Entwurf einer neuen Grundstückspreisliste: Grundstückspreis niedriger als der Marktpreis
Im Grundbuchamt von Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt, herrscht derzeit großer Andrang, wie Reporter der Zeitung Dan Tri berichten. Am Morgen des 17. Oktober war das Amt fast voll besetzt. Herr D.T. Phong brachte um 10:00 Uhr die Unterlagen für die Beantragung einer Nutzungsberechtigung für ein Grundstück ins Amt und äußerte seine Besorgnis, dass er nach den regulären Öffnungszeiten nicht mehr an die Reihe kommen würde, da es dann zu voll werden und er zu spät dran sein könnte.
Auf die Frage nach dem Entwurf der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt zeigte sich Herr Phong interessiert. Er erklärte, die neue Liste sei marktgerecht und betreffe viele Landbesitzer, die landwirtschaftliche Flächen in Wohnbauland umwandeln möchten. Die Bestimmungen seien jedoch rechtskräftig und müssten eingehalten werden.
Herr NTTịnh, der die Dokumente zur Grundstücksübertragung verwahrt, erklärte, dass die Transaktionen seit der Veröffentlichung eines Dokuments der Stadt zur Abschaffung der Steuerberechnungsmethode reibungslos verlaufen seien. Herr Tinh reiche die Dokumente derzeit wie gewohnt ein, die Bearbeitung werde voraussichtlich etwa zehn Werktage dauern. Bezüglich der neuen Grundstückspreisliste sagte er, er beobachte die Entwicklung noch, da es noch keine offiziellen Informationen gebe.
Laut dem Entwurf der neuen Grundstückspreisliste, den das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN&MT) am 16. Oktober dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt vorgelegt hat, liegt der höchste verzeichnete Grundstückspreis bei 687 Millionen VND/m² im Gebiet der Straßen Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue (Bezirk 1). Dieser Preis ist viermal so hoch wie in der aktuellen Preisliste, liegt aber unter dem des vorherigen Entwurfs (810 Millionen VND).
Auch auf einigen anderen Strecken im 1. und 3. Bezirk wurden im Vergleich zum alten Entwurf niedrigere Preise verzeichnet. In den Vororten sind die Grundstückspreise ebenfalls deutlich gesunken.
Beispielsweise liegt der höchste vorgeschlagene Preis für die Autobahn 22 bei 32 Millionen VND/m², eine deutliche Senkung gegenüber den zuvor vorgeschlagenen 71 Millionen VND/m². Der neue Preis ist zudem nur 20-mal höher als der bisherige Listenpreis, anstatt mehr als 50-mal höher.
Laut dem Leiter der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt wurde der neue Entwurf der Grundstückspreisliste im Vergleich zur alten Version angepasst, um die Grundstückspreise in benachbarten Gebieten auszugleichen. Die angepasste Preisliste entspricht etwa 50 % des Marktpreises.
Eine Recherche von Reportern der Zeitung Dan Tri zeigt zudem, dass der im neuen Entwurf angegebene Grundstückspreis deutlich unter dem tatsächlichen Marktpreis liegt. In den Straßen Dong Khoi und Nguyen Hue (Bezirk 1) beträgt der tatsächliche Marktpreis 1,2 Milliarden VND/m², während er im Entwurf der Preisliste bei 687 Millionen VND/m² liegt.
Oder der Hauspreis in der Nam Ky Khoi Nghia Straße im 3. Bezirk liegt laut Entwurf bei über 300 Millionen VND/m², tatsächlich aber bei über 400 Millionen VND/m². Auch in der Tran Nao Straße (Stadt Thu Duc) liegt der tatsächliche Transaktionspreis bei über 200 Millionen VND/m², während im Entwurf ein Grundstückspreis von 149 Millionen VND/m² angegeben ist.
Zahlreiche Menschen nutzen das Grundbuchamt der Stadt Thu Duc für ihre Grundstücksangelegenheiten (Foto: Khong Chiem).
Experten prognostizieren einen starken Preisanstieg bei Wohnbauland und Grundstücken mit roten Büchern.
Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Vietnam Company, gab an, den neuesten Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt eingesehen zu haben. Seiner Einschätzung nach sind vor allem diejenigen in den Vororten betroffen, die landwirtschaftliche Flächen besitzen und diese in Wohnbauland umwandeln oder Parzellen aufteilen möchten, beispielsweise in Cu Chi, Hoc Mon, Binh Chanh und Can Gio. Da die neuen Grundstückspreise im Vergleich zur aktuellen Preisliste um ein Vielfaches gestiegen sind, kaufen diese Personen quasi „neu“.
Herr Thang merkte zudem an, dass nach Einführung der neuen Grundstückspreisliste die Preise für Wohnbauland und Grundstücke mit roter Liste sprunghaft angestiegen seien. In Zukunft werde dieses Segment knapper werden, insbesondere Grundstücke mit roter Liste und Wohnbauland in bebauten Stadtgebieten, wo die Nachfrage um mehr als 30 % gestiegen sei.
Bei der Beurteilung der Auswirkungen der Grundstückspreisliste auf Projekte erklärte er, dass Projekte, die bereits über Grundstücke verfügen und lediglich Nutzungsgebühren erheben, kurzfristig kaum betroffen sein werden. Langfristig jedoch müssen Investoren, die neue Grundstücke erwerben, diese räumen und entschädigen, wodurch die Grundstückskosten steigen. Dies wird sich im Verkaufspreis niederschlagen und die Preise der Produkte am Markt erhöhen.
Insgesamt betrachtet, kam Herr Thang jedoch zu dem Schluss, dass die neue Grundstückspreisliste viele Vorteile mit sich bringen wird. Sie trägt dazu bei, dass sich die Grundstückspreise den Marktpreisen annähern, beschleunigt die Entschädigungszahlungen und die Räumung des Geländes und verkürzt somit die Projektdurchführungszeit, wodurch Kosten eingespart werden. Ob sich die Kosteneinsparungen und die gestiegenen Grundstückspreise letztendlich auszahlen, ist allerdings noch unklar und hängt vom rechtlichen Abwicklungsprozess des Projekts ab.
Wenn Ho-Chi-Minh-Stadt zügig eine Grundstückspreisliste veröffentlicht und rechtliche Fragen schnell klärt, lässt sich der Anstieg der Immobilienpreise eindämmen. Experten sind daher der Ansicht, dass alle Maßnahmen gleichzeitig ergriffen werden müssen, um maximale Effizienz zu erzielen, und dass die Regulierungsfunktion der staatlichen Verwaltungsbehörde von entscheidender Bedeutung ist.
Herr Nguyen Quoc Bao, Vorsitzender des Immobilienclubs von Ho-Chi-Minh-Stadt (HREC), stimmte ebenfalls zu, dass die Veröffentlichung der neuen Grundstückspreisliste positiv sei. Die Grundstückspreise lägen nahe am Marktniveau, was zu mehr Transparenz und Klarheit auf dem Markt und somit zu einer Entlastung des Staatshaushalts beitrage. Die neue Grundstückspreisliste werde zudem zur Neugestaltung des Marktes und zum Beginn eines neuen Zyklus beitragen.
Herr Bao ist sich sicher, dass der Verkaufspreis des Projekts aufgrund steigender Grundstückskosten in Zukunft höher sein wird. Unternehmen werden dadurch geringere Gewinne erzielen, müssen aber die Qualität verbessern, um höhere Preise erzielen zu können.
Der Immobilienexperte Tran Khanh Quang schätzte ein, dass der neue Entwurf der Grundstückspreisliste die Preise im Vergleich zum vorherigen Entwurf um etwa 20 % gesenkt hat, sie aber immer noch 5- bis 10-mal höher sind als die aktuelle Preisliste. Eine Anpassung der neuen Preisliste sei jedoch gemäß den neuen Bestimmungen des Grundstücksgesetzes notwendig.
Er stellte fest, dass der Preis mit dem neuen Entwurf bereits 50–70 % des Marktpreises erreicht hat. Sollte der Entwurf in Kraft treten, wird es zu starken Marktschwankungen kommen, insbesondere in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Cu Chi, Hoc Mon, Bezirk 12, Binh Tan und Binh Chanh. Da in dieser Gegend noch große landwirtschaftliche Flächen vorhanden sind, besteht Bedarf an der Umwandlung von Land in Wohnbauland.
Experten prognostizieren zwei Szenarien: Erstens, dass die Preise für bestehende Wohnbaugrundstücke in den nächsten sechs Monaten um 20–30 % steigen werden. Zweitens, dass Investoren weiterhin Wohnbaugrundstücke für gewerbliche Zwecke nutzen, wodurch die Grundstückspreise in den nächsten sechs bis zwölf Monaten um 30–50 % steigen werden.
Herr Quang bemängelt lediglich, dass im Entwurf der neuen Grundstückspreisliste Wohnbauland nach Straßen berechnet wird. Der Preis für landwirtschaftliche Flächen hingegen basiert auf der Fläche und ist daher einheitlicher. Dennoch ist der Preis niedrig und spiegelt den Markt nicht wider. Aus diesem Grund schlägt er vor, landwirtschaftliche Flächen analog zu Wohnbauland nach Straßen zu berechnen.
Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm
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