Restrukturalizace trhu s nemovitostmi, příležitosti pro koho?

Nedostatečná nabídka a rostoucí ceny bydlení nutí trh k restrukturalizaci a regulaci nabídky a poptávky. Tato situace otevírá příležitosti pro projekty s vysokou úrovní dokončenosti a dobrou dostupností do centra města.

Trh v novém cyklu

Trh s nemovitostmi se nachází ve svém 5. cyklu, který trvá od roku 2021 do roku 2026.

V tomto cyklu ekonomika dosáhla dna a od června 2023 se postupně zotavuje. Růstová aktiva (akcie, dluhopisy, akciové fondy) by měla mít v nadcházejících letech pozitivní vyhlídky. U nemovitostí, které se obvykle zotaví po akciovém trhu přibližně o 12–18 měsíců, se předpokládá, že se zotavení a růst začnou v období 2025–2026.

Statistiky v současnosti ukazují, že počet projektů schválených k investování a právnímu schválení za účelem uvedení nabídky na trh v minulosti je velmi omezený. I podniky mají v Ho Či Minově Městě potíže s nalezením pozemků pro rozvoj projektů, takže nedostatek nabídky stále přetrvává.

Nedávná zpráva o trhu společnosti CBRE rovněž uvádí, že investoři na trhu v Ho Či Minově Městě jsou v tomto období opatrnější při uvádění nových produktových košů na trh. Nová nabídka je omezená, objem transakcí v Ho Či Minově Městě pochází převážně ze zásob z předchozí fáze. Ve třetím čtvrtletí se prodalo přibližně 2 000 neprodaných bytů, což je téměř dvojnásobek oproti druhému čtvrtletí letošního roku. V současné době investoři stále zvažují a vyhodnocují situaci, aby si vybrali správný čas pro uvedení nových produktových košů na trh, protože čtvrté čtvrtletí je rozhodujícím faktorem v další fázi.

Výzkumná data Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) mezitím ukazují podobné výsledky, kdy objem transakcí a míra absorpce ve třetím čtvrtletí klesly o 25 %, respektive o jeden procentní bod ve srovnání s předchozím čtvrtletím. Z toho stále dominoval objem transakcí s byty, který ve třetím čtvrtletí tvořil 71 % celkových transakcí s bydlením, přičemž nové bytové projekty zaznamenaly průměrnou míru absorpce 75 %.

Ceny bydlení zůstávají i nadále vysoké jak na primárním, tak na sekundárním trhu, zejména v segmentu bytů. Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou je stále závažnější, protože nabídka, ačkoli se zlepšila, stále obtížně uspokojuje poptávku.

V Ho Či Minově Městě zůstala cenová hladina primárního trhu stabilně na vysoké úrovni, a to díky nabídce pocházející převážně z probíhajících projektů. Cenová hladina primárního trhu v provinciích a městech v okolí Ho Či Minova Města se mezitím mírně zvýšila a pohybovala se v rozmezí 3–5 %, přičemž nová nabídka měla vyšší prodejní ceny.

Index cen bytů VARS se také změnil. Ve třetím čtvrtletí roku 2024 se průměrná prodejní cena projektového klastru v Hanoji blížila 60 milionům VND/m2, což představuje nárůst o 64,0 % ve srovnání s druhým čtvrtletím roku 2019. Mezitím se ve stejném období průměrná prodejní cena projektového klastru v Ho Či Minově Městě zvýšila ze 49,2 milionů VND/m2 na 64,2 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 30,6 % ve srovnání se základním obdobím.

Očekává se, že nabídka v nadcházejících letech bude omezená, což povede k růstu cen nemovitostí, protože vstoupí v platnost novelizované zákony, které vytvoří transparentní právní prostředí na ochranu investorů. To je také faktor, který pomáhá trhu vybírat investory se skutečnou finanční kapacitou pro realizaci a rozvoj projektů.

Screening trhu, příležitost pro koho?

Trh s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě překonal nejtěžší dno. Z negativního tempa růstu v roce 2023 se v prvních 9 měsících roku 2024 tržby z nemovitostí postupně zotavily s nárůstem o přibližně 7 % za stejné období, odhadovaným na 199 156 miliard VND. Oživení je trend, který se nezvrátí, ale je příliš brzy hovořit o vývoji.

Podle zprávy stavebního úřadu Ho Či Minova města bylo v prvních 8 měsících roku schváleno pouze 9 projektů komerčního bydlení k investicím, i když v malém rozsahu; pouze 4 projekty komerčního bydlení byly způsobilé k mobilizaci kapitálu, ale 100 % bytů bylo v luxusním segmentu a mimo cenovou dostupnost potřebných.  

V souvislosti s touto otázkou se Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) domnívá, že k vyřešení problému snižování cen bydlení je nutné nejprve vyřešit problém nabídky a poptávky. Pro zvýšení nabídky bydlení je nutné odstranit úzké hrdlo v nabídce komerčního bydlení, konkrétně město má v současné době více než 148 projektů s právními problémy. Nedostatek nabídky při vysoké poptávce způsobil v poslední době nárůst cen bydlení o 15–20 %.

Příležitosti k přilákání poptávky se otevřou pro bytové projekty, které se dokončují a mají dobrou dopravní infrastrukturu s napojením na centrum.

V souvislosti s nabytím účinnosti a zavedením nových zákonů do praxe může v příštím roce dojít ke zvýšení ceny primárních domů. Proto se v této době otevírá příležitost k přilákání poptávky po bytových projektech, které jsou ve fázi realizace a mají dobrou dopravní infrastrukturu napojenou na centrum. Zejména východní oblast Ho Či Minova Města prokazuje svou efektivitu v řešení dopravních problémů a zajišťování bydlení.

Nejenže se brzy uvede do provozu linka metra, ale také projekty okružní silnice a rozšíření státní dálnice č. 13 otevírají velké příležitosti pro projekty v této oblasti. Bytový projekt Urban Green investora Kusto Home, který je ústředním bodem propojení regionálních infrastrukturních projektů, disponuje vynikajícími hodnotami pro vytvoření „atraktivní“ síly pro stranu poptávky.

Ve skutečnosti se jedná o vzácný projekt, který vstoupil do fáze dokončení, což kupujícím pomáhá snadno si představit kvalitu a legalitu projektu. Projekt, který se nachází na rozšiřující se státní silnici č. 13, také pomáhá zákazníkům plně využít potenciálního rozvoje poptávky a hodnoty nemovitostí v dynamickém a rušném městě Thu Duc.

V kontextu omezené nabídky bytů jsou projekty s vysokou úrovní dokončenosti a lokalitami s vícebodovým připojením považovány za důležité faktory pro přilákání poptávky a podporu procesu oživení trhu. Inženýrská síť a rozsáhlé přírodní zelené plochy jsou navíc vhodnými prostory pro vícegenerační rodiny a pro ty, kteří skutečně potřebují obytný prostor, který upřednostňuje zdraví a pohodlnou dopravu.

Při splnění podmínek lokality, vybavení a úrovně dokončení je důležitým faktorem pro stimulaci poptávky také flexibilní platební politika. Urban Green bude pravděpodobně jedním z mála projektů, které zachytí „bod pádu“ oživení a na konci roku vytvoří nabídku na trhu. To je důvod, proč investor projektu zavedl flexibilní a preferenční platební politiku. Konkrétně zákazníci v současné době platí pouze 30 % až do převzetí domu s 24měsíčním odkladem jistiny a úroků a dárkem v podobě interiérového balíčku v hodnotě až 500 milionů VND.

Vzhledem k nedávným změnám politiky bude vláda i nadále posilovat dohled a regulaci trhu, aby zajistila stabilitu a řádný rozvoj. Zároveň se objevuje trend zelených nemovitostí, u kterých se očekává, že v novém cyklu povede trh. To by mohla být příležitost pro projekty s vysokou úrovní dokončení, aby v nadcházejícím období brzy „dohnaly“ cyklus oživení trhu.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html