Rechtskonflikte zwischen verschiedenen Gesetzen vermeiden.
In einem zusammenfassenden Bericht zu einigen wichtigen Punkten, die im Entwurf des geänderten Wohnungsgesetzes behandelt und überarbeitet wurden, erklärte der Vorsitzende des Rechtsausschusses der Nationalversammlung, Hoang Thanh Tung: Die politischen Fragen im Entwurf des geänderten Wohnungsgesetzes müssen mit dem Entwurf des geänderten Grundstücksgesetzes und dem Investitionsgesetz im Einklang stehen. Bezüglich der Übereinstimmung mit dem Entwurf des geänderten Grundstücksgesetzes merkte der Vorsitzende des Rechtsausschusses an, dass es weiterhin zwei unterschiedliche Auffassungen zur Form der Grundstücksnutzung für gewerbliche Wohnbauprojekte gibt (Absatz 4, Artikel 36).
Die Mehrheit der Meinungen plädiert dafür, die Regelungen zu den für gewerbliche Wohnbauprojekte zulässigen Grundstücksarten in ihrer jetzigen Form (Nutzungsrechte für Wohnzwecke, Nutzungsrechte für Wohn- und andere Zwecke sowie durch Vereinbarungen erworbene Nutzungsrechte für Wohnzwecke) beizubehalten, um Schlupflöcher und Einnahmeverluste aufgrund von Wertunterschieden bei Grundstücken zu vermeiden, wenn die Nutzung anderer Grundstücksarten für gewerbliche Wohnbauprojekte zugelassen wird.
Einige Meinungen unterstützen die Bestimmungen des von der Regierung auf der 5. Sitzung vorgelegten Entwurfs des Wohnungsgesetzes (geändert) hinsichtlich der Hinzufügung zweier weiterer Grundstücksarten für gewerbliche Wohnbauprojekte, um die Politik in der Resolution Nr. 18-NQ/TW vom 16. Juni 2022 der 5. Konferenz des Zentralkomitees des 13. Parteitags zu institutionalisieren.
Die Konferenz der Fachgruppe der Nationalversammlung setzte ihre Beratungen über den Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) fort. Foto: VNA.
Während der Diskussion in der 25. Sitzung stimmte die Mehrheit des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung dem Vorschlag des Ständigen Ausschusses des Rechtsausschusses zu, die Bestimmungen des geltenden Wohnungsgesetzes zu übernehmen.
Hinsichtlich des Inhalts des Investitionsgesetzes stimmte der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung nach eingehender Prüfung dem Vorschlag des Ständigen Ausschusses des Rechtsausschusses wie folgt zu: Um Rechtskonflikte zwischen verschiedenen Gesetzen zu vermeiden, die Investitions- und Geschäftsverfahren zu vereinfachen und die Kosten für die Einhaltung der Gesetze für Bürger und Unternehmen zu senken, sollte Absatz 4 von Artikel 35 des Entwurfs des Wohnungsgesetzes (geändert) überarbeitet werden, um die Regelungen zu den Anordnungen und Verfahren für Investitionen in Wohnungsbauprojekte zwischen den drei Gesetzen über Investitionen, Bauwesen und Wohnen zu verknüpfen, die oben genannten Überschneidungen bei den Investitionsverfahren zu beseitigen und das Recht der Investoren auf Wahl der Investitionsform (Genehmigung oder Gründung eines Unternehmens) gemäß dem Gesetzesentwurf zu erweitern.
Hinsichtlich der Sanierung und des Wiederaufbaus von Mehrfamilienhäusern (Kapitel V des Gesetzentwurfs) hat der Ständige Ausschuss des Rechtsausschusses der Nationalversammlung die Stellungnahmen der Abgeordneten der Nationalversammlung berücksichtigt und die Artikel 68, 69 und 70 des Gesetzentwurfs wie folgt überarbeitet: Für ältere Mehrfamilienhäuser (erbaut vor 1994) gelten weiterhin die Bestimmungen des geltenden Wohnungsgesetzes zur Anwendung des K-Koeffizienten für die Wohnungsentschädigung. Für Neubauten, die nach 1994 errichtet wurden und aufgrund ihrer Übereinstimmung mit der Bauplanung für einen Wiederaufbau in Frage kommen, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, sich an den Kosten des Wiederaufbaus zu beteiligen. Die Zahlung kann je nach Baufortschritt oder nach Übergabe der Wohnung gemäß dem genehmigten Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsplan erfolgen. Beteiligen sie sich nicht an den Kosten des Wiederaufbaus, erhalten sie eine Entschädigung für die Nutzungsrechte am Grundstück und den Restwert der Wohnung (falls vorhanden) gemäß den staatlichen Bestimmungen.
Bezüglich der Regelung, dass der vietnamesische Gewerkschaftsbund der Investor in Sozialwohnungen und Arbeiterunterkünfte ist (Klausel 3, Artikel 78), erklärte der Vorsitzende des Rechtsausschusses, dass es zu dieser Frage noch zwei unterschiedliche Meinungen gebe:
Stellungnahme Typ 1: Befürwortet die Regelung, dass der vietnamesische Gewerkschaftsbund die Verwaltungsbehörde für Investitionen in Sozialwohnungsbauprojekte für Arbeitnehmer zur Miete ist, wie vom vietnamesischen Gewerkschaftsbund in Dokument Nr. 7177/TLĐ-BQLDA vorgeschlagen.
Die zweite Meinungsgruppe schlägt vor, den Vietnamesischen Gewerkschaftsbund (VGB) nicht als Investor für Sozialwohnungsbau- und Arbeiterwohnprojekte im von der Regierung vorgeschlagenen Entwurf des geänderten Wohnungsgesetzes zu berücksichtigen. Dies ist ein neues Thema, und das bisherige Pilotprogramm (gemäß Beschluss des Premierministers) hat zahlreiche Schwierigkeiten aufgeworfen und ist noch nicht ausgereift genug, um in das Gesetz aufgenommen zu werden. Daher wird vorgeschlagen, dass der VGB einen Vorschlag zur Prüfung durch die Nationalversammlung ausarbeitet, der eine Pilotphase der Richtlinie vorsieht, in der der VGB für einen bestimmten Zeitraum als Investor für Sozialwohnungsbauprojekte fungiert. Sollte sich diese Pilotphase als erfolgreich erweisen, sollte sie in das Gesetz aufgenommen werden.
Bezüglich der Bereitstellung von Grundstücken für den Bau von Sozialwohnungen (Artikel 81) legte der Ständige Ausschuss des Rechtsausschusses der Nationalversammlung einen Bericht mit zwei Vorschlägen vor. Nach der Diskussion in der 25. Sitzung stimmte der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung dem Vorschlag des Ständigen Ausschusses des Rechtsausschusses (Option 1) zu.
Bezüglich des Baus von Arbeiterunterkünften in Industriegebieten (Artikel 90 und 92) erklärte der Vorsitzende des Rechtsausschusses, dass viele Meinungen den Bau von Arbeiterunterkünften innerhalb des Gewerbe- und Dienstleistungslandes von Industriegebieten, wie im von der Regierung vorgelegten Gesetzesentwurf vorgesehen, unterstützen.
Einige Meinungen legen nahe, dass Regelungen zum Bau von Arbeiterunterkünften in Industriegebieten nicht eingeführt werden sollten, da sie mit den Artikeln 19 und 77 des Investitionsgesetzes unvereinbar sind. Der Bau von Arbeiterunterkünften in Industriegebieten sollte eingeschränkt werden, um die Sicherheit der Arbeiter in diesen Gebieten zu gewährleisten.
Berücksichtigen Sie die Vorschriften für Projektentwickler und die Bedingungen für die Zulassung als Projektentwickler bei Wohnungsbauprojekten.
Die Abgeordnete Le Thi Thanh Lam (von der Provinzdelegation Hau Giang) erklärte während der Diskussion, dass Absatz 2, Artikel 35 des Gesetzesentwurfs festlegt, dass der Investor eines Wohnungsbauprojekts in dem in Absatz 1 Buchstabe a dieses Artikels genannten Fall die folgenden Bedingungen erfüllen muss: Er muss über das im Immobilienrecht vorgeschriebene Eigenkapital zur Durchführung jedes Projekts verfügen; er muss das Recht haben, das Land zur Durchführung jedes in diesem Gesetz vorgeschriebenen Wohnungsbauprojekts zu nutzen oder ihm muss das Land gemäß dem Landgesetz zugeteilt oder gepachtet worden sein; und er muss über die gesetzlich vorgeschriebene Kapazität und Erfahrung zur Durchführung des Projekts verfügen.
Die Abgeordnete Le Thi Thanh Lam argumentierte, dass eine solche Regelung unnötig sei und zu Überschneidungen führen könne. Daher schlug sie vor, diese Regelung aus dem Entwurf des Wohnungsgesetzes (geändert) zu streichen. Um den Gesetzentwurf weiter zu verbessern, regte die Abgeordnete Le Thi Thanh Lam zudem eine Überprüfung der Bestimmungen in Absatz 1, Artikel 35 und Absatz 1, Artikel 58 an.
Der Abgeordnete Nguyen Thanh Nam – Mitglied der Delegation der Nationalversammlung aus der Provinz Phu Tho – hielt seine Rede.
Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Nguyen Thanh Nam (Delegation der Provinz Phu Tho), wies in Bezug auf die Bestimmungen zu den allgemeinen Anforderungen an die Entwicklung, Verwaltung und Nutzung von Wohnraum darauf hin, dass Artikel 5, Absatz 5 besagt: „In städtischen Gebieten des Typs I, II und III sowie in Stadtteilen, Bezirken und Städten, die zu besonderen städtischen Gebieten gehören, muss der Investor eines Wohnungsbauprojekts Wohnungen zum Verkauf, zur Vermietung oder zum Mietkauf errichten.“ Abgeordneter Nguyen Thanh Nam argumentierte, diese Regelung sei unangemessen und unpraktisch und schaffe Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Häusern in städtischen Gebieten.
Laut dem Abgeordneten Nguyen Thanh Nam ist es in der Realität so, dass die Menschen in den Mittel- und Bergprovinzen oft Land nutzen möchten, um ihre eigenen Häuser zu bauen und eine Architektur zu entwerfen, die den Bräuchen, Traditionen und Lebensgewohnheiten ihrer Familien und Einzelpersonen entspricht, sei es in ländlichen Gebieten oder in städtischen Gebieten des Typs II und III. Daher wäre die Umsetzung der oben genannten Regelung in vielen Gegenden nicht praktikabel.
Wenn Bauträger Häuser auf dem Grundstück errichten müssen, steigen ihre Kosten, was zu höheren Immobilienpreisen führt, bis die Häuser die Käufer erreichen. In der Folge müssen Käufer oft noch erhebliche Summen für Renovierungen oder Modernisierungen ausgeben, sodass der Endpreis im Vergleich zu ihrem Einkommen und ihren Bedürfnissen viel zu hoch ist.
Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Pham Trong Nghia (Provinz Lang Son), äußerte sich besorgt über die Verwaltungsverfahren und wies darauf hin, dass eine Website mit Statistiken zum weltweiten Lebensstandard Vietnam im Jahr 2023 hinsichtlich des Verhältnisses von Immobilienpreisen zu Einkommen auf Platz 14 von 107 untersuchten Ländern und auf Platz 11 von 38 asiatischen Ländern einordnete. Im Durchschnitt beträgt der Immobilienpreis in Vietnam das 23,5-Fache des jährlichen Haushaltseinkommens. Idealerweise läge dieses Verhältnis zwischen dem 5- und 7-Fachen. Investitionsverfahren sind einer der Hauptgründe für die steigenden Kosten, die insbesondere in städtischen Gebieten und Industriezonen zu höheren Immobilienpreisen führen und Wohnraum in diesen Gebieten für die Mehrheit der Bevölkerung unerschwinglich machen.
Der Abgeordnete Pham Trong Nghia merkte an, dass der Gesetzentwurf im Vergleich zum geltenden Recht einige Verfahren reduziert und verkürzt habe. Allerdings bestehe bei einigen Verwaltungsverfahren noch weiteres Optimierungspotenzial. Insbesondere Absatz 4 von Artikel 37, der die Meldung der vollständigen Übergabe von Wohnraum durch die zentrale oder provinzielle Wohnungsverwaltungsbehörde gemäß den Vorgaben der Regierung regelt, stellt ein neues Verwaltungsverfahren dar, das im geltenden Recht nicht vorgesehen ist und viele Überschneidungen mit dem Verfahren zur Genehmigung von Abnahmeergebnissen nach dem Baugesetz aufweist.
Darüber hinaus legt Artikel 35 Absatz 4 fest, dass bei Projekten, die laut Investitionsgesetz sowohl eine Genehmigung der Investitionspolitik als auch eine Investorenzustimmung erfordern, mehrere Investoren, die ein Wohnungsbauprojekt planen, nach der Genehmigung der Investitionspolitik einen qualifizierten Investor bevollmächtigen oder ein Unternehmen bzw. eine Genossenschaft gründen können, um die Verfahren zur Anerkennung des Projektträgers durchzuführen. Somit müssen die Investoren nach der Genehmigung der Investitionspolitik und der Investorenzustimmung noch einen weiteren Schritt unternehmen, um Projektträger zu werden.
Daher schlug der Abgeordnete Pham Trong Nghia vor, zu überprüfen und neu zu bewerten, wie viele administrative Verfahren im Gesetzentwurf gestrichen und wie viele hinzugefügt wurden, um den Abgeordneten der Nationalversammlung eine Diskussionsgrundlage für die kommende 6. Sitzung zu bieten.
Zum Abschluss der Diskussion erklärte der stellvertretende Vorsitzende der Nationalversammlung, Nguyen Khac Dinh, die von den Abgeordneten geäußerten Meinungen seien aufrichtig, tiefgründig und von großer Verantwortung geprägt gewesen und hätten sich auf die Kerninhalte des Gesetzentwurfs konzentriert. Die Meinungen stimmten im Allgemeinen mit vielen der aufgenommenen und überarbeiteten Punkte überein; gleichzeitig analysierten und vertieften die Abgeordneten viele Punkte und lieferten zahlreiche praktische und konkrete Verbesserungsvorschläge für den Gesetzentwurf.
Die Mitglieder der Nationalversammlung würdigten die verantwortungsvolle und proaktive Arbeitsweise der federführenden Behörde bei der Prüfung und Ausarbeitung des Gesetzesentwurfs. Sie arbeiteten unter enger Abstimmung mit den zuständigen Behörden und unter der Leitung des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung daran, die in der 5. Sitzung geäußerten Meinungen der Abgeordneten ernsthaft zu berücksichtigen und den Gesetzentwurf entsprechend zu überarbeiten und zu optimieren.
Im Anschluss an diese Konferenz wird der Generalsekretär der Nationalversammlung die Diskussionspunkte zusammenfassen und den Abgeordneten der Nationalversammlung sowie den zuständigen Behörden einen Bericht zur weiteren Prüfung, Erläuterung und Überarbeitung des Gesetzentwurfs vorlegen. Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung wird sich eng mit der Regierung abstimmen, um die federführende Prüfbehörde, die zuständige Entwurfsbehörde und die relevanten Behörden anzuweisen, die heute erörterten Stellungnahmen der Abgeordneten der Nationalversammlung sowie die Stellungnahmen der Delegationen der Nationalversammlung, der Behörden und der relevanten Organisationen weiterhin eingehend zu prüfen und zu erläutern, um den Entwurf weiter zu präzisieren. Vor der Vorlage des Entwurfs zur Beratung und Verabschiedung in der 6. Sitzung der Nationalversammlung wird die Stellungnahme der Regierung eingeholt.
Laut VNA/Nachrichtenagentur
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