Kim Oanh Real Estate hofft, die Schwierigkeiten im Bereich des sozialen Wohnungsbaus zu lösen.

In ihrer Rede auf dem Seminar „Den Immobilienmarkt Ende 2024 und Anfang 2025 identifizieren“, das kürzlich von der Zeitung Nguoi Lao Dong veranstaltet wurde, betonte Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorsitzende des Verwaltungsrats der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, die Schwierigkeiten, mit denen der Immobilienmarkt konfrontiert ist, insbesondere im Bereich des sozialen Wohnungsbaus.

Überblick über das Seminar „Identifizierung des Immobilienmarktes Ende 2024 und Anfang 2025“, organisiert von der Zeitung Nguoi Lao Dong.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist sehr hoch.

Frau Oanh erklärte, dass die Kim Oanh Group über mehr als 16 Jahre Erfahrung in der Immobilienbranche verfügt. Im Laufe der Jahre hat das Unternehmen zahlreiche Großprojekte in Binh Duong, Dong Nai , Ho-Chi-Minh-Stadt und Ba Ria Vung Tau erfolgreich abgeschlossen. Als die Regierung den Plan zum Bau von einer Million Sozialwohnungen ankündigte, erkannte die Kim Oanh Group, dass der Staat viele politische Maßnahmen ergriff, die auf die Schaffung eines gesunden und nachhaltigen Immobilienmarktes abzielten.

„Gleichzeitig gehen wir davon aus, dass der Markt ab dem 1. August 2024, dem Tag des offiziellen Inkrafttretens der drei neuen Gesetze, positive Veränderungen erfahren wird. Um sich auf diese Veränderungen vorzubereiten, hat die Kim Oanh Group proaktiv die Entwicklung groß angelegter Projekte geplant, die sich nicht nur auf städtische Standardgebiete, sondern auch auf Sozialwohnungsbauprojekte für einkommensschwache Einzelpersonen und Haushalte ohne festen Wohnsitz konzentrieren“, sagte Frau Oanh.

Laut dem Vorsitzenden der Kim Oanh Group ist die Nachfrage nach Sozialwohnungen in Regionen mit starker industrieller Entwicklung wie Binh Duong, Dong Nai und Ba Ria-Vung Tau derzeit sehr hoch. Diese Provinzen ziehen Hunderttausende von Wanderarbeitern an, doch das aktuelle Angebot an Sozialwohnungen reicht nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorsitzende des Verwaltungsrats der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, hielt einen Vortrag auf dem Seminar.

In diesem Zusammenhang hat sich das Unternehmen bemüht, effektive Lösungen zu finden und dabei von Modellen des sozialen Wohnungsbaus in Industrieländern zu lernen. Frau Oanh zeigte sich insbesondere beeindruckt vom Erfolg des sozialen Wohnungsbaumodells in Singapur, wo 90 % der Bevölkerung in modernen, komfortablen und umweltfreundlichen Sozialwohnungsanlagen leben, die hohen Standards entsprechen.

„Unser Ziel ist es, Sozialwohnungsbauprojekte zu realisieren, die den singapurischen Standards für vietnamesische Familien entsprechen“, erklärte Frau Oanh. Sie bekräftigte ihre Entschlossenheit und gab bekannt, dass die Gruppe eine strategische Kooperationsvereinbarung mit der Surbana Jurong Group unterzeichnet hat – einem führenden Unternehmen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus in Singapur und weltweit. Durch diese Zusammenarbeit will die Kim Oanh Group hochwertige Sozialwohnungsbauprojekte auf den vietnamesischen Immobilienmarkt bringen.

Dem Plan zufolge wird die Kim Oanh Group 26 Sozialwohnungsbauprojekte mit insgesamt 40.000 Wohnungen realisieren. Die dafür vorgesehene Gesamtfläche beträgt 107 Hektar. Im November wird die Kim Oanh Group ihr erstes Sozialwohnungsbauprojekt in der neuen Stadt Binh Duong mit einer Fläche von 26,69 Hektar starten.

Dieses Projekt erfüllt nicht nur hohe technische und Qualitätsstandards, sondern verspricht dank seiner EDGE-Zertifizierung für nachhaltiges Bauen und der Integration hunderter moderner Annehmlichkeiten für die Bewohner auch einen starken Eindruck auf dem Markt zu hinterlassen. Besonders hervorzuheben ist, dass der Verkaufspreis der Sozialwohnungen in diesem Projekt nur etwa 50 % des Preises vergleichbarer Projekte auf dem Markt beträgt.

Schwierigkeiten bei der Landverfügbarkeit

Frau Kim Oanh wies jedoch offen auf die Schwierigkeiten hin, mit denen Unternehmen beim Bau von Sozialwohnungen konfrontiert sind. Erstens stellt die Verfügbarkeit von Bauland ein großes Hindernis dar. Laut Vorschriften müssen bei Sozialwohnungsbauprojekten 20 % des Grundstücks für den Bau von Sozialwohnungen reserviert werden. Allerdings gibt es nach wie vor viele Unregelmäßigkeiten bei der Zuteilung dieses Landes an Unternehmen oder Kommunen.

Frau Oanh schlug vor, das Projekt vollständig in die Hände von Unternehmen zu legen, mit der Garantie, dass diese im Falle einer Verzögerung haftbar gemacht werden. „Wenn ein Unternehmen seine Verpflichtungen nicht erfüllt, muss es die Verantwortung übernehmen, und dann werden die Wohnungspreise angemessener sein, was den Kunden zugutekommt“, sagte sie.

Ein weiteres Problem sind die Grundstückspreise für Sozialwohnungsbauprojekte. Frau Oanh schlug vor, die Grundstücksbewertung zwischen staatlich zugewiesenen und von Unternehmen erworbenen Grundstücken klarer und transparenter zu gestalten. Sie nannte als Beispiel das Sozialwohnungsbauprojekt der Kim Oanh Group in Binh Duong, wo die Investitionskosten und der Gewinn trotz des bereits acht Jahre zurückliegenden Grundstückskaufs mittlerweile rund 1 Billion VND betragen.

Frau Oanh sprach auf dem Seminar zahlreiche Hindernisse und Schwierigkeiten an, die bei der Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus auftreten.

Das Grundstück gehörte ursprünglich zu einem genehmigten Industriegebiet, das später für Wohnzwecke parzelliert und im Maßstab 1:500 genehmigt wurde. Berechnet man den Wert anhand der Preise für Industriegrundstücke von 170 US-Dollar pro Quadratmeter, läge er bei über 1 Billion VND. Wendet man jedoch die aktuellen Preise für Gewerbegrundstücke an, würde der Wert auf über 3 Billionen VND steigen, was erhebliche Herausforderungen für die Entwicklung von Sozialwohnungsbauprojekten mit sich brächte.

Sie schlug daher vor, dass der Staat klar zwischen staatlich zugewiesenem und von Unternehmen erworbenem Land unterscheiden müsse, um transparente und angemessene Preise festzulegen. Dies würde zudem Verstöße von Unternehmen im Investitionsprozess verhindern und sie zur Zusammenarbeit mit dem Staat beim Bau von Sozialwohnungen anregen.

Ein weiteres Problem für Unternehmen sind die rechtlichen Verfahren. Frau Oanh erklärte, dass es zwar spezifische Vorschriften für den sozialen Wohnungsbau gebe, die Verwaltungsverfahren in der Praxis jedoch nicht vereinfacht worden seien, was zu langen Projektlaufzeiten führe. Dies beeinträchtige die Investitionseffizienz der Unternehmen. Sie schlug vor, die Verfahren zu reformieren, um die Belastung für Unternehmen zu verringern und den Bau von Sozialwohnungen zu beschleunigen.

Darüber hinaus stellt die Frage der Gewinnmargen ein großes Hindernis für Unternehmen dar. Laut Vorschriften dürfen Unternehmen maximal 10 % Gewinn erzielen, während die Vertriebskosten bis zu 6 % betragen, sodass nur 6 % des tatsächlichen Gewinns übrig bleiben. Dies erschwert es, große Unternehmen für Investitionen in diesem Sektor zu gewinnen. Frau Oanh forderte die Regierung auf, klarere Anreizprogramme einzuführen, um Unternehmen zur Beteiligung am sozialen Wohnungsbau zu bewegen.

Was den Tausch von Grundstücken für den Bau von Sozialwohnungen betrifft, so sieht das neue Gesetz zwar vor, dass Investoren Tauschvorschläge unterbreiten dürfen, dies ist jedoch an die Bedingung geknüpft, dass sich das Land innerhalb desselben städtischen Gebietstyps befindet oder demselben Unternehmen gehört.

In der Realität ist dies sehr schwer zu erreichen, da nicht alle Bauträger über mehrere Grundstücke im selben Stadtgebiet verfügen. Beispielsweise möchten viele Unternehmen bereits genehmigte Projekte nach Anpassungen austauschen, können dies aber nicht, weil sich die beiden Grundstücke nicht in derselben Stadt befinden und nicht demselben Unternehmen gehören, obwohl sie beide Teil desselben Konzerns sind.

Kapitalbeschränkungen

Darüber hinaus ist die Finanzierung von Sozialwohnungsbauprojekten mit vielen Schwierigkeiten verbunden. Laut Frau Oanh erhalten Unternehmen aus den Entwicklungsfonds der Provinzen und Städte lediglich Vorzugskredite, die etwa 15 % der gesamten Projektinvestitionen abdecken.

Dies reicht nicht aus, um die Kosten zu decken, und Kredite von Geschäftsbanken haben selbst bei Vorzugszinsen noch Zinssätze zwischen 8,2 % und 9 % pro Jahr – viel höher als die Zinssätze, die Unternehmen bei der Entwicklung von Sozialwohnungen akzeptieren können.

Nicht nur Unternehmen stehen vor Schwierigkeiten, sondern auch Privatpersonen stoßen beim Kauf von Sozialwohnungen auf zahlreiche Hindernisse. Frau Oanh nannte als Beispiel die Zinssätze für Kredite zum Kauf von Sozialwohnungen: Vor dem 1. August 2024 lagen diese bei 4,8 % pro Jahr bei der Sozialbank, stiegen aber nach diesem Datum auf 6,6 % pro Jahr – fast auf das Niveau von kommerziellen Krediten. Dies verunsichert Arbeitnehmer mit ohnehin niedrigem Einkommen und führt dazu, dass sie zögern, einen Kredit für den Hauskauf aufzunehmen.

„Viele Hauskäufer, selbst diejenigen, die die Einkommensvoraussetzungen erfüllen, können keine Kredite erhalten, weil der Genehmigungsprozess zu kompliziert ist, insbesondere die Anforderung, das Einkommen der letzten drei Monate nachzuweisen“, erklärte Frau Oanh.

Darüber hinaus ist der Einkommensnachweis für Kreditnehmer weiterhin kompliziert, was vielen Menschen mit echtem Bedarf Schwierigkeiten bereitet. „Viele Kunden der Kim Oanh Group haben 20 bis 30 Prozent des Hauswertes im Voraus bezahlt, aber ihre Häuser noch immer nicht erhalten, weil die Bank die Gelder nicht rechtzeitig ausgezahlt hat“, fügte Frau Oanh hinzu.

Darüber hinaus weisen die Bestimmungen zu den Einkommensvoraussetzungen für den Kauf von Sozialwohnungen zahlreiche Mängel auf. Beispielsweise benötigt eine Einzelperson ein Einkommen von 15 Millionen VND, während für ein Ehepaar 30 Millionen VND erforderlich sind. Selbst eine Differenz von nur einer Million VND, etwa 29 Millionen oder 31 Millionen VND, wird nicht berücksichtigt. Dies führt dazu, dass viele Menschen die Chance auf ein Eigenheim verpassen, obwohl sie bereits ihre Wohnung mit einem Darlehen belastet haben und weiterhin Tilgung und Zinsen an die Bank leisten müssen.

Frau Oanh wies außerdem darauf hin, dass die meisten im sozialen Wohnungsbau tätigen Unternehmen derzeit nicht gewinnorientiert arbeiten. Daher verfolgen einige Einheiten die Strategie, minderwertige und billige Wohnungen zu errichten, was zu einer unzureichenden Wohnqualität führt. Dazu gehören beispielsweise fünfstöckige Wohngebäude ohne Aufzug, wenige kleine Wohnungen mit mangelnder Ausstattung und unzureichender Sicherheit. Infolgedessen verfallen die Wohnungen schnell, verursachen hohe Reparaturkosten und die Wohngebiete sind sehr unansehnlich.

Singapur bietet Apartments in verschiedenen Größen, von Ein- bis Vierzimmerwohnungen, die sich ideal für Mehrgenerationenwohnen eignen. Dies ist nicht nur praktisch, sondern gewährleistet auch eine hohe Bauqualität, sodass die Wohnungen langfristig genutzt und über Generationen weitergegeben werden können, ohne dass ein Neubau nötig ist. Obwohl es sich um Sozialwohnungen handelt, bieten sie dennoch viele moderne Annehmlichkeiten, die den Bedürfnissen der Bewohner gerecht werden.

Die Kim Oanh Group hat diesen Ansatz geprüft und als vielversprechend eingestuft. Sie ist entschlossen, aus den Erfahrungen zu lernen und in Singapur hochwertigen sozialen Wohnungsbau für Vietnamesen zu entwickeln. „Wir sind überzeugt, dass der Plan der Regierung, eine Million Sozialwohnungen zu bauen, ein voller Erfolg wird, wenn sie die genannten Hürden für Unternehmen beseitigt, günstige Kreditzinsen bereitstellt und das Antragsverfahren für Käufer von Sozialwohnungen vereinfacht. Unsere Arbeitnehmer werden dann bessere Lebensbedingungen in geräumigen, sauberen und gut ausgestatteten Wohnungen vorfinden, sodass sie unbesorgt arbeiten und zur wirtschaftlichen Entwicklung beitragen können“, erklärte Frau Oanh zuversichtlich.

Quelle: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm