Auf dem wissenschaftlichen Workshop „Angemessene Grundstücksbewertung zur Erleichterung von Projekten“, der am 27. Juli 2023 von der Investment Newspaper organisiert wurde, sagten Immobilienexperten und Unternehmen: Wenn es eine korrekte Methode gibt, wird das Projekt reibungslos umgesetzt, andernfalls wird es ein großes Hindernis darstellen, das den Kreislauf der gesellschaftlichen Ressourcen verlangsamt und die wirtschaftliche Entwicklung behindert.
Konferenzszene.
Der Premierminister hat das offizielle Schreiben Nr. 634/CD-TTg an den Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie an die Vorsitzenden der Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte gerichtet, in dem er die dringende Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Grundstücksbewertung fordert.
Die Anweisung sieht vor, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt bis zum 31. Juli 2023 der Regierung einen Erlass zur Prüfung und Verkündung vorlegt, mit dem der Erlass Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regelung der Grundstückspreise geändert und ergänzt wird; gleichzeitig soll das Rundschreiben Nr. 36/2014/TT-BTNMT vom 30. Juni 2014, das die Methoden der Grundstücksbewertung, die Entwicklung und Anpassung von Grundstückspreislisten, die spezifische Grundstücksbewertung und die Konsultation zur Grundstücksbewertung detailliert beschreibt, geändert und ergänzt werden.
Derzeit werden die Entwürfe zur Änderung des Dekrets 44 und des Rundschreibens 36 vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit den zuständigen Ministerien, Behörden und Ämtern abgestimmt. Es gibt viele unterschiedliche Meinungen zu den derzeitigen Methoden der Grundstücksbewertung, die die zuständige Behörde ändern möchte, insbesondere zur Abschaffung der „Überschussmethode“, die die heftigsten Debatten auslöst.
Die Empfehlung der zuständigen Behörde im Gesetzesentwurf, die Überschussmethode abzuschaffen, könnte weitreichende Folgen haben und dazu führen, dass die Bodenbewertung auf das Niveau vor 2007 zurückfällt, was die ohnehin schon schwierige Aufgabe noch weiter erschwert, sagte Dr. Tran Xuan Luong, Immobilienexperte an der Nationalen Wirtschaftsuniversität: „Die absehbare Folge ist, dass viele Segmente des Immobilienmarktes daher nicht angemessen bepreist werden, was zu einer Marktüberlastung führen wird, insbesondere angesichts der großen Nachfrage nach Projektentwicklung in Vietnam.“
„Die Überschussmethode der Grundstücksbewertung ist wissenschaftlich fundiert und weltweit anerkannt. Sie wurde von Ländern rund um den Globus in internationale Bewertungsstandards bzw. nationale Bewertungsstandards integriert, indem markt-, kosten- und ertragsorientierte Ansätze kombiniert wurden. Diese Methode findet breite Anwendung in der Praxis der Grundstücks- und Vermögensbewertung. Ihre Beibehaltung ist unerlässlich, um den Verlust von Staatseinnahmen zu vermeiden und Unternehmen bei der schnelleren Umsetzung von Projekten zu unterstützen“, bekräftigte Dr. Tran Xuan Luong.
Dr. Luong fügte jedoch hinzu, dass alle Methoden der Grundstücksbewertung, sofern sie korrekt berechnet werden, immer noch auf Marktdaten angewiesen sind, und dass dies ein grundlegendes Problem darstellt, das gelöst werden muss, damit zukünftige Dekrete und Rundschreiben nicht erneut „erlassen“ oder „verworfen“ werden müssen, um die Bewertungsmethoden entsprechend anzupassen.
„Die Überschussmethode ist eine wissenschaftliche Methode, die nicht aufgegeben werden kann, und die Gründe für die vorgeschlagene Abschaffung müssen noch genauer geprüft werden. Andererseits kann nur diese Methode bei Projekten (viele Grundstücke – viele Produkte; mit Entwicklungspotenzial gemäß Flächennutzungs- und Bauplanung; Immobiliengeschäft; Grundstücksgröße) die Grundstückspreise korrekt bestimmen“, analysierte Rechtsanwalt Tran Duc Phuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt. Laut Herrn Phuong: „Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt muss bei der Ausarbeitung des überarbeiteten Dekrets berücksichtigen, dass die beiden Methoden – die Überschussmethode und die Subtraktionsmethode – beibehalten werden müssen, und gleichzeitig detailliertere und umfassendere Regelungen hinzufügen, um die praktische Umsetzung zu erleichtern.“
Laut Frau Nguyen Thi Dieu Hong von der Rechtsabteilung der VCCI ermittelt die Überschussmethode den Grundstückspreis anhand des zukünftigen Nutzungszeitraums und des Entwicklungspotenzials, nicht anhand des aktuellen Nutzungszeitraums wie bei der Vergleichs- oder Ertragswertmethode. Derzeit spiegelt die Grundstücksdatenbank unseres Landes die Realität des Marktes nicht ausreichend wider. Daher könnte die Anwendung von nur drei Bewertungsmethoden, wie im Entwurf vorgesehen, zu Schwierigkeiten bei der Umsetzung führen.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass die Überschussmethode bei 87,5 % der Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt angewendet wird. Dies ist seit Inkrafttreten des Dekrets 44 vor über acht Jahren die gängigste Methode zur Grundstücksbewertung. Der Grund dafür liegt in der Schwierigkeit, andere Methoden anzuwenden.
Herr Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands (VARS), erklärte, dass Unternehmen häufig die Überschussmethode anwenden, da diese die Effizienz bei der Projektdurchführung berechnen kann. Wäre sie nicht effektiv, würde kein Investor investieren. Diese Methode wird auch in vielen Ländern weltweit angewendet, da die Restwertmethoden praktische Probleme nicht lösen.
„Wir ändern das Grundstücksgesetz, um die Preise an den Markt anzupassen, sodass sie steigen und fallen können. Die drei derzeitigen Methoden führen jedoch ausschließlich zu steigenden Preisen, da neue Projekte stets mindestens so teuer sein müssen wie vergleichbare Projekte. Dies treibt die Grundstückspreise in die Höhe und erschwert den Hauskauf. Wir schlagen vor, die Grundstückspreise an den Marktpreisen auszurichten, sodass die Menschen selbst über den Preis von Immobilien bestimmen. Um die Gewinne zu maximieren und die Preise hoch zu halten, müssen wir umdenken“, so Herr Thanh.
Aus Sicht einer staatlichen Verwaltungsbehörde erklärte Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), dass bei nicht strikter Anwendung der Überschussmethode der subjektive Wille des Gutachters und lokaler Entscheidungsträger die Bewertungsergebnisse stark beeinflussen. Hinzu kommt, dass die Entwicklung der Immobilienpreise ebenfalls eine Rolle spielt, wofür es jedoch keine Kontrollbehörde gibt und uns nicht genügend Informationen vorliegen.
Herr Chinh sagte außerdem, dass die Abteilung auch weiterhin Meinungen aus dem Markt aufgreifen und diese zusammenfassen werde, um sie den Verantwortlichen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie der Regierung vorzulegen und so den Marktentwicklungen gerecht zu werden.
Thanh Bui
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