Páry s příjmem 30 milionů VND měsíčně mají v Hanoji potíže s koupí bytu.

(Dan Tri) - Podle průzkumu Generálního statistického úřadu mají skupiny s nejvyššími příjmy v Hanoji a Ho Či Minově Městě také potíže s vlastnictvím bydlení, což znamená, že skupiny s nižšími příjmy nemají téměř žádnou šanci.

Problém s koupí domu pro skupinu s nejvyššími příjmy

Průzkum životní úrovně obyvatelstva z roku 2023, který provedl Generální statistický úřad (GSO), oznámil úroveň příjmů pěti skupin obyvatelstva v hlavních lokalitách.

Skupina s nejvyšším příjmem, která představuje 20 % populace (skupina 5), ​​má tedy průměrný měsíční příjem na obyvatele ve výši 14,47 milionu VND v Hanoji, 13,8 milionu VND v Da Nangu, 13,26 milionu VND v Ho Či Minově Městě, 13,9 milionu VND v Dong Nai a 18,38 milionu VND v Binh Duongu .

Vietnamská asociace realitních kanceláří (VARS) odhaduje, že se jedná o skupinu, u které se očekává, že bude schopna vlastnit domy ve velkých městech, jako je Hanoj ​​nebo Ho Či Minovo Město, aniž by potřebovala podporu vlády . Ve skutečnosti však i tato skupina, když čelí problému s vlastnictvím domů ve dvou výše zmíněných velkých městech, naráží na mnoho překážek.

Tato jednotka předpokládá domácnost se 2 osobami v produktivním věku, obě v nejvyšší příjmové skupině, pak průměrný příjem této rodiny je přibližně 30 milionů VND/měsíc. Roční příjem odpovídá 360 milionům VND.

Běžným finančním pravidlem, které odborníci často doporučují k zajištění finančního zabezpečení, je, že náklady na bydlení by neměly překročit 1/3 příjmu. Dvoučlenná rodina s vysokými příjmy v zkoumané skupině by tedy měla na náklady na bydlení utratit maximálně 180 milionů VND.

Mezitím se cena každého komerčního bytu ve výše zmíněných velkých městech pohybuje v rozmezí 40–70 milionů VND/m² v závislosti na oblasti a segmentu. Malý byt o rozloze cca 60 m² bude stát přibližně 2,5–3,5 miliardy VND.

Pokud se výše uvedená domácnost rozhodne koupit byt o rozloze 60 m2 za přibližně 3,5 miliardy VND a půjčí si od banky 70 % hodnoty domu, tj. 2,45 miliardy VND, s úrokovou sazbou 8 %/rok po dobu 20 let, bude měsíční splátka činit přibližně 25–27 milionů VND, což odpovídá přibližně více než 300 milionům VND ročně. VARS dochází k závěru, že s maximální splátkou 80 milionů VND/rok si tato skupina téměř nebude moci koupit dům.

Bytový dům v Hanoji (Foto: Ha Phong).

Ceny bydlení převyšují platební schopnosti lidí

Při vysvětlování důvodů prudkého poklesu dostupnosti bydlení v posledních několika letech tato jednotka uvedla tři hlavní důvody.

Zaprvé, ceny nemovitostí ve velkých městech daleko překročily finanční možnosti většiny lidí a rostou mnohonásobně rychleji než růst příjmů.

Konkrétně po pandemii Covid-19 ceny nemovitostí, zejména bytů, ve velkých městech, jako jsou Hanoj, Danang a Ho Či Minovo Město, neustále rostly a dosáhly nové úrovně o 30 % vyšší než v roce 2019.

Průměrný příjem na obyvatele v městských oblastech se v roce 2023 mezitím zvýšil pouze o přibližně 4 % ve srovnání se statistikami GSO z roku 2019. Průměrný příjem skupiny s nejvyššími příjmy v Hanoji a Da Nangu se v roce 2023 zvýšil pouze o 3 %, respektive 7 % ve srovnání s rokem 2019.

Průměrný příjem této skupiny v Ho Či Minově Městě dokonce zaznamenal negativní tempo růstu ve výši 8 %. To prohlubuje rozdíl mezi příjmy a cenami bydlení, zejména u domácností střední a vyšší střední třídy.

Druhým je nedostatek vhodné nabídky bydlení. Současná nabídka bydlení je soustředěna především ve střední a vyšší cenové kategorii. Přestože je poptávka i v tomto segmentu velmi vysoká, poptávka po dostupném bydlení je hlavní poptávkou na trhu. Velmi málo bytových projektů má cenu pod 30 milionů VND/m², takže většina lidí, včetně nejvyšší skupiny, nemá k dispozici vhodné možnosti.

VARS se také domnívá, že někteří investoři zneužívají nedostatku nabídky na trhu k nepřiměřenému zvyšování prodejních cen, což způsobuje růst cen nemovitostí, a to i v oblastech bez mnoha infrastrukturních výhod. To také ztěžuje nákup nemovitostí těm, kteří chtějí nemovitost koupit.

Za třetí, je to způsobeno spekulativním chováním. V kontextu ostatních investičních kanálů, které stále vykazují mnoho výkyvů, psychologie hromadění aktiv a očekávání dalšího růstu cen nemovitostí vede mnoho lidí k nákupu nemovitostí bez účelu jejich skutečného využití. Tito lidé kupují nemovitosti a poté je nechávají opuštěné, neuvádějí je do provozu a čekají na růst ceny, což ještě více zhoršuje nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou.

Dalším faktorem, který je méně zmiňován, ale má velký vliv, jsou finanční náklady. Přestože úrokové sazby klesly, kupující domů stále musí platit pohyblivé úrokové sazby po odečtení pobídek ve výši přibližně 10 % nebo více. To také vytváří velký finanční tlak.

Finanční náklady, spolu s investičními náklady a náklady na pozemky, neustále rostou, což ovlivňuje proces rozvoje projektů realitních kanceláří a přímo zvyšuje ceny bydlení.

VARS se v dlouhodobém horizontu domnívá, že kromě pokračujícího výzkumu a uplatňování preferenčních politik v oblasti pozemků, daní a úvěrů na projekty sociálního bydlení a dostupného komerčního bydlení musí stát i nadále podporovat zlepšování propojovací infrastruktury a rozšiřovat rozvoj měst podle modelu TOD – modelu rozvoje měst zaměřeného na veřejnou dopravu. To je nevyhnutelný trend k řešení problému bydlení pro obyvatele měst ve Vietnamu.

Zdroj: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm