Kim Oanh Real Estate hofft, die Schwierigkeiten im Bereich des sozialen Wohnungsbaus zu lösen.

In ihrer Rede auf dem Seminar „Den Immobilienmarkt Ende 2024 und Anfang 2025 identifizieren“, das kürzlich von der Zeitung Nguoi Lao Dong veranstaltet wurde, betonte Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorsitzende des Verwaltungsrats der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, die Schwierigkeiten, mit denen der Immobilienmarkt konfrontiert ist, insbesondere im Bereich des sozialen Wohnungsbaus.

Überblick über die Diskussion „Den Immobilienmarkt Ende 2024 und Anfang 2025 identifizieren“ der Zeitung „Labor“.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist enorm.

Frau Oanh erklärte, dass die Kim Oanh Group seit über 16 Jahren in der Immobilienbranche tätig ist. In jüngster Zeit konnte das Unternehmen mit zahlreichen Großprojekten in Binh Duong , Dong Nai, Ho-Chi-Minh-Stadt und Ba Ria Vung Tau Erfolge erzielen. Als die Regierung das Projekt zum Bau von einer Million Sozialwohnungen ankündigte, erkannte die Kim Oanh Group, dass der Staat viele politische Maßnahmen zur Schaffung eines gesunden und nachhaltigen Immobilienmarktes ergreift.

„Gleichzeitig gehen wir davon aus, dass sich der Markt ab dem 1. August 2024, dem Tag des Inkrafttretens dreier neuer Gesetze, positiv verändern wird. Um sich auf diese Veränderungen vorzubereiten, hat die Kim Oanh Group proaktiv die Entwicklung groß angelegter Projekte geplant, die sich nicht nur auf städtische Standardgebiete konzentrieren, sondern auch auf Sozialwohnungsbauprojekte für einkommensschwache Menschen und Haushalte ohne festen Wohnsitz“, sagte Frau Oanh.

Laut dem Vorsitzenden der Kim Oanh Group ist die Nachfrage nach Sozialwohnungen in Regionen mit starker industrieller Entwicklung wie Binh Duong, Dong Nai und Ba Ria-Vung Tau derzeit sehr hoch. Diese Provinzen ziehen Hunderttausende von Wanderarbeitern an, doch das aktuelle Angebot an Sozialwohnungen reicht nicht aus, um die Nachfrage zu decken.

Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorsitzende des Verwaltungsrats der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, hielt einen Vortrag auf dem Seminar.

In diesem Zusammenhang hat die Gruppe Anstrengungen unternommen, wirksame Lösungen zu finden und dabei von Modellen des sozialen Wohnungsbaus in entwickelten Ländern zu lernen. Frau Oanh zeigte sich insbesondere beeindruckt vom Erfolg des sozialen Wohnungsbaumodells in Singapur, wo 90 % der Bevölkerung in Sozialwohnungen leben, die nach hohen Standards, modern, komfortabel und umweltfreundlich gestaltet sind.

„Unser Ziel ist es, Sozialwohnungsbauprojekte nach Singapur-Standard für vietnamesische Familien zu realisieren“, erklärte Frau Oanh und gab bekannt, dass die Gruppe eine strategische Kooperationsvereinbarung mit der Surbana Jurong Group unterzeichnet hat – einem renommierten Unternehmen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus in Singapur und weltweit. Durch diese Zusammenarbeit will die Kim Oanh Group dem vietnamesischen Immobilienmarkt hochwertige Sozialwohnungsbauprojekte anbieten.

Dem Plan zufolge wird die Kim Oanh Group 26 Sozialwohnungsbauprojekte mit insgesamt 40.000 Wohnungen realisieren. Die Gesamtfläche für den Sozialwohnungsbau beträgt 107 Hektar. Im November wird die Kim Oanh Group das erste Sozialwohnungsbauprojekt in der neuen Stadt Binh Duong mit einer Fläche von 26,69 Hektar starten.

Dieses Projekt erfüllt nicht nur hohe technische und Qualitätsstandards, sondern verspricht dank seiner EDGE-Green-Zertifizierung auch einen starken Eindruck auf dem Markt zu hinterlassen und bietet seinen Bewohnern hunderte moderne Annehmlichkeiten. Besonders hervorzuheben ist, dass der Verkaufspreis der Sozialwohnungen in diesem Projekt nur etwa 50 % des Preises vergleichbarer Projekte auf dem Markt beträgt.

Schwierigkeiten mit dem Landfonds

Frau Kim Oanh wies jedoch offen auf die Schwierigkeiten hin, mit denen Unternehmen bei Investitionen in sozialen Wohnungsbau konfrontiert sind. Allen voran stellt die Bereitstellung von Grundstücken ein großes Hindernis dar. Laut Vorschriften müssen Projekte im Bereich des sozialen Wohnungsbaus 20 % der Grundstücksfläche für den Bau von Sozialwohnungen reservieren. Die Zuteilung dieser Grundstücke an Unternehmen oder Kommunen weist jedoch noch immer viele Mängel auf.

Frau Oanh ist der Ansicht, dass das Projekt an das Unternehmen übergeben werden sollte, mit der Zusicherung, dass dieses die Verantwortung übernimmt, falls es nicht fristgerecht fertiggestellt wird. „Wenn das Unternehmen die Arbeit nicht ordnungsgemäß ausführt, trägt es die Verantwortung, und dann wird der Hauspreis angemessener sein, was den Kunden zugutekommt“, sagte sie.

Ein weiteres Problem sind die Grundstückspreise für Sozialwohnungsbauprojekte. Frau Oanh schlug vor, die Grundstücksbewertung zwischen staatlich bereitgestellten und von Unternehmen erworbenen Grundstücken transparenter zu gestalten. Sie führte als Beispiel das Sozialwohnungsbauprojekt der Kim Oanh Group in Binh Duong an: Obwohl das Unternehmen das Grundstück vor acht Jahren erworben hat, belaufen sich die Investitionskosten und der Gewinn mittlerweile auf rund 1 Billion VND.

Frau Oanh sprach auf dem Seminar zahlreiche Probleme und Schwierigkeiten bei der Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus an.

Das Grundstück stammt ursprünglich aus einem Industriepark und wurde zur Umwandlung in ein Wohngebiet im Verhältnis 1/500 genehmigt. Berechnet man den Wert auf Basis eines Quadratmeterpreises von 170 USD für Industrieparkgrundstücke, ergibt sich ein Wert von über 1 Billion VND. Wendet man jedoch die aktuellen Grundstückspreise für Gewerbe- und Wohnbauprojekte an, könnte der Wert sogar über 3 Billionen VND liegen, was die Entwicklung von Sozialwohnungsbauprojekten erheblich erschweren würde.

Daher schlug sie vor, dass der Staat klar zwischen den Arten von staatlich zugeteilten und von Unternehmen selbst erworbenen Grundstücken unterscheiden sollte, um klare und angemessene Preise festzulegen. Dies vermeidet zudem Fehler im Investitionsprozess und ermutigt Unternehmen, den Staat beim Bau von Sozialwohnungen zu unterstützen.

Ein weiteres Problem für Unternehmen sind die rechtlichen Verfahren. Frau Oanh erklärte, dass es zwar separate Regelungen für den sozialen Wohnungsbau gebe, die Verwaltungsverfahren in der Praxis jedoch nicht vereinfacht worden seien, was zu einer Verlängerung der Projektdauer führe. Dies beeinträchtige die Investitionseffizienz der Unternehmen. Sie schlug daher Verfahrensreformen vor, um die Belastung für Unternehmen zu verringern und den Bau von Sozialwohnungen zu beschleunigen.

Darüber hinaus stellt die Gewinnspanne ein erhebliches Hindernis für Unternehmen dar. Laut Vorschriften dürfen Unternehmen maximal 10 % Gewinn erzielen, während die Vertriebskosten 6 % betragen, sodass der tatsächliche Gewinn lediglich 6 % beträgt. Dies erschwert es, große Unternehmen für Investitionen in diesem Bereich zu gewinnen. Frau Oanh forderte die Regierung auf, klarere Anreizprogramme zu entwickeln, um Unternehmen zur Beteiligung am sozialen Wohnungsbau zu motivieren.

Was den Tausch von Grundstücken für den Bau von Sozialwohnungen betrifft, so sieht das neue Gesetz zwar vor, dass Investoren Tauschvorschläge unterbreiten dürfen, die Voraussetzung dafür ist jedoch, dass sie über Grundstücke im selben städtischen Gebiet oder im selben Unternehmen verfügen.

Tatsächlich ist dies sehr schwierig zu realisieren, da nicht alle Investoren über zahlreiche Grundstücksfonds im selben Stadtgebiet verfügen. Beispielsweise gibt es derzeit viele Unternehmen, die nach einer Anpassung ältere Projekte tauschen möchten, dies aber nicht können, da sich die beiden Grundstücksfonds nicht in derselben Stadt und nicht im selben Unternehmen befinden, obwohl sie derselben Unternehmensgruppe angehören.

Kapitalbeschränkungen

Zudem ist die Kapitalbeschaffung für die Umsetzung von Sozialwohnungsbauprojekten mit vielen Schwierigkeiten verbunden. Laut Frau Oanh können Unternehmen vom Entwicklungsfonds der Provinzen und Städte lediglich Vorzugskredite in Höhe von etwa 15 % des gesamten Projektinvestitionskapitals aufnehmen.

Dies reicht nicht aus, um die Kosten zu decken, während Kredite von Geschäftsbanken trotz Vorzugszinsen immer noch bei 8,2 bis 9 Prozent pro Jahr liegen – viel höher als die Zinssätze, die Unternehmen bei der Entwicklung von Sozialwohnungen akzeptieren können.

Nicht nur Unternehmen stehen vor Schwierigkeiten, sondern auch Privatpersonen stoßen beim Kauf von Sozialwohnungen auf zahlreiche Hindernisse. Frau Oanh nannte als Beispiel den Zinssatz für Kredite zum Kauf von Sozialwohnungen: Vor dem 1. August 2024 lag dieser bei 4,8 % pro Jahr (Sozialpolitische Bank), stieg aber nach diesem Datum auf 6,6 % pro Jahr – fast so hoch wie der Zinssatz für marktübliche Kredite. Dies führt dazu, dass sich Arbeitnehmer mit ohnehin geringem Einkommen nicht trauen, Kredite für den Wohnungskauf aufzunehmen.

„Viele Hauskäufer können trotz Erfüllung der Einkommensvoraussetzungen immer noch kein Geld leihen, weil der Genehmigungsprozess zu kompliziert ist, insbesondere die Anforderung, das Einkommen der letzten drei Monate nachzuweisen“, sagte Frau Oanh.

Zudem ist das Verfahren zum Nachweis des Einkommens von Kreditnehmern nach wie vor kompliziert, was vielen Menschen mit echtem Bedarf Schwierigkeiten bereitet. „Viele Kunden der Kim Oanh Group haben 20 bis 30 Prozent des Hauswertes im Voraus bezahlt, können das Haus aber trotzdem nicht erhalten, weil die Bank den Kredit nicht rechtzeitig auszahlt“, fügte Frau Oanh hinzu.

Hinzu kommt, dass die Einkommensbestimmungen für den Kauf von Sozialwohnungen ebenfalls viele Mängel aufweisen. Beispielsweise benötigt eine Einzelperson ein Einkommen von 15 Millionen VND, ein Paar hingegen 30 Millionen VND. Selbst eine Differenz von nur einer Million VND, etwa 29 Millionen oder 31 Millionen, wird nicht berücksichtigt. Dadurch verpassen viele Menschen die Chance auf ein Eigenheim, da sie die Wohnung beleihen und die Tilgung und Zinsen an die Bank leisten müssen.

Frau Oanh wies außerdem darauf hin, dass die meisten Unternehmen, die sozialen Wohnungsbau betreiben, derzeit nicht gewinnorientiert arbeiten. Daher verfolgen einige dieser Unternehmen den Ansatz, minderwertige Wohnungen zu niedrigen Preisen zu errichten, was zu mangelhafter Qualität führt. Die Wohngebäude sind oft nur fünf Stockwerke hoch und verfügen nicht über Aufzüge, die Wohnungen sind klein, es mangelt an Komfort und Sicherheit. Infolgedessen verfallen die Wohnungen schnell, die Reparaturkosten sind hoch und das Wohngebiet ist in einem sehr schlechten Zustand.

In Singapur werden Wohnungen in verschiedenen Größen gebaut, von 1- bis 4-Zimmer-Wohnungen, die über Generationen hinweg bewohnbar sind. Die Wohnungen sind hochwertig gebaut und können daher lange genutzt und an mehrere Generationen vererbt werden, ohne dass ein neues Haus gekauft werden muss. Obwohl es sich um Sozialwohnungen handelt, bieten sie viele moderne Annehmlichkeiten, die den Bedürfnissen der Bewohner gerecht werden.

Die Kim Oanh Group hat diesen Ansatz geprüft und als vielversprechend anerkannt. Sie ist entschlossen, aus den Erfahrungen zu lernen und Sozialwohnungen in Singapur-Qualität für die vietnamesische Bevölkerung zu entwickeln. „Wir sind überzeugt, dass das Regierungsprojekt zum Bau von einer Million Sozialwohnungen ein voller Erfolg wird, wenn der Staat die genannten Schwierigkeiten für Unternehmen beseitigt, günstige Kreditzinsen anbietet und das Antragsverfahren für Käufer von Sozialwohnungen vereinfacht. Unsere Arbeitnehmer werden dann bessere Voraussetzungen haben, um in geräumigen, sauberen und schönen Wohnungen mit umfassender Ausstattung ein stabiles Leben zu führen, in Ruhe arbeiten zu können und zur wirtschaftlichen Entwicklung beizutragen“, so Frau Oanh.

Quelle: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm