Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat der Nationalversammlung soeben einen Bericht über die Umsetzung des Landgesetzes von 2024 vorgelegt, zwei Monate nachdem das Gesetz in Kraft getreten ist (1. August 2024).

Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt haben sich die neuen Richtlinien des Gesetzes bewährt, allerdings gibt es einige Hindernisse, wie beispielsweise die Verfahren bei der Grundstücksversteigerung und die Anpassung der Grundstückspreistabellen.

Die Preise werden künstlich in die Höhe getrieben, um ein künstliches Preisniveau zu schaffen.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt erklärte, dass es nach Inkrafttreten des Landgesetzes von 2024 in einigen Regionen zu erheblichen Diskrepanzen zwischen dem Startpreis und dem Zuschlagspreis bei Auktionen von Landnutzungsrechten gekommen sei. Dies habe zu einer negativen öffentlichen Meinung geführt und die gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes beeinträchtigt.

Bei einer Überprüfung stellte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt fest, dass mehrere Faktoren zu dieser Situation beigetragen haben, die auf den Mangel an systematischer, transparenter und offener Planung und öffentlicher Bekanntgabe von Wohnungsbauprojekten zurückzuführen sind, wodurch Einzelpersonen die Möglichkeit erhalten, die Situation für Bodenspekulationen auszunutzen.

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In letzter Zeit haben viele Bezirke in Hanoi die Grundstücksauktionen verstärkt, um die Staatseinnahmen zu erhöhen. Foto: Bao Kien

Manche Bieter benötigen eigentlich kein Land oder keine Unterkunft, sondern zielen in erster Linie auf Spekulation und Preismanipulation ab, indem sie die Preise künstlich in die Höhe treiben und das ersteigerte Land sofort mit Gewinn weiterverkaufen oder ein künstliches Preisniveau in der Umgebung schaffen.

„Insbesondere haben einige erfolgreiche Bieter nach der Auktion die Gebühren für die Landnutzung nicht fristgerecht gemäß den Auktionsbestimmungen entrichtet, was Anzeichen für den Verlust der hinterlegten Gelder zeigte und in einigen Regionen zu einer negativen öffentlichen Meinung führte“, erklärte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Konkret ergaben Inspektionen von Grundstücksauktionen in den Bezirken Thanh Oai und Hoai Duc (Hanoi) laut Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass in Thanh Oai 56 von 68 versteigerten Grundstücken noch nicht von den erfolgreichen Bietern bezahlt wurden, während in Hoai Duc 8 von 19 versteigerten Grundstücken noch nicht von den erfolgreichen Bietern bezahlt wurden.

Zudem verwenden einige Orte als Startpreis die aktuellen, nicht aktualisierten und deutlich unter dem tatsächlichen Preisniveau liegenden Grundstückspreise. Dies führt zu einer großen Diskrepanz zwischen Höchstgebot und Startpreis und lockt viele zur Teilnahme an der Auktion, die auf einen Gewinn spekulieren.

„Die jüngst aufgetretenen Probleme sind hauptsächlich auf eine mangelhafte Umsetzung in einigen Regionen zurückzuführen. Daher ist es notwendig, die Führung und Steuerung im Umsetzungsprozess zu stärken, um Mängel und Hindernisse bei der Umsetzung des Landgesetzes von 2024 zu minimieren“, erklärte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Probleme bei der Anpassung von Grundstückspreistabellen

Laut dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt besteht das zweite Hindernis in der Anpassung der aktuellen Grundstückspreisliste gemäß Artikel 257 Absatz 1 des Bodengesetzes von 2024. Diese Übergangsbestimmung soll den Kommunen die schrittweise Umsetzung des Fahrplans zur Erstellung einer neuen, dem Gesetz entsprechenden Grundstückspreisliste erleichtern, die ab dem 1. Januar 2026 gelten soll.

Wenn die Gemeinden bei der Anpassung der aktuellen Grundstückspreisliste die Auswirkungen nicht sorgfältig prüfen und umfassend bewerten, kann es zu einer Situation kommen, in der die Grundstückspreise in der angepassten Grundstückspreisliste erheblich von den Grundstückspreisen in der aktuellen Grundstückspreisliste abweichen.

Einige Kommunen haben die Grundstückspreistabellen im Zeitraum 2021–2024 nicht gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes von 2013 angepasst. Die nun erfolgte Anpassung hat aufgrund der großen Diskrepanzen Reaktionen in der Öffentlichkeit und der Wirtschaft hervorgerufen, da der zur Erfüllung der mit Grundstücken verbundenen finanziellen Verpflichtungen erforderliche Betrag im Vergleich zur Zeit vor der Anpassung der Grundstückspreistabelle deutlich gestiegen ist.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt führte als Beispiel die Anpassung der Grundstückspreistabellen in Ho-Chi-Minh-Stadt an, die bei ihrer ersten öffentlichen Konsultation auf Widerstand von Bürgern und Unternehmen stieß, da es in einigen Gebieten im Vergleich zu den Preisen in der aktuellen Grundstückspreistabelle zu erheblichen und plötzlichen Änderungen der Grundstückspreise gekommen war.

Daraufhin beauftragte der Premierminister das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie weitere Ministerien und die Stadtverwaltung von Ho-Chi-Minh-Stadt mit der Einberufung eines Treffens zur Erarbeitung einer Lösung. Im Anschluss daran entwickelte Ho-Chi-Minh-Stadt einen Plan zur Anpassung der Preisliste mit einem Fahrplan, der den lokalen Gegebenheiten Rechnung trägt.

Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt rühren die von einigen Ortschaften gemeldeten Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung von Vorschriften im Zusammenhang mit Grundstückspreistabellen von der seltenen Überprüfung, Anpassung und Ergänzung der Grundstückspreistabellen her, wie sie im Landgesetz von 2013 vorgesehen sind.

„Diese Mängel sind nicht auf politische oder regulatorische Hindernisse im Landgesetz von 2024 und seinen Durchführungsbestimmungen zurückzuführen“, bekräftigte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt.

Die Aufnahme von Anzahlungen bei Grundstücksauktionen ist ein wiederkehrendes Phänomen und wirkt sich negativ auf die Preise und den Wohnungsmarkt aus.

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Herr Vu Hong Thanh äußerte Bedenken hinsichtlich des wiederkehrenden Problems des „Verlassens von Anzahlungen“ nach dem Gewinn von Auktionen für Landnutzungsrechte, was sich negativ auf das Preisniveau und den Wohnungsmarkt auswirkt.
Grundstücksauktionen in Hanoi: An manchen Orten dauern die Gebote bis Mitternacht, an anderen wird eine Überprüfung eingeleitet.

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Die Grundstücksauktionen in Ha Dong sowie zahlreiche Auktionen in den Bezirken um Hanoi dauerten viele Stunden und endeten um Mitternacht. In einigen Gebieten wurden die Auktionen aufgrund von Anfragen der Verwaltungsbehörden verschoben.
Ein Bezirk am Stadtrand von Hanoi schloss seine Grundstücksauktion nach 20 Uhr; wie hoch waren die Höchstgebote?

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Nach fast 20 Stunden und 12 Bietrunden wurden 54 Grundstücke in der Gemeinde Yen Son, Bezirk Quoc Oai (Hanoi), erfolgreich versteigert. Der Höchstpreis erreichte fast 55 Millionen VND/m², das 4,4-fache des Startpreises.