Die neuen Grundstückspreise in Hanoi sind um ein Vielfaches gestiegen, Experten äußern sich dazu.

(Dan Tri) – Die neue Grundstückspreisliste von Hanoi wurde veröffentlicht. Neben der Ansicht, dass sie die Genehmigung von Projekten beschleunigen und für Steuertransparenz sorgen wird, befürchten Experten, dass Spekulanten dies ausnutzen werden, um die Preise in die Höhe zu treiben.

Die Grundstückspreisliste in Hanoi weist mit 695 Millionen VND/m² den höchsten Wert auf.

Das Volkskomitee von Hanoi hat soeben eine angepasste Preisliste für Grundstücke veröffentlicht, die vom 20. Dezember bis zum 31. Dezember 2025 gültig ist. Im Vergleich zur alten Preisliste sind die Preise für Wohnbauland in der angepassten Preisliste 2- bis 6-mal höher.

Bemerkenswert ist, dass die Grundstückspreise in vielen Straßen im Bezirk Hoan Kiem, darunter Ba Trieu (von Hang Khay bis Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (von Le Thanh Tong bis Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (von Tran Thanh Tong bis Le Duan), mit mehr als 695,3 Millionen den höchsten Preis aufweisen VND/m2.

Laut der ursprünglichen Preisliste für Bauland lag der höchste städtische Grundstückspreis in der Innenstadt von Hanoi bei 188 Millionen VND/m² in den drei Straßen Hang Ngang, Hang Dao und Le Thai To. Der höchste bereinigte Grundstückspreis ist somit fast 3,7-mal höher als vor der Bereinigung.

Der höchste Grundstückspreis in der angepassten Grundstückspreisliste in Hanoi ist höher als der im vergangenen Oktober in Ho-Chi-Minh-Stadt veröffentlichte angepasste Grundstückspreis. Der höchste Preis liegt bei über 687 Millionen VND/m² in den Straßen Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue (Bezirk 1).

Im zentralen Bezirk Ba ​​Dinh ist die Straße mit den höchsten Grundstückspreisen die Phan Dinh Phung mit über 450 Millionen VND/m². Dieser Preis liegt 3,4-mal höher als der bisherige Richtwert. Auch in anderen Straßen wie der Tran Phu und der Doc Lap liegen die Preise bei über 400 Millionen VND/m².

Im Bezirk Hai Ba Trung liegt der höchste angepasste Grundstückspreis in der Nguyen-Du-Straße (Abschnitt Quang Trung bis Tran Binh Trong) und der Hue- Straße (Abschnitt Nguyen Du bis Nguyen Cong Tru) mit über 368 Millionen VND/m². Dieser Preis ist fast 3,5-mal höher als der alte Listenpreis.

Im Bezirk Tay Ho weist die Van Cao Straße mit über 256 Millionen VND/m² die höchsten Preise auf. Dieser Preis ist fast 3,3-mal höher als der aktuelle Preis.

Ein Immobilienprojekt im Bezirk Hoang Mai, Hanoi (Foto: Tran Khang).

Darüber hinaus werden nach der Anpassung fünf Bezirke – Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc und Dan Phuong – dazu angestrebt, Bezirke von Hanoi mit dem höchsten Preis von fast 117 Millionen VND/m² zu werden.

Die Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt Hanois erklärte hinsichtlich der angepassten Grundstückspreisliste, dass die neue Preisliste dazu beiträgt, die Preisunterschiede zu verringern und die Grundstückspreise in der Hauptstadt dem Markt anzunähern. Dies fördert eine einheitliche Grundstücksverwaltung und harmonisiert die Interessen des Staates, der Nutzer und derjenigen, die Grundstücke für Projekte benötigen. Dadurch steigen die Staatseinnahmen durch die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen aus der Nutzung von Grundstücken durch Privatpersonen und Unternehmen.

In Fällen, in denen die Grundsteuern und Gebühren hoch sind und nicht dem Einkommen der Menschen entsprechen, ist die Verwaltungsbehörde der Ansicht, dass es notwendig ist, eine Senkung der Steuer- und Gebührensätze zu prüfen, anstatt die Grundstückspreise zu senken.

Das Ministerium bestätigte, dass die angepasste Preisliste keinen Einfluss auf Entschädigungen und Unterstützung bei der Räumung von Grundstücken im Falle staatlicher Landgewinnung hat. Im Gegenteil, sie trägt positiv zur Räumung von Grundstücken bei, zieht Investitionen an und fördert die Kapitalentwicklung.

„Auch die Rechte derjenigen, deren Land zurückgewonnen wird, werden besser gewährleistet, was die Menschen dazu ermutigt, die Richtlinien zur Landräumung einzuhalten“, so das Ministerium.

Experten befürchten, dass die Immobilienpreise weiterhin "überhöht" bleiben werden.

Im Gespräch mit einem Reporter von Dan Tri sagte Frau Pham Mien, stellvertretende Leiterin der Abteilung Marktforschung und Beratung der Investitionsförderungsabteilung des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, dass die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste zeige, dass die Bestimmungen des Landgesetzes von 2024 schrittweise in Kraft getreten seien.

Der Markt verzeichnet zahlreiche Immobilienprojekte, die aufgrund von Problemen bei der Festlegung der Grundstücksnutzungsgebühren ins Stocken geraten sind. Die Veröffentlichung einer neuen Grundstückspreisliste schafft eine rechtliche Grundlage für die Fortsetzung von Bau und Umsetzung sowie für die Bereitstellung neuer Immobilien auf dem Markt.

Ein weiterer positiver Aspekt ist, dass die Festlegung von Grundstückspreisen nahe am Markt dem Staat dabei hilft, korrekte und ausreichende Steuern auf Immobilientransaktionen zu erheben.

Laut ihrer Aussage besteht jedoch eine Einschränkung: Die Immobilienpreise in Hanoi sind in letzter Zeit enorm gestiegen und für die meisten Menschen kaum noch bezahlbar. Dieser Preisanstieg deutet auf den Einfluss von Investoren und Spekulanten hin, da das Angebot auf dem Markt gering und auf wenige Investoren konzentriert ist.

„Die Grundstückspreisliste basiert somit auf dem aktuell hohen Marktpreis, was diesen hohen Preis auf unsichtbare Weise legitimiert“, betonte Frau Mien.

Laut ihrer Aussage werden die derzeit hohen Grundstückspreise die Projektkosten erhöhen, und Investoren werden die Verkaufspreise weiter in die Höhe treiben. Gleichzeitig ist der aktuelle Preis für potenzielle Käufer mit tatsächlichem Bedarf kaum erschwinglich.

Experten befürchten, dass Spekulanten die steigenden Grundstückspreise ausnutzen, um die Preise in die Höhe zu treiben (Illustration: Duong Tam).

Frau Mien erklärte, dass es auch auf Investorenseite Schwierigkeiten bei der Geländebereinigung und dem Landerwerb zur Projektdurchführung geben werde. Bei großen Projekten könne sich der Staat am Landerwerb beteiligen. Bei kleinen und mittleren Projekten hingegen müsse der Investor den Landerwerbpreis mit den Anwohnern aushandeln.

„Die Festlegung einer marktgerechten Grundstückspreisliste trägt dazu bei, die Interessen dreier Parteien – Staat, Investoren und Bevölkerung – in Einklang zu bringen. Die derzeitige Grundstückspreisliste erhöht jedoch die Produktionskosten, was Investoren zu höheren Verkaufspreisen zwingt und es Endverbrauchern erschwert“, sagte sie.

Laut Frau Mien benötigt der Staat zur präzisen und marktgerechten Preisermittlung ein Instrument, mit dem sich der Index über viele Jahre anhand von Verkaufsdaten aus den einzelnen Gebieten messen lässt. Darauf aufbauend können die Kommunen marktgerechte Daten zu Grundstückspreisen liefern.

Herr Tran Khanh Quang, ein Immobilienexperte, sagte, dass die kürzlich veröffentlichte Grundstückspreisliste einen sehr großen Anstieg aufweise; in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt habe sich der Preis um das Zehnfache erhöht, in Hanoi um das Vier- bis Sechsfache.

Bei der Umsetzung von Projekten machen die Gebühren für die Landnutzung derzeit etwa 15–20 % des gesamten Projektinvestitionskapitals aus. Der plötzliche Anstieg der Grundstückspreise wird die Projektinvestitionskosten erhöhen. Daher sind Investoren gezwungen, die Immobilienpreise anzuheben.

„Die ersten sechs Monate nach Anwendung der neuen Grundstückspreisliste werden keine deutlichen Auswirkungen haben, da die meisten Transaktionen zu diesem Zeitpunkt bereits die rechtlichen Verfahren abgeschlossen haben. Danach wird es jedoch aufgrund der Berechnung nach der neuen Preisliste zu einem lokalen Preisanstieg von etwa 30 % kommen. Tatsächlich hat Ho-Chi-Minh-Stadt die neue Grundstückspreisliste vor Hanoi eingeführt, und auch dort ist es in einigen Gebieten bereits zu Preiserhöhungen gekommen“, sagte er.

Herr Quang sagte, dass es neben den positiven Aspekten der neuen Grundstückspreisliste, wie Transparenz bei der Grunderwerbsteuer und Fairness gegenüber denjenigen, deren Land zurückerhalten wird, auch andere Einschränkungen geben werde.

Konkret wird es für Unternehmen schwieriger, Grundstücke zu räumen, da Käufer nach der Räumung einen höheren Preis erwarten. Zudem werden Spekulanten, die sich bereits frühzeitig diese Grundstücke gesichert haben, die neue Preisliste nutzen, um die Preise massiv in die Höhe zu treiben.

Selbst große Investoren mit Immobilienportfolios nutzen die Situation aus, um die Preise in die Höhe zu treiben. Daher werden sich Käufer von Eigenheimen künftig weiterhin mit Schwierigkeiten konfrontiert sehen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm