Grundstückshändler nutzen die neuen politischen Rahmenbedingungen und suchen nach städtischem Land.

Jagd nach städtischem Land

Eine Reihe neuer Bestimmungen im geänderten Gesetz über das Immobiliengeschäft tritt am 1. Januar 2025 in Kraft. Dieses Gesetz enthält strengere Vorschriften für die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken als die derzeitigen Bestimmungen, was für die Öffentlichkeit, insbesondere für Grundstückshändler, von Interesse ist.

Die neue Verordnung wird insbesondere die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken in Stadtteilen, Bezirken und Städten von städtischen Gebieten der Sonderklasse, Klasse I, Klasse II und Klasse III verhindern; in Gebieten mit hohen Anforderungen an die Landschaftsarchitektur, in zentralen Bereichen und um Gebäude herum, die architektonische Höhepunkte in städtischen Gebieten darstellen; an Straßen auf regionaler oder höherer Ebene und an wichtigen Landschaftsrouten in städtischen Gebieten.

Laut vielen Immobilienexperten wird die Verschärfung der Vorschriften zur Grundstücksteilung und zum Grundstücksverkauf langfristig zu einer transparenteren und nachhaltigeren Marktentwicklung beitragen. Allerdings wird der Markt nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes Anfang 2025 erheblichen Schwankungen unterliegen.

Neue Projekte werden schwieriger zu genehmigen sein. Darüber hinaus werden bereits umgesetzte Grundstücksteilungsprojekte in städtischen Gebieten der Typen II und III weiterhin regulär übertragen und könnten sogar von Preisvorteilen profitieren. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage führt dazu, dass die Preise dieser Produkte eher steigen als sinken.

Ein dicht gedrängter Teil von Hanoi aus der Vogelperspektive (Foto: Ha Phong).

Viele Investoren mit langjähriger Erfahrung im Grundstückshandel haben die neue Politik erkannt und suchen verstärkt nach Grundstücken in Gebieten, in denen die Aufteilung und der Verkauf von Grundstücken gemäß den neuen Bestimmungen verboten sind. Insbesondere in diesem Zusammenhang zeigt der Grundstücksmarkt Anzeichen einer Abschwächung, wobei es in einigen Regionen zu deutlichen Preissenkungen und Verlustbegrenzungen kommt.

Herr Nguyen Van Khanh, ein Immobilieninvestor aus Hanoi, erklärte, dass der Grundstücksmarkt in naher Zukunft insbesondere in städtischen Gebieten, in denen keine Parzellen zum Verkauf angeboten werden, knapp sein werde. Bei einem so geringen Angebot bestehe daher ein erhebliches Preissteigerungspotenzial.

„Bisher suchten wir Investoren nach großen Grundstücken in den Vororten, um sie aufzuteilen und zu verkaufen. Doch mit den bevorstehenden neuen Bestimmungen werden viele Investoren künftig nach Grundstücken in Wohngebieten, Auktionsgebieten und Umsiedlungsgebieten mit entsprechenden Zertifikaten im Stadtzentrum suchen“, sagte Herr Khanh und fügte hinzu, dass bestehende Grundstücke mit vollständigen rechtlichen Dokumenten in naher Zukunft voraussichtlich rapide im Preis steigen werden.

Laut Herrn Khanh sieht er zwar Potenzial für hohe Preissteigerungen, doch können sich nicht alle Investoren dieses Grundstücksprodukt leisten. Denn die Preise für legale Baugrundstücke in einigen zentralen Bezirken Hanois sind hoch.

Herr Tran Van Huy aus dem Bezirk Thanh Xuan (Hanoi) mit über 20 Jahren Erfahrung im Immobiliengeschäft erklärte, dass der Grundstücksmarkt in Gebieten, die gemäß den neuen Bestimmungen nicht in Parzellen aufgeteilt werden dürfen, starken Preisschwankungen unterliegen wird. Der Hauptgrund dafür ist die zu erwartende Verknappung dieser Immobilien.

„Die Preise für parzelliertes Land haben nach der Phase des ‚Grundstücksbooms‘ zwar Anzeichen eines Rückgangs gezeigt, sind aber immer noch hoch. Auf dem Markt gibt es nur wenige Grundstücke, deren Preise gesenkt wurden oder die mit Verlust verkauft werden, weil die Grundstückseigentümer unter finanziellem Druck stehen und sich nicht in guten Lagen befinden“, sagte Herr Khanh.

Es bedarf noch einer langfristigen Berechnung.

Laut Experten von Batdongsan.com.vn besteht trotz des schwierigen Immobilienmarktes in diesem Jahr weiterhin Bedarf an Wohneigentum. Bezüglich der Marktsegmente sind Grundstücke mit 33 % am gefragtesten, gefolgt von Einfamilienhäusern (26 %) und Wohnungen (24 %).

Le Bao Long, Strategiedirektor der oben genannten Informationswebsite, erläuterte diesen Trend im Grundstücksmarkt und sagte, dass Verbraucher hohe Erwartungen an Grundstücke hätten. Aufgrund der niedrigen Preise ziehe diese Art von Grundstücken stets das Interesse von Investoren auf sich.

Ein Wohnbauprojekt, dem es einst erlaubt war, Grundstücke im Bezirk Hoang Mai aufzuteilen und zu verkaufen (Illustration: Ha Phong).

Menschen investieren tendenziell in Immobilien, sobald sie über freies Kapital verfügen und eine leichte Markterholung feststellen. Als erstes denkt man dabei an Grundstücke, da diese als Anlageklasse mit einer sehr guten, hohen Gewinnspanne gelten.

Tatsächlich lassen sich Grundstücke leichter kaufen und verkaufen als andere Immobilienarten. Der Preis für ein Einfamilienhaus liegt bei etwa 7–12 Milliarden VND, während Käufer ein Grundstück bereits für 3–5 Milliarden VND erwerben können.

Laut vielen Immobilienexperten hat sich der Immobilienmarkt zwar erholt, befindet sich aber immer noch auf einem niedrigen Niveau.

Wer jetzt in Grundstücke investieren möchte, sollte vor allem seine finanzielle Leistungsfähigkeit berücksichtigen, denn spekulatives Investieren ist derzeit nicht angebracht. Zudem sollten Anleger auf Projekte mit eindeutigem Rechtsstatus setzen, die einem realen Wohnraumbedarf entsprechen.

„Der Markt braucht mehr Zeit zur Erholung. Ich denke, jetzt ist die Phase, in der Investoren, die nicht zu viel Fremdkapital einsetzen, verstärkt kaufen werden. Grundstücksinvestoren müssen sich in dieser Zeit auf den mittel- und langfristigen Anlagehorizont konzentrieren“, riet Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/don-song-chinh-sach-moi-gioi-buon-dat-san-lung-dat-nen-do-thi-20231214104004897.htm