Dringender Bedarf an Sozialwohnungen – Letzter Artikel: Neue Mechanismen hinzufügen

Laut Prognosen des Bauministeriums wird die Nachfrage nach Wohnraum im Zeitraum 2021–2030 weiter steigen, insbesondere in städtischen Gebieten. Derzeit liegt der Anteil der Stadtbevölkerung bei etwa 40 % und wird bis 2030 voraussichtlich auf rund 45 % ansteigen. Angesichts des aktuellen Bevölkerungswachstums und der steigenden Nachfrage nach Wohnraum müssen jährlich etwa 70 Millionen Quadratmeter städtischer Wohnraum zusätzlich geschaffen werden.

Insbesondere das Potenzial und der Entwicklungsspielraum im sozialen Wohnungsbau in Vietnam sind weiterhin beträchtlich. In der Realität sind die Rahmenbedingungen jedoch noch nicht wirklich attraktiv, weshalb die meisten Immobilienunternehmen diesem Segment weiterhin gleichgültig gegenüberstehen. Bevölkerung und Wirtschaft hoffen auf die Verabschiedung neuer Richtlinien, um verfahrenstechnische und finanzielle Hürden abzubauen und so die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus zu fördern.

Herr Nguyen Hoang Nam – Generaldirektor von G-Home:

Aktuell müssen Bauträger, die Sozialwohnungen errichten wollen, 20 % der Wohneinheiten zur Vermietung bereitstellen und dürfen diese erst nach fünf Jahren verkaufen. Der Bau von Sozialwohnungen ist derzeit mit sehr hohen Kosten verbunden, während die Mietpreise aufgrund bestehender Preisobergrenzen nicht hoch sein dürfen.

Alle Kauf- und Mietpreise für Sozialwohnungen sind auf dem Portal der Baubehörden der jeweiligen Kommunen, in denen die Projekte realisiert werden, öffentlich einsehbar. Die geschätzten Mietpreise für Sozialwohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt liegen bei etwa 100.000 VND/m²/Monat. In anderen Provinzen und Städten bewegen sie sich zwischen 30.000 und 50.000 VND/m²/Monat.

Um eine Sozialwohnung zu mieten, müssen Mieter zahlreiche Bedingungen erfüllen; oft ist eine Mindestmietdauer von einem Jahr vorgeschrieben. Darüber hinaus legen die Bestimmungen fest, dass man, sobald man einmal eine Sozialwohnung bezogen hat, keinen Anspruch mehr darauf hat. Mietet ein Mieter also offiziell nur einen Monat, ist er zukünftig nicht mehr berechtigt, eine Sozialwohnung zu erwerben.

Weltweit haben viele Länder das Geschäftsmodell des Mietwohnungsbaus erfolgreich und flächendeckend eingeführt, da die langfristigen Kapitalkosten niedrig sind. Unternehmen benötigen lediglich Kredite zu Zinssätzen von rund 3 %, was Investitionen erleichtert, und erzielen anschließend Gewinne durch die Vermietung.

In Vietnam müssen Unternehmen derzeit Kapital zu Zinssätzen von etwa 12–15 % aufnehmen und zusätzliche Gebühren einplanen, was die Implementierungskosten in die Höhe treibt. Angesichts dieser hohen Zinsen und Inputkosten stehen mit dem aktuellen Finanzierungsmechanismus keine Mittel zur Verfügung, um Unternehmen zu unterstützen.

Die Gewinnspanne für Unternehmen liegt unterdessen bei lediglich 10 %, der durchschnittliche Jahresgewinn beträgt nur 2 %. Dies erschwert es, Unternehmen für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau zu gewinnen.

Frau Duong Thuy Dung – Senior Director von CBRE Vietnam:

Vor 2021 entsprachen die Investitionskosten pro Quadratmeter für den sozialen Wohnungsbau den gleichen Kosten wie für den gewerblichen Wohnungsbau, wie vom Bauministerium festgelegt. Am 13. Juli 2022 erließ das Bauministerium jedoch den Beschluss Nr. 610/QD-BXD, in dem die Investitionskosten pro Quadratmeter für Bauvorhaben und der Gesamtpreis für Bauteile für 2021 bekanntgegeben wurden.

Das Bauministerium hat daher einen Rahmen für die Investitionskosten beim Bau von Sozialwohnungsbauprojekten in Form von Mehrfamilienhäusern herausgegeben. Nach Prüfung der Daten liegen die Investitionskosten für Sozialwohnungsbauprojekte etwa 25 % niedriger als die für gewerbliche Mehrfamilienhäuser.

Daher werden Sozialwohnungsbauprojekte, die ab 2021 umgesetzt werden, bei der Erstellung von Preisplänen die vom Bauministerium festgelegten Investitionskostensätze berücksichtigen und anwenden. Demnach sind die Investitionskosten für den Bau von Sozialwohnungen niedriger als die für den Bau von kommerziellen Wohngebieten. Um jedoch eine hohe Qualität zu gewährleisten und vorbildliche Sozialwohnungsgebiete zu errichten, müssen die Investitionskosten erhöht werden.

Aktuell sehen sich nicht nur soziale Wohnungsbauprojekte, sondern alle Immobilienentwicklungsprojekte in Vietnam mit hohen Entwicklungskosten konfrontiert. Die Herausforderung besteht daher darin, wie Bauträger Verluste vermeiden und in ihren Geschäftsabläufen Rentabilität erzielen können.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin sehr hoch, insbesondere im Bereich des bezahlbaren Wohnraums und des sozialen Wohnungsbaus. Unternehmen sollten den Markt daher genau beobachten, Chancen nutzen und erschwingliche Angebote bereitstellen. Die Erfahrungen in einigen Ländern zeigen zudem, dass Bauträger anstelle des direkten Verkaufs von Wohnungen Mietverträge mit einer Laufzeit von ein bis drei Jahren anbieten, die eine Kaufoption beinhalten. Dies gibt Wohnungssuchenden mehr Zeit, Kapital anzusparen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Herr Le Hoang Chau – Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt:

Gemäß Dekret Nr. 100/2015/ND-CP durften Investoren in Sozialwohnungsbauprojekten die Bebauungsdichte oder den Flächennutzungskoeffizienten um bis zu das 1,5-Fache des Standards erhöhen. Im jüngsten Entwurf eines Dekrets zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen hat das Bauministerium diese Regelung jedoch gestrichen.

Der Entwurf des Dekrets zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen muss die Bestimmung wieder aufnehmen, die es Investoren von Sozialwohnungsbauprojekten ermöglicht, die Gebäudedichte oder den Flächennutzungskoeffizienten im Vergleich zu den vorgeschriebenen Baunormen und -vorschriften um bis zu 1,5-mal zu erhöhen. Dies soll die Realisierbarkeit gewährleisten und Investoren dazu anregen, Flächennutzungsrechte auszuhandeln oder bestehende Nutzungsrechte zu erwerben, um Sozialwohnungsbauprojekte umzusetzen.

Dies ist auch einer der politischen Mechanismen zur Gewinnung von Investoren. Investoren in Sozialwohnungsbauprojekten sollte es gestattet sein, die Gebäudedichte oder den Flächennutzungskoeffizienten um bis zu das 1,5-Fache der geltenden Baunormen und -vorschriften der zuständigen Behörden anzupassen, sofern für das Grundstück oder Gebiet lediglich ein Flächennutzungsplan im Maßstab 1:2000 vorliegt oder der Investor bereits über die Nutzungsrechte zur Durchführung des Sozialwohnungsbauprojekts verfügt.

Denn ohne diesen politischen Mechanismus würden Investoren eher das Land, das sie bereits besitzen, für die Umsetzung von kommerziellen Wohnbauprojekten nutzen, die einfacher und effizienter sind, anstatt soziale Wohnbauprojekte zu realisieren, die zahlreichen Vorschriften unterliegen.

Darüber hinaus verfügt der Staat zwar noch nicht über ausreichend Land für den Bau von Sozialwohnungen, es ist jedoch unerlässlich, Investoren zu ermutigen, eigenständig über Landnutzungsrechte zu verhandeln oder Landnutzungsrechte für bereits vorhandenes Land zu erwerben, um Sozialwohnungsbauprojekte zu realisieren.

Laut VNA

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478