Immobilienprojektübertragung steht vor Schwierigkeiten

Der Kauf, Verkauf und die Übertragung von Immobilienprojekten sind derzeit mit vielen rechtlichen Schwierigkeiten verbunden.

In den letzten Monaten des Jahres 2024, angesichts des knappen Immobilienangebots, sind viele in- und ausländische Immobilienunternehmen mit reichlich finanziellen Mitteln aktiv auf der Suche nach unbelasteten Grundstücken und Projekten mit klarem Rechtsstatus, um ihre Investitionen fortzusetzen und so dem neuen Marktzyklus vorzubeugen.

Projekte mit eindeutigem Rechtsstatus haben Vorrang.

Laut Aufzeichnungen wurden in den letzten Monaten zahlreiche neue Projektinvestitionsverträge angekündigt. Beispielsweise registrierten die Truong Son Real Estate Company und die Him Lam Company im September die Realisierung eines Wohnbauprojekts im Bezirk Duc Hoa in der Provinz Long An mit einer Fläche von 214.921 Hektar und einem Gesamtinvestitionsvolumen von 11,221 Milliarden VND.

Ebenfalls im September schlug die Everland Group eine Investitionsstudie für zwei neue Stadtentwicklungsgebiete in Hai Phong mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von fast 5 Billionen VND vor. Das Stadtentwicklungsprojekt Hong Thai im Bezirk An Duong umfasst eine Fläche von 21,8 Hektar. Die geschätzten Gesamtkosten belaufen sich auf rund 1,9 Billionen VND, wovon etwa 92 Milliarden VND auf die Rodungskosten entfallen. Das Stadtentwicklungsprojekt in den Gemeinden Hoa Dong und Lam Dong im Bezirk Thuy Nguyen umfasst eine Fläche von rund 30,6 Hektar. Die geschätzten Gesamtkosten belaufen sich auf rund 2,992 Billionen VND, wovon etwa 127 Milliarden VND auf die Rodungskosten entfallen.

Darüber hinaus hatte sich diese Gruppe auch für den Bau des neuen Stadtgebiets G19 in der Gemeinde Kim No, Bezirk Dong Anh, Hanoi , angemeldet. Das Projekt hat vorläufige Gesamtkosten von rund 2.183 Milliarden VND und sollte im Zeitraum 2024–2029 realisiert werden. Das Unternehmen wurde jedoch aufgrund mangelnder Leistungsfähigkeit und Erfahrung disqualifiziert.

In Ho-Chi-Minh-Stadt gab die SkyWorld Development Company Limited, eine Tochtergesellschaft des malaysischen Konzerns, kürzlich die Übernahme sämtlicher Anteile der Thuan Thanh Real Estate Production, Trade and Business Joint Stock Company für 350 Milliarden VND bekannt. Damit ist Thuan Thanh alleiniger und rechtmäßiger Nutzer des 2.060 m² großen Grundstücks im 8. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Unterdessen erwarb die japanische Nishi Nippon Railroad 25 % der Anteile am Projekt Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) von der Nam Long Group für 26 Millionen US-Dollar. Ebenso erwarb die Tripod Technology Corporation (Taiwan/China) ein 18 Hektar großes Industriegrundstück in Ba Ria – Vung Tau von der Sonadezi Chau Duc Company.

Einige Monate zuvor erlebte der südjapanische Markt einen bedeutenden Deal zwischen der Kim Oanh Group Corporation und zwei japanischen Partnern, NTT Urban Development und Sumitomo Forestry, sowie der Kumagai Gumi Co. Ltd., zur gemeinsamen Umsetzung des Projekts „The One World“ in Binh Duong mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als einer Milliarde US-Dollar.

Der Leiter der Anlageberatung eines Immobilienunternehmens erklärte gegenüber Reportern: „Wir arbeiten mit internationalen Konzernen und Investmentfonds zusammen. Diese haben ihr großes Interesse bekundet, Immobilienprojekte in Vietnam zu erwerben oder in den Bereichen Bauinvestitionen, Produkttausch und Generalagenturtätigkeiten zu kooperieren.“

Insbesondere werden Apartmentprojekte, Wohngebiete, Grundstücke und Reihenhäuser bevorzugt, wobei jedoch unbedingt ein einwandfreier Rechtsstatus, die Erfüllung der Grundsteuerverpflichtungen, eine Baugenehmigung oder deren Erteilung in Kürze erforderlich sind und die Verkaufsberechtigung vorliegen muss…“.

Der vietnamesische Immobilienmarkt ist für ausländische Investoren sehr attraktiv. Foto: HOANG TRIEU

Rechtliche Verwicklungen, schwierige Transaktionen

Laut Herrn Tran Minh Ngoc Viet, Generaldirektor der Vietpearl Group Real Estate Corporation, sind in- und ausländische Investoren aktiv auf der Suche nach Projekten oder unbebauten Grundstücken in Gebieten mit hohem Entwicklungspotenzial für die Zukunft.

Die Vietpearl Group sucht zudem nach Möglichkeiten zur Erweiterung ihres Grundstücksbestands und ist bereit, über zum Verkauf stehende Projekte zu verhandeln. Der Kauf, Verkauf und die Übertragung von Projekten sind jedoch derzeit mit zahlreichen rechtlichen und verfahrenstechnischen Problemen verbunden, insbesondere im Zusammenhang mit der Projektübertragung.

Herr Viet erklärte, das größte Hindernis bei der Projektübertragung seien rechtliche Fragen und die Grundstücksbewertung. Laut seiner Umfrage stoßen rund 60 % der potenziellen Projekte aufgrund langwieriger Genehmigungsverfahren oder realitätsferner Grundstückspreise auf Schwierigkeiten.

Wenn diese Probleme gelöst werden, werden die Handelsaktivitäten mit Grundstücksfonds sehr aktiv sein, insbesondere im Bereich der Industriegrundstücke und gut geplanten Wohngebiete, um den Bedürfnissen in- und ausländischer Investoren gerecht zu werden.

Frau Tran Thi Khanh Linh, stellvertretende Direktorin von Savills Vietnam Investment Consulting, erklärte, dass ausländische Investoren in Vietnam, insbesondere in zentralen Städten, stets nach preisgünstigen Immobilienprojekten suchen. Wichtig sei jedoch, dass der rechtliche Status des Projekts eindeutig und umsetzungsbereit sei. Tatsächlich komme es bei vielen Projekten zu Verzögerungen im Umsetzungsprozess, was zu Verlusten für die Investoren führe.

Frau Linh teilte mit, dass Savills im Jahr 2024 zahlreiche in- und ausländische Investoren betreut und beraten hat. Diese Investoren wollten in verschiedene Anlageklassen investieren, zeigten aber besonderes Interesse an Bestandsimmobilien wie Bürogebäuden. Im Bereich Wohnimmobilien suchen sie weiterhin nach geeigneten Objekten, da das Angebot sehr knapp ist.

Frau Linh ist jedoch der Ansicht, dass die Verabschiedung und Anwendung von Gesetzen im Immobilienbereich positive Anpassungen am Markt bewirken und so zur Stärkung des Rechtssystems beitragen sowie günstige Bedingungen für Investoren schaffen wird.

Tatsächlich zeigen Investoren aus Japan, Singapur, Malaysia, Südkorea und China schon lange Interesse an vietnamesischen Immobilien. In letzter Zeit hat die Zahl der Investoren aus Europa und dem Nahen Osten zugenommen.

Projekte mit eindeutigen rechtlichen Dokumenten, in städtischen Gebieten von Ho-Chi-Minh-Stadt und den umliegenden Provinzen mit guter Verkehrsinfrastruktur werden weiterhin Investoren anziehen. Frau Linh ist überzeugt, dass Investoren nach der Erholung der Wirtschaft und des Immobilienmarktes im Jahr 2025 wieder mehr Vertrauen in Projekte haben und das Angebot dadurch größer sein wird.

Als Berater und Partner der beteiligten Parteien ist der Maklerberater Dr. Le Minh Phieu, Gründer und geschäftsführender Anwalt von LMP Lawyers, der Ansicht, dass für den Erfolg einer Immobilientransaktion viele Faktoren entscheidend sind. Besonders wichtig ist dabei die Harmonie und Übereinstimmung der Parteien.

Insbesondere die Verkaufsoption ist für ausländische Investoren von großem Interesse, um sich auf zukünftige Situationen vorzubereiten, in denen das Projekt die gesteckten Geschäftsziele nicht erreicht. Darüber hinaus stellt der Käufer zusätzliche Anforderungen für den Fall, dass der Verkäufer nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügt, um seiner Rückkaufverpflichtung nachzukommen, wenn der Käufer die Verkaufsoption ausübt.

M&A-Deals rückläufig

Laut Statistiken der Agentur für Auslandsinvestitionen gab es in den ersten zehn Monaten des Jahres 2024 2.669 Kapitalbeteiligungen und Aktienkäufe (M&A) ausländischer Investoren mit einem Gesamtvolumen von über 3,68 Milliarden US-Dollar. Dies entspricht einem Rückgang von 10,4 % in der Anzahl und 29 % im Wert im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Insbesondere der Immobiliensektor ist stark von rechtlichen Problemen betroffen, was zu einem Angebotsrückgang führt. 2024 treten neue Gesetze im Immobilienbereich in Kraft. Daher verunsichern viele Unklarheiten Investoren und den Markt.

Quelle: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm