Erwägen Sie, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung nicht aufzugeben.

Aufgrund von Rückmeldungen von Unternehmen und Verbänden hat die vietnamesische Handelskammer (VCCI) auf das offizielle Schreiben Nr. 5080/BTNMT-QHPTTNĐ des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt bezüglich der Bitte um Stellungnahme zum Entwurf eines Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Regierungsdekrets 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 über Grundstückspreise und zum Entwurf eines Rundschreibens zur Änderung und Ergänzung einiger Artikel des Rundschreibens Nr. 36/2014/TT-BTNMT vom 30. Juni 2014 des Ministers für natürliche Ressourcen und Umwelt, in dem die Methode der Grundstücksbewertung, die Erstellung und Anpassung von Grundstückspreistabellen, die spezifische Grundstücksbewertung und die Konsultation zur Grundstückspreisbestimmung detailliert beschrieben werden (im Folgenden als Entwurf bezeichnet), geantwortet.

Methoden zur Grundstücksbewertung

Im Vergleich zu den geltenden Bestimmungen wurden die Methoden der Grundstücksbewertung im Verordnungsentwurf und im Rundschreibenentwurf angepasst. Es bleiben nur noch drei Methoden übrig: die Vergleichsmethode, die Ertragswertmethode und die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Das bedeutet, dass die Überschussmethode und die Abzugsmethode bei der Grundstücksbewertung nicht mehr angewendet werden.

Einige Unternehmen argumentieren, dass die Abschaffung der Überschussmethode bei der Bewertung von Grundstücken aus verschiedenen Blickwinkeln sorgfältig geprüft werden muss.

Erstens führt es zu Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung.

Aktuelle Rückmeldungen aus der Wirtschaft zeigen, dass die verbleibenden Bewertungsmethoden für Grundstücke in vielen Fällen an ihre Grenzen stoßen werden, sollte die Überschussmethode aufgegeben werden. Beispielsweise ermittelt die Überschussmethode Grundstückspreise auf Basis potenzieller zukünftiger Nutzungsmöglichkeiten und nicht wie die Vergleichswert- oder Ertragswertmethode auf Basis aktueller Nutzungen.

Bei dieser Art von Grundstücken mit Entwicklungspotenzial fehlen typischerweise vergleichbare oder ähnliche Objekte, die erfolgreich auf dem Markt gehandelt wurden, was die Anwendung der Vergleichsmethode erschwert (vorausgesetzt, es gibt mindestens 3 vergleichbare Grundstücke, die auf dem Markt übertragen oder durch Auktionen von Landnutzungsrechten gewonnen wurden).

Die Vergleichsmethode hat hinsichtlich der Vergleichsdaten Einschränkungen, da Transaktionsinformationen oft schwer mit dem zu bewertenden Objekt in Einklang zu bringen sind; sie erfordert viele klare und genaue Transaktionsinformationen, während in der Realität in vielen Fällen der Transaktionspreis auf dem Papier und der tatsächliche Transaktionspreis voneinander abweichen.

Die Methode des Anpassungskoeffizienten für Bodenpreise wird angewendet, indem der Bodenpreis in der Bodenpreistabelle mit dem Anpassungskoeffizienten multipliziert wird. Dieser Anpassungskoeffizient wird vom Volkskomitee der Provinz auf Grundlage einer Analyse und eines Vergleichs der Bodenpreise in der Bodenpreistabelle mit den geltenden Marktpreisen festgelegt. Daher basiert auch die Bestimmung des Anpassungskoeffizienten auf Vergleichsdaten und unterliegt somit denselben Einschränkungen hinsichtlich der Eingangsinformationen und Daten wie die Vergleichsmethode.

Derzeit spiegelt die Bodendatenbank unseres Landes die Realität des Marktes nicht genau wider. Daher könnte die Anwendung von nur drei Bewertungsmethoden, wie im Entwurf vorgesehen, aufgrund der genannten Mängel Schwierigkeiten bei der Umsetzung verursachen.

Die Residualwertmethode basiert auf der theoretischen Grundlage, dass der Barwert eines Vermögenswerts dem Restwert entspricht, der sich aus der Schätzung einer hypothetischen Entwicklung abzüglich aller Kosten für deren Realisierung ergibt. Im Kern dieser Methode wird der Grundstückswert rückwärts berechnet, ausgehend vom Erlös aus dem Verkauf zukünftiger, fertiggestellter Produkte, abzüglich der notwendigen Entwicklungskosten. Grundstücke mit Entwicklungspotenzial werden mit dieser Methode bewertet, für die andere Bewertungsmethoden ungeeignet sind.

Zweitens, Einheitlichkeit der Vorschriften hinsichtlich der Immobilienbewertung.

Die Restwertmethode ist eine von professionellen Bewertungsorganisationen angewandte Immobilienbewertungsmethode und gilt als eine der Methoden zur Bewertung von Immobilien mit Entwicklungspotenzial (unbebaute Grundstücke oder Grundstücke mit bestehenden Gebäuden, die saniert oder abgerissen werden können, um neue Gebäude für eine optimale und effiziente Nutzung zu errichten). Die Restwertmethode ist im vietnamesischen Bewertungsstandard Nr. 11, herausgegeben mit Rundschreiben 145/2016/TT-BTC, festgelegt.

Die im Entwurf vorgesehene Abschaffung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung hat zu Inkonsistenzen in den Immobilienbewertungsvorschriften der relevanten Rechtsdokumente geführt.

Drittens, die Ziele der staatlichen Verwaltung.

Einer der Gründe für die Abschaffung der Überschussmethode bei den Bodenbewertungsmethoden ist, dass es sich hierbei um eine Immobilienbewertungsmethode handelt, die von Managern zur Entscheidungsfindung bei Investitionen verwendet wird (idealerweise sollten die Bodenpreise im Voraus festgelegt werden), und die für die Aufgabe der Bodenbewertung im Rahmen der staatlichen Bodenverwaltung nicht geeignet ist.

Wird diese Methode ausschließlich zur Berechnung der Investitionseffizienz herangezogen, bedeutet dies, dass der Bodenwert so berechnet wurde, dass eine optimale und effiziente Nutzung erreicht wird und der Bodenpreis den Marktprinzipien entspricht. Der Staat nutzt diese Bewertungsmethode daher, um Grundstückstypen mit Entwicklungspotenzial zu identifizieren, marktgerechte Bodenpreise festzulegen und somit die finanziellen Verpflichtungen der Investoren gegenüber dem Staat zu bestimmen.

„Aufgrund der obigen Analyse schlagen die Unternehmen dem Redaktionsausschuss vor, die Überschussmethode nicht aus den Grundstücksbewertungsmethoden zu streichen“, erklärte die VCCI.

Ermittlung der vorherrschenden Marktpreise für Grundstücke

Gemäß Artikel 1 Absatz 1 des Entwurfs ist „der vorherrschende Marktpreis für Grundstücke der Preis, der am häufigsten bei bereits auf dem Markt abgewickelten Transaktionen oder bei Auktionen für Landnutzungsrechte von Grundstücken mit gleicher beabsichtigter Nutzung in einem bestimmten Gebiet und innerhalb eines bestimmten Zeitraums auftritt.“

Um die „häufigste Preisspanne“ zu ermitteln, müssen Grundstückssachverständige alle Markttransaktionspreise eines bestimmten Zeitraums erfassen. Dies ist nur möglich, indem Informationen von Regierungsbehörden mit relevanten Datenquellen, wie beispielsweise Grundbuchämtern und Finanzämtern, zusammengetragen werden.

Laut Rückmeldungen werden Beratungsorganisationen (mit Ausnahme von öffentlichen Dienststellen, die ihre zugewiesenen Funktionen und Aufgaben wahrnehmen) Schwierigkeiten haben, vollständig auf diese Informationen zuzugreifen.

Um die Arbeit von Beratungsunternehmen zu erleichtern, schlägt VCCI dem Redaktionsausschuss vor, eine Bestimmung hinzuzufügen, die diesen Unternehmen den Zugang zu den oben genannten Informationsquellen ermöglicht.

Anwendung von Bodenbewertungsmethoden

Die Bestimmungen im Entwurf sowie das Dekret 44/2014/ND-CP legen die Methode der Grundstücksbewertung für folgende Fälle nicht eindeutig fest: „ Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke oder als Wohngebiet ausgewiesene Flächen, für die die Mindestangaben zu drei Grundstücken fehlen.“ Laut den Bestimmungen ist in diesem Fall weder die in Artikel 5 Absatz 1 (geändert) vorgesehene Vergleichsmethode noch die Bestimmungen von Artikel 5c Absatz 8 anwendbar, wenn für drei Grundstücke mit demselben Nutzungszweck nicht genügend Informationen vorliegen, da es sich nicht um nichtlandwirtschaftliche Flächen handelt.

Der Fall von „Grundstücken oder Flächen mit einem Wert von über 200 Milliarden VND gemäß der Grundstückspreisliste, die unter die Kategorie der Grundstückspacht mit einer einmaligen Zahlung für die gesamte Pachtdauer fallen“, fällt nicht unter die Fälle, in denen die Vergleichsmethode und die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten gemäß Artikel 5 (geändert) angewendet werden.

Informationen zur Anwendung von Grundstücksbewertungsmethoden.

Gemäß Artikel 5b des Verordnungsentwurfs stammen die Informationen über die Grundstückspreise für die Anwendung der Vergleichsmethode und der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten aus Quellen wie: Grundstückspreise, die bereits auf dem Markt bei Grundbuchämtern, Steuerbehörden und Volkskomitees auf Gemeindeebene gehandelt wurden; und die Zuschlagspreise für Landnutzungsrechte bei Organisationen, die Auktionen für Landnutzungsrechte durchführen.
Die bisher gesammelten Informationen reichen offenbar nicht aus, um Grundstückspreise präzise zu bestimmen. Derzeit ist der Immobilienmarkt durch ein zweigleisiges Preissystem gekennzeichnet; die in den Verträgen zur Übertragung von Nutzungsrechten festgehaltenen Preise (Informationen von Grundbuchämtern und Finanzbehörden) spiegeln möglicherweise nicht die tatsächlichen Transaktionspreise wider.

Um eine höhere Genauigkeit der Informationen zu gewährleisten, schlägt VCCI dem Redaktionsausschuss daher vor, die Informationsquellen zu erweitern und Folgendes einzubeziehen: Transaktionspreise bei Immobilientransaktionen sowie Preise, die von Gutachtern durch Umfragen und Untersuchungen ermittelt wurden.

Dienstag Minh

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