Kim Oanh Real Estate hofft, Probleme im sozialen Wohnungsbau zu lösen

In ihrer Rede auf dem Seminar „Identifizierung des Immobilienmarktes Ende 2024 und Anfang 2025“, das kürzlich von der Zeitung Nguoi Lao Dong organisiert wurde, betonte Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorstandsvorsitzende der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, die Schwierigkeiten, mit denen der Immobilienmarkt konfrontiert ist, insbesondere im sozialen Wohnungsbau.

Überblick über die Diskussion „Identifizierung des Immobilienmarktes Ende 2024 und Anfang 2025“ der Zeitung Nguoi Lao Dong

Die Nachfrage nach Wohnraum ist riesig.

Frau Oanh sagte, dass die Kim Oanh Group mehr als 16 Jahre Erfahrung in der Entwicklung der Immobilienbranche habe. In der Vergangenheit war das Unternehmen mit vielen großen Projekten in Binh Duong , Dong Nai, Ho-Chi-Minh-Stadt und Ba Ria Vung Tau erfolgreich. Als die Regierung das Projekt zum Bau von einer Million Sozialwohnungen ankündigte, erkannte die Kim Oanh Group, dass der Staat viele politische Veränderungen vornahm, um einen gesunden und nachhaltigen Immobilienmarkt zu schaffen.

„Gleichzeitig glauben wir auch, dass sich der Markt ab dem 1. August 2024 positiv verändern wird, wenn drei neue Gesetze offiziell in Kraft treten. Und um sich auf diese Veränderungen vorzubereiten, hat die Kim Oanh Group proaktiv die Entwicklung von Großprojekten geplant, die sich nicht nur auf normale städtische Gebiete konzentrieren, sondern auch auf Sozialwohnungsprojekte abzielen, die Menschen mit niedrigem Einkommen und Haushalten ohne Wohnung dienen“, sagte Frau Oanh.

Laut dem Vorsitzenden der Kim Oanh Group ist die Nachfrage nach Sozialwohnungen derzeit in Gegenden mit starker industrieller Entwicklung wie Binh Duong, Dong Nai und Ba Ria – Vung Tau sehr hoch. Diese Provinzen ziehen Hunderttausende von Arbeitsmigranten an, doch das derzeitige Angebot an Sozialwohnungen kann die Nachfrage nicht decken.

Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorsitzende des Verwaltungsrats der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, sprach auf dem Seminar.

In diesem Zusammenhang hat sich die Gruppe bemüht, wirksame Lösungen zu finden und dabei von Sozialwohnungsmodellen in Industrieländern zu lernen. Frau Oanh drückte insbesondere ihren Eindruck vom Erfolg des Sozialwohnungsmodells in Singapur aus, wo 90 % der Bevölkerung in Sozialwohnungsgebieten leben, die nach hohen Standards, modern, praktisch und umweltfreundlich gebaut sind.

„Unser Wunsch ist es, Sozialwohnungsprojekte nach Singapur-Standard für vietnamesische Familien zu schaffen“, teilte Frau Oanh ihre Entschlossenheit mit und sagte, dass die Gruppe eine strategische Kooperationsvereinbarung mit der Surbana Jurong Group unterzeichnet habe – einem großen Namen auf dem Gebiet der sozialen Wohnungsentwicklung in Singapur und weltweit. Durch diese Kooperation will die Kim Oanh Group dem vietnamesischen Immobilienmarkt Sozialwohnungsprojekte höchster Qualität präsentieren.

Dem Plan zufolge wird die Kim Oanh Group 26 Sozialwohnungsprojekte mit insgesamt 40.000 Wohnungen entwickeln. Die Gesamtfläche für Sozialwohnungen beträgt 107 ha. Im November wird die Kim Oanh Group ihr erstes Sozialwohnungsprojekt in Binh Duong New City mit einer Fläche von 26,69 Hektar starten.

Dieses Projekt erfüllt nicht nur hohe technische und qualitative Standards, sondern verspricht dank seiner EDGE-Grünzertifizierung auch einen starken Eindruck auf dem Markt zu hinterlassen und integriert gleichzeitig Hunderte moderner Annehmlichkeiten für die Bewohner. Insbesondere beträgt der Verkaufspreis der Sozialwohnungen in diesem Projekt nur etwa 50 % im Vergleich zu Projekten im gleichen Segment auf dem Markt.

Schwierigkeiten mit dem Landfonds

Allerdings wies Frau Kim Oanh offen auf die Schwierigkeiten hin, mit denen Unternehmen konfrontiert sind, die in Sozialwohnungen investieren. Zunächst einmal ist der Landfonds ein großes Hindernis. Gemäß den Vorschriften müssen bei Sozialwohnungsprojekten 20 % des Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen reserviert werden. Allerdings weist die Zuteilung dieses Bodenfonds an Unternehmen oder Orte noch immer zahlreiche Mängel auf.

Frau Oanh ist der Ansicht, dass die Aufgabe vollständig dem Unternehmen übertragen werden sollte, mit der Zusicherung, dass das Unternehmen die Verantwortung übernimmt, wenn die Aufgabe nicht rechtzeitig erledigt wird. „Wenn Unternehmen es nicht richtig machen, müssen sie die Verantwortung übernehmen. Dann werden die Immobilienpreise angemessener sein und den Kunden Vorteile bringen“, sagte sie.

Ein weiteres Thema sind die Grundstückspreise für Sozialwohnungsprojekte. Frau Oanh schlug vor, dass bei der Bewertung von Grundstücken Klarheit und Transparenz zwischen den vom Staat zugeteilten und den von den Unternehmen selbst erworbenen Grundstücken herrschen sollte. Beispielsweise belaufen sich die Investitionskosten und der Gewinn des Sozialwohnungsprojekts der Kim Oanh Group in Binh Duong, obwohl das Unternehmen es vor acht Jahren gekauft hat, mittlerweile auf etwa 1.000 Milliarden VND.

Frau Oanh sprach auf dem Seminar viele Probleme und Schwierigkeiten bei der Umsetzung von Sozialwohnungen an.

Bei diesem Grundstück handelt es sich ursprünglich um ein Industriegebiet, dessen Ausgliederung in ein Wohngebiet genehmigt wurde und dessen Genehmigung 1/500 beträgt. Berechnet man den Wert auf der Grundlage von 170 USD/m2 Industrieparkland, liegt dieser ebenfalls bei über 1.000 Milliarden VND. Legt man jedoch den aktuellen Grundstückspreis für gewerblich genutzte Wohnungen zugrunde, könnte sich die Summe auf über 3.000 Milliarden VND belaufen, was zu Schwierigkeiten bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten führen würde.

Sie schlug daher vor, dass der Staat klar zwischen den Arten von Land unterscheiden sollte, die vom Staat zugeteilt oder von den Unternehmen selbst erworben werden, um klare und angemessene Preise festzulegen. Dies verhindert außerdem, dass Unternehmen während des Investitionsprozesses Fehler machen, und ermutigt die Unternehmen, den Staat bei der Entwicklung von Sozialwohnungen zu begleiten.

Ein weiteres Problem, mit dem Unternehmen konfrontiert sind, sind Rechtsverfahren. Frau Oanh erklärte, dass es zwar gesonderte Regelungen für den sozialen Wohnungsbau gebe, die Verwaltungsverfahren in der Realität jedoch nicht verkürzt worden seien, was zu einer Verlängerung der Projektabwicklungszeit geführt habe. Dies wirkt sich auf die Investitionseffizienz des Unternehmens aus. Sie schlug eine Verfahrensreform vor, um die Belastung der Unternehmen zu verringern und den Bau sozialer Wohnungen zu beschleunigen.

Darüber hinaus stellt die Frage der Gewinnspanne ein großes Hindernis für Unternehmen dar. Gemäß den Vorschriften dürfen Unternehmen nur einen maximalen Gewinn von 10 % erzielen, während die Vertriebskosten 6 % ausmachen, sodass der tatsächliche Gewinn nur 6 % beträgt. Dies macht es schwierig, große Unternehmen für Investitionen in diesem Bereich zu gewinnen. Frau Oanh forderte die Regierung auf, klarere Anreizmaßnahmen zu ergreifen, um Unternehmen zu motivieren, sich am sozialen Wohnungsbau zu beteiligen.

Was den Tausch von Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau betrifft, so schreibt das neue Gesetz zwar vor, dass Investoren Tauschangebote unterbreiten dürfen, sie müssen jedoch über Grundstücksfonds in der gleichen Art von Stadtgebiet oder bei derselben Gesellschaft verfügen.

In der Realität ist dies jedoch nur schwer zu erreichen, da nicht jeder Investor über ausreichend Land in einem gleichartigen Stadtgebiet verfügt. Derzeit möchten beispielsweise viele Unternehmen alte Projekte nach der Anpassung austauschen, können dies jedoch nicht, da sich die beiden Grundstücksfonds nicht in derselben Stadt und nicht im selben Unternehmen befinden, obwohl sie beide zur selben Gruppe gehören.

Kapitalbeschränkungen

Darüber hinaus ist die Beschaffung von Krediten zur Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden. Laut Frau Oanh dürfen Unternehmen vom Entwicklungsinvestitionsfonds der Provinzen und Städte nur Vorzugskredite in Höhe von etwa 15 Prozent des gesamten Projektinvestitionskapitals aufnehmen.

Dies reicht nicht aus, um die Kosten zu decken, während die Kreditzinsen der Geschäftsbanken trotz Vorzugszinsen immer noch bei 8,2 bis 9 Prozent pro Jahr liegen – also viel höher als die Zinssätze, die Unternehmen beim Bau von Sozialwohnungen akzeptieren können.

Nicht nur Unternehmen haben mit Schwierigkeiten zu kämpfen, auch Privatpersonen stehen beim Kauf einer Sozialwohnung vor zahlreichen Hindernissen. Frau Oanh nannte als Beispiel den Zinssatz für Kredite zum Kauf von Sozialwohnungen: Vor dem 1. August 2024 betrug dieser bei der Social Policy Bank 4,8 %/Jahr, nach dem 1. August stieg er jedoch auf 6,6 %/Jahr – fast so viel wie der Zinssatz für gewerbliche Kredite. Dies führt dazu, dass Arbeitnehmer, die ohnehin nur über ein geringes Einkommen verfügen, davor zurückschrecken, Geld für den Kauf eines Hauses zu leihen.

„Viele Eigenheimkäufer können sich trotz Erfüllung der Einkommensvoraussetzungen kein Geld leihen, weil der Genehmigungsprozess zu kompliziert ist, insbesondere die Anforderung, ein Einkommen der letzten drei Monate nachzuweisen“, sagte Frau Oanh.

Darüber hinaus ist das Verfahren zum Nachweis des Einkommens des Kreditnehmers noch immer kompliziert, was vielen Menschen mit echtem Bedarf Schwierigkeiten bereitet. „Viele Kunden der Kim Oanh Group haben 20 bis 30 Prozent des Hauswerts im Voraus bezahlt, können das Haus aber trotzdem nicht bekommen, weil die Bank das Geld nicht rechtzeitig auszahlt“, fügte Frau Oanh hinzu.

Darüber hinaus weisen auch die Einkommensregelungen beim Erwerb von Sozialwohnungen zahlreiche Mängel auf. Wenn beispielsweise eine Einzelperson ein Einkommen von 15 Millionen VND und ein Paar ein Einkommen von 30 Millionen VND benötigt, wird selbst ein Unterschied von nur 1 Million, beispielsweise 29 Millionen oder 31 Millionen, nicht berücksichtigt. Dies führt dazu, dass viele Menschen die Möglichkeit verlieren, ein Haus zu kaufen, während sie ihre Wohnung mit einer Hypothek belasten und für die Rückzahlung von Kapital und Zinsen an die Bank verantwortlich sind.

Frau Oanh brachte auch den Punkt zur Sprache, dass die meisten Unternehmen, die derzeit Sozialwohnungen bauen, nicht gewinnorientiert sind. Aus diesem Grund haben einige Einheiten die Absicht, Billighäuser zu niedrigen Preisen zu bauen, sodass die Qualität nicht gut ist. Die Wohnhäuser sind nur 5 Stockwerke hoch und haben keine Aufzüge. Die Wohnungen sind klein und verfügen nur über wenige Wohneinheiten, es mangelt ihnen an Annehmlichkeiten und an Sicherheit. Daher verfallen die Häuser schnell, die Reparaturen sind teuer und die Wohngegend ist sehr heruntergekommen.

Mittlerweile gibt es in Singapur Wohnungen mit vielen unterschiedlichen Wohnbereichen, von 1 Schlafzimmer bis 4 Schlafzimmern für Mehrgenerationenwohnen. Dies ist zweckmäßig und die Bauqualität sehr hochwertig, so dass die Wohnung lange genutzt werden kann, an viele Generationen weitergegeben werden kann und kein weiteres Haus gekauft werden muss. Darüber hinaus verfügt der Bau, obwohl es sich um Sozialwohnungen handelt, über viele moderne Annehmlichkeiten, die den Bedürfnissen der Menschen gerecht werden.

Die Kim Oanh Group hat dies untersucht und als gute Vorgehensweise erkannt. Sie ist entschlossen, aus den Erfahrungen zu lernen und Sozialwohnungen in Singapur-Qualität für die Vietnamesen zu entwickeln. „Wir sind überzeugt, dass die Fertigstellung des Regierungsprojekts zum Bau von einer Million Sozialwohnungen ein voller Erfolg sein wird, wenn die Regierung die oben genannten Schwierigkeiten für Unternehmen löst, angemessene Vorzugszinsen für Darlehen einführt und die Antragsprüfung für Käufer von Sozialwohnungen vereinfacht. Und unsere Arbeitnehmer werden bessere Bedingungen für ein stabiles Leben in geräumigen, sauberen und voll möblierten Wohnungen haben, um beruhigt arbeiten zu können und zur wirtschaftlichen Entwicklung beizutragen“, ist Frau Oanh überzeugt.

Quelle: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm