Zvýšení zálohy v dražbě pozemků až na 50 %: Řešení, jak zabránit „opuštění zálohy“?

(Chinhphu.vn) - Zvýšení kauce na 20–50 % je rozumné, může omezit následky, zajistit přiměřenost a zabránit „opuštění kauce“ při dražbě pozemků. Mnoho delegátů však uvedlo, že navrhovatel by měl přezkoumat předpisy o náhradě škod, aby byla zajištěna proveditelnost.

Schůzi předsedal náměstek ministra spravedlnosti Nguyen Thanh Tu. Foto: VGP/DA

Dne 21. října předsedal náměstek ministra spravedlnosti Nguyen Thanh Tu Radě pro posouzení návrhu usnesení vlády , kterým se upravuje řešení obtíží a problémů při dražbě práv k užívání pozemků v případech přidělování pozemků a pronájmu pozemků v souladu s ustanoveními pozemkového zákona.

Podle podání návrh usnesení mění a doplňuje úpravu o zvyšování výše kauce v případě přidělení pozemků a pronájmu pozemků podle ustanovení pozemkového zákona s cílem omezit situaci, kdy účastníci dražby práv k užívání pozemků zneužívají příliš nízkou výši kauce k účasti v dražbě za účelem zisku. Návrh stanoví směr zvýšení výše kauce v případě přidělení pozemků a pronájmu pozemků pro fyzické osoby a v případě přidělení pozemků pro realizaci investičního projektu na minimálně 20 % a maximálně 50 % vyvolávací ceny.

Návrh usnesení rovněž stanoví postup v případech, kdy přidělení pozemku nebo pronájem pozemku poruší povinnost zaplatit vítěznou cenu v aukci, což vede k rozhodnutí o uznání výsledků aukce za zrušené.

Vítěz aukce, který propadne, musí proto nahradit veškeré škody vzniklé v souvislosti s organizací aukce (cena aukční služby, náklady na organizaci aukce) v důsledku zrušení výsledků aukce práv k užívání pozemků, aby bylo zajištěno dodržování předpisů o náhradě škody v důsledku porušení povinností. Tím se omezí situace zneužívání aktivit spojených s aukcí nemovitostí k osobnímu prospěchu a zároveň se zvýší odpovědnost vítěze aukce práv k užívání pozemků.

Návrh usnesení dále doplňuje ustanovení, které jednotlivcům zakazuje účastnit se aukcí práv k užívání pozemků po vítězství v aukci a propadá jejich záloha na dobu 6 měsíců až 5 let. Zároveň návrh pro zajištění striktnosti, proveditelnosti a vhodnosti pro realitu každého případu stanoví pro každé porušení konkrétní dobu zákazu.

Konkrétně bude vítězům aukcí zakázána účast na aukcích na 2–5 let, pokud nezaplatí vítěznou cenu; vítězům aukcí bude zakázána účast na aukcích na 6 měsíců až 3 roky, pokud nezaplatí celou vítěznou cenu.

Scéna setkání. Foto: VGP/DA

Je třeba přehodnotit předpisy týkající se odškodňování

Zástupce Ministerstva veřejné bezpečnosti na zasedání Rady pro oceňování uvedl, že předchozí regulace nízkých sazeb vkladů by mohla snadno vést k manipulaci s trhem. Zvýšení vkladu na 20–50 % je proto rozumné a může omezit důsledky. Pokud jde o výši náhrady škody, tato osoba navrhla, aby navrhovatel přehodnotil situaci a stanovil pouze otevřenou regulaci; zároveň by neměla existovat regulace, která by vítězům aukcí dlouhodobě zakazovala účast na aukci, ale zároveň by se vzdali vkladu.

Zástupce ministerstva národní obrany uvedl, že zvýšení zálohy z 20 % na 50 % je příliš široké a mělo by být kratší, protože zvýšení zálohy, jak je uvedeno výše, omezí přístup malých podniků. Naopak velké podniky toto zvýšení nezastrašuje. „Vyřeší takovéto zvýšení zálohy skutečně problém situace „modré a rudé armády“?“ zeptal se.

Pokud jde o náhradu škody, zástupce Ministerstva národní obrany uvedl, že návrh usnesení má obecná ustanovení a je třeba jej konkrétnější; zároveň je třeba zvážit odstranění ustanovení zakazujícího účast v dražbě vítězům aukcí, kteří vrátí své zálohy, protože není vhodné.

Zástupce ministerstva financí uvedl, že návrh usnesení má dostatečný základ, je praktický a velmi potřebný. V komentáři k regulaci zvýšení úrovně zálohy na 50 % uvedl, že by měla být regulována pouze výše uvedená rámcová úroveň a konkrétní úroveň by měly být stanovena místními orgány tak, aby odpovídala realitě; náhrada škod by neměla být regulována; doporučuje se zvážit případ zrušení zálohy podruhé nebo opakovaně, nebo stanovit vyšší sankce.

Na závěr zasedání Hodnotící rady náměstek ministra spravedlnosti Nguyen Thanh Tu zhodnotil, že návrh usnesení je velmi nezbytný pro provedení pokynů příslušných orgánů a pro omezení případů manipulace a zneužívání při aukcích práv k užívání pozemků, které se v praxi vyskytly, a pro překonání nedostatků a obtíží. Návrh usnesení je rovněž v souladu s politikami a pokyny; zajišťuje ústavnost, zákonnost a konzistenci...

Pokud jde o rozsah regulace, náměstek ministra spravedlnosti Nguyen Thanh Tu požádal, aby navrhovatel přijal a vysvětlil, aby byl kompletní a zajistil jasnost. Pokud jde o kritéria, zásady, plány a postupy pro řešení obtíží a problémů, náměstek ministra požádal o pokračování v revizi a doplňování. Konkrétně je nutné potvrdit kritéria podle článku 2 odstavce 3 usnesení Národního shromáždění 206/2025/QH15 ze dne 24. června 2025 o zvláštním mechanismu pro řešení obtíží a problémů způsobených právními předpisy, tj. předpisy existují, ale nesplňují požadavky vyplývající z praxe...

Pokud jde o otázku lidských a občanských práv, náměstek ministra Nguyen Thanh Tu navrhl, aby se zvážilo neupravování otázky zákazu v návrhu usnesení v bodě 2, článku 3. Tento obsah lze vysvětlit v podání nebo zahrnout do novely zákona o dražbě nemovitostí v blízké budoucnosti.

Pokud jde o proveditelnost, doporučuje se přehodnotit pravidla pro kompenzace, jak navrhli někteří členové rady. Náměstek ministra proto navrhl doplnění předpisů, které by v aukčním plánu vytvořily flexibilitu pro lokality, aby se s problémy vypořádaly...

Bože Anh

Zdroj: https://baochinhphu.vn/tang-muc-dat-coc-dau-gia-dat-len-toi-50-giai-phap-de-chan-bo-coc-102251021163357038.htm