Unerwartet mit finanzieller Belastung bei der Umnutzung des Grundstücks „festsitzen“

Die Umgestaltung der Landnutzung ist in einigen Fällen mit Mängeln verbunden, was zu finanziellen Belastungen für die Menschen führt und Anpassungen des Bodengesetzes und der Vorschriften von 2024 erfordert, um die Landressourcen freizugeben.

Unternehmen schlagen vor, die Vorschriften zur Berechnung von Landnutzungsgebühren für einige Sonderfälle zu ändern, um Landressourcen freizusetzen und die finanzielle Belastung für Menschen und Unternehmen zu verringern – Foto: NGOC HIEN

In einem Gespräch mit Tuoi Tre sagte Herr Nguyen Phuong Nam, ehemaliger Vorsitzender der Vereinigung junger Unternehmer in Ho-Chi-Minh-Stadt, dass es bei der Umnutzung nichtlandwirtschaftlicher Flächen, die gegen eine jährliche Zahlung verpachtet werden, vor der Pacht aber landwirtschaftliche Flächen von Personen mit roten Registern (kein öffentliches Land) waren, zu Problemen mit den Vorschriften zur Berechnung der Gebühren komme.

Unerwartete Schwierigkeiten bei der Umnutzung von Flächen

Herr Nguyen Phuong Nam erklärte, dass das Dekret 103 über Gebühren für die Umwandlung von Landnutzung nicht klar zwischen Fällen unterscheidet oder diese ausklammert, in denen Landnutzern Nutzungsrechte für landwirtschaftliche Flächen (kein öffentliches Pachtland) erteilt wurden, bevor sie diese in nicht landwirtschaftliche Flächen umwandeln und eine jährliche Pacht zahlen. Wenn sie das Land in Wohngrundstücke umwandeln müssen, werden ihre finanziellen Verpflichtungen erheblich beeinträchtigt.

Konkret müssen die Betroffenen in diesem Fall 100 % der Grundnutzungsgebühr entrichten, die auf Grundlage des Wohngrundstückspreises zum Zeitpunkt der Entscheidung über die Nutzungsänderung berechnet wird. Die Berechnungsmethode nach dem Ackerlandpreis wie bei eigenem Ackerland, für das vor der Vermietung eine Bescheinigung ausgestellt wurde, findet keine Anwendung.

Darüber hinaus ist es den Bürgern nicht gestattet, den bei der jährlichen Pacht von Grundstücken gezahlten Wert abzuziehen, auch wenn es sich um Privatgrundstücke handelt und nicht um von Anfang an vom Staat gepachtete Grundstücke.

Laut Herrn Nam führt dies zu erheblichen Mängeln, beispielsweise zur Schaffung von Ungerechtigkeit und zur Verringerung der Motivation von Menschen und Unternehmen, Land für Produktions- und Geschäftszwecke zu nutzen.

Darüber hinaus gibt es in den geltenden Gesetzen keine klaren Regelungen zur fristgerechten und vorzeitigen Kündigung von Pachtverträgen für Grundstücke, wenn die Landnutzer das gepachtete Land nicht mehr nutzen müssen, wenn ihnen vor der Pacht ein Nutzungsrechtszertifikat ausgestellt wurde.

Aus diesem Grund ist eine vorzeitige Auflösung des Pachtvertrags nicht möglich und es kann auch keine neue Bescheinigung über das Landnutzungsrecht wie vor dem Pachtvertrag ausgestellt werden. Dies hat zahlreiche Konsequenzen hinsichtlich des Vermögens, der Investitionen, der Hypotheken, der Transaktionen usw.

Um die legitimen und gesetzlichen Rechte der Landnutzer zu gewährleisten und gleichzeitig Menschen und Unternehmen zu ermutigen, Land für eine effektive Produktion und Geschäftstätigkeit einzusetzen, sagte Herr Nam, dass es bei dieser Überarbeitung des Landgesetzes und des Dekrets 103 von 2024 notwendig sei, die oben genannten „fehlenden“ Fälle zu berücksichtigen.

Vorschlag zur Ergänzung der Bestimmungen im überarbeiteten Bodengesetz

Hinsichtlich der finanziellen Verpflichtungen bei einer Änderung der Landnutzung schlug Herr Nam vor, dass es notwendig sei, den Fall von nichtlandwirtschaftlichen Produktions- und Gewerbeflächen, die gegen eine jährliche Zahlung gepachtet werden, aber ursprünglich Grundstücke von Personen oder Unternehmen sind, denen vor Abschluss des Pachtverfahrens eine Bescheinigung ausgestellt wurde (kein öffentliches Land), klar zu regeln. Bei einer Änderung der Nutzung in Wohngrundstücke kommen diese dann in den Genuss der Richtlinien.

Die Richtlinie beinhaltet: Sie müssen nicht 100 % der Landnutzungsgebühren zahlen, wie dies bei öffentlichem Land der Fall ist, das vom Staat gepachtet wird und auf die gleiche Weise berechnet wird wie landwirtschaftliche Flächen, die für andere Zwecke umgewandelt wurden.

Laut Herrn Nam ist dieser Fall nicht Gegenstand des Dekrets 103, da es sich bei dem Ursprungsland um landwirtschaftliche Flächen der Bevölkerung handelt.

Insbesondere Personen, denen eine Bescheinigung über landwirtschaftliche Nutzungsrechte für dasselbe Land erteilt wurde, die jedoch einen Teil des landwirtschaftlichen Landes in nicht landwirtschaftliches Produktionsland umgewandelt haben, ist es gestattet, die Form der Pacht mit jährlicher Zahlung für ihr Land zu ändern. Wenn der Zweck der Landnutzung geändert werden muss, wird diese Pacht mit jährlicher Zahlung mit 0 berechnet. Das verbleibende landwirtschaftliche Land wird bei einer Änderung des Zwecks entsprechend den finanziellen Verpflichtungen der Art des landwirtschaftlichen Landes berechnet.

In Bezug auf das Kündigungsrecht des Pachtvertrags sagte Herr Nam, dass es notwendig sei, eine Regelung hinzuzufügen, die Landnutzern, die jährlich Pacht zahlen, deren Land aber zuvor bereits über ein Zertifikat verfügte, das Recht einräumt, den Pachtvertrag vorzeitig zu kündigen, wenn sie ihn nicht mehr benötigen. Außerdem soll ihnen ein neues Nutzungszertifikat für das Land entsprechend dem aktuellen Nutzungsstatus vor der Pacht ausgestellt werden, sofern kein Verstoß gegen das Landrecht vorliegt.

Bei der Änderung dieser Verordnung müssen die Grundsätze der Fairness, Transparenz und Angemessenheit gewahrt werden. Gleichzeitig muss klar zwischen vom Staat gepachtetem öffentlichem Land und privatem Land unterschieden werden, für das Menschen/Unternehmen Nutzungsrechte eingeräumt wurden und das dann gegen Bezahlung jährlich verpachtet wird, ohne dass die praktischen Rechte der Menschen dadurch beeinträchtigt werden.

„Wir sind davon überzeugt, dass die Annahme und Verankerung der oben genannten Empfehlungen im überarbeiteten Bodengesetz dazu beitragen wird, eine effektive Landnutzung zu fördern, Menschen mit landwirtschaftlichen Flächen zu ermutigen, diese für nichtlandwirtschaftliche Produktion und Gewerbe zu nutzen, Arbeitsplätze zu schaffen und einen positiven Beitrag zum Staatshaushalt und zur sozioökonomischen Entwicklung zu leisten“, sagte Herr Nam.

Vorschlag zur Abschaffung der jährlichen Landnutzungsregistrierung

Herr Nam sagte, dass die Regelung, dass Landnutzer ihre jährlichen Landnutzungspläne registrieren und die Genehmigung der Provinz- oder Stadtebene einholen müssen, bevor sie den Landnutzungszweck gemäß dem Plan ändern können, sehr verschwenderisch sei und ein bis zwei Jahre dauere.

Er sagte außerdem, dass es nicht notwendig sei, Verfahren zur Registrierung der Landnutzung durchzuführen, wenn die Notwendigkeit bestehe, den Zweck der Landnutzung legal zu ändern.

Dadurch werden Bedingungen geschaffen, unter denen Menschen und Unternehmen die Möglichkeit einer effektiven Nutzung und Nutzung von Land nicht verlieren, zu den Haushaltseinnahmen beitragen und Zeit und Aufwand für die Bevölkerung und die staatlichen Verwaltungsbehörden bei der Umsetzung von Verwaltungsverfahren in Bezug auf Land sparen.

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NGOC HIEN

Quelle: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm