Immobilien bleiben führend bei der Anlagerendite.

Wie wird sich die Psychologie der Hauskäufer in den nächsten zwei Jahren verändern?

Auf Basis von Big Data und Marktforschung über verschiedene Entwicklungszyklen hinweg prognostiziert Herr Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von Batdongsan.com.vn, dass der vietnamesische Immobilienmarkt in den nächsten zwei Jahren folgende Phasen durchlaufen könnte: Umkehr, Erkundung, Konsolidierung, Erholung und Stabilisierung. In jeder Phase werden Käufer bei der Immobilienwahl unterschiedliche Prioritäten setzen.

Konkret befindet sich der Markt bis Ende 2024 noch in einer Testphase. Käufer legen Wert auf Faktoren wie die Erfüllung ihrer tatsächlichen Wohnbedürfnisse, einen eindeutigen Rechtsstatus, günstige Finanzierungsbedingungen und stabile Mietrenditen und optimieren gleichzeitig verschiedene Kosten. Wohnungen erfreuen sich in dieser Phase großer Beliebtheit und weisen die höchste Liquidität aller Immobilientypen auf.

Mit Beginn einer Konsolidierungsphase, die voraussichtlich im ersten Quartal 2025 einsetzt, werden sich Käufer und Investoren hinsichtlich finanzieller und rechtlicher Faktoren sicherer fühlen, aber weiterhin Produkte priorisieren, die realen Bedürfnissen entsprechen und einen guten Cashflow generieren. Sollten sich die monetären Rahmenbedingungen zu diesem Zeitpunkt verbessern, wird das Transaktionsvolumen von hochpreisigen Immobilien wie Einfamilienhäusern und Reihenhäusern allmählich steigen.

Käuferpsychologie in jeder Phase des Immobilienmarktes (Bild: Batdongsan.com.vn)

Für das zweite bis vierte Quartal 2025 wird eine Erholungsphase prognostiziert. Investoren werden in dieser Zeit verstärkt auf Anlagebedürfnisse und Wertsteigerungen achten und Verkaufspreise sowie rechtliche Aspekte weniger stark gewichten als während des Marktabschwungs. Grundstücke und Villen werden dann wieder an Attraktivität gewinnen und eine höhere Liquidität aufweisen. Ab Anfang 2026 dürfte sich der vietnamesische Immobilienmarkt stabilisieren. Käufer werden dann vorrangig in Immobilien mit hohem Wertsteigerungspotenzial, begrenztem Angebot und hoher Nachfrage investieren.

Neben der Prognose von Käufer- und Investorentrends für die nächsten zwei Jahre analysiert Batdongsan.com.vn auch deren kurzfristige Präferenzen mithilfe seiner Immobilien-Konsumentenumfrage für das zweite Halbjahr 2024. Laut der Umfrage bleibt die Marktstimmung stabil. Käufer erwarten positive Marktsignale: Niedrigere Zinsen im Vergleich zu 2023 und neue, in Kürze in Kraft tretende Gesetze tragen zu einer positiveren Stimmung in der Öffentlichkeit bei.

Laut Experten von Batdongsan.com.vn ist der Regierungsvorschlag, das Landgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz ab dem 1. August 2024 in Kraft treten zu lassen, ein positives Signal. Er schafft einen klareren Rechtsrahmen und beschleunigt die Markterholung. Die effektive Umsetzung dieser Gesetze wird eine einheitlichere und realistischere Grundstücksbewertung fördern, die Anforderungen an Projektentwickler im Hinblick auf die Käuferrechte verschärfen, den Immobilienerwerb für im Ausland lebende Vietnamesen erleichtern, mehr ausländische Investitionen anziehen und die Professionalität und Transparenz im Immobiliensektor verbessern.

Schlüsselfaktoren, die Hauskäufer zum Kauf bewegen.

Darüber hinaus bleibt die Nachfrage nach Immobilien hoch, wobei junge Familien, insbesondere frisch verheiratete Paare, in der kommenden Zeit die Hauptzielgruppe darstellen. Eine Umfrage unserer Abteilung zeigt, dass 73 % der verheirateten Personen ohne Kinder planen, innerhalb des nächsten Jahres ein Haus zu kaufen. Während Singles bei der Immobilienwahl Wert auf Arbeitsräume legen, interessieren sich verheiratete Paare vor allem für Annehmlichkeiten wie Schulen und Einkaufszentren. Der Trend, nach Immobilien auf dem Gebrauchtmarkt zu suchen, nimmt aufgrund des begrenzten Angebots an Neubauprojekten und der hohen Anfangspreise zu.

Eine Umfrage zur Verbraucherstimmung im zweiten Halbjahr 2024 ergab, dass Käufer vorrangig auf großen Immobilienportalen und den offiziellen Websites von Bauträgern nach Informationen suchen. Bei der Auswahl eines Bauträgers achten sie besonders auf dessen Finanzkraft, während bei der Projektwahl die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen an erster Stelle steht. Wenn sie die Unterstützung von Immobilienmaklern in Anspruch nehmen, legen Käufer vor allem Wert auf Fachkompetenz, Erfahrung und Auftreten, gefolgt von den Maklergebühren.

Immobilien bleiben hinsichtlich der Rendite der renditestärkste Anlagesektor.

Laut Daten des Immobilienmarktes von Batdongsan.com.vn für das erste Halbjahr 2024 verzeichneten die meisten Anlagekanäle im Vergleich zu 2023 positive Entwicklungen. Immobilien bleiben der Kanal mit den höchsten Renditen. Bis Juni 2024 stieg der durchschnittliche Angebotspreis für Immobilien um 24 % gegenüber Anfang 2023. Gleichzeitig legte der VNIndex, der die Aktienkursschwankungen widerspiegelt, um 19 % zu, der Preis für SJC-Gold stieg um 17 % und der USD-Wechselkurs um 8 %.

Hanoi, eine der Regionen mit den stärksten Preissteigerungen, verzeichnete im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 einen Anstieg der Angebotspreise für Einfamilienhäuser um 32 %, für Wohnungen um 31 % und für Grundstücke, Villen und Reihenhäuser um 10–19 %. In Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen blieben die Angebotspreise für Immobilien in den letzten anderthalb Jahren nahezu unverändert, mit Ausnahme von Wohnungen, deren Preise leicht um 6 % stiegen. Andere Immobilientypen blieben preislich auf dem gleichen Niveau.

Bezüglich der Marktsegmente verzeichneten Grundstücke und Einfamilienhäuser im ersten Halbjahr 2024 eine gewisse Erholung bei Interesse und Transaktionen. Konkret erholte sich das Interesse an Einfamilienhäusern um 87 % und das Interesse an Grundstücken um 60 % im Vergleich zum ersten Quartal 2021. Dies ist jedoch nur eine lokale Verbesserung in einigen Gebieten, insbesondere in den nördlichen Provinzen.

Immobilien bleiben der renditestärkste Anlagekanal.

In einigen nördlichen Provinzen, wie beispielsweise Hung Yen , stieg das Interesse an Grundstücken um 194 % und an Einfamilienhäusern um 70 %. Auch in Hanoi verzeichnete man einen Anstieg des Interesses an Grundstücken um 75 % und an Einfamilienhäusern um 48 %. In den Vororten von Hanoi stiegen Interesse und Preise aufgrund von Planungs- und Auktionsaktivitäten sprunghaft an. Konkret stieg die Nachfrage nach Grundstücken in Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That und Quoc Oai im ersten Halbjahr 2024 um 48 % bis 104 %, was zu einem Anstieg der Angebotspreise um 4 % bis 24 % im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2023 führte.

Darüber hinaus sind Wohnungen die dynamischste Immobilienart auf dem Markt, insbesondere in Hanoi. Untersuchungen unserer Abteilung zeigen, dass die Nachfrage nach Wohnungen in Hanoi im März 2024 ihren Höhepunkt erreichte und im Vergleich zu Ende 2023 um fast 60 % stieg. Obwohl das Interesse an Wohnungen aktuell etwas nachgelassen hat, sind die Preise nicht gesunken. Der Angebotspreis für Wohnungen in Hanoi lag im Mai 2024 auf dem Niveau von Ho-Chi-Minh-Stadt und erreichte 50 Millionen VND/m². Gleichzeitig bleiben Wohnungen die liquideste Immobilienart auf dem Markt; 48 % der an der Umfrage von Batdongsan.com.vn teilnehmenden Makler gehen davon aus, dass sich Wohnungen derzeit in einer starken Wachstumsphase befinden.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der Südregion von Batdongsan.com.vn, ist der Ansicht, dass der Wohnungsmarkt derzeit keine Anzeichen einer „Blase“ aufweist, da die Faktoren, die diese Situation schaffen, eine überhöhte Nachfrage sind, bei der die Investitionsnachfrage die tatsächliche Nachfrage übersteigt; die Preise im Vergleich zur Wirtschaft und anderen Immobilientypen in die Höhe getrieben werden; und die lockere Geldpolitik Bedingungen für Kapitalengpässe auf dem Markt schafft.

Apartments sind die dynamischste Immobilienart auf dem Markt, insbesondere in Hanoi.

Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass die Differenz zwischen Wohnungspreisen und Vietnams BIP im Vergleich zu anderen Städten weltweit noch nicht allzu hoch ist. Schätzungen zufolge bräuchte man in Bangkok (Thailand) mehr als 47 Jahreseinkommen, um eine 50 m² große Wohnung zu kaufen; in Manila (Philippinen) über 56 Jahre; und in Kuala Lumpur (Malaysia) knapp 17 Jahre. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt müsste man etwa 14 bis 15 Jahreseinkommen aufwenden, um eine Wohnung ähnlicher Größe zu erwerben.

„Das Bevölkerungswachstum in den beiden größten Städten zeigt, dass die Nachfrage nach Wohnungen weiterhin sehr hoch ist. Der prognostizierte Gesamtwohnungsbedarf für den Zeitraum 2021–2030 liegt in Hanoi bei 89 Millionen Quadratmetern und in Ho-Chi-Minh-Stadt bei 107,5 Millionen Quadratmetern. Trotz dieser hohen Nachfrage sind die aktuellen Wohnungspreise in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Vergleich zu anderen Städten weltweit nicht übermäßig hoch. Gleichzeitig ist nicht mit einem Rückgang der Hypothekenzinsen zu rechnen, da die Einlagenzinsen erst kürzlich angehoben wurden. Daher gibt es keine „Blase“ auf dem Wohnungsmarkt; vielmehr haben das begrenzte Angebot und die hohen Anfangspreise das jüngste starke Wachstum verursacht“, erklärte Herr Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Quelle: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html