, rekultivaci půdy, přeměnu účelu využití půdy, přidělování půdy a pronájem půdy v souladu se schváleným územním plánem; aby realizoval práce a projekty v souladu s ustanoveními zákona. Aby organizoval pravidelné kontroly a dohled nad prováděním územního plánu z roku 2024 pro lidové výbory na úrovni obce.

Postupy pro přidělování a pronájem pozemků pro investiční projekty zaměřené na zasahování do moře

Vláda právě vydala nařízení 42/2024/ND-CP o rekultivačních činnostech v oblasti moří. Mořská oblast určená pro rekultivaci moří musí mít tedy specifické umístění, plochu, hranici a souřadnice určené v souladu s ustanoveními zákona o zeměměřictví a mapování. Stanovení mořských oblastí pro rekultivaci moří, které mají být zahrnuty do územního plánování a plánů, musí zajistit zásady stanovené v pozemkovém zákoně z roku 2024.

Vyhláška jasně stanoví, že u investičních projektů rekultivace moře nebo investičních projektů s položkami rekultivace moře využívajících veřejný investiční kapitál se řád a postupy pro přidělování pozemků a pronájem pozemků provádějí podle ustanovení článku 68 odstavce 3 vyhlášky 43/2014/ND-CP. V případě investičních projektů rekultivace moře nebo investičních projektů s položkami rekultivace moře za účelem rozvoje pozemkového fondu musí investor projektu rekultivace moře po dokončení rekultivace moře a jeho schválení v souladu s předpisy předat celou oblast rekultivace a stavebních prací (pokud existují) příslušnému státnímu orgánu k provedení přidělování pozemků a pronájmu pozemků pro organizace a jednotlivce k užívání v souladu s ustanoveními zákona o půdě.

U investičních projektů zaměřených na zasahování do moře nebo investičních projektů s položkami zasahujícími do moře, které využívají zahraniční kapitál pro veřejné investice, a projektů využívajících jiné kapitálové zdroje, je pořadí a postupy pro přidělování pozemků a pronájem pozemků následující: V případě přidělování pozemků a pronájmu pozemků prostřednictvím dražby práv k užívání pozemků se uplatňuje pořadí a postupy předepsané v článku 68 vyhlášky 43/2014/ND-CP, bodě 5 a článku 1 vyhlášky 148/2020/ND-CP.

V případě přidělení pozemku nebo pronájmu pozemku, v případě výběru investorů prostřednictvím nabídkového řízení v souladu s ustanoveními zákona o nabídkovém řízení nebo v případě schválení investorem v souladu s ustanoveními článku 29 odstavce 3 zákona o investicích z roku 2020, se uplatní pořadí a postupy pro přidělení pozemku a pronájem pozemku v souladu s článkem 68 odstavce 3 vyhlášky 43/2014/ND-CP;

V případě přidělení pozemku nebo pronájmu pozemku, který neprobíhá formou dražby práv k užívání pozemku, se tak stane v souladu s řádem a postupy stanovenými v článku 68 bodu 3 vyhlášky 43/2014/ND-CP.

Investoři investičních projektů do mořských zásahů nebo investičních projektů s položkami mořských zásahů při podávání žádostí o přidělení pozemku, pronájem pozemku, přidělení mořské oblasti s investičními projekty do mořských zásahů nebo položkami mořských zásahů u investičních projektů schválených příslušnými státními orgány.

Provinční lidový výbor rozhoduje o přidělení a pronájmu pozemků současně s přidělením mořských oblastí pro rekultivaci moře. Investoři investičních projektů rekultivace moře nebo investičních projektů s položkami rekultivace moře nemusí platit poplatky za využívání mořských oblastí k provádění rekultivačních činností.

Doba pro určení, že uživatel pozemku musí uvést pozemek do užívání, se počítá ode dne oznámení o přijetí výsledků celé nebo části dokončené plochy zásahu do moře podle postupu investičního projektu zásahu do moře nebo položek zásahu do moře v investičním projektu.

Zdroj: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html