Wohnungen in Hanoi verlieren ihre „Form“, die Anzahl der Transaktionen pro Jahr für Einzelpersonen, die Immobiliengeschäfte tätigen, wird begrenzt.

Der Immobilienmarkt in Hanoi verzeichnet ein geringeres Interesse und weniger Angebote, einen Mangel an Sozialwohnungen in zwei Sondergebieten und die Beschränkung von Kauf- und Verkaufsvorgängen für Immobilienmakler auf maximal zehn Mal pro Jahr… das sind die neuesten Nachrichten vom Immobilienmarkt.

Aktuelle Immobilienentwicklung: Im Mai 2024 verzeichnete der Wohnungsmarkt in Hanoi als einziges Segment Wachstum, während das Interesse an den meisten anderen Segmenten und Markttypen nachließ. (Foto: Linh An)

Die Anzahl der Wohnungsangebote in Hanoi ist um 9 % gesunken.

Laut Marktdaten von Batdongsan.com.vn war im Mai 2024 der Wohnungsmarkt in Hanoi das einzige Segment mit Wachstum, während das Interesse an den meisten anderen Segmenten und Immobilienarten zurückging. Konkret stieg das Interesse am Wohnungssegment im Kauf- und Verkaufsmarkt im Mai um 9 % und am Mietmarkt um 6 %.

Im Juni konnte der Wohnungsmarkt in Hanoi das Wachstum vom Mai nicht mehr fortsetzen. Das Interesse blieb auf dem Niveau des Vormonats, während die Zahl der Angebote im Kauf- und Verkaufssegment um 9 % zurückging. Auch im Mietsegment verzeichnete der Wohnungsmarkt in Hanoi eine eher schwache Entwicklung: Das Interesse stieg zwar leicht um 4 %, doch die Zahl der Angebote sank ebenfalls leicht um 4 %.

Laut Batdongsan.com.vn ist der Rückgang des Wohnungsmarktes in Hanoi Teil des allgemeinen Abschwungs des Immobilienmarktes in Hanoi. Das Interesse am Gesamtmarkt ging um 9 % zurück, die Anzahl der Angebote um 6 %. In fast allen Stadtbezirken Hanois sanken die Zahlen um 3 bis 19 %.

Nicht nur Wohnungen, sondern auch andere Segmente und Immobilientypen verzeichnen einen Rückgang des Interesses und der Angebotszahlen. Konkret sank das Interesse an Einfamilienhäusern in Hanoi im Vergleich zum Vormonat um 16 %, die Angebotszahlen gingen um 3 % zurück. Das Interesse an Grundstücken sank ebenfalls um 16 %, die Angebotszahlen blieben jedoch gleich. Bei Häusern mit Straßenfront in Hanoi lagen die entsprechenden Zahlen bei 14 % bzw. 10 %. Auch der Villenmarkt in Hanoi entwickelte sich ähnlich: Hier ging das Interesse um 11 % und die Angebotszahlen um 12 % zurück.

Auf dem Mietmarkt verzeichneten lediglich Wohnungen und Pensionen ein gestiegenes Interesse von 4 % bzw. 5 %. Gleichzeitig ging die Anzahl der Angebote in diesen beiden Segmenten zurück, was darauf hindeutet, dass das Angebot im vergangenen Monat nicht ausreichend war (Rückgang um 4 %).

Bei Einfamilienhäusern zur Miete sanken sowohl das Interesse als auch die Anzahl der Angebote um 7 %. Bei Reihenhäusern ging das Interesse um 13 % zurück, die Anzahl der Angebote stieg um 6 %. Das Interesse an Büroräumen sank um 9 %, die Anzahl der Angebote um 15 %.

Eine von Batdongsan.com.vn durchgeführte Umfrage hat ergeben, dass das Preisniveau auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi im Vergleich zu Mai 2025 leicht gestiegen oder gleich geblieben ist. Konkret stieg der Verkaufspreis von Wohnungen im Hei Tower-Projekt leicht von 4,9 bis 5,2 Milliarden VND pro Wohnung für 2-Zimmer-Wohnungen mit 2 Bädern auf 4,95 bis 5,3 Milliarden VND pro Wohnung.

Der Durchschnittspreis für 3-Zimmer-Wohnungen liegt bei 5,3 Milliarden VND oder mehr. Im Projekt Hapulico Complex ist der Preis für 2-Zimmer-Wohnungen mit 2 Bädern von 4,1–4,3 Milliarden VND auf 4,2–4,4 Milliarden VND pro Wohnung gestiegen. Die 3-Zimmer-Wohnungen im Projekt Bohemia Residence werden weiterhin für 7–7,3 Milliarden VND pro Wohnung angeboten.

Es wird erwartet, dass die Pachtpreise für Industriegrundstücke in der nördlichen Region weiter steigen werden.

Das erste Halbjahr 2024 verzeichnete weiterhin positive Entwicklungen auf dem Markt für Gewerbeimmobilien. Import-Export- und Produktionsaktivitäten zeigten weiterhin Anzeichen einer Erholung, wobei der gesamte Import-Export-Umsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 15,7 % auf 368,53 Milliarden US-Dollar stieg.

Laut dem Bericht von CBRE für das zweite Quartal stiegen die Preise für Industriegrundstücke in den erstklassigen Märkten Nordvietnams im Vergleich zum Vorquartal um 0,3 % und im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,5 % auf durchschnittlich 134 USD/m² Restlaufzeit. Die Flächenaufnahme in den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 erreichte über 220 Hektar, wodurch die Auslastungsquote im Norden bei 83 % blieb – ein Anstieg um 0,4 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Elektronikhersteller prägen weiterhin den Markt im Norden, beispielsweise durch große Transaktionen von Victory Giant und Foxconn in Bac Ninh .

Im Markt für bezugsfertige Lagerhallen im Norden wurden im ersten Halbjahr 2024 in den wichtigsten Märkten rund 225.000 m² bezugsfertige Lagerflächen fertiggestellt, wovon 95 % auf Fabrikhallen entfielen. Die Flächennachfrage nach Fabrikhallen war ebenfalls hervorragend und mehr als viermal so hoch wie die nach Lagerhallen. Bis Ende des zweiten Quartals 2024 erreichte die Auslastung der Fabrikhallen 89 %, während die Auslastung der Lagerhallen in der nördlichen Region bei 79 % lag.

Die Mietpreise für bezugsfertige Fabrikhallen erreichten 4,9 USD/m²/Monat, ein Plus von 1,9 % gegenüber dem Vorjahr, während die Mieten für bezugsfertige Lagerhallen 4,6 USD/m²/Monat erreichten, ein Minus von 1,0 % gegenüber dem Vorjahr. Die Elektronik-, Halbleiter-, Möbel- und Logistikbranche waren im ersten Halbjahr dieses Jahres die Hauptmieter von bezugsfertigen Lagerhallen und Fabrikhallen im Norden.

CBRE prognostiziert für die nächsten drei Jahre einen Anstieg der Mietpreise für Industriegrundstücke im Norden um 5–8 % pro Jahr. Gleichzeitig wird ein leichter Anstieg der Mietpreise für bezugsfertige Lagerhallen/Fabriken um 1–4 % pro Jahr erwartet.

In Hanoi und Ho-Chi-Minh -Stadt fehlen durchschnittlich jedes Jahr über 50.000 Wohneinheiten. (Foto: Ke Toai)

Knappheit an Sozialwohnungen in zwei besonderen Stadtgebieten

Laut dem vietnamesischen Immobilienverband (VARS) ist das Angebot an Sozialwohnungen derzeit in zwei besonderen städtischen Gebieten, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, noch immer knapp.

VARS wies darauf hin, dass die Anzahl der im Wohnungsbauziel für 2024 in diesen beiden Städten vorgesehenen Sozialwohnungen im Vergleich zum tatsächlichen Bedarf weiterhin sehr gering ist. Auf der Konferenz zur Umsetzung des Projekts „Investitionen in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021–2030“ Mitte des ersten Quartals 2024 erklärte Bauminister Nguyen Thanh Nghi, dass Hanoi im Jahr 2024 lediglich rund 1.181 Wohnungen, Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen mehr als 3.700 Wohnungen registriert haben werde.

Die Forschungsdaten von VARS zeigen, dass Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt durchschnittlich jährlich über 50.000 Wohneinheiten fehlen. Selbst bei maximaler Umsetzung der Entwicklungspläne dieser beiden Städte kann das Angebot an Sozialwohnungen den dringenden Wohnraumbedarf dieser beiden Ballungsräume nicht decken.

Daher ist VARS der Ansicht, dass zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus, insbesondere in den beiden Sondergebieten, neben der zügigen Genehmigung des 140 Billionen VND schweren Kreditpakets (an dem sich auch vier weitere private Aktiengesellschaften mit jeweils 5.000 Milliarden VND beteiligen) in eine günstigere Richtung die staatliche Verwaltungsbehörde die Umsetzung der neuen Bestimmungen genau überwachen und deren vollständige Vorbereitung sicherstellen muss.

Konkret treten das Wohnungsgesetz 2023 und das Dekret Nr. 100/2024/N-CP, das eine Reihe von Artikeln des Wohnungsgesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen detailliert, gleichzeitig am 1. August in Kraft. Dies ist ein synchroner Rechtskorridor, der die weitere Förderung der Fertigstellung von Sozialwohnungsbauprojekten erleichtert, die in Städten mit großer Wohnungsnachfrage wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt begonnen wurden.

Gleichzeitig ist es notwendig, den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen zu veröffentlichen und transparent zu gestalten, um eine gute Umsetzung der politischen Ziele zu gewährleisten und den Missbrauch von Richtlinien und negativen Praktiken zu vermeiden; den Kauf, die Anmietung und den Ratenkauf von Sozialwohnungen genau zu überwachen und sicherzustellen, dass nur die richtigen Personen diese erwerben.

In den beiden städtischen Sondergebieten ist für den Bau von Sozialwohnungen ein verstärktes Eingreifen der staatlichen Verwaltungsbehörde erforderlich. Die Planung der Grundstücksreserven für den Sozialwohnungsbau muss sicherstellen, dass der enorme Bedarf der Stadt gedeckt wird.

Um das Wachstum zu fördern und die soziale Sicherheit zu gewährleisten, bedarf es zudem bevorzugterer Richtlinien für Investoren, die bezahlbaren gewerblichen Wohnraum entwickeln – so der Vorschlag von VARS.

Personen, die im Immobiliengeschäft tätig sind, dürfen nicht mehr als 10 Mal pro Jahr kaufen und verkaufen.

Ab dem 1. August dürfen Immobilienunternehmen im kleinen Maßstab nicht mehr als 10 Mal pro Jahr Transaktionen mit einem Wert von unter 300 Milliarden VND pro Vertrag abschließen.

Die oben genannten Bestimmungen sind im Dekret Nr. 96/2024/ND-CP (Dekret 96) aufgeführt, in dem eine Reihe von Artikeln des Gesetzes über das Immobiliengeschäft detailliert aufgeführt sind.

Das Dekret legt die Anforderungen für Personen, die im kleinen Umfang Immobiliengeschäfte tätigen, klar fest. Demnach müssen diese Personen kein Investitionsprojekt ausarbeiten.

Die Anzahl der Transaktionen ist auf maximal 10 pro Jahr begrenzt, und jeder Vertrag darf einen Wert von 300 Milliarden VND nicht überschreiten. Bei nur einer Transaktion pro Jahr wird der Wert nicht berücksichtigt.

Nach dem Gesetz über das Immobiliengeschäft von 2023 müssen Personen, die im kleinen Umfang Immobiliengeschäfte tätigen, kein Unternehmen gründen, müssen aber Steuern zahlen und ihre Geschäftstätigkeit anmelden.

In ähnlicher Weise unterliegen auch Organisationen, die Häuser, Bauarbeiten oder Teile der Baufläche nicht zu Geschäftszwecken verkaufen oder vermieten, einer Beschränkung der Verkaufszahlen und müssen ebenfalls Steuern zahlen.

Die neue Verordnung begrenzt somit die Anzahl der Transaktionen und den Vertragswert in diesem Fall. Dies stellt eine Neuerung gegenüber der vorherigen Verordnung dar, da diese keine Bedingungen für die Ausübung von Immobiliengeschäften im kleinen Umfang durch Privatpersonen festlegte.

Viele Experten sind der Ansicht, dass eine klare Definition von Kriterien für Personen, die im kleinen Rahmen Immobiliengeschäfte tätigen, Spekulationen und das „Surfen“ auf dem Markt einschränken wird.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanoi-so-lan-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html