Immobilienmarkt Hanoi: Zentrum hält die Preise, Vororte warten auf Anpassung

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Von jetzt bis Ende 2025 wird sich das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen auf dem Markt von Hanoi weiterhin hauptsächlich auf die Segmente A und B konzentrieren; die Produktdiversifizierung ist noch begrenzt.

Frau Do Thu Hang, Senior Director für Forschung und Beratung bei Savills Hanoi, analysierte, dass das Wohnungsangebot in Hanoi ab 2026, nach Abschluss der Genehmigungsverfahren für Pilotprojekte, deutlich ansteigen wird. Es wird erwartet, dass der Markt in Hanoi im Zeitraum 2026–2027 rund 46.600 Wohnungen aus 43 Projekten erhalten wird, die sich jedoch größtenteils außerhalb des Stadtzentrums befinden. Dies könnte zu Preisanpassungen führen, die laut Frau Hang jedoch nur in Gebieten mit reichlich verfügbaren Grundstücken und einer noch nicht vollständig ausgebauten Infrastruktur erfolgen werden.

„Bei strategisch günstig gelegenen Projekten in den Industriegebieten Belt 2 und Belt 3, die von renommierten Investoren entwickelt werden, dürften die Preise aufgrund der Knappheit und der bestehenden Nachfrage stabil bleiben oder leicht steigen. Generell werden wir statt einer flächendeckenden Preissenkungswelle eine deutliche Differenzierung nach Lage und Projektqualität beobachten“, erklärte Frau Hang.

Um sowohl das Wohnungsangebot zu verbessern als auch die Wohnungspreise auf ein für die Bevölkerung erschwingliches Niveau zu senken, setzt Hanoi laut Experten von Savills parallel verschiedene Maßnahmen um, darunter institutionelle Reformen, Infrastrukturentwicklung und Pilotprojekte im Wohnungsbau. Bemerkenswert ist, dass viele Projekte auch außerhalb des 3-3,5-Meter-Radius um Hanoi in Erwägung gezogen werden. Nach Abschluss der Verfahren und Markteinführung der Projekte wird sich dies positiv auf das Preisniveau auswirken.

Experten weisen jedoch auch auf einen wichtigen Faktor hin: die Kosten der Grundstücksnutzung. Diese machen derzeit einen großen Teil der Gesamtkosten aus. Werden diese Kosten angemessen berechnet und die Interessen von Staat und Unternehmen in Einklang gebracht, können die Wohnungspreise auf ein für die Bevölkerung erschwinglicheres Niveau gesenkt werden.

Gleichzeitig sind Vorzugsmechanismen bei Steuern, Krediten oder Grundstücken für das Segment des bezahlbaren Wohnraums erforderlich, um die Entwicklung dieser Produktlinie zu fördern.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, wies ebenfalls darauf hin, dass der Mangel an Wohnraum, insbesondere an bezahlbarem Wohnraum, eine unvermeidliche Folge der jahrelangen unausgewogenen Entwicklung sei. Förderprogramme für Grundstücke und Investitionsverfahren müssten sich daher stärker auf Investoren konzentrieren, die Wohnraum für Menschen mit tatsächlichem Bedarf schaffen, anstatt sich ausschließlich auf Luxusprojekte zu fokussieren.

Angesichts des Trends in Hanoi, den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs zu fördern und den Individualverkehr in der Innenstadt einzuschränken, prognostizieren Experten, dass sich dies auch auf den Immobilienmarkt auswirken könnte, insbesondere im Zentrum, jedoch nicht gänzlich negativ.

Dies ist ein umfassender städtebaulicher Transformationsprozess. Die Umsetzung der Politik zur Regulierung des Individualverkehrs wird sich sicherlich auf die Erreichbarkeit zentraler Gebiete auswirken. Dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass es sich direkt negativ auf den Immobilienmarkt auswirken wird.

Die Beschaffenheit von Immobilien ist eng mit dem Nutzungsbedarf verknüpft, wobei Wohnraum stets ein Grundbedürfnis darstellt. Auch wenn sich die Verkehrsmittel ändern, werden die Menschen weiterhin auf vielfältige Weise Zugang zu den benötigten Orten finden.

Derzeit befindet sich der Markt noch in der Beobachtungs- und Analysephase der Auswirkungen von Infrastruktur- und Verkehrsveränderungen. Laut Savills-Einschätzung kann in einigen Gebieten, wie beispielsweise der Altstadt, der Wert von Immobilien durch eine effektive Ausrichtung und Nutzung für Zwecke wie Tourismus und Handel vollständig erhalten oder sogar gesteigert werden.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Großstädten wie Hanoi weiterhin sehr hoch. Daher verfügt der Immobilienmarkt trotz des Wandels der Verkehrsmittel über einen selbstregulierenden Mechanismus, um diesem Bedarf gerecht zu werden. Da es sich jedoch um einen komplexen Prozess mit vielen Einflussfaktoren handelt, ist es laut Analyse der Savills-Experten notwendig, die Entwicklung in den kommenden Tagen weiter zu beobachten und zu bewerten, anstatt bereits jetzt voreilige Schlüsse über die direkten Auswirkungen auf die Immobilienwerte zu ziehen.

Ein weiterer Trend, der aktuell beobachtet wird, ist das gestiegene Interesse ausländischer Investoren an Wohnimmobilien. Die ausländischen Direktinvestitionen in diesem Segment haben jedoch noch nicht den erhofften Boom erlebt. Do Thu Hang erklärt dies mit den attraktiven Fundamentaldaten Vietnams für ausländische Investoren, darunter die junge Bevölkerung, die rasante Urbanisierung, das steigende Einkommen und die positiven Wirtschaftsaussichten . Auch die Beobachtungen von Savills zeigen, dass ausländische Direktinvestitionen in Wohnimmobilien in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und Hai Phong deutlich präsent sind.

Um ausländische Direktinvestitionen im Wohnungssektor stärker anzuziehen und dessen Entwicklung zu fördern, ist es jedoch notwendig, die Genehmigungs- und Projektfreigabeverfahren zu verkürzen und transparenter zu gestalten. Die Geschwindigkeit der Investitionsverfahren ist der größte Wettbewerbsvorteil, um internationale Kapitalströme zu sichern und anzuziehen.

Seit Jahresbeginn zeigt der Immobilienmarkt in Hanoi Anzeichen einer Erholung mit einem verbesserten Angebot, doch das Preisniveau ist weiterhin hoch. Wichtige Gesetze zu Grundstücken, Wohnungen und Immobiliengeschäften wurden erlassen und treten ab August 2024 in Kraft. Für eine synchrone und effektive praktische Anwendung ist jedoch noch Zeit für die vollständige Veröffentlichung der Durchführungsbestimmungen und deren konkrete Umsetzung erforderlich.

Aktuell befinden sich viele Projekte in der Phase der rechtlichen Fertigstellung, der Designgenehmigung, der finanziellen Verpflichtungen usw. Diese Schritte benötigen Zeit, um Transparenz und ordnungsgemäße Verfahren zu gewährleisten. Obwohl der Fortschritt beschleunigt wurde, verzögert sich die Markteinführung der Produkte weiterhin.

Laut Dr. Tran Kim Chung, außerordentlicher Professor und ehemaliger stellvertretender Direktor des CIEM (Zentralinstitut für Wirtschaftsmanagement), werden Immobilienpreise nicht mehr von der realen Nachfrage, sondern maßgeblich von den Inputkosten, insbesondere den Grundstückskosten und der Dauer der Genehmigungsverfahren, bestimmt. Wenn der Staat keine entschiedenen Maßnahmen zur Reduzierung von Verzögerungen bei der Projektgenehmigung ergreift, werden die Wohnungspreise kaum sinken, selbst wenn sich das Angebot verbessert.

Quelle: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm