Wohnungen in Hanoi verlieren ihre „Form“, Anzahl der Transaktionen pro Jahr für Einzelpersonen aus dem Immobiliengeschäft ist begrenzt

Auf dem Markt in Hanoi ist ein Rückgang des Interesses und der Anzahl der Inserate zu verzeichnen, in zwei besonderen städtischen Gebieten herrscht ein Mangel an Sozialwohnungen und Privatpersonen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, ist es nicht gestattet, mehr als zehnmal im Jahr zu kaufen und zu verkaufen ... so lauten die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche. [Anzeige_1]

Aktuelle Immobilien: Im Mai 2024 war der Wohnungsmarkt in Hanoi das einzige Segment mit Wachstum, während das Interesse an den meisten anderen Segmenten und Typen nachließ. (Foto: Linh An)

Anzahl der Wohnungsangebote in Hanoi um 9 % gesunken

Laut Marktdaten von Batdongsan.com.vn war der Wohnungsmarkt in Hanoi im Mai 2024 das einzige Segment mit Wachstum, während das Interesse an den meisten anderen Segmenten und Immobilienarten nachließ. Konkret stieg das Interesse am Wohnungssegment im Kauf- und Verkaufsmarkt im Mai um 9 %, auf dem Mietmarkt um 6 %.

Insbesondere konnte der Wohnungsmarkt in Hanoi im Juni seine Wachstumsdynamik vom Mai nicht mehr aufrechterhalten, als das Interesse auf dem gleichen Niveau wie im Vormonat blieb und die Zahl der Angebote auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt um 9 % zurückging. Auch im Mietsegment verzeichnete der Wohnungsmarkt in Hanoi nicht ganz so positive Entwicklungen: Das Interesse stieg lediglich leicht um 4 %, die Zahl der Inserate ging jedoch leicht um 4 % zurück.

Laut Batdongsan.com.vn ist der Rückgang des Wohnungsmarktes in Hanoi Teil des allgemeinen Rückgangs des Immobilienmarktes in Hanoi, wobei das Interesse am gesamten Markt um 9 % und die Zahl der Inserate um 6 % zurückging. In fast allen Bezirken Hanois kam es zu einem Rückgang von 3 bis 19 %.

Nicht nur bei Wohnungen, sondern auch bei anderen Segmenten und Typen ist ein Rückgang des Interesses und der Anzahl der Posts zu verzeichnen. Konkret ist im Vergleich zum letzten Monat das Interesse an Privathäusern in Hanoi auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt um 16 % gesunken, die Zahl der Inserate ging um 3 % zurück; Das Interesse an Grundstücken ging um 16 % zurück, die Zahl der Inserate blieb stabil; die vergleichbaren Zahlen im Segment der Straßenhäuser in Hanoi lagen bei 14 % bzw. 10 %. Dem Villenmarkt in Hanoi geht es nicht besser: Das Interesse ist um 11 % und die Zahl der angebotenen Immobilien um 12 % gesunken.

Auf dem Mietmarkt sind Apartments und Boardinghouses die einzigen beiden Segmente, die mit konkreten Zahlen von 4 % bzw. 5 % ein steigendes Interesse verzeichnen. Allerdings ging die Anzahl der Inserate in diesen beiden Segmenten zurück, was zeigt, dass das Angebot im letzten Monat nicht üppig war (konkreter Rückgang: 4 %).

Bei Mietobjekten gingen sowohl das Interesse als auch die Angebote für Privatimmobilien um 7 % zurück. Bei Reihenhäusern sank das Interesse um 13 %, während die Zahl der Inserate um 6 % stieg. Das Interesse an Büroimmobilien ist um 9 % gesunken, die Inserate um 15 %.

Eine aktuelle von Batdongsan.com.vn durchgeführte Umfrage ergab, dass das Preisniveau auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi im Vergleich zum Mai 2025 leicht ansteigt oder gleich bleibt. Insbesondere der Verkaufspreis der Wohnungen im Hei Tower-Projekt stieg leicht von 4,9 – 5,2 Milliarden VND/Wohnung für Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern auf 4,950 – 5,3 Milliarden VND/Wohnung.

Der Durchschnittspreis der 3-Zimmer-Wohnungen beträgt 5,3 Milliarden VND oder mehr. Beim Projekt Hapulico Complex stieg der Preis für Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern von 4,1 – 4,3 Milliarden VND/Wohnung auf 4,2 – 4,4 Milliarden VND/Wohnung. 3-Zimmer-Wohnungen im Projekt Bohemia Residence werden weiterhin für 7 – 7,3 Milliarden VND/Wohnung zum Verkauf angeboten.

Es wird erwartet, dass die Pachtpreise für Industriegrundstücke im Norden weiter steigen werden.

Auch im ersten Halbjahr 2024 zeichnet sich eine positive Entwicklung auf dem Gewerbeparkimmobilienmarkt ab. Bei den Import-Export- und Produktionsaktivitäten zeigten sich weiterhin Anzeichen einer Erholung, da der gesamte Import-Export-Umsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 15,7 % auf 368,53 Milliarden USD anstieg.

Im Bericht von CBRE für das zweite Quartal heißt es, dass die Preise für Industriegrundstücke in den Märkten der Stufe 1 im Norden im Vergleich zum Vorquartal leicht um 0,3 % und im Vergleich zum gleichen Zeitraum um 4,5 % gestiegen seien und einen durchschnittlichen Schwellenwert von 134 USD/m2/Restlaufzeit erreicht hätten. Die Absorptionsfläche erreichte in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 mehr als 220 Hektar, wodurch die Belegungsrate in der nördlichen Region bei 83 % blieb, was einem Anstieg von 0,4 Prozentpunkten gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht. Mit großen Verträgen von Victory Giant und Foxconn in Bac Ninh sind die Elektronikhersteller weiterhin führend auf dem nördlichen Markt.

Was den Markt für Fertiglagerhallen im Norden betrifft, so werden in der ersten Hälfte des Jahres 2024 in Märkten der Stufe 1 etwa mehr als 225.000 m2 Fertiglagerhallen fertiggestellt sein, wovon 95 % auf Fertigfabrikate entfallen. Auch die Absorptionsfläche der vorgefertigten Fabrik ist überlegen und beträgt mehr als das Vierfache der Absorptionsfläche des vorgefertigten Lagers. Bis zum Ende des zweiten Quartals 2024 wird die Auslastung der fertig gebauten Fabriken 89 % erreichen; Unterdessen blieben die Lagerhäuser in der nördlichen Region zu 79 % ausgelastet.

Der Mietpreis für fertige Fabriken erreichte 4,9 USD/m2/Monat, ein Anstieg von 1,9 % im Vergleich zum Vorjahr, und für fertige Lagerhallen lag er bei 4,6 USD/m2/Monat, ein Rückgang von 1,0 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Branchen Elektronik, Halbleiter, Möbel und Logistik sind im ersten Halbjahr dieses Jahres die größten Mieter mit der Nachfrage nach fertigen Lagerhallen/Fabriken im Norden.

CBRE prognostiziert, dass die Pachtpreise für Industriegrundstücke im Norden in den nächsten drei Jahren voraussichtlich um 5-8 % pro Jahr steigen werden. Gleichzeitig wird für die Mietpreise für fertige Lagerhallen/Fabriken ein leichter Anstieg um 1–4 % pro Jahr prognostiziert.

In Hanoi und Ho-Chi-Minh -Stadt fehlen jedes Jahr durchschnittlich über 50.000 Wohneinheiten. (Foto: Ke Toai)

Knappheit des Sozialwohnungsangebots in zwei besonderen städtischen Gebieten

Laut der Vietnam Association of Realtors (VARS) ist das Angebot an Sozialwohnungen derzeit in zwei besonderen Städten, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, immer noch knapp.

VARS führte an, dass die Zahl der im Wohnungsbauziel 2024 dieser beiden Städte registrierten Sozialwohnungen im Vergleich zur tatsächlichen Nachfrage immer noch sehr gering sei. Ab Mitte des ersten Quartals 2024, auf der Konferenz zur Umsetzung des Projekts „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“, wies Bauminister Nguyen Thanh Nghi darauf hin, dass im Jahr 2024 in Hanoi nur etwa 1.181 Wohnungen registriert seien, in Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen mehr als 3.700 Wohnungen.

Unterdessen zeigen Forschungsdaten von VARS, dass in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt jedes Jahr durchschnittlich über 50.000 Wohneinheiten fehlen. Selbst wenn die Entwicklungspläne dieser beiden Städte maximal umgesetzt würden, könnte das Angebot an Sozialwohnungen den dringenden Wohnungsbedarf dieser beiden besonderen Stadtgebiete also immer noch nicht decken.

VARS ist daher der Ansicht, dass die staatliche Verwaltungsbehörde zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus, insbesondere in den beiden besonderen städtischen Gebieten, neben der raschen Genehmigung des 140 Billionen VND schweren Kreditpakets (an dem sich vier weitere private Aktienhandelsbanken mit 5.000 Milliarden VND/Bank ebenfalls zur Teilnahme angemeldet haben) in eine günstigere Richtung auch die Bedingungen für die Umsetzung der neuen Vorschriften genau überwachen und deren vollständige Vorbereitung sicherstellen muss.

Konkret treten das Wohnungsbaugesetz 2023 und das Dekret Nr. 100/2024/N-CP, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen detailliert beschrieben werden, beide am 1. August in Kraft. Dabei handelt es sich um einen synchronen Rechtskorridor, der die weitere Förderung der Fertigstellung von Sozialwohnungsprojekten erleichtert, die in Städten mit großem Wohnungsbedarf wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt begonnen wurden.

Um eine gute Umsetzung der politischen Ziele sicherzustellen und politischen Missbrauch und Negativität zu vermeiden, ist es gleichzeitig notwendig, den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen öffentlich zu machen und transparent zu gestalten. Beobachten Sie genau und stellen Sie sicher, dass die richtigen Personen Sozialwohnungen kaufen, mieten oder zur Miete kaufen.

Um in zwei besonderen städtischen Gebieten Landmittel für den sozialen Wohnungsbau bereitzustellen, sind weitere Eingriffe staatlicher Verwaltungsbehörden erforderlich. Bei der Planung der Grundstücksvergabe für den sozialen Wohnungsbau muss darauf geachtet werden, dass der enorme Bedarf der Stadt gedeckt wird.

Um das Wachstum zu fördern und die soziale Sicherheit zu gewährleisten, sollte es darüber hinaus mehr Vorzugspolitik für Investoren geben, die bezahlbaren Gewerberaum entwickeln, schlug VARS vor.

Privatpersonen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, dürfen nicht mehr als zehnmal im Jahr kaufen und verkaufen.

Ab dem 1. August dürfen Privatpersonen, die im Immobilienbereich kleine Geschäfte tätigen, nicht mehr als zehn Transaktionen pro Jahr und nicht weniger als 300 Milliarden VND pro Vertrag tätigen.

Die oben genannten Bestimmungen sind im Dekret Nr. 96/2024/ND-CP (Dekret 96) aufgeführt, in dem eine Reihe von Artikeln des Gesetzes zum Immobiliengeschäft aufgeführt sind.

Das Dekret legt klare Anforderungen an Einzelpersonen fest, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben. Dementsprechend besteht für Einzelpersonen, die im Immobilienbereich kleine Geschäfte tätigen, keine Verpflichtung, ein Investitionsprojekt vorzubereiten.

Die Anzahl der Transaktionen ist auf weniger als 10 Mal pro Jahr begrenzt und jeder Vertrag hat einen Wert von nicht mehr als 300 Milliarden VND. Bei einer Transaktion pro Jahr wird der Wert nicht gezählt.

Gemäß dem Gesetz über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2023 müssen Einzelpersonen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, kein Unternehmen gründen, müssen jedoch Steuern erklären und zahlen.

Auch Organisationen, die Häuser, Bauarbeiten oder Teile der Baugrundfläche zu nicht geschäftlichen Zwecken verkaufen oder vermieten, unterliegen in der Anzahl der Verkäufe einer Beschränkung und müssen ebenfalls Steuern erklären und zahlen.

Die Neuregelung hat daher in diesem Fall die Anzahl der Transaktionen und den Vertragswert gezielt begrenzt. Dies ist ein neuer Punkt im Vergleich zu früher, da in der alten Regelung die Bedingungen für Einzelpersonen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, nicht festgelegt waren.

Viele Experten sind der Ansicht, dass klar definierte Kriterien für Einzelpersonen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, Spekulationen und das „Surfen“ auf dem Markt einschränken würden.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html